Lusten en lasten niet eerlijk verdeeld tussen koper en verkoper
Kopen op lijfrente is één groot kansspel
Ik moest even met de ogen knipperen. Een villa kopen in het dure Overijse voor 10.000 euro, dat kon toch niet. Maar het was geen grap. Alleen bleek die 10.000 euro slechts een deel van het verhaal te zijn. Want de nieuwe eigenaars moesten aan de verkopers maandelijks nog eens 2.000 euro betalen. Tot op het moment dat de verkopers zouden overlijden. Het is een typisch geval van "verkoop op lijfrente", een fenomeen dat in onze streken weinig voorkomt, maar dat de koper wel de kans biedt om een uitstekende zaak te doen.
|
|
Technisch gezien is een verkoop op lijfrente erg vergelijkbaar met een klassieke verkoop, waarbij de verkoper (de lijfrentenier) zijn eigendom - naakt of vol - overdraagt aan een koper (renteplichtige). Essentieel bij een transactie op lijfrente is dat de verkoopprijs geheel of gedeeltelijk vervangen wordt door de betaling van een rente. Indien naast de lijfrente ook een deel van de prijs cash gevraagd wordt, spreken we van een "bouquet". Kenmerkend voor een verkoop op lijfrente is dat de renteplichtige de betalingen enkel eindigt als de lijfrentenier sterft of de vooropgestelde maximumtermijn afloopt.
Vooral dat laatste, het vastleggen van een maximumtermijn, is niet onbelangrijk. Dat ondervond ook de nataris van wijlen Jeanne Calment, de bekende Franse eeuwelinge die meermaals in de media opdook. Zij had haar woning verkocht aan een notaris, in ruil voor de betaling van een maandelijkse lijfrente. Het probleem was dat de betaling van de maandelijkse sommen niet gelimiteerd was in de tijd en dat de notaris sneller dan de kranige vrouw het tijdelijke met het eeuwige verwisselde.
Rente bepalen
Om de lijfrente te bepalen, is leeftijd de belangrijkste factor. Hoe hoger de leeftijd van de persoon, hoe groter de maandelijkse rente. Ook als een deel in cash werd betaald bij de verkoop, speelt dat een rol. Bij een hoge contante betaling, moet de lijfrente lager uitvallen. Anderzijds zal de rente hoger zijn, indien geen contante betaling geëist wordt. Vastgoedspecialisten hebben op het internet tabellen gepubliceerd waarbij snel berekend kan worden wat de invloed is van de leeftijd op de hoogte van de rente. Andere elementen zijn de waarde van de woning, de al dan niet inlassing van een maximum duurtijd, het aantal hoofden waarop het contract wordt afgesloten en een eventuele indexaanpassing.
Een voorbeeld : Anna is 78 jaar oud en verkoopt haar huis via lijfrente. De waarde van het goed is 200.000 euro, maar Anna krijgt 50.000 euro in cash op voorhand. De lijfrente is beperkt tot 10 jaar. Als Anna een rendement van 5% beoogt, komt dat volgens de tabellen uit op een coëfficiënt van 6,857. Om de uiteindelijke lijfrente te bepalen, moet men 150.000 euro delen door deze coëfficiënt. De jaarlijkse lijfrente bedtaagt dus 21.875 euro. Dat betekent dat de kopers maandelijks een lijfrente van 1.822 euro moeten betalen.
Hamvraag bij zo'n transactie is uiteraard of de koper een goede zaak kan doen. Zonder twijfel, maar enkel op voorwaarde dat de verkoper snel overlijdt. Niet voor niets beschouwt men een verkoop op lijfrente dan ook als een kanscontract. Want als de verkoper nog lang leeft, dreigt u veel te betalen voor een woning. Daarom is het raadzaam altijd een maximumduur in het contract te voorzien - ook al is de verkoper een dame van 87 jaar.
De formule is vooral interessant voor kopers die geen hypothecaire lening kunnen of willen aangaan en/of over slechts een beperkt startkapitaal beschikken. Het moet dan wel gaan om een verkoop van een volle eigendom. Anders kan de koper niet eens de woning betrekken.
Interessant voor verkoper
Toch is er een adertje onder het gras. Indien de koper de rente niet meer betaalt, wordt het contract ontbonden en verliest de koper zelfs de woning. Vandaar dat de meeste kandidaat-kopers vaak bemiddelde beleggers zijn, die de transactie gewoon als een lange-termijnbelegging zien. Experts geven grif toe dat de verkoop van vastgoed op lijfrente vooral interessant is voor de verkoper. Hij is zeker van een maandelijkse rente, die rente wordt bovendien niet belast en als de koper in gebreke blijft, kan hij de woning terug opeisen.
Dus alles biedt de verklaring voor de beperkte omvang van de markt van kopen op lijfrente; de lusten en de de lasten zijn immers niet eerlijk verdeeld tussen koper en verkoper.
|
