Agendapunt, college, gewone zitting, 5/05/2006, jaarnummer 5472; Agendapunt, districtscollege, gewone zitting, 22/11/2007, jaarnummer 3848; Agendapunt, districtscollege, gewone zitting, 13/03/2008, jaarnummer 884; Agendapunt, districtsraad, open, 23/06/2008, jaarnummer 843; Agndapunt, college, gewone zitting, 22/08/2008, jaarnummer 10045

Auteur: Koen Dockx

In de beleidsnota 2001-2006 van het district Ekeren wordt als één van de ambities de heraanleg van het Kristus-Koningplein vermeld.

Op het Districtscollege van 16 juni 2005 werd beslist om de ontwikkeling van het Kristus-Koningplein te realiseren door inbreng van een perceel grond behorende tot het openbaar domein en AG Vespa de opdracht te geven een dossier op te starten.

Het college van burgemeester en schepenen besliste op 5 mei 2006 om het district Ekeren toe te laten de heraanleg van het Kristus-Koningplein te Ekeren te (mede) financieren door de verkoop van een perceel grond, momenteel behorend tot het openbaar domein, waarbij wordt afgeweken van het principe dat de opbrengsten van de verkoop van stadspatrimonium ten gunste komen van het Pensioenfonds van de stad.

Het college besliste er eveneens mee in te stemmen dat door het districtsbestuur van Ekeren een bestek voor de heraanleg van het plein zal worden opgemaakt, een architectuurwedstrijd georganiseerd en een stedenbouwkundig attest nummer 2 aangevraagd voor het te valoriseren perceel. Bij besluit van 13 maart 2008 keurde het districtscollege het rapport betreffende de heraanleg van het Kristus-Koningplein goed en werd opdracht gegeven tot het opmaken van een projectdefinitie. Het stedenbouwkundig attest werd bekomen op 28 juni 2007.

Verder werd beslist dat zodra het dossier rond is aan AG Vespa de opdracht wordt gegeven om het perceel grond uit het openbaar domein te halen en vervolgens de verkoop ervan te organiseren. Bij besluit van 23 juni 2008, jaarnummer 843 adviseerde de districtsraad de verkoop gunstig. Bij besluit van 22 augustus 2008, jaarnummer 10 045 besliste het college tot de verkoop onder voorwaarden van het perceel grond.

Het te verkopen onroerend goed betreft een perceel grond te Antwerpen-Ekeren aan het Kristus-Koningplein, op de hoek van de straten Alfons Jeurissenstraat en Jozef De Weerdtstraat, met een oppervlakte volgens meting van 806 m² zoals het goed hieronder in blauwe kleur aangeduidvoorkomt op onderstaand plan, ervan opgemaakt door landmeter-expert van AG Vespa op 5 juni 2008.

Heden maakt dit perceel deel uit van het openbaar domein. Het zal aan het openbaar domein ontrokken worden om gevoegd te worden bij het privaat domein. Er werd met betrekking tot het perceel door de gewestelijk stedenbouwkundig ambtenaar bij de Vlaamse Overheid op 28 juni een advies afgeleverd waarin gesteld wordt dat het eigendom in

aanmerking komt voor de bebouwing van een appartementsgebouw met een commercieel gelijkvloers en een ondergrondse parking. Bij inplanting van het gebouw dient de 45° regel te worden toegepast voor de afstand van de linkspalende woningen in de Jozef De Weerdtstraat en de woningen aan de overzijde van de straat in de Alfons Jeurissenstraat. Dezelfde regel dient te worden toegepast t.o.v. de achterste grensscheiding met het O.L.V. Lourdes instituut, te rekenen vanaf de hoogte van de bovenkant van het plat dak op het gelijkvloers (zoals in rood aangeduid op bijgaand plan). Het gebouw heeft 3 bouwlagen, met een kroonlijsthoogte tussen de 9 en de 9,50 meter. Het geheel wordt afgewerkt met een overwegend schuin dak, gedeelten met een plat dak zijn toegestaan op voorwaarde dat het gebruik van schuine daken overweegt.De stad zal in samenspraak met de nutsmaatschappijen de procedure van verplaatsing van eventueel zich op het te verkopen terrein bevindende leidingen en inrichtingen opstarten.

De landmeter-expert bepaalt de normale verkoopwaarde rekening houdend met de opgelegde voorwaarden bij schattingsverslag van 5 juni 2008 op 750 000,00 euro.

De landmeter-expert merkt verder op dat in de te bebouwen zone twee verlichtingspalen staan en dat er een ondergronds riolering ligt waarvan één inspectieput en enkele regenwaterslikkers in de bouwzone liggen. Daarnaast zullen er ook twee kasten voor nutsvoorzieningen verplaatst moeten worden.

De districtsraad van Ekeren adviseert bij besluit van 23 juni 2008, jaarnummer 843 de verkoop onder voorwaarden tegen de minimale prijs van 750 000,00 euro gunstig. Inspectie Financiën heeft kennisgenomen van het ontwerpbesluit op 21 augustus 2008 (ref. 06/2008/07/498).

Door het op de verkopen grond te realiseren bouwproject zal een vierde wand gecreëerd worden op het Kristus-Koningplein.

Gelet op de belangrijkheid van deze wand voor het Kristus-Koningplein en bijgevolg voor Ekeren, wenst het districtsbestuur aan deze verkoop voorwaarden te verbinden die verder uitgewerkt zijn dan de gebruikelijke voorwaarden bij de verkoop van stadseigendommen enerzijds en dan de bepalingen van de stedenbouwkundige voorschriften, zoals hoger vermeld in het stedenbouwkundig attest anderzijds.

A/ DE VERKOOPSVOORWAARDEN.

Wat de verkoopsvoorwaarden betreft worden in afwijking of aanvulling van de “Algemene verkoopsvoorwaarden toepasselijk op verkoop van stadseigendommen waarvoor AG Vespa gemachtigd is om op te treden en op verkoop van eigendommen toebehorende aan AG Vespa”volgende bepaling bijkomend opgenomen:

- het gebouw dient opgericht (dwz ruwbouw volledig afgewerkt) te zijn ten laatste op 31 december 2011.

- op het commercieel gelijkvloers is enkel kwalitatieve kleinhandel (of een vrij beroep – kantoor) mogelijk , Het gelijkvloers zal hiertoe opgedeeld worden in 4 verschillende entiteiten waarin elk een zelfstandige activiteit (handel, vrij beroep) zal plaatsvinden

- Het gelijkvloers zal voor 25% worden ingevuld als politiekantoor waarbij op de niveaus -1 en +1 de overige faciliteiten nodig voor de werking van het politiekantoor worden ingericht

.Bij de verkoopsvoorwaarden zal hiertoe een eisenbundel voor de bouw van het politiekantoor worden gevoegd. Hierdoor zal een hoger prijs gerealiseerd kunnen worden voor de huidige projectgrond omdat de koper ervan een gegarandeerde afnemer heeft voor een gedeelte van het gebouw

- Een aantal van de parkeerplaatsen onder het gebouw, met eventueel een uitbreiding naar de ondergrond van het plein zullen door de projectontwikkelaar te koop worden aangeboden aan personen die geen eigenaar of bewoner zijn van de bovenliggende appartementen. De kandidaat-kopers worden verzocht hiervoor een voorstel uit te werken. Dit voorstel zal meewegen voor de toewijzing van het project. De kandidaat-kopers zullen zich verder bij het indienen van hun bod kunnen richten naar volgende voorschriften:

B/ STEDENBOUWKUNDIGE RANDVOORWAARDEN

Dit project kadert in de algemene toekomstvisie om het Kristus-Koningplein als een nieuw centrumplein voor Ekeren te ontwikkelen. Vandaag is het plein een betonnen vlakte met voornamelijk een parkeerfunctie. De sociale functie beperkt zich tot kermissen en enkele andere activiteiten. De ene functie sluit automatisch de andere functie uit. Een project op mensenmaat moet van dit plein opnieuw het centrum van Ekeren maken door een eigentijdse verblijfsfunctie te creëren. Dit project is daarom een onderdeel van een groter geheel. Enerzijds zal het plein zelf heraangelegd worden en anderzijds zal dit project een nieuwe volwaardige wand vormen waardoor de pleinfunctie wordt opgewaardeerd. De heraanleg van het plein is opgenomen in de Open Oproepprocedure 16 van 2008. In het voorjaar van 2009 zal de selectieprocedure rond zijn en de ontwerper worden aangesteld. Het ontwerp en de uitvoering van het plein zal afgestemd worden op dit project zodat beide projecten kunnen opgeleverd worden in 2012.

