Over de bouwpromotor, de syndicus en de oplevering van het nieuwe appartementsgebouw.
Het is duidelijk dat de bouw van appartementsgebouwen in een meerderheid van de gevallen ressorteert onder het toepassingsgebied van de Wet Breyne. In deze wet wordt een onderscheid gemaakt tussen een voorlopige en definitieve oplevering, zowel voor wat de privatieve - als de gemeenschappelijke delen betreft.
Van zodra de voorlopige oplevering is aanvaard, gaat men er van uit dat de werken voltooid zijn, dat daarmee het gebouw in het bezit kan worden gesteld van de eigenaren (overdracht van risico), dat de zichtbare gebreken waaromtrent géén voorbehoud zijn gedekt, dat dit het vertrekpunt inhoudt van de tienjarige aansprakelijkheid en dat de waarborg (reeds gedeeltelijk) kan worden vrijgegeven aan de bouwpromotor.
De syndicus zal zich behoeden voor de ondertekening van een PV van oplevering (voorlopige-) voor het optreden zonder mandaat : hij laat zich dergelijk mandaat uiteraard op voorhand toekennen door de AV (tenzij voorzien is in een statutaire opdracht); veilig is de aanstelling van een aantal personen uit de AV, die de oplevering samen met de syndicus waarnemen.
Het spreekt voor zich dat, voor zover de syndicus, zoals in de praktijk nog vaak gebeurt, op vraag van de bouwpromotor, zonder enig mandaat de oplevering aanvaardt, zijn beroepsaansprakelijkheid in het geding is !
VANAF 1 juli 2011 : VERPLICHT RIOLERINGSATTEST !!!
Vanaf 1 juli dienen bouwers en verbouwers in VLAANDEREN verplicht, bij nieuwbouw of grondig gerenoveerde woning, een keuring te laten gebeuren van het gescheiden rioolstelsel voor regen- en afvalwater.
Hiervoor kan de bouwer of verbouwer terecht bij de gemeente waar het pand gelegen is, waar deze zal worden doorverwezen naar de rioolbeheerder, die een "keurder" zal sturen. In geval van correcte aansluiting, wordt een conformiteitsattest afgeleverd. Vermoedelijke kostprijs : tussen de 100 en 150 euro.
Recente : Aanpassingen Wet op de mede - eigendom !
Op 22 juni 2011 werd door de Kamercommissie Justitie besliste om de wet op de mede - eigendom als volgt aan te passen :
Artikel 577-5, § 1 van het Burgerlijk Wetboek wordt aangevuld met de woorden Zij kiest woonplaats in de woonplaats of het kantoor van de syndicus.
Hiermee tracht men te vermijden dat er briefwisseling de syndicus niet of niet tijdig bereikt.
In artikel 577-6 van hetzelfde Wetboek worden volgende wijzigingen aangebracht:
1° § 3, derde lid wordt aangevuld met de volgende zin: De administratieve kosten voor de oproeping voor de algemene vergadering komen ten laste van de vereniging van mede-eigenaars.; In het verleden waren volgens een meerderheidsopvatting deze kosten inbegrepen in de beheerslonen bedongen door de syndicus.
Overigens, het is niet omdat een mede - eigenaar blijvend opteert voor een oproeping middels aangetekend schrijven, dat deze daar dan de extra kosten alleen voor moet dragen !
2° in § 4 worden de woordenovereenkomstig artikel 577-8, § 4, 1°, 1-1. vervangen door de woorden overeenkomstig artikel 577-6, § 3.;
In artikel 577-8, § 4, 11° van hetzelfde Wetboek vervallen de woorden en, met name, via een internetsite. De vraag naar "moet in alle gevallen communicatie van documten gebeuren VIA een internetsite" heeft de voorbije maanden heel wat voeten in de aarde gehad, doch met deze wijziging antwoordt de wetgever nu definitief dat zulks NIET het geval is.
In artikel 577-8 werd een paragraaf 8 toegevoegd: §8 Er bestaat onverenigbaarheid tussen het uitoefenen van de taak van syndicus en het lidmaatschap van de raad van mede-eigendom. In zekere zin logisch, aangezien de Raad van de Mede - eigendom meer dan ooit een controlefunctie uitoefent op de syndicus.
In artikel 577-11/1 van hetzelfde Wetboek, worden volgende wijzigingen aangebracht: Bij de ondertekening van de authentieke akte moet de optredende notaris de door de overdrager verschuldigde achterstallen op gewone en buitengewone lasten van de prijs van de overdracht afhouden. De optredende notaris betaalt echter eerst de bevoorrechte, de hypothecaire schuldeisers of de hypothecaire schuldeisers die hem kennis hebben gegeven van een derdenbeslag of een overdracht van schuldvordering. Indien de overdrager deze achterstallen betwist, brengt de optredende notaris binnen drie werkdagen na ontvangsthet verlijden van de authentieke akte ter vaststelling van de overdracht de syndicus daarvan bij een ter post aangetekende brief op de hoogte. Bij ontstentenis van kennisgeving van een bewarend beslag of van een uitvoerend beslag binnen twaalftwintig werkdagen na ontvangsthet verlijden van voormelde akte, kan de notaris rechtsgeldig het bedrag van de achterstallen aan de overdrager betalen.
!!! Uiteraard dient het voorbehoud te worden gemaakt dat deze wet nog moet gestemd worden in het Parlement, nadien ondertekend moet worden door de Koning en waarna deze verschijnt het Belgisch Staatsblad. In tussentijd kan men, in geval van discussie en / of procedure uiteraard alvast verwijzen naar deze "lege ferenda" die enigszins toch al tot een formeel gegeven verworden zijn ...
Ingevolge de wetswijziging in 2010 inzake het Appartementenrecht, verwachten wij nog steeds een KB waarin verder uitvoering wordt gegeven over de aard en de vorm van de te voeren boekhouding.
Hoewel oorspronkelijk voor betwisting vatbaar gesteld, zal het alleszins zo zijn dat zowel de professionele ALS de occasionele syndicus tot dezelfde verplichtingen zullen gehouden zijn voor wat dit item betreft.
Er anders over oordelen zou een ongeoorloofde discriminiatie met zich meebrengen.
Syndici krijgen uitstel van deadline om de documenten van de mede-eigendom aan te passen aan de nieuwe reglementering !
De Kamercommissie Justitie stemde ermee in om de deadline te verlengen van september 2011 naar september 2013. Volgens de wet van 2 juni 2010 had de syndicus slechts één jaar de tijd om de aanpassingen van de basisakte, het reglement van de mede-eigendom en het huishoudelijk reglement aan de algemene vergadering voor te leggen.
Heel wat syndici namen de eerste maanden (lees : het eerste half jaar) een afwachtende houding aan, zeker nu er nog twee KBs dienen uitgevaardigd te worden, en er zelfs een Reparatiewet in het verschiet ligt.
Bij gebreke van deze bijkomende wetgevende en uitvoerende initiatieven, bleek het de laatste maanden steeds manifester onhaalbaar om de geviseerde deadline (nuttig) te respecteren.
Deze week besloot de Kamercommissie om de deadline met twee jaar te verschuiven.
Met andere woorden: voor 1 september 2013 moeten alle aanpassingen dus zijn doorgevoerd.
Opgelet, voorbehoud ! Het parlement moet haar goedkeuring nog geven !
Sedert de verregaande recente wetswijzigingen in 2010 betrekkelijk de Appartementsmede-eigendom, kan elke mede - eigenaar voortaan een vertaling kan krijgen van alle documenten die uitgaan van de vereniging van mede-eigenaars.
In antwoord op een parlementaire vraag, werd onlangs verduidelijkt dat er een verschil bestaat tussen het recht op vertaling en de verplichting voor de vereniging van mede-eigenaars om een bepaalde taal te hanteren. Deze laatste is namelijk niet door de wetgever voorzien of bedoeld.
Sinds 1 december 2010 vergt het heel wat minder administratieve inspanningen bij de bouw van een "klein" bouwwerk, je kan daarbij denken aan de bouw van een garage of veranda.
Evenwel, geen vergunningsplicht doet geen afbreuk aan de meldingsplicht. Deze geldt onder meer voor een vaste uitbreiding aan de woning van maximaal 40m², interne verbouwingswerken, zelfs gepaard gaande met stabiliteitswerken (opening in de muur maken om er een raam in te plaatsen, ...).
Bijkomende vrijstellingen :
* vrijstaand gebouw van max. 40 m² * niet overdekte constructies van max. 80m² (zwembad, terras, ...)
mits : * niet bestemd voor bewoning * accessorium van een vergund gebouw * in de zijtuin om 3 m van de perceelsgrens * in de achtertuin om 1 m van de perceelsgrens * bouw tegen een scheidingsmuur in de achtertuin zonder deze bestaande muur te wijzigen (carport, ...). * niet in de voortuin
quid zonnepanelen ?
Vrijstelling, er is geen beperking meer van de inname van het dak.
quid vellen van bomen ?
vrijstelling als : * de boom maakt geen deel uit van een bos * de boom staat in woongebied, agrarisch gebied of industriegebied * de boom staat binnen een straal van 15 m. rondom het vergunde gebouw
Reclameborden te koop of te huur ?
vrijgesteld op voorwaarde dat het bord maximaal 4 m² meet. Bord uiterlijk 14 dagen na verhuur of verkoop verwijderen.
Vanaf 1 januari 2011 geldt op initiatief van Toerisme Vlaanderen voor alle uitbaters van logies van ten minste 10 personen de verplichting om zich aan te melden of zich te laten
vergunnen. Een en ander met het oog op de veiligheid die men in het kader van het beleid rond logies en gastenverblijven terecht nauw ter harte neemt.
Het niet respecteren van deze meldings en / of vergunningsplicht heeft onder meer gevolgen op de
mogelijkheden voor het maken van publiciteit rond een vakantieverblijf.
Een vergunning voor het uitbaten van logies wordt toegekend mits de voorlegging van een positief luidende brandaudit, garantie dat de logies voldoen aan de basisnormen rond brandveiligheid, kwaliteit en comfort. In geval van vergunde logies, volgt nadien een brandaudit om de zeven jaar.
Een uitbater van logies die zijn verblijf wil aanbieden op de toeristische markt heeft er belang bij om in het bezit te zijn van een vergunning. Zo wordt hij in het bezit gesteld van een herkenningsteken, dat hij in zijn verblijf goed kenbaar mag en kan maken ten overstaan van zijn bezoekers. Bovendien kan de uitbater vanaf dat gebruik maken van de kanalen van Toerisme Vlaanderen om promotie voor zijn verblijf te voeren.
De brandaudit wordt exlcusief uitgevoerd door het erkend Keuringsorganisme Vinçotte; voor nuttige tips in verband met wettelijke minimumvereisten en het voorzien van een vluchtweg, kunt u terecht op de website van Vinçotte : er wordt daarop een handige checklist aangeboden.
Voor juridische begeleiding bij de samenstelling van uw dossier, kunt u uiteraard steeds terecht op ons kantoor.
LOT VAN DE HUURWAARBORG BIJ FALING OF COLLECTIEVE SCHULDENREGELING ?
Het komt voor dat een curator of schuldbemiddelaar de vrijgave van een huurwaarborg tegenhoudt en stelt dat er anders over beslissen het recht van de andere schuldeiseres onrechtmatig fnuikt. Volgens een meerderheidsstrekking in de rechtsleer kan dergelijke weigering moeilijk juridisch staande gehouden worden, nu de huurwaarborg ten bate van de verhuurder een bijzonder voorrecht creëert en nu de kans weinig reëel is dat een andere schuldeiser precies op die waarborg ook een bijzonder voorrecht zou kunnen uitoefenen. Het lijkt er dus op dat de verhuurder de waarborg wel degelijk naar zich toe kan trekken.
Principe : verschuldigdheid van registratierechten
Bij de aankoop van een huis, appartement, stuk grond (kortom, onroerend goed), is de betaling van registratierechten verschuldigd. Normaliter geschiedt de betaling van deze registratierechten door tussenkomst van de Notaris, en naar aanleiding van het verlijden van de notariële akte. De notaris laat dan immers de akte tegen contante betaling registreren op het bevoegde registratiekantoor. Een en ander neemt niet weg dat deze registratierechten reeds verschuldigd zijn vanaf dat er tussen partijen een overeenkomst - mondeling of schriftelijk (compromis) - werd bereikt !
Wie zal dat betalen ? De ontvanger van de registratie eist de registratierechten van diegene die de verkoopovereenkomst ter registratie aanbiedt. In de regel betaalt de koper, doch koper en verkoper kunnen contractueel anders overeenkomen, bijvoorbeeld ook dat zij elk de helft betalen.
Tijdstip van betaling ? Wanneer de authentieke akte na vier maanden nog steeds niet werd opgesteld en ondertekend, moet men binnen die vier maanden zelf de overeenkomst (compromis) laten registreren. De registratierechten worden alsdan rechtstreeks op het kantoor van registratie voldaan. Het is daarom nuttig om te voorzien dat de authentieke akte bijvoorbeeld maximum drie maanden na ondertekening van de compromis moet gebeuren; men heeft alsdan nog tijd en gelegenheid (minstens een maand) om de oorspronkelijke compromis te registeren of (zie verder) minnelijk te ontbinden.
U heeft zich bedacht !!!? Wanneer partijen de compromis wensen te ontbinden, kan dit binnen de termijn van 4 maanden door de oorspronkelijke compromis én de overeenkomst strekkende tot minnelijke ontbinding ter registratie aan te bieden : tarief : een "gunstprijs" van 10 EUR per overeenkomst. Wanneer eerder de registratierechten reeds werden geheven en betaald, is een teruggave van de rechten mogelijk op voorwaarde dat de geregistreerde overeenkomst van minnelijke ontbinding (welke hoogstens een jaar na de ontbonden overeenkomst werd opgesteld) wordt voorgelegd.
Door het Hof van Cassatie werd in een arrest van 24 juni 2010 een beslissing van het hof van beroep bevestigd, waarin een koopovereenkomst van een pand wordt nietig verklaard gezien het ontbreken van een bodemattest op het moment dat de onderhandse overeenkomst werd getekend. Met andere woorden, in geval van verkoop van een onroerend goed, zal de verkoper er zich voor willen behoeden dat de datum van de verkoopcompromis zich later dan wel op zijn minst op gelijke datum situeert dan deze waarop het bodemattest werd verleden.
Over de kosten die de huurder aan de verhuurders rentmeester moet voldoen, bestaat nogal eens onduidelijkheid of discussie.
Belangwekkend is volgend verschil :
* Kosten bemiddeling
Wordt voor niet geschreven gehouden, elk beding dat de kosten voor de bemiddeling door een derde voor de verhuring van het onroerend goed ten laste legt van de huurder, tenzij de huurder de opdrachtgever is van de bemiddelingsopdracht. (art. 5 ter Woninghuurwet)
* Kosten plaatsbeschrijving
De kosten van plaatsbeschrijving is door elke partij bij helften te vergoeden, zie art. art. 1730 Burgerlijk Wetboek.
1 december 2010 : VERSOEPELING BOUWVERGUNNING KLEINERE WERKEN !
Vanaf 1 december 2010 is voor een aantal kleinere werken geen bouwvergunnign meer nodig. In bepaalde gevallen volstaat het dat de werken worden gemeld aan het gemeentebestuur, deze vallen onder de zogenaamde meldingsplicht).
Voorbeelden - Geen vergunning
-- werken in de private achtertuin en aan de achterkant van de woning; voorbeelden : niet overdekt terras, zwembad of vijver met maximale oppervlakte van 80 m², ... in dat geval kan men de werken omniddellijk aanvangen.
Nieuw is wel dat sommige werken moeten worden gemeld aan de gemeente
Voorbeelden - Meldingsplicht (beschrijving aan de Gemeente overmaken van de voorgenomen werken, welke 20 dagen na de melding aangevangen kunnen worden)
-- aanbouw garage of veranda van maximum 40 m², ...
Opsomming van de "kleine werken" : www.ruimtelijkeordening.be
Wat houdt de zogenaamde wettelijke
garantie voor de consument in ?
Voor
consumptiegoederen geldt dat de consument
een wettelijke bescherming geniet voor gebreken aan een door hem aangekocht
product.
Concreet
komt het erop neer dat wanneer het product binnen de 2 jaren na de levering
ervan een gebrek vertoont, de consument kan vragen om het goed te herstellen,
dan wel te vervangen op kosten van de verkoper tenzij dit onmogelijk of buiten verhouding (onredelijk) zou zijn.
Het
behoeft geen betoog dat de invulling van de noties onmogelijk, minstens deze
van buiten verhouding, tot discussie kunnen leiden.
Alleszins,
indien er sprake is van onmogelijkheid of onredelijkheid, kan de koper om een
prijsvermindering verzoeken, hetzij doch enkel in geval van ernstige gebreken
- om de ontbinding van de koop.
Belangwekkend
is dat de termijn van twee jaren verlengd wordt met de periodes nodig voor
herstelling of vervanging van het product.
Voor
tweedehandsgoederen mag de garantie beperkt worden tot 1 jaar na levering.
Opgelet
! Binnen het kader van deze wettelijke garantie, en meer bepaald binnen de
voorgeschreven periode van 2 jaren, wordt een onderscheid gemaakt tussen de
eerste 6 maanden na levering, en de periode nadien.
Binnen
de eerste 6 maanden heeft de consument recht op zijn garantie, behoudens
tegenbewijs door de handelaar te leveren van oneigenlijk gebruik door de consument
(voorbeeld : GSM, maar deze is in de derde maand na levering op de grond
gevallen).
Nadien
wordt de bewijslast omgekeerd en is het aan de consument om aan te tonen dat
het gebruik al bestond op het ogenblik van de levering. Deze bewijslast is niet
altijd evident.
De garantie in de overeenkomst ?
Tussen
de handelaar en de consument kunnen eigen garantievoorwaarden overeengekomen
worden. Let wel: deze mogen niet in gaan tegen de wettelijke garantieregeling.
Deze
contractuele garantie zal dus steeds een aanvulling zijn bovenop de wettelijke
garantieregeling.
Wat na de periode van de wettelijke
garantie, eventueel verlengd met een contractuele garantieperiode ?
Na
het verstrijken van de garantieperioden, is blijvend van toepassing dat de
verkoper de koper moet vrijwaren voor verborgen gebreken.
Bovendien
verdient de al te vaak vergeten Wet op de Productaansprakelijkheid hier enige
aandacht.
Draagt de (klein)handelaar al de
kosten van het gelag ?
Deze
kan wel degelijk kosten van herstelling, vervanging, verhalen op de
leverancier of producent.
Wat ten overstaan van een handelaar
?
De
hoger vermelde garantieregeling is niet van toepassing opzichtens de handelaar
koper. Deze moet zich vergenoegzamen met de leer der verborgen gebreken,
hetgeen niet belet dat tussen handelaars onderling een contractuele
garantieregeling wordt voorzien.
Het duolegaat is een manier om een VZW te steunen en daarenboven een fiscaal voordeel voor bepaalde erfgenamen. In het duolegaat bepaal je dat een bepaald persoon een legaat ontvangt. Bepaalde familieleden of derden (erfgenamen zonder familieband met de overledene) moeten normaliter zeer hoge successierechten moeten betalen : in geval van het duolegaat wordt ook een legaat toegekend aan een vzw, welke dat de successierechten - overigens voor wat betreft het eigen legaat tegen sterk verlaagd tarief - betaalt; de andere erfgenaam is vrijgesteld van successierechten.
Men dient een testament te verlijden, een deel van het legaat gaat naar één of meerdere erfgenamen en een tweede deel gaat naar een vzw (liefdadigheidsinstelling).
Cijfervoorbeeld Piet is een weduwnaar zonder erfgenomen. Hij stelt een testament op en laat een goede vriendin, Jeanne, een legaat van 25.000,00 EUR na. Jeanne zal naderhand 45% aan successierechten moeten betalen, en houdt op die manier 13.750,00 EUR over.
Mocht Piet nu 'slