Feiten en context
De verkoop onder voorwaarden betreft een perceel grond te Antwerpen-Ekeren aan het Kristus- Koningplein, op de hoek van de straten Alfons Jeurissenstraat en Jozef De Weerdtstraat, met een oppervlakte volgens meting van 806 m² zoals het goed voorkomt op het plan, ervan opgemaakt door de landmeter-expert van AG Vespa op 5 juni 2008 tegen de minimale prijs van 750 000,00 euro.
Het te bouwen en aan te kopen politiebureel dient gebouwd te worden op voormelde grond waarbij
het 25% zal innemen op het gelijkvloers, waarbij deze 25% een na te streven percentage en dus
geen minimum of maximum is, en de overige faciliteiten op de niveau’s +1 en -1 worden ingevuld.
De koopprijs bedraagt 650 000,00 euro, exclusief kosten.
Er werden op 20 november 3 biedingen ontvangen:
1/ NV Driehoek te Schoten en Dela Building te Ekeren, met als architect, Dirk Toebinte
2/ NV Van Roey Project te Rijkevorsel, met als architect, architectenburo Jef Van Oevelen
3/ NV SOGIAF te Kontich met als architect, 360Architecten
Allereerst werden de biedingen op hun formele regelmatigheid beoordeeld.
Het directiecomité van AG VESPA besliste in zitting van 30 november 2009 dat enkel de biedingen sub 1 en 3 kunnen worden aanvaard en toegelaten tot jurering.
De bieding sub 2 vertoont, naast vormfouten ook een aantal inhoudelijke, essentiële gebreken:
- het niet invullen van een biedingsprijs
- het zelf stellen van bijkomende voorwaarden
Op 17 december 2009 kwam de jury samen, bestaande uit:
- de directeur bouw van AG Vespa
- een afdelingschef dienst stedenbouwkundige vergunningen
- een architecte, lid van de welstandscommissie
- de stadsbouwmeester
- de projectleider openbaar domein Kristus-Koningplein
- de districtssecretaris van Ekeren
Voor wat betreft het gedeelte politie was raadgevend een commissaris van de Lokale Politie aanwezig.
Beoordelingscriteria:
- De ruimtelijke en functionele kwaliteit van het conceptvoorstel 50 %
- De prijs 40 %
- Het voorstel over de parkeergelegenheid 10 %
Argumentatie
De jury beoordeelt de projectvoorstellen in haar verslag als volgt:
Allereerst werd door de jury vastgesteld dat beide voorstellen hun verdiensten hebben, maar dat om tot concrete uitvoering te komen voor beiden hoe dan ook bijsturingen nodig zijn. Geen van deze projecten kan op basis van deze bundels ook zo vergund en dus gerealiseerd worden. De jury is echter van oordeel dat beide projecten, mits bijsturingen, gerealiseerd kunnen worden en onderwerpt dus beiden aan jurering.
Vervolgens wordt overgegaan tot de bespreking van de gunningscriteria.
A. DE RUIMTELIJKE EN FUNCTIONELE KWALITEIT VAN HET PROJECTVOORSTEL
1/ Omgevingswaarde:
- Driehoek en Delabuilding: er wordt geen rekening gehouden met het ontwerp voor het plein, of met de aanwezigheid van de school, het gedeelte aan de Alfons Jeurissenstraat is een achterkant aan de straat. Het ontwerp bewijst niet dat het specifiek voor deze plaats geschikt of ontworpen is. Op die manier wordt niet tegemoet gekomen op de vraag om het nieuwe gebouw als nieuwe wand van het plein te laten fungeren. Het project past zich onvoldoende aan en integreert zich onvoldoende in zijn omgeving.
Beoordeling : 5/12,5
- Sogiaf: er wordt een duidelijke vierde wand neergezet, biedt een duidelijke meerwaarde voor de omgeving, er wordt een nieuwe standaard gezet, die weliswaar door de jury als te hoog wordt bevonden. De intentie om de bezonning en zichten voor de achterliggende school te maximaliseren wordt geapprecieerd door de jury.