Er werd met betrekking tot het perceel door de gewestelijk stedenbouwkundig ambtenaar bij de Vlaamse Overheid op 28 juni 2007 een stedenbouwkundig advies afgeleverd. Dit attest bepaalt de stedenbouwkundige enveloppe waaraan het projectvoorstel moet voldoen. Samenvattend komt dit neer op de volgende voorwaarden:

Functies:

Het eigendom is volgens het gewestplan gelegen in woongebied wat wil zeggen dat de hoofdbestemming wonen is alsook handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf. Het attest stelt dat het eigendom in aanmerking komt voor de bebouwing van een appartementsgebouw met een commercieel gelijkvloers en een ondergrondse parking.

Parkeren moet ondergronds opgenomen worden waarbij de toegang tot de parking volledig in het gebouw moet opgenomen worden zodat dit geen negatieve impact kan hebben op het openbaar domein. Een uitbreiding van de parking onder het plein met doel een publieke parking te realiseren wordt als mogelijkheid aangeboden. In dit geval moet dit als een apart voorstel worden opgenomen met een aparte prijsopgave.

Bouwhoogte en gabarit:

De structuur van het plein is bepaald door de al bestaande bebouwing, deze bestaat uit een bebouwing met overwegend schuine daken, zodat dit principe voor een nieuw op te richten gebouw dient doorgetrokken te worden. Eventuele gedeelten met een plat dak zijn toegestaan op voorwaarde dat het gebruik van schuine daken overweegt. Het gebouw heeft 3 bouwlagen, met een kroonlijsthoogte tussen de 9 en de 9,50 meter.

Bouwvoorschriften:

Bij inplanting van het gebouw dient de 45° regel te worden toegepast voor de afstand van de linksaanpalende woningen in de Jozef De Weerdtstraat en de woningen aan de overzijde van de straat in de Alfons Jeurissenstraat. Dezelfde regel dient te worden toegepast t.o.v. de achterste grensscheiding met het O.L.V. Lourdes instituut, te rekenen vanaf de hoogte van de bovenkant van het plat dak op het gelijkvloers Dit komt neer op:

• gelijkvloers kan volledig bebouwd worden
• verdiepingen: bij benadering 15 m
• dak kan ingevuld worden volgens de 45°regel

De ruimtelijke kwaliteit van het projectvoorstel (zie verder) is mede bepalend bij de toewijzing van de verkoop. Het voorstel van de kandidaat-koper zal een opschortende voorwaarde zijn, waarbij de weerhouden kandidaat verplicht wordt zijn voorstel te realiseren. De ontwerpopdracht voor de pleinontwikkeling wordt als volgt omschreven:
“De winkelstraten en winkelgebieden in een woonomgeving zijn het kloppend hart van het buurtleven. De uitstraling ervan weerspiegelt de leefbaarheid, de diversiteit en de kracht van de woonwijk. Voor het Kristus-Koningplein in Ekeren is het belangrijk de herkenbaarheid en de leefbaarheid te versterken. Hierbij vervult de opwaardering van de openbare ruimte een centrale rol, een rol als motor voor nieuwe ontwikkelingen en een maximale integratie in het bestaande weefsel. De basisambitie beoogt de verblijfskwaliteit van het centrumplein te verhogen zodat een aangenaam woon-, winkel- en verblijfsgebied ontstaat en de toegankelijkheid voor de zachte weggebruikers verbetert om de handelsfunctie te stimuleren. Naast het verbeteren van de kwaliteit van het openbaar domein en de beeldkwaliteit staat de behoefte van de bewoners, gebruikers en handelaars centraal. Aan de hand van een integrale (ruimtelijke) ontwikkeling wordt flexibiliteit, gebruikskwaliteit, belevingswaarde en functiemenging gekoppeld aan creëren van een evenwichtige mix van wonen, werken en winkelen, het aantrekken van nieuwe bezoekers, stimuleren van marktconform vastgoed en aanmoedigen van privé-investeringen in de beeldkwaliteit van de panden. Door het openbaar domein in te richten als ontmoeting- en verblijfsruimte wordt de sociale cohesie gestimuleerd. Voor een deel wordt sociale cohesie gestructureerd. Gebruikswaarde, ontmoeting, verkeersveiligheid en ‘speelbaarheid’ zijn hierbij sleutelbegrippen.”

Het verlies aan parkeerruimte zal gecompenseerd moeten worden in de ruimere omgeving van het plein of bij de ontwikkeling van het private bouwproject. Ten behoeve van de doorstroming zal het éénrichtingsverkeer in Alfons Jeurissenstraat behouden blijven of uitgebreid naar tweerichtingsverkeer. De Jozef De Weerdtstraat zal doorgetrokken worden voor verkeer in beide richtingen langsheen de nieuwe bouwlijn. Bijzondere aandacht dient te worden besteed aan de inrichting van de Alfons Jeurissenstraat conform de noden van een schoolomgeving. De kandidaat koper zal bij het ontwikkelen van het bouwproject rekening moeten met de bovenvermelde voorschriften waarbij gestreefd wordt naar het creëren van een maximale synergie tussen gebouw en plein.

C/ WIJZE VAN INSCHRIJVEN - VOORSCHRIFTEN

De kandidaat dient de volgende documenten bij zijn bieding in drievoud voor te leggen:

a)correct ingevuld en ondertekend biedingformulier
b)A3 bundel die het concept en de visie verduidelijkt (max. 20 blz, éénzijdig) conform punt 3
De door de kandidaat ingediende documenten vormen de basis van de akte waardoor de grond door de Stad Antwerpen zal worden overgedragen.

De kandidaat-koper dient bij zijn bieding een projectvoorstel in te dienen conform de projectomschrijving in punt 1. Aan de kandidaat-koper wordt gevraagd een visie te formuleren en een schetsontwerp op te maken. Dit schetsontwerp dient minimaal te bestaan uit een stedenbouwkundig plan, met betrekking tot de inplanting en inrichting, een volumetrie en referentiebeelden inzake architectuur. Dit dient ingediend te worden in een A3-bundel (max. 20bladzijden., éénzijdig) bestaande uit:
- toelichting van de visie
- een algemeen overzichtsplan, schaal 1/500
- schematische grondplannen; schaal 1/200
- minimaal 2 sneden en gevels
- een volumemaquette of 3D simulatie met de context van het bouwblok
- een realistisch tijdsschema van de uitvoering van het project (zie ook punt 3).
- identificatie van de kandidaat en samenstelling van het team

Het project dient uitgevoerd te worden met inachtname van volgende dwingende timing:

- indienen bouwaanvraag binnen de 4 maanden na het verlijden van de notariële akte van aankoop.
- start werken binnen de twee maanden na het bekomen van een uitvoerbare bouwvergunning
- totale beëindiging der werken 18 maanden na de start der werken
- het gebouw dient opgericht te zijn ten laatste op 31 december 2011

Een realistische timing van het volledige proces dient ingediend te worden.

De ingediende kandidaturen zullen beoordeeld worden door het college van burgemeester en schepenen die zich zal laten adviseren door een beoordelingscommissie. Voorafgaand zullen de inzendingen nagekeken worden op hun administratieve conformiteit met de hierboven gestelde voorwaarden.
Beoordelingscriteria:
- De ruimtelijke en functionele kwaliteit van het conceptvoorstel 50 %
- De prijs 40 %
- Het voorstel over de parkeergelegenheid 10 %

Het is een uitdrukkelijke ambitie van de Stad Antwerpen en het district Ekeren om de ruimtelijke kwaliteit van onze stedelijke omgeving zo hoog mogelijk te krijgen. Ruimtelijke kwaliteit kan echter niet in een onwrikbare definitie gegoten worden, maar is telkens opnieuw te smeden. Immers, ruimtelijke kwaliteit is samengesteld uit uiteenlopende aspecten (zoals duurzaam bouwen, functionaliteit, verschijningsvorm,…). Juist in de geslaagde integratie van deze meervoudigheid in één ontwerp schuilt het wezenskenmerk van ruimtelijke kwaliteit. De geschikte invulling van ruimtelijke kwaliteit wisselt bovendien met de context van elk ontwerp, een context die zowel ruimtelijk, maatschappelijk als economisch kan zijn. Ruimtelijke kwaliteit kan dus enkel bepaald worden ten overstaan van een aantal referentiepunten.
In casu wordt de aandacht gelegd op de volgende vier referentiepunten;

1/ Een project als dit moet zich engageren in hedendaagse stedelijkheid. Die stedelijkheid is in verandering, meervoudig en complex. Daarom is de omgevingswaarde van groot belang. De omgevingswaarde staat voor de mate waarin het project inpast en integreert in zijn omgeving. De wijze waarop het gebouw als nieuwe wand van het plein zal fungeren is hierin een belangrijk facet.

2/Aanvullend hieraan is de stedenbouwkundige inplanting of de mate waarin het project symbool staat van de hedendaagse en duurzame ruimtelijke ontwikkeling en beantwoordt aan het specifieke karakter van de buurt, een tweede referentiepunt.

3/De architecturale kwaliteit, of de mate waarin het nieuwe project in dialoog treedt met de omgeving door vorm en verhoudingen, variatie, harmonie, beeldkwaliteit, functionaliteit, materiaalkeuze enz., valt onder dit referentiepunt. Evenzeer is de belevingswaarde en de uitstraling van dit project hierin opgenomen. Dit hangt uiteraard nauw samen met de kwaliteit van de binnen en de buiten ruimtes.

4/Als laatste referentiepunt wordt de toekomstwaarde in rekening gebracht. De toekomstwaarde staat enerzijds voor duurzaamheid, flexibiliteit en ecologie. Anderzijds gaat dit punt ook over de omgang met het geheugen van de plek en wat dit nieuwe project hiervoor zou kunnen betekenen. Kwaliteitsbeoordeling is het aftoetsen van deze vier referentiepunten. Een kwalitatief project tracht een integraal antwoord hierop te geven.

Samenstelling:

- een afgevaardigde AG Vespa
- afgevaardigde dienst stedenbouwkundige vergunningen
- een afgevaardigde welstandscommissie
- de stadsbouwmeester of een afgevaardigde
- de projectleider Kristus-Koningplein
- de districtssecretaris of een afgevaardigde

Tijdens de eerste samenkomst kiest de beoordelingscommissie onder haar leden een voorzitter. De beoordelingscommissie beslist bij gewone meerderheid van stemmen. Bij gelijkheid van stemmen is de stem van de voorzitter doorslaggevend.

De opbrengst van deze verkoop, zijnde minimum 750 000,00 euro kan worden geboekt als opbrengsten via AG Vespa, gronden, buiten valorisatielijst. Het college besliste op 5 mei 2006 om het district Ekeren toe te laten de heraanleg van het Kristus- Koningplein te Ekeren te (mede) financieren door de verkoop van het perceel grond aan het Kristus-Koningplein, op de hoek van de straten Alfons Jeurissenstraat en Jozef De Weerdtstraat, momenteel behorend tot het openbaar domein, waarbij wordt afgeweken van het principe dat de opbrengsten van de verkoop van stadspatrimonium ten gunste komen van het Pensioenfonds van de stad.

De gemeenteraad keurt bij monde van de fractievoorzitters, en met 29 stemmen (fracties sp.a+VlaamsProgressieven, CD0&V/N-VA, Open VLD en Groen!), er zijn 19 onthoudingen (fractie Vlaams Belang-Vlott en Onafhankelijk raadslid binnen de fractie Vlaams Belang-Vlott) volgend besluit goed.

De gemeenteraad beslist de verkoop onder voorwaarden van een perceel grond te Antwerpen- Ekeren aan het Kristus-Koningplein, op de hoek van de straten Alfons Jeurissenstraat en Jozef De Weerdtstraat, met een oppervlakte volgens meting van 806 m² zoals het goed hieronder in blauwe kleur aangeduid voorkomt op het plan, ervan opgemaakt door landmeter-expert van AG Vespa op 5 juni 2008 tegen de minimale prijs van 750 000,00 euro goed te keuren.

De gemeenteraad beslist het hogervermelde perceel grond aan het openbaar domein te onttrekken en bij het privaat domein te voegen.

De waarnemend stadsontvanger verleent zijn visum voor het huidig dienstjaar en regelt de financiële aspecten als volgt: