College van burgemeester en schepenen
Beraadslaging/proces verbaal Kopie
Samenstelling: de heer Patrick Janssens, burgemeester; de heren Robert Voorhamme, Philip Heylen, Ludo Van Campenhout, mevrouw Leen Verbist, de heren Marc Van Peel; Luc Bungeneers, Guy Lauwers, mevrouw Monica De Coninck, schepenen; de heer Roel Verhaert, stadssecretaris.
Zitting van woensdag 18 augustus 2010
Iedereen aanwezig behalve de heer Roel Verhaert, stadssecretaris.
Het secretariaat wordt waargenomen door de heer Manfred Vandewalle, waarnemend stadssecretaris.
collegebesluit: 9694 van woensdag 18 augustus 2010
Stadsontwikkeling A-Punt
15 Verkavelen - District Ekeren - De Noteschelp/Statiestraat/ Weerstandersstraat/Leliënlaan. Verkavelen van grond in 39 loten voor woningbouw. Aanleg nieuwe wegen. Afsluiten openbaar onderzoek.
Voorwaardelijk gunstig advies. Goedkeuring. (Jaarnummer 9694)
Agendapunt, college, gewone zitting, 17/01/2001, jaarnummer 121
Auteur: Marc Ooms
Motivering
Feiten en context
Aanvragers en eigenaars: Consoorten Van As, p/a Dorpsstraat 76, 2950 Kapellen
Ligging van het perceel: De Noteschelp/Statiestraat/Weerstandersstraat, Leliënlaan ZN,
Kadastrale gegevens: (afd. 35) sectie F nr. 17 B4, (afd. 35) sectie F nr. 17 A6, (afd. 35) sectie F nr. 19 G, (afd. 35) sectie F nr. 26 X, (afd. 35) sectie F nr. 28 K, (afd. 35) sectie F nr. 29 D, (afd. 35) sectie F nr. 29 R, (afd. 35) sectie F nr. 29 F2, (afd. 35) sectie F nr. 138 N, (afd. 35) sectie F nr. 138 A3, (afd. 35) sectie F nr. 138 W5, (afd. 35) sectie F nr. 138 E6, (afd. 35) sectie F nr. 139 V, (afd. 35) sectie F nr. 140 Y2, (afd. 35) sectie F nr. 140 A3, (afd. 35) sectie F nr. 140 B3, (afd. 35) sectie F nr. 140 F3, (afd. 35) sectie F nr. 138 X5
De aanvraag omvat: het verkavelen van gronden in 39 loten voor woningbouw met aanleg van
nieuwe wegen.
Ontvangst aanvraag: 22 augustus 2008.
Dossiernummer: 200510 - EK/2005/V/0001.
Planidentificatienummer: 5.00_50387_00001.
Het decreet betreffende de ruimtelijke ordening, gecoördineerd op 22 oktober 1996, het decreet van 18 mei 1999 houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening en de uitvoeringsbesluiten. Het college kan de verkavelingsvergunning enkel verlenen op eensluidend advies van de gewestelijke stedenbouwkundige ambtenaar van de Vlaamse regering (artikel 55 § 1 en 43 § 1 van het decreet betreffende de ruimtelijke ordening, gecoördineerd op 22 oktober 1996). De gemeenteraad moet vooraf, in toepassing van artikel 133 van het decreet houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening, een besluit nemen over de wegen.
Openbaar onderzoek
Artikel 3, § 4 van het besluit van 5 mei 2000 van de Vlaamse regering betreffende de openbare onderzoeken over aanvragen tot stedenbouwkundige vergunning en verkavelingsaanvragen, bepaalt dat bij ontstentenis van een gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan of een bijzonder plan van aanleg verkavelingsaanvragen en aanvragen tot wijziging van een verkaveling onderworpen dienen te worden aan een openbaar onderzoek.
De aanvraag tot verkaveling werd openbaar gemaakt van 29 juni 2009 tot en met 29 juli 2009 overeenkomstig de bepalingen van voornoemd besluit inzake de openbaarmakingen.
Aantal bezwaarschriften
Naar aanleiding van het openbaar onderzoek werden acht individuele bezwaren en één bezwaar met aangehechte petitielijst met 12 handtekeningen ingediend. De bezwaren hebben betrekking op volgende punten:
1 het vermoeden bestaat dat op de plaats waar de loten 30 tot en met 39 gerealiseerd worden vervuilde grond en restafval werd gestockeerd waardoor de bodem verontreinigd zou kunnen zijn;
2 de bestaande nutsleidingen die in de Weerstandersstraat gelegen zijn ter hoogte van de woningen 5, 7 en 9 hebben onvoldoende capaciteit om de loten 30 tot en met 36 en lot 39 aan te sluiten op deze nutsleidingen;
3 het behoud van de parkeerplaatsen ter hoogte van de woningen, gelegen Weerstandersstraat 5, 7 en 9;
4 het behoud van de zijdelingse toegang tot de garage behorende bij de woning gelegen Weerstandersstraat 5;
5 om de bebouwing op de loten 32 tot en met 36 te realiseren dienen belangrijke bovengrondse constructies te worden ontmanteld waarbij het wenselijk is de bestaande muren die op de erfscheiding staan te behouden en de afbraak ervan te beperken tot het ontmantelen van de driehoekige punten;
6 ter hoogte van het appartementsgebouw, gelegen Statiestraat 18, en de naastliggende kavel zijnde lot 1, bevindt er zich een kleinschalige groenstructuur bestaande uit een bomenrij die een natuurlijke buffer vormt tegen geluid en een afschermende functie heeft op het vlak van de privacy waarvan geen melding wordt gemaakt op de ingediende plannen en waarbij het vermoeden bestaat dat deze rij bomen gekapt gaat worden;
7 het nieuw ontworpen wegenistracé van de straat genaamd De Noteschelp wordt verbreed maar beschikt niet over een fietspad wat verkeerstechnisch de veiligheid niet ten goede komt.
Evaluatie van de bezwaarschriften
Met betrekking tot het eerste bezwaar waarbij er vermoedens bestaan dat de site vervuild zou zijn door het stockeren van vervuilde grond en allerlei afvalmateriaal wordt het standpunt ingenomen dat bij verkoop van gronden steeds een bodemattest dient afgeleverd te worden conform het decreet op de bodemsanering en bodembescherming van 27 oktober 2006. Dit houdt in dat indien de grond na afbraak toch vervuild zou zijn voorafgaandelijk de ontwikkelaar tot een grondige bodemsanering dient over te gaan. Het bezwaar is bijgevolg ontvankelijk maar ongegrond.
Met betrekking tot het tweede bezwaar waarbij de bestaande nutsleidingen ontoereikend zouden zijn wordt het standpunt ingenomen dat de mogelijke vergunning slechts verleend wordt met behoud van alle burgerlijke rechten. Als voorwaarde wordt in de vergunning opgenomen dat de verkavelaar onder uitdrukkelijke opschortende voorwaarde van uitvoering van de bestuurlijke verkavelingsvergunning de nodige nutsleidingen aanbrengt. Het bezwaar is bijgevolg ontvankelijk maar ongegrond.
Met betrekking tot het derde bezwaar waarbij aangedrongen wordt op het behoud van de parkeerplaatsen ter hoogte van de woning gelegen Weerstandersstraat nummer 5, wordt het standpunt ingenomen dat de voorliggende wegenis uitgevoerd wordt in kleurvaste bruine en zwarte betonstraatstenen waarbij 5 parkeerplaatsen gecreëerd worden rond het nieuw aan te leggen pleintje. Door het stedelijk ontwikkelingsbedrijf, afdeling openbaar domein, werd geoordeeld dat deze 5 parkeerplaatsen voldoende zijn voor de 11 woningen die rond het pleintje gegroepeerd worden. Het bezwaarschrift wordt bijgevolg ontvankelijk maar ongegrond verklaard.
Met betrekking tot het vierde bezwaar waarbij er zijdelings toegang wordt genomen tot een garage wordt het standpunt ingenomen dat dit niet van stedenbouwkundige aard is en de mogelijke vergunning afgeleverd wordt met behoud van alle burgerlijke rechten. Het bezwaarschrift wordt bijgevolg ontvankelijk maar ongegrond verklaard.
Met betrekking tot het vijfde bezwaar waarbij constructies ontmanteld worden en eerder beperkt dienen te worden tot normale hoogte van tuinmuren ten einde te voorkomen dat tegenaan gebouwde constructies zoals berghokken en garages vrij komen te staan wordt het standpunt ingenomen dat uit de voorliggende verkavelingsaanvraag wel afgeleid kan worden dat belangrijke delen van loodsen gesloopt worden maar dat de plannen geen uitsluitsel geven of deze constructies al dan niet op de erfscheiding werden opgericht. Ook hier geldt het principe dat de mogelijke verkavelingsvergunning afgeleverd wordt met behoud van alle burgerlijke rechten. Het bezwaarschrift wordt bijgevolg ontvankelijk maar ongegrond verklaard.
Met betrekking tot het zesde bezwaar wordt opgemerkt dat een compensatiedossier voor ontbossing bij het verkavelingsdossier is bijgevoegd, conform artikel 90bis van het bosdecreet van 13 juni 1990. Uit het bijgevoegde plan kan afgeleid worden dat de ontbossing betrekking heeft op een groenstructuur ter hoogte van De Noteschelp met een oppervlakte van 1502 vierkante meter en niet zoals vermeldt in het bezwaar ter hoogte van de erfscheiding tussen lot 1 en het appartementsgebouw, gelegen Statiestraat 18. Bijgevolg wordt hier het standpunt ingenomen dat deze bomenrij niet gerooid wordt en mogelijk zelfs niet op het eigendom staat van de verkavelaar staat. Indien er betwisting ontstaat omtrent de exacte plaats van de bomenrij dient men in wederzijds overleg met de eigenaars van de aanpalende eigendom of hun vertegenwoordiger over te gaan tot een afpalingsprocedure om de erfscheiding tussen de percelen vast te stellen. Volgens de ingediende plannen kan de volledige bebouwing op lot 1 gerealiseerd worden zonder dat er hiervoor bomen dienen gerooid te worden. Het bezwaarschrift wordt bijgevolg ontvankelijk maar ongegrond verklaard.
Met betrekking tot het zevende bezwaar waarbij opgemerkt wordt dat de nieuwe wegenis ter hoogte van De Noteschelp geen fietspad heeft wordt het standpunt ingenomen dat het wegenistracé driemaal besproken is geweest op de plenaire vergaderingen van 20 februari 2006, 19 februari 2007 en 19 november 2007 van het stedelijk ontwikkelingsbedrijf, afdeling openbaar domein. Het voorliggende plan werd aangepast aan de opmerkingen van de laatste plenaire vergadering van 19 november 2007. De straat werd ter hoogte van de verkaveling met dossiernummer EK/1999/V/0002 over een lengte van 200 meter reeds uitgevoerd zonder fietspad en heeft in het nieuw aan te leggen deel slechts een beperkte breedte waardoor het leggen van een fietspad onmogelijk is. De reeds bestaande wegenis werd reeds definitief opgeleverd maar de ontwikkelaar van de verkaveling EK/1999/V/0002 heeft nog geen voorstel aan het autonoom gemeentebedrijf Vespa over gemaakt tot grondafstand en inlijving bij het openbaar domein. Het bezwaarschrift wordt bijgevolg ontvankelijk maar ongegrond verklaard.
Advies
Op 3 maart 2009 werd advies gevraagd aan het Agentschap R-E Antwerpen, Onroerend Erfgoed, van de administratie van het Vlaams gewest. Zij brachten advies uit op 26 mei 2009 met referentie A/3001/AV/09/IP26977/6096. Het advies is voorwaardelijk gunstig, mits het ganse te verkavelen terrein vooraf door een archeologische prospectie wordt geëvalueerd. Dit advies dient aan de vergunning gehecht en maakt er integraal deel van uit en geldt als vergunningsvoorwaarde.
Op 3 maart 2009 werd advies gevraagd aan het Agentschap voor Natuur en Bos van de administratie van het Vlaams gewest. Zij brachten advies uit op 7 juli 2009 met referentie VA/2000/09-04050/COMP/09/0227/AN. Het advies is voorwaardelijk gunstig. "Het bijgevoegde compensatiedossier COMP/09/0227/AN maakt integraal deel uit van de vergunning en geldt als vergunningsvoorwaarde. De verkavelaars mogen zelf niet overgaan tot ontbossing, tenzij na het bekomen van een stedenbouwkundige vergunning tot ontbossing. Er mogen geen kavels verkocht worden voraleer de compensatiemaatregel volledig is uitgevoerd."
Op 16 juni 2009 werd advies gevraagd aan de NMBS Holding. Zij brachten advies uit op 8 juli 2009 met referentie ST 3516.26.31/RL. Het advies is negatief. "Het verkavelingsplan 414.1-9-01E is in tegenstrijd met het voorontwerp voor de afschaffing van OW 21 van de lijn 12, waarvan de Stad Antwerpen kennis heeft. Met het afschaffen van OW 21 kadert in de beleidsvisie, door de voogdijminister opgenomen in ons beheerscontract, dat gevaarlijke overwegen maximaal dienen afgeschaft te worden. De nieuwe verkaveling daarentegen verhoogt de verkeersintensiteit op de bestaande overweg en heeft eerder een ongunstig effect op de verkeersveiligheid van OW 21. Indien er ondanks het negatief advies toch een vergunning wordt verleend door de stad, zijn de bij het advies gevoegde algemene voorwaarden van toepassing.
"Het college neemt omtrent dit negatief advies toch een positief standpunt in dat wordt besproken onder de rubriek argumentatie/lijninfrastructuur/spoorwegen.
Op 3 maart 2009 werd advies gevraagd aan stadsontwikkeling/ontwerp en uitvoering/ontwerpers. Zij brachten geen advies uit binnen de gestelde termijn van 30 dagen. Bijgevolg kan aan dit advies worden voorbijgegaan.
Het wegenistracé is echter driemaal vooraf besproken geweest op de plenaire vergaderingen (20 februari 2006, 19 februari 2007 en 19 november 2007) van het stedelijk ontwikkelingsbedrijf, afdeling openbaar domein. Het voorliggende plan werd aangepast aan de opmerkingen van de laatste plenaire vergadering.
Op 3 maart 2009 werd advies gevraagd aan RI-ANT. Zij brachten advies uit op 15 mei 2009 met referentie INFRA/ERV/HARIANT276/sse. Het advies is voorwaardelijk gunstig. Dit advies dient aan de vergunning gehecht en maakt er integraal deel van uit en geldt als vergunningsvoorwaarde.
Argumentatie
Stedenbouwkundige basisgegevens uit de plannen van aanleg
Ligging volgens de plannen van aanleg en bijhorende voorschriften
Het goed ligt in het gewestplan "Antwerpen".(koninklijk besluit van 3 oktober 1979) Het goed ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaalculturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (artikel 5 van het koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen)
Bepalingen welk plan van toepassing is op de aanvraag
Het goed ligt niet binnen de grenzen van een bij besluit van de koning/minister goedgekeurd plan van aanleg, niet zijnde een bijzonder plan van aanleg, bedoeld in artikel 15 van het decreet betreffende de ruimtelijke ordening, gecoördineerd op 22 oktober 1996. Het blijft de bevoegdheid van de overheid de aanvraag te toetsen aan de gebruikelijke inzichten en noden betreffende de goede aanleg der plaats, gebaseerd op de eerder geciteerde voorschriften van het van kracht zijnde gewestplan.
Overeenstemming met dit plan :
De aanvraag is principieel in overeenstemming het voornoemde geldende plan.
Verordening
Het besluit van 29 april 1997 van de Vlaamse regering houdende de vaststelling van een algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer, is van toepassing.
Overeenstemming met deze verordening :
De aanvraag is in overeenstemming met voornoemde verordening.
De ministeriële omzendbrief van 8 juli 1997 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en gewestplannen is van toepassing. De ministeriële omzendbrief RO/98/2, betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen en voetgangersverkeer is van toepassing.
Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
Analyse van het project
De verkavelingsaanvraag heeft betrekking op het ontwikkelen van restgronden, al dan niet bebouwd met werkplaatsen, loodsen en woningen, met kadastrale secties F, nummer 139/Q (ook gekend als 139/T), nummer 140 /F/3, nummer 140/A/3, nummer 138/N, nummer 138/A/3, nummer 138/W/5, nummer 138/X/5, nummer 29/D, nummer 29/F/2, nummer 28/K, nummer 29/R, nummer 17/A/6, nummer 19/G, nummer 138/E/6, nummer 17/B/4, nummer 140/Y/2, nummer 26/X en nummer 140/B/3. Er worden 39 loten gecreëerd met wisselende breedte en afmetingen volgens plan. De loten 1 tot en met 8 zijn gelegen tussen De Noteschelp en de Statiestraat en worden ten oosten begrensd door de spoorweg Antwerpen - Rotterdam. De loten 9 tot en met 29 zijn eveneens gelegen tussen De Noteschelp en de Statiestraat maar worden ten westen begrensd door het goederenspoor naar de Antwerpse haven. De loten 30 tot en met 39 zijn gelegen tussen de Leliënlaan en de Weerstandersstraat en worden ten westen begrensd door de spoorlijn Antwerpen - Rotterdam.
Bestaande ruimtelijke structuur
Nederzettingenstructuur
Het deel van Ekeren waarbinnen de verkavelingsaanvraag gelegen is wordt gekenmerkt door een structuur van uitwaaierende lintbebouwing die zonder enig herkenbaar centrum tussen het groen gelegen is. De dorpskern van Ekeren ligt ten zuiden van het gebied. Karakteristiek voor het gebied rond het station van Ekeren zijn de onafgewerkte straatwanden waarbij verschillende typologieën voor komen gaande van eengezinswoningen met één bovenverdieping afgewerkt met schuin dak tot een kasteeltje en een appartementsgebouw met 6 verdiepingen. Ten zuiden van de De Noteschelp grenst de voorliggende verkavelingsaanvraag aan de volledig uitgevoerde verkaveling met dossiernummer EK/1999/V/0002 (intern classificatienummer 5.00_50170_00001) en gekend bij het agentschap R-E Antwerpen, Ruimtelijke Ordening, als 002/415, waarvoor op 28 augustus 2002 vergunning werd afgeleverd voor 19 loten. In zitting van 24 oktober 2008 (jaarnummer 13250) besliste het college van burgemeester en schepenen dat deze verkaveling volledig vervallen is om reden dat de opgelegde voorwaarde van kosteloze grondafstand aan de stad, niet gerealiseerd werd binnen de gestelde termijn.
Natuurlijke structuur
Ter hoogte van De Noteschelp bevindt er zich een kleinschalige groenstructuur bestaande uit braakliggende gronden die deels begroeid zijn met grassen afgewisseld met hoogstammige bomen zoals linde, eik, acacia en paardenkastanje. Omwille van het rooien van deze groenstructuur over een oppervlakte van 1502 vierkante meter werd hiervoor een boscompensatiedossier opgemaakt.
Lijninfrastructuur
a. verkeerswegen
Het project is gelegen aan een viertal straten die alle het statuut hebben van een gemeenteweg. De Leliënlaan werd uitgevoerd in asfalt en heeft naast een rijweg ook een voetpad. De Weerstandersstraat werd uitgevoerd in kasseiverharding en heeft naast een rijweg eveneens een voetpad. De onpare kant van deze straat is onderworpen aan een rooilijn met koninklijk besluit van 4 december 1933 (planidentificatienummer 2_43_50052_00002). De Noteschelp zelf werd uitgevoerd in bitumineuze verharding maar beschikt niet over een voetpad. Ter hoogte van de verkaveling met dossiernummer EK/1999/V/0002 werd de wegenis uitgevoerd met 11 parkeervakken. De straat is onderworpen aan een rooilijn met koninklijk besluit van 6 november 1970 (planidentificatienummer 2_43_50018_00002). De Statiestraat werd uitgevoerd in asfalt en heeft naast een rijweg zowel een voetpad als fietspad. Deze straat is onderworpen aan een rooilijn met koninklijk besluit van 4 december 1969 (planidentificatienummer 2_43_50040_00001). Voor het uitvoeren van riolerings- en bestratingswerken in de Statiestraat (2de fase) tussen De Noteschelp en Schriek werd recentelijk een nieuw wegenistracé vastgelegd met dossiernummer SW/OD/05/4386 waarvoor een stedenbouwkundige vergunning werd aangevraagd (dossier NEK/2009/B/2007) en een openbaar onderzoek werd georganiseerd dat liep van 11 mei 2009 tot en met 10 juni 2009. Het procesverbaal van afsluiten van openbaar onderzoek werd met gunstig advies geagendeerd op het college van 10 juli 2009 (jaarnummer 8994) en doorgestuurd naar de vergunningverlenende overheid, het agentschap R-E Antwerpen, Ruimtelijke Ordening.
b. spoorwegen
De verkaveling wordt begrensd of wordt doorsneden door een drietal spoorlijnen, twee spoorlijnen voor goederentransport naar de Antwerpse haven en één spoorlijn (lijn 12) die Antwerpen met Rotterdam verbindt. Op het kruispunt van de Weerstandersstraat en De Noteschelp ligt het station van Ekeren - Mariaburg en de overweg nummer 21. Volgens het ingewonnen advies van de NMBS is het voorliggende verkavelingsplan strijdig met het voorontwerp voor de afschaffing van de overweg omdat de verkeersintensiteit op de bestaande overweg wordt verhoogd.
Ten aanzien van dit negatief advies kan volgend standpunt ingenomen worden. In zitting van 4 december 2009 (jaarnummer 17269) besliste het college van burgemeester en schepenen een collegiale brief goed te keuren en over te maken aan Infrabel. Uit deze brief blijkt dat in het wijkcirculatieplan Mariaburg sprake is om de overweg te seponeren op voorwaarde dat er een goed alternatief voor fietsers en voetgangers beschikbaar is. Principieel kan de stad zich vinden in een alternatieve locatie voor de vervangende fiets- en voetgangerstunnel parallel aan de goederenspoorlijn 27A maar vraagt de stad dat de fiets- en voetgangerstunnel aangesloten wordt op de perrons om een tweede verbinding te realiseren naar de parking aan de Statiestraat. Voor de aanloophellingen van de fiets- en voetgangerstunnel vraagt de stad om rekening te houden met de normen uit het fiestvademecum. Het stadsbestuur kan zich echter niet vinden in de voorgestelde kostendeling voor de aanleg van de tunnel.
Naar aanleiding van de verkaveling EK/1999/V/0002 werd eveneens advies gevraagd aan de NMBS. Het uitgebrachte advies van 4 februari 2000 was gunstig onder voorwaarden. Aangezien de intentie bestaat om ter hoogte van de overweg een tunnel voor voetgangers en fietsers aan te leggen, het stadsbestuur zich hiermee akkoord heeft verklaard en in een vergelijkbaar dossier in dezelfde straat wel een gunstig advies met voorwaarden kon bekomen worden kan voorbij gegaan worden aan het negatief advies van Infrabel. De nieuwe verkaveling verhoogt de verkeersintensiteit op de bestaande overweg wel in beperkte mate maar is niet van die aard dat ze de verkeersveiligheid in het gedrang brengt. Bovendien heeft het eventueel afschaffen van de bestaande overweg geen invloed op de verkeersafwikkeling binnen de wijk. De verkavelingssite blijft even vlot bereikbaar.
Gewenste ruimtelijke structuur
De hoofdstructuur van het gebied werd grotendeels bepaald door de afbakening van het woongebied volgens de bepalingen van het gewestplan Antwerpen. De stad Antwerpen heeft in het verleden geen initiatief genomen, noch onder de vorm van een bijzonder plan van aanleg, noch onder de vorm van een ruimtelijk uitvoeringsplan, om de bestemming van het plangebied te wijzigen.
De gewenste ruimtelijke structuur richt zich naar de hoofdstructuur.
Op microvlak wordt de verkavelingsaanvraag getoetst aan de hand van een afwegingskader of ze ingeschreven kan worden binnen deze gewenste ruimtelijk structuur. Er wordt geoordeeld dat de voorgestelde hoofdstructuur best vervolledigd wordt met een volwaardig perifeer lint om tot een afgewerkt straatbeeld te komen. Het perceel is gelegen binnen het stedelijk gebied en de structuur van het gebied is reeds grotendeels bepaald door de aanwezige bebouwing, infrastructuur en landschappelijke elementen.
Draagkracht
De totale oppervlakte van de projectzone bedraagt 28210 vierkante meter. Er worden 6539 vierkante meter overgedragen naar het openbaar domein zodat de totale oppervlakte van de percelen 21671 vierkante meter bedraagt. De bebouwingscoëfficiënt (totale bebouwde oppervlakte / totale oppervlakte van de projectzone) bedraagt 0,170. De vloerindex V/T (totale vloeroppervlakte / totale oppervlakte projectzone) bedraagt 0,292. De verkaveling kan opgedeeld worden in drie delen.
Ten eerste de kavels waarop een invulbouw wordt gerealiseerd om het bestaande straatbeeld op te vullen of af te bouwen (loten 9, 30, 35 tot en met 39).
Ten tweede de kavels waarop een gekoppelde bebouwing wordt gerealiseerd (loten 1 tot en met 8, loten 10 tot en met 22 en de loten 31 tot en met 34).
Ten derde de kavels waarop een vrijstaande bebouwing wordt gerealiseerd (loten 23 tot en met 26 en loten 28 en 29). Lot 27 is een bebouwd lot en wordt uitgesloten uit de verkaveling.
De volumes worden afgewerkt met een lessenaarsdak met een dakbasis van 9 meter uitgenomen voor de loten 8 (dakbasis 8 meter) en 23 tot en met 26 waar de dakbasis 10 meter bedraagt. De helling van de dakvorm is 45 graden uitgenomen bij de vrijstaande bebouwing waar deze ligt tussen 35 en 55 graden. De kroonlijsthoogte bedraagt steeds 6 meter uitgenomen bij de vrijstaande bebouwing waar deze 7 meter bedraagt. De bouwdiepte varieert tussen 9 meter (lot 1) en 17 meter volgens aanduiddingen op plan. In de zijtuinstroken kunnen gelijkvloerse constructies opgericht worden met als bestemming garages met een maximale hoogte van 3 meter en met een bouwdiepte volgens plan.
De nieuw op te richten gebouwen spiegelen zich aan het schaalniveau van de bestaande ruimtelijke structuur en de kavels zijn groot genoeg om dergelijke bebouwing te dragen. De draagkracht van de percelen wordt bijgevolg niet overschreden.
Identiteit
Het verkavelingsdossier stelt een bouwstrook voor hoofdgebouwen voor, al dan niet met voortuinstrook, waarbij de perceelsgrenzen loodrecht op de rooilijn gealigneerd zijn. Achter deze strook ligt de zone voor binnenplaatsen en tuinen waarbij de perceelsgrenzen de morfologische kavelstructuur van de aanpalende percelen volgt. Er wordt een bebouwing voorgesteld die in overeenstemming is met de gebruikte overwegende typologie van de bestaande bebouwing. Het ontwerp respecteert de geledingen in het straatbeeld en strookt qua materiaalgebruik met het algemeen aanvaardbare in de woonomgeving.
Samenhang
De verkaveling snijdt restgronden aan binnen een bestaande ruimtelijke structuur die grotendeels reeds gevormd is door de aanwezigheid van drie spoorlijnen. Behoudens enkele afwijkende bouwvormen zoals het appartementsgebouw en resten van woningbouwfragmenten van de oorspronkelijke bebouwing zoals het kasteeltje en het stationsgebouw werd het merendeel van de woningen in de omgeving opgericht met één bovenverdieping met schuin dak. De stedenbouwkundige voorschriften van de meest recente verkaveling aan De Noteschelp (EK/1999/V/0002) bepalen dat ook hier de woningen opgetrokken dienen te worden met één verdieping en afgewerkt met een schuin dak. De voorgestelde bebouwing bestaande uit een gelijkvloers, een bovenverdieping en schuin dak sluit dus aan op de overwegende typologie.
Op de loten 9, 30, 35 tot en met 39 wordt een aaneengesloten bebouwing gerealiseerd waarbij de straatwanden vervolledigd of beëindigd worden. Op de loten 1 tot en met 8 wordt een halfopen bebouwing opgericht die aansluit bij deze van de meest recente verkaveling. Ter hoogte van De Noteschelp worden 2 doodlopende straatjes met middenberm gerealiseerd waarbij de bebouwing deels uitgevoerd wordt als vrijstaand, deels als halfopen. Op deze laatste kavels (loten 10 tot en met 21) mogen meergezinswoningen gerealiseerd worden voor zover zij over een ondergrondse parking kunnen beschikken. Het realiseren van meergezinswoningen is op deze plaats verantwoord gelet op de aanwezigheid van het appartementgebouw in de Statiestraat en het streefdoel om dekernen van de districten plaatselijk te verdichten. De verkaveling ligt in een stedelijke omgeving waar een grootstedenbeleid en verdichting mogelijk is. De beide straten worden uitgevoerd in kleurvaste bruine betonstraatstenen (zowel rijweg als voetpad) en worden naast het voorzien vaneen twintigtal parkeervakken ook uitgerust met een kleinschalige groenstructuur.
Qua interne samenhang wordt opgemerkt dat door het schakelen van de loten en het vastleggen van de bouwstroken volgens plan zowel de belemmeringshoek als de privacygradiënt voldoende waarborgen bieden voor het realiseren van ruimtelijke kwaliteit. De mogelijke belemmering van het ene op het andere perceel kan enkel maar voortvloeien uit het realiseren van verschillende bouwdiepten op de verschillende loten. Er wordt volgens de voorgestelde kavelstructuur voldoende privacy op elk perceel gewaarborgd. De voorgestelde verkavelingsaanvraag doet in zijn geheel geen afbreuk aan de morfologische structuur van de wijk die erop gericht is de randen af te bouwen.
Watertoets
Overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad 14 november 2003) dient het ontwerp onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. De hele verkaveling ligt niet in een recent overstroombaar gebied, zoals de kaarten van 1998 en 2003 weergeven. De verkaveling is wel voor een beperkt gedeelte (ter hoogte van Weerstandersstraat 5 t/m 9) gelegen in een van nature overstroombaar gebied. Daarom wordt ter hoogte van de Weerstandersstraat in het aan te leggen pleintje, een infiltratiebekken met 44 aan elkaar geschakelde elementen in kunststof met een inhoud van 410 liter/stuk voorzien. In het westelijk gedeelte van de verkaveling wordt een infiltratiegracht voorzien. Hierdoor wordt voldaan aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening voor hemelwater. Naast deze maatregel wordt een rioleringsstelsel aangelegd volgens de Code van de Goede Praktijk, zodat DroogWeerAfvoer (DWA) en RegenWeerAfvoer (RWA) volledig gescheiden verzameld en gescheiden afgevoerd worden tot aan de bestaande gemengde rioleringen in De Noteschelp en Weerstandersstraat.
De woningen dienen verplicht uitgerust te worden met een hemelwaterput die voldoet aan de stedenbouwkundige verordening hemelwater. Uit de watertoets blijkt ook dat de verkaveling gelegen is in een gebied dat matig tot zeer gevoelig voor grondwaterstroming is. Hiermee dient rekening gehouden te worden indien ondergrondse constructies voorzien worden. Bij funderingen dient advies gevraagd te worden bij de bevoegde instanties.
Conclusie
De verkavelingsaanvraag is principieel in overeenstemming met de planologische bestemmingen van het gebied en kan vanuit oogpunt ruimtelijke ordening aanvaard worden mits naleving van de hieronder gestelde voorwaarden:
1 vermits lot 27 een bebouwd lot is en de bestaande woning niet wordt gesloopt, wordt dit lot uitgesloten uit de verkaveling;
2 alle andere bestaande constructies worden gesloopt vooraleer de verkaveling ten uitvoer kan worden gebracht. Dit houdt in dat zolang aan de opschortende voorwaarde tot sloping, die verbonden is aan de verkavelingsvergunning zelf, niet voldaan is, de verkavelaars niet kunnen over gaan tot de verkoop van de kavels in de zin van artikel 4.2.16 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening;
3 de bijzondere voorwaarden vermeld in het advies van het Agentschap R-E Antwerpen, Onroerend Erfgoed, van de administratie van het Vlaams gewest, uitgebracht op 26 mei 2009 met referentie A/3001/AV/09/IP26977/6096, dient aan de vergunning gehecht en maakt er integraal deel van uit.;
4 het advies van RI-ANT, uitgebracht op 15 mei 2009 met referentie INFRA/ERV/HARIANT276/sse, dient aan de vergunning gehecht en maakt er integraal deel van uit en geldt als vergunningsvoorwaarde. Bij ondergrondse funderingen dient volgens de richtlijnen vermeld in dit advies, advies gevraagd te worden bij de bevoegde instanties;
5 het compensatiedossier COMP/09/0227/AN, door het Agentschap voor Natuur en Bos van de administratie van het Vlaams gewest goedgekeurd, dient aan de vergunning gehecht en geldt als vergunningsvoorwaarde; De verkavelaars mogen zelf niet overgaan tot ontbossing, tenzij na het bekomen van een stedenbouwkundige vergunning tot ontbossing. Er mogen geen kavels verkocht worden voraleer de compensatiemaatregel volledig is uitgevoerd;
6 De algemene voorwaarden vermeld in het advies van de NMBS-Holding van 8 juli 2009 met referentieST 3516.26.31/RL dient aan de vergunning gehecht en geldt als vergunningsvoorwaarde;
7 elke woning, met uitzondering van gebouwen met rieten daken of met een groendak, waarop het besluit van de Vlaamse regering houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratie-voorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater, niet van toepassing is, moet toch voorzien zijn van een regenwaterput volgens de richtlijnen van deze verordening, met een operationele pompinstallatie die het gebruik van het opgevangen hemelwater mogelijk maakt. Bovendien is voor deze woningen het hergebruik van het in de regenwaterput gecapteerde water verplicht door middel van de aangesloten pompinstallatie met een minimale aansluiting van:
- één wc;
- één wasmachine of één buitenkraan.
De overloop van de regenwaterput wordt aangesloten op de openbare regenwaterafvoerriolering. De regenwaterput dient geplaatst te zijn alvorens de woning wordt in gebruik genomen.
8 de bijgevoegde stedenbouwkundige voorschriften dienen strikt toegepast. Ze worden evenwel met volgende bepalingen aangevuld:
- het installeren van fotovoltaïsche zonnepanelen wordt om esthetische redenen beperkt tot een hoogte van 1 meter boven op de platte daken;
- het oprichten van bergingen in de zone voor binnenplaatsen en tuinen wordt beperkt tot 3% van de perceelsoppervlakte met een maximum van 40 vierkante meter;
- om het vrij open karakter te waarborgen wordt het oprichten van garages in zijtuinstroken verboden tenzij deze aangeduid werden op het plan als "zone voor garages".
Besluit
Artikel 1
Het college sluit het openbaar onderzoek af.
Artikel 2
Het college stelt vast dat de voorgeschreven berichten van bekendmaking door de aanvragers ter plaatse en door de stad Antwerpen aan het stadhuis en districtshuis van Ekeren werden aangeplakt, en dat het verkavelingsplan en het wegentracé ter inzake werden neergelegd.
Artikel 3
Het college beslist de ingediende bezwaren te verwerpen.
Artikel 4
Het college stelt aan de gemeenteraad voor om de ingediende bezwaren inzake het tracé van de nieuwe wegen te verwerpen en zijn goedkeuring te hechten aan het tracé van de nieuwe wegenis.
Artikel 5
Het college beslist om na goedkeuring van het tracé van de nieuwe wegenis, de verkavelingsaanvraag met gunstig advies te bezorgen aan de afdeling Agentschap R-E Antwerpen, Ruimtelijke Ordening, onder volgende voorwaarden:
1 vermits lot 27 een bebouwd lot is en de bestaande woning niet wordt gesloopt, wordt dit lot uitgesloten uit de verkaveling;
2 alle bestaande constructies worden gesloopt vooraleer de verkaveling ten uitvoer kan worden gebracht. Dit houdt in dat zolang aan de opschortende voorwaarde tot sloping, die verbonden is aan de verkavelingsvergunning zelf, niet voldaan is, de verkavelaars niet kunnen over gaan tot de verkoop van de kavels in de zin van artikel 4.2.16 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening;
3 de bijzondere voorwaarden vermeld in het advies van het Agentschap R-E Antwerpen, Onroerend Erfgoed, van de administratie van het Vlaams gewest, uitgebracht op 26 mei 2009 met referentie A/3001/AV/09/IP26977/6096, dient aan de vergunning gehecht en maakt er integraal deel van uit.;
4 het advies van RI-ANT, uitgebracht op 15 mei 2009 met referentie INFRA/ERV/HARIANT276/sse, dient aan de vergunning gehecht en maakt er integraal deel van uit en geldt als vergunningsvoorwaarde. Bij ondergrondse funderingen dient volgens de richtlijnen vermeld in dit advies, advies gevraagd te worden bij de bevoegde instanties;
5 het compensatiedossier COMP/09/0227/AN, door het Agentschap voor Natuur en Bos van de administratie van het Vlaams gewest goedgekeurd, dient aan de vergunning gehecht en geldt als vergunningsvoorwaarde; De verkavelaars mogen zelf niet overgaan tot ontbossing, tenzij na het bekomen van een stedenbouwkundige vergunning tot ontbossing. Er mogen geen kavels verkocht worden voraleer de compensatiemaatregel volledig is uitgevoerd;
6 De algemene voorwaarden vermeld in het advies van de NMBS-Holding van 8 juli 2009 met referentieST 3516.26.31/RL dient aan de vergunning gehecht en geldt als vergunningsvoorwaarde;
7 elke woning, met uitzondering van gebouwen met rieten daken of met een groendak, waarop het besluit van de Vlaamse regering houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratie-voorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater, niet van toepassing is, moet toch voorzien zijn van een regenwaterput volgens de richtlijnen van deze verordening, met een operationele pompinstallatie die het gebruik van het opgevangen hemelwater mogelijk maakt. Bovendien is voor deze woningen het hergebruik van het in de regenwaterput gecapteerde water verplicht door middel van de aangesloten pompinstallatie met een minimale aansluiting van:
- één wc;
- één wasmachine of één buitenkraan.
De overloop van de regenwaterput wordt aangesloten op de openbare regenwaterafvoerriolering. De regenwaterput dient geplaatst te zijn alvorens de woning wordt in gebruik genomen.
8 de bijgevoegde stedenbouwkundige voorschriften dienen strikt toegepast. Ze worden evenwel met volgende bepalingen aangevuld:
- het installeren van fotovoltaïsche zonnepanelen wordt om esthetische redenen beperkt tot een hoogte van 1 meter boven op de platte daken;
- het oprichten van bergingen in de zone voor binnenplaatsen en tuinen wordt beperkt tot 3% van de perceelsoppervlakte met een maximum van 40 vierkante meter;
- om het vrij open karakter te waarborgen wordt het oprichten van garages in zijtuinstroken verboden tenzij deze aangeduid werden op het plan als "zone voor garages".
Artikel 6
Het college geeft opdracht aan: Dienst Taak stadsontwikkeling/ ontwerp en uitvoering/ ontwerpers het plan en lastenboek voor de aanleg van de wegenis voor goedkeuring aan de gemeenteraad voor te leggen. stadsontwikkeling/ ontwerp en uitvoering/ ontwerpers een overeenkomst af te sluiten met de verkavelaars voor wat de lastvoorwaarden betreft, conform de modelovereenkomst goedgekeurd met raadsbesluit van 25 mei 2009 (jaarnummer 957).
Artikel 7
Dit besluit heeft in principe voor de stad geen financiële gevolgen.
24-08-2010 om 23:06
geschreven door Chil 
Tags:Statiestraat,Noteschelp,Weerstandersstraat,Leliënlaan
|