De ambitie om van het nieuwe plein een kwalitatieve ‘leefplek’ te maken wordt versterkt door de wijze waarop het ontwerp met het publieke domein in interactie treedt.
Beoordeling: 10/12,5
2/ Stedenbouwkundige inplanting
- Driehoek en Delabuilding : er wordt binnen de lijnen van het stedenbouwkundig attest gebleven, de inrit naar de ondergrondse verdieping zal herbekeken moeten worden.
Beoordeling: 10/12,5
- Sogiaf : het ontwerp houdt weinig rekening met het stedenbouwkundig attest, het gebouw is onder meer te hoog, er staat in de kern van Ekeren geen enkel gebouw van een dergelijke hoogte, er kan dus sterk getwijfeld worden aan de vergunbaarheid van dit ontwerp. Hoewel dit stedenbouwkundig attest ondertussen vervallen is, blijft de geest ervan richtinggevend. De vensters in de zijgevel zullen eveneens moeilijk vergunbaar zijn.
Beoordeling: 5/12,5
3/ Architecturale kwaliteit
- Driehoek en Delabuilding : het gaat hier om een doorsnee woongebouw, eerder banaal van uitzicht en opzet, er is geen doorkijk en licht van voor naar achter, de indeling van de appartementen is nogal ongelukkig met slaapkamers die rechtreeks uitkomen in de eetkamer. De gevraagde restyling politie werd niet gerealiseerd zoals vooropgesteld in het dossier en er zijn functionele gebreken wat betreft het politiekantoor :
- de indeling van de kleedruimtes op het gelijkvloers laat geen flexibele opstelling toe
- de kleedruimte zowel voor vrouwen als voor mannen bevat niet het gewenste aantal lockers
- wapenkluis is slecht gepositioneerd
- de gesprekslokalen, verhoor- en verslagruimte dienen apart te functioneren en mogen niet
worden gecombineerd
- de ruimte van de wijkagenten en het wijkteam is niet goed gedimensioneerd, geen functionele bureauindeling
- verhouding bruto/netto is niet realistisch (slechts +/- 5,5 % circulatieruimte voorzien)
Beoordeling: 5/12,5
- Sogiaf : goede woon – en beeldkwaliteit, een sterk concept, goede verhouding tussen private en publieke ruimtes politie, waardevolle materiaalkeuze. Het politiekantoor is proportioneel in orde, de eventuele overmaat is aantoonbaar aanpasbaar. De ondergrondse dienstruimtes zijn correct ingepland en hebben, zelfs op deze positie daglicht waar wenselijk. Functioneel klopt de ontworpen indeling van het kantoor, eventueel noodzakelijke flexibiliteit zin in het ontwerp vervat.
De woningen hebben een correcte ruimtes die op een logische manier t.o.v. elkaar geschakeld zijn.
Elke unit heeft een bruikbare buitenruimte in verhouding met het appartement. De wisselende inplanting van de appartementen rond de verticale circulatiekern zorgt voor een boeiende gevelindeling.
Beoordeling: 10/12,5
4/ Toekomstwaarde:
- Driehoek en Delabuilding : degelijk maar voegt weinig toe, bestendigt de huidige architectuur op het plein, niet vernieuwend of ambitieus. Het politiekantoor heeft weinig flexibiliteit naar de toekomst toe. De duurzaamheid van het concept wordt in vraag gesteld. Op vlak van ecologie is de keuze voor platte daken met synthetische graslook onlogisch.
Beoordeling: 5/12,5
- Sogiaf : gebouw met présence, identiteit, flexibiliteit, zet een nieuwe standaard voor het plein, is
een breuk met het verleden, kan bijdragen aan de toekomstige uitstraling van het Kristus- Koningplein en een aanzet zijn voor toekomstige projecten. Het ontwerp speelt in op de geplande heraanleg van het plein en versterkt dit. De kwaliteit van het voorliggend ontwerp vergroot de intentie om van deze plek in Ekeren iets te maken. Waar verduidelijkt toont dit project aan rekening te houden met ecologie (vb. materialisatie gevel)
Beoordeling: 10/12,5
Subtotaal beoordeling ruimtelijke en functionele kwaliteit:
- Driehoek en Delabuilding : 25/50
- Sogiaf : 35/50
B. PRIJS:
Het minimumbod bedraagt 750.000 euro
- Driehoek en Delabuilding : er wordt 771.000 euro geboden.
Beoordeling: 22/40
- Sogiaf : er wordt 750.000 euro geboden.
Beoordeling : 20/40
C. PARKEERVOORSTEL:
- Driehoek en Delabuilding : dit ontwerp voorziet weliswaar 4 parkeerplaatsen meer dan het ontwerp van de andere kandidaat, maar dit gaat ten koste van de noodzakelijke ruimte voor de politie, en ook de noodzakelijke aanpassing van de hellingsgraad van de inrit zal ruimte kosten.
Beoordeling: 6/10
- Sogiaf : dit ontwerp voorziet minder parkeerplaatsen, maar kan wel uitgevoerd worden zoals het nu voorligt.
Beoordeling: 6/10
D. TOTAAL:
- Driehoek en Delabuilding : 25 + 22 + 6 = 53/100
- Sogiaf : 35 +20 +6 = 61/100
Bij wijze van besluit stelde de jury vast dat beide voorstellen weliswaar een voldoende aantal punten halen maar wel beiden bijsturing behoeven om vergunbaar en dus uitvoerbaar te zijn.
De jury adviseert het college van burgemeester en schepenen het project toe te wijzen aan de NV SOGIAF. Deze toewijzing veronderstelt dat bij de NV SOGIAF de bereidheid bestaat om rekening te houden met de aanbevelingen van de jury. Mocht deze bereidheid er niet zijn, zal hoogstwaarschijnlijk geen vergunning kunnen bekomen worden, en wordt het project onuitvoerbaar.
In dat laatste geval adviseert de jury het project toe te wijzen aan de 2de gunstig gerangschikte kandidaat, de NV Driehoek en NV Delabuilding, uiteraard eveneens op voorwaarde dat rekening wordt gehouden met de aanbevelingen van de jury. Dit laatste, het in tweede instantie toewijzen aan de 2de gerangschikte kandidaat blijkt juridisch echter niet mogelijk in de huidige procedure zodat dit advies van de jury niet gevolgd kan worden.
Financiële gevolgen
De stadsontvanger verleent zijn visum voor het huidige dienstjaar, conform artikels 94 en 160 §2 van het gemeentedecreet. De opbrengst van deze verkoop, zijnde 750 000,00 euro, wordt bij AG Vespa geboekt als
‘Verkoopopbrengsten panden Financieel Patrimonium’ Het college besliste op 5 mei 2006 om het district Ekeren toe te laten de heraanleg van het Kristus- Koningplein te Ekeren te (mede) financieren door de verkoop van het perceel grond aan het Kristus-Koningplein, op de hoek van de straten Alfons Jeurissenstraat en Jozef De Weerdtstraat, momenteel behorend tot het openbaar domein, waarbij wordt afgeweken van het toenmalige principe dat de opbrengsten van de verkoop van stadspatrimonium ten gunste komen van het Pensioenfonds van de stad.
Besluit
Artikel 1
Het college neemt kennis van het verslag van de jury Kristus-Koningplein.
Artikel 2
Het college beslist het verslag van de jury te volgen en sluit zich volledig aan bij de motivering en de conclusie van de jury, dewelke zij volledig tot de hare maakt, behalve wat betreft de optionele toewijzing aan de 2de gerangschikte kandidaat aangezien de procedure dit niet toelaat.
Artikel 3
Het college beslist het project Kristus-Koningplein toe te wijzen aan de gunstigst gerangschikte kandidaat, de NV Sogiaf, Duffelsesteenweg 164 te Kontich.
Artikel 4
Het college beslist AG VESPA te mandateren het dossier verder af te handelen.
