college van burgemeester en schepenen Zitting van 19 april 2013
Besluit GOEDGEKEURD
A-punten stadsontwikkeling / vergunningen
Verkavelen. District Ekeren. Gerardus Stijnenlaan. 20015 - Verkavelen grond in 28 loten. Woningbouw.
Afsluiten openbaar onderzoek -
Weigering
Motivering
Aanleiding en context
Eigenaars/aanvragers:
- mevrouw Denise Dierckxsens-Blontrock, p/a bvba Palmers-Stokmans, Starrenhoflaan 44/19,
2950 Kapellen
- de heer en mevrouw Verhaegen-Brouwens, p/a bvba Palmers-Stokmans, Starrenhoflaan
44/19, 2950 Kapellen
Ligging van het perceel: Gerardus Stijnenlaan zn, district Ekeren.
Kadastrale gegevens: (afd. 34) sectie E nr. 165 F, (afd. 34) sectie E nr. 166 B, (afd. 34) sectie E nr. 164 E deel.
De aanvraag omvat: 28 loten voor vrijstaande en gekoppelde bebouwing.
Ontvangst aanvraag: 13 augustus 2002.
Dossiernummer: 20015 - EK/2001/V/0001.
Juridische grond
Decreten en uitvoeringsbesluiten
Het decreet betreffende de ruimtelijke ordening, gecoördineerd op 22 oktober 1996, het decreet van
18 mei 1999 houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening en de uitvoeringsbesluiten.
Het college kan de verkavelingsvergunning enkel verlenen op eensluidend advies van de
gewestelijke stedenbouwkundige ambtenaar van de Vlaamse regering (artikel 55 § 1 en 43 § 1 van
het decreet betreffende de ruimtelijke ordening, gecoördineerd op 22 oktober 1996).
De gemeenteraad moet vooraf, in toepassing van artikel 133 van het decreet houdende de organisatie
van de ruimtelijke ordening, een besluit nemen over de wegen indien het college meent dat de
vergunning kan worden verleend.
De Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en de uitvoeringsbesluiten.
Stedenbouwkundige gegevens uit de plannen van aanleg, de ruimtelijke uitvoeringsplannen en
verkavelingen
Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijke uitvoeringsplan
'Afbakening Grootstedelijk Gebied Antwerpen', vastgesteld bij besluit van de Vlaamse regering van
19 juni 2009.
De aanvraag is gelegen binnen de afbakeningslijn die aangeeft waar de stedelijke ontwikkeling van
het Antwerpse in de toekomst kan gebeuren. Binnen de afbakening gelden volgende
stedenbouwkundige voorschriften:
Artikel 0: Afbakeningslijn grootstedelijk gebied Antwerpen
De gebieden binnen de afbakeningslijn behoren tot het grootstedelijk gebied Antwerpen. Met
uitzondering van de deelgebieden waarvoor in dit plan voorschriften werden vastgelegd, blijven de
op het ogenblik van de vaststelling van dit plan bestaande bestemmings- en inrichtingsvoorschriften
onverminderd van toepassing. De bestaande voorschriften kunnen daar door voorschriften in
nieuwe gewestelijke, provinciale en gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen of bijzondere
plannen van aanleg worden vervangen.
Bij de vaststelling van die plannen en bij overheidsprojecten binnen de grenslijn gelden de relevante
bepalingen van de ruimtelijke structuurplannen, conform de decretale bepalingen in verband met de
verbindende waarde van die ruimtelijke structuurplannen.
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een deelplan.
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en
latere wijzigingen).
Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied.
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en
kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in
een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor
sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen,
voor agrarische bedrijven.
Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze
verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
(Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing
van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)
De aanvraag dient beoordeeld te worden aan de hand van de voorschriften van het gewestplan.
Gemeentelijke verordeningen
De gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief
vastgesteld door de gemeenteraad van 25 oktober 2010 en bekendgemaakt in het Belgisch Staatsblad
van 25 maart 2011.
Gewestelijke verordeningen
Het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende vaststelling van een algemene
bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
Richtlijnen en omzendbrieven
De ministeriële omzendbrief van 8 juli 1997 betreffende de inrichting en de toepassing van de
ontwerpgewestplannen en gewestplannen is van toepassing.
De ministeriële omzendbrief RO/98/2, betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen en
voetgangersverkeer is van toepassing.
Watertoets
Overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid
(Belgisch Staatsblad 14 november 2003) dient het ontwerp onderworpen te worden aan de
zogenaamde watertoets.
Andere voorschriften
Geen.
Regelgeving: bevoegdheid
Artikel 52 §1 van het decreet betreffende de ruimtelijke ordening, gecoördineerd op 22 oktober
1996, stelt dat het college bevoegd is om de beslisisng te nemen over een aanvraag tot
verkavelingsvergunning.
Fasering
Procedurestap Datum
Ontvangst aanvraag 13 augustus 2002
Opening openbaar onderzoek 19 augustus 2002
Afsluiten openbaar onderzoek 18 september 2002
Openbaar onderzoek
Wettelijke bepalingen afhankelijk van de aanvraag
Artikel 3, § 4 van het besluit van 5 mei 2000 van de Vlaamse regering betreffende de openbare
onderzoeken over aanvragen tot stedenbouwkundige vergunning en verkavelingsaanvragen, bepaalt
dat bij ontstentenis van een gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan of een bijzonder plan van aanleg
verkavelingsaanvragen en aanvragen tot wijziging van een verkaveling onderworpen dienen te
worden aan een openbaar onderzoek.
De aanvraag tot verkaveling werd openbaar gemaakt van 19 augustus 2002 tot 18 september 2002
overeenkomstig de bepalingen van voornoemd besluit inzake openbaarmakingen.
Inventaris van de bezwaarschriften
Naar aanleiding van het openbaar onderzoek werden 21 individuele bezwaarschriften ingediend
handelend over volgende punten:
1. bij hevige stortbuien heeft de wijk Ekeren Laar last van wateroverlast en worden de braakliggende
lager gelegen gronden gebruikt om overtollig water tijdelijk over te pompen;
2. de verkavelingsaanvraag bevat onvoldoende gegevens inzake ophoging van de lager gelegen
terreinen.
Bespreking van de bezwaarschriften
Met betrekking tot het eerste bezwaar kan opgemerkt worden dat uit de terreinanalyse blijkt dat de
helft van het terrein tussen 35 en 40 centimeter lager ligt dan de voorliggende wegenis. De percelen
liggen volgens de overstromingskaarten in recent overstroomd gebied en volgens de watertoetskaart
volledig in effectief overstromingsgevoelig gebied. Vermits de percelen waarop gebouwd zal
worden in effectief overstromingsgevoelig gebied gelegen zijn en er geen voldoende buffering voor
bijkomende verharde oppervlakte voorzien werd, kunnen de bezwaren inzake wateroverlast
bijgetreden worden en voldoet de verkaveling niet aan het decreet Intergraal Waterbeleid van 18 juli
2003 (Belgisch Staatsblad van 14 november 2003).
De bezwaren inzake wateroverlast kunnen ontvankelijk en gegrond verklaard worden.
Met betrekking tot het tweede bezwaar kan opgemerkt worden dat er geen lengte- of dwarsprofielen
bij het verkavelingsdossier gevoegd zijn. Hieruit kan afgeleid worden dat er geen bijkomende
ophogingswerken zullen worden uitgevoerd ten einde een deel van het perceel minstens gelijk of
hoger te leggen dan de voorliggende wegenis. Gelet op het overstromingsgevoelig karakter van het
gebied is het terrein bijgevolg niet geschikt om erop te bouwen en worden de potentiële kopers in
het ongewisse gelaten omtrent noodzakelijke werkzaamheden om het terrein bouwrijp te maken.
Ook de aanpalenden worden in het ongewisse gelaten waardoor zij niet weten welk effect eventuele
ophogingswerken ten opzichte van hun terreinen zullen hebben.
De bezwaren inzake ontbrekende gegevens kunnen bijgevolg ontvankelijk en gegrond verklaard
worden.
Argumentatie
Voorafgaand neemt het college kennis van volgende adviezen.
Op 17 oktober 2012 werd advies gevraagd aan het Vlaams gewest, Agentschap Onroerend Erfgoed
Antwerpen.
Het advies werd niet uitgebracht binnen de gestelde termijn van dertig dagen, zodat aan de
adviesvereiste kan worden voorbijgegaan.
Op 17 oktober 2008 werd advies gevraagd aan de Provincie - Dienst Waterbeleid.
Zij brachten advies uit op 20 november 2012 met referentie DWAD-2012-0757.
Het advies is ongunstig.
Op 17 oktober 2012 werd advies gevraagd aan stadsontwikkeling/ onroerend erfgoed/ archeologie.
Zij brachten advies uit op 11 april 2013 met referentie SW/OE/A.
Het advies is voorwaardelijk gunstig.
Op 17 oktober 2012 werd advies gevraagd aan Vlaamse Milieumaatschappij.
Zij brachten advies uit op 13 november 2012 met referentie WT 2012 OA 0083.
Het advies is voorwaardelijk gunstig.
Op 17 oktober 2012 werd advies gevraagd aan stadsontwikkeling/ ontwerp & uitvoering/ ontwerp en
waterbeheer.
Zij brachten advies uit op 9 november 2012 met referentie SW_OD__2012_A_100.
Het advies is ongunstig.
Op 17 oktober 2012 werd advies gevraagd aan stadsontwikkeling/ ruimte & mobiliteit/ ruimtelijke
beleid.
Zij brachten advies uit op 13 november 2012 met referentie SW/RM/RB.
Het advies is ongunstig.
Analyse van het project
De verkavelingsaanvraag heeft betrekking op het verkavelen van drie percelen bouwland, met
kadastrale secties E, nummers 164 E, 165 F en 166 B in 28 loten voor vrijstaande en gekoppelde
bebouwing met wisselende breedte en afmetingen volgens plan. De percelen zijn momenteel
onbebouwd. De totale oppervlakte van alle te verkavelen percelen bedraagt 14 248,40 vierkante
meter. Lot 1 heeft een oppervlakte van 546,52 vierkante meter, lot 2 heeft een oppervlakte van
592,49 vierkante meter, lot 3 heeft een oppervlakte van 327,12 vierkante meter, lot 4 heeft een
oppervlakte van 335,82 vierkante meter, lot 5 heeft een oppervlakte van 341,63 vierkante meter, lot
6 heeft een oppervlakte van 344,56 vierkante meter, lot 7 heeft een oppervlakte van 344,63 vierkante
meter, lot 8 heeft een oppervlakte van 341,84 vierkante meter, lot 9 heeft een oppervlakte van
336,16 vierkante meter, lot 10 heeft een oppervlakte van 327,60 vierkante meter, lot 11 heeft een
oppervlakte van 316,13 vierkante meter, lot 12 heeft een oppervlakte van 301,73 vierkante meter,
loten 13 en 14 hebben elk een oppervlakte van 367,50 vierkante meter, lot 15 heeft een oppervlakte
van 350 vierkante meter, lot 16 heeft een oppervlakte van 403,70 vierkante meter, lot 17 heeft een
oppervlakte van 487,83 vierkante meter, lot 18 heeft een oppervlakte van 471,58 vierkante meter, lot
19 heeft een oppervlakte van 429,26 vierkante meter, lot 20 heeft een oppervlakte van 429,73
vierkante meter, lot 21 heeft een oppervlakte van 412,98 vierkante meter, lot 22 heeft een
oppervlakte van 399 vierkante meter, lot 23 heeft een oppervlakte van 387,77 vierkante meter, lot 24
heeft een oppervlakte van 379,29 vierkante meter, lot 25 heeft een oppervlakte van 373,57 vierkante
meter, lot 26 heeft een oppervlakte van 370,62 vierkante meter, lot 27 heeft een oppervlakte van
572,39 vierkante meter en lot 28 heeft een oppervlakte van 551,45 vierkante meter.
Volgens de gegevens op het plan zijn zowel de kavelbreedte als kaveldiepte sterk afwisselend
volgens de ligging van het perceel binnen het verkavelingsplan.
Bij alle loten worden voortuinstroken in acht genomen die variëren tussen 5 en 6 meter. Bij alle
loten worden zijtuinstroken in acht genomen die een breedte hebben van 3 meter. Bij de loten 4 tot
en met 11, bij loten 14 en 15 alsook bij loten 18 tot en met 25 kunnen in deze zijtuinstroken
constructies opgericht worden met als bestemming garage. Achter de normale bouwstroken met een
bouwdiepte van 13 meter bij loten 11 en 12, 15 meter bij loten 27 en 28 en 17 meter bij alle overige
loten wordt een open tuinstrook gelaten die een minimale diepte heeft van 10 meter. Volgens de
gegevens van de verkavelaar is het terrein vrij van constructies.
Aangezien de verkaveling slechts gerealiseerd kan worden mits de realisatie van een stuk wegenis
met een oppervlakte van 2 680 vierkante meter en een voorbehouden strook van 358 vierkante meter
die volgens de gegevens op de legende als bestemming bufferzone heeft, dient er 3 038 vierkante
meter overgedragen te worden om in te lijven bij het openbaar domein.
De verkaveling wordt begrensd door aanpalende straten als het Laar waarbij de feestzaal Hof ter
Delft met aangrenzende parking een beeldbepalend element is, de Kluislaan waarbij een hele reeks
vrijstaande bebouwingen in uitvoering van verkaveling EK/1976/V/156 met vergunning van 26 april
1976 een schil vormen ten westen van de verkaveling en de Gerardus Stijnenlaan met verspreide
lintbebouwing. Ten oosten wordt de verkaveling begrensd door een gebied voor
gemeenschapsuitrusting met de oude Sint-Lucaskliniek. De straat waarbinnen de
verkavelingsaanvraag gelegen is wordt gekenmerkt door een versnipperd straatbeeld. Zowel het
bouwblok als de ruimere omgeving hebben zich vooral na de tweede wereldoorlog ontwikkeld als
typische suburbane stadsdelen. Door suburbanisatie van het wonen werden aan de steden en
woonkernen een uitgebreid en versnipperd net van linten, perifere gebieden en verspreide
bebouwing toegevoegd. De buurt in de onmiddellijke omgeving heeft dan ook een uitgesproken
residentieel karakter die zich vanaf eind van de jaren 60 verder ontwikkeld heeft met een
bebouwing bestaande uit verschillende typologieën.
Gewenste ruimtelijke structuur
De hoofdstructuur van het gebied werd grotendeels bepaald door de afbakening van het woongebied
volgens de bepalingen van het gewestplan Antwerpen.
De stad Antwerpen heeft in het verleden geen initiatief genomen, onder de vorm van de opmaak van
een bijzonder plan van aanleg om de bestemming van het plangebied te wijzigen. De gewenste
ruimtelijke structuur richt zich naar de hoofdstructuur.
Op microvlak wordt de verkavelingsaanvraag getoetst aan de hand van een afwegingskader of ze
ingeschreven kan worden binnen deze gewenste ruimtelijk structuur. Er wordt geoordeeld dat de
voorgestelde hoofdstructuur best vervolledigd wordt met een volwaardig perifeer lint, maar dat het
aansnijden van het binnengebied slechts kan onder bepaalde voorwaarden.
Het perceel is gelegen binnen het stedelijk gebied en de structuur van het gebied is reeds grotendeels
bepaald door de aanwezige bebouwing, infrastructuur en landschappelijke elementen.
Draagkracht
Het perceel dat afgesplitst wordt en bebouwd kan worden beperkt zich na aftrek in te lijven delen tot
een oppervlakte van 11 210,40 vierkante meter.
De bebouwingscoëfficiënt (totale bebouwde oppervlakte / totale oppervlakte projectzone) bedraagt
0,33.
De vloerindex V/T (totale vloeroppervlakte / totale oppervlakte projectzone) bedraagt eveneens
0,62.
De woningdichtheid bedraagt 19 woningen per hectare.
Het project is gelegen aan de Gerardus Stijnenlaan die het statuut heeft van een gemeenteweg. De
percelen bouwland zijn bestemd voor het oprichten van vrijstaande en halfopen bebouwing. De
bebouwing aan de Gerardus Stijnenlaan zelf wordt opgericht in het verlengde van de
voorgevelbouwlijn van de woningen. In het binnengebied wordt een lintbebouwing voorgesteld met
halfopen bebouwing. Op het perceel wordt in de zone voor hoofdgebouwen bij beide typologieën
een bebouwing voorgesteld van 17 meter met uitzondering van loten 11 en 12 waar de gelijkvloerse
bebouwing beperkt wordt tot 13 meter. De maximale bouwdiepte op de verdieping bedraagt 17
meter bij de vrijstaande bebouwing maar wordt beperkt tot een diepte van 13 meter bij de overige
loten, uitgezonderd loten 11 en 12 waar de bebouwing beperkt wordt tot een diepte van 9 meter. De
volumes worden afgewerkt met een schuin dak over de volledige diepte bij de vrijstaande
bebouwing en wordt beperkt tot een diepte van 9 meter bij de overige loten.
De voorliggende straat is van lokaal belang. Volgens de gegevens van het verkavelingsontwerp
grenst het project over een lengte van 79 meter aan de Gerardus Stijnenlaan die voorzien is van alle
nutsleidingen en buiten een geasfalteerde rijbaan ook een voetpad heeft. Als dusdanig kan deze
wegenis volgens artikel 100, paragraaf 1, van het decreet van 18 mei 1999 houdende de organisatie
van de ruimtelijke ordening als een voldoende uitgeruste wegenis aanzien worden. (Artikel 100,
paragraaf 1 van het decreet houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening van 18 mei 1999
en latere wijzigingen, bepaalt dat op een stuk grond, gelegen aan een weg die, gelet op de
plaatselijke toestand, onvoldoende is uitgerust, geen stedenbouwkundige vergunning kan worden
verleend voor het bouwen van een commercieel, ambachtelijk of industrieel gebouw of voor het
bouwen van een woning, met uitzondering van een land- of tuinbouwbedrijf en van een
exploitatiewoning van een land- en tuinbouwbedrijf. Ongeacht de plaatselijke toestand, wordt als
minimale uitrusting beschouwd een met duurzame materialen verharde weg, voorzien van een
elektriciteitsnet.)
De voorliggende verkavelingsaanvraag dient geweigerd te worden om volgende redenen:
1. het gebied wordt in het strategisch Ruimtelijk Structuurplan Antwerpen uitgesloten voor
bebouwing en maakt deel uit van de strategische ruimte. Er moet ingezet worden op het
behoud van de natuurlijke waarde van het gebied en de creatie van een verbindende
parkstructuur. De verschillende waterlopen en het karakter van het effectief
overstromingsgevoelig gebied dienen als uitgangspunt te worden genomen om de structuur
van de open ruimte te bepalen. De ontwikkeling van het gebied moet eveneens kaderen in een
toekomstvisie op de omringende gronden, gelegen Hoekakker;
2. de nieuw aan te leggen wegenis voldoet niet aan de uitgangsprincipes van de stad om een
kwalitatief openbaar domein te ontwerpen. Er is geen akkoord om de voorliggende wegenis
op deze wijze in te lijven bij het openbaar domein;
3. de verkaveling sluit niet aan op de bestaande kleinschalige landschappelijke elementen zoals
een bestaande hofgracht, een grachtenstructuur en een bestaande dreef. Bijgevolg is ze ook
niet inpasbaar in de bestaande ruimtelijke structuur;
4. de op te richten bebouwing in het binnengebied strookt niet met de typologie van de
bebouwing die in uitvoering van de aangrenzende verkaveling EK/1976/V/156 met
vergunning van 26 april 1976 werd uitgevoerd. Deze verkaveling had betrekking op het
oprichten van vrijstaande bebouwing, daar waar het voorliggende verkavelingsontwerp in
hoofdzaak halfopen bebouwing voorstelt;
5. het verkavelingsvoorstel geeft onvoldoende informatie inzake noodzakelijke
ophopingswerken om de terreinen te laten aansluiten op de aanpalende gronden zonder enige
overlast te creëren;
6. het verkavelingsplan doorstaat de watertoets niet. Er werd geen buffering als compensatie
voor het inpalmen van het effectief overstromingsgevoelig gebied voorzien, noch een
buffering voor bijkomende te verharden oppervlakte;
7. door de inplanting van de bomen op het voetpad is niet overal de verplichte obstakelvrije
doorgang van 1,50 meter aanwezig. Op sommige plaatsen wordt de vrije doorgang beperkt tot
1,30 meter (inbegrepen een gedeelte van de boomkader).
Samenvatting
De verkavelingswijziging is principieel in overeenstemming met de planologische bestemmingen
van het gebied maar kan vanuit oogpunt ruimtelijke ordening niet aanvaard worden. Ze kadert niet
in een ruimere visie om de omringende gronden te ontwikkelen, er is geen akkoord omtrent de
voorliggende wegenis en de verkaveling doorstaat de watertoets niet.
Wegenaanleg
De verkavelingsaanvraag omvat de aanleg van een nieuwe weg.
Het college is van oordeel dat op basis van de ongunstige stedenbouwkundige beoordeling de
vergunning niet kan worden verleend. Zodoende dient de gemeenteraad geen voorafgaandelijk
besluit meer te nemen over het tracé van de nieuwe weg.
Conclusie
De verkavelingsaanvraag dient te worden geweigerd.
Financiële gevolgen
Nee
Besluit
Artikel 1
Het college beslist het openbaar onderzoek af te sluiten.
Artikel 2
Het college beslist de ingediende bezwaren als ontvankelijk en gegrond te aanvaarden.
Artikel 3
Het college beslist het om het tracé van de nieuwe weg niet voorafgaandelijk aan de gemeenteraad
voor te leggen.
Artikel 4
Het college beslist de verkavelingsvergunning te weigeren.
Artikel 5
Dit besluit heeft in principe geen financiële gevolgen voor de stad of het OCMW.
|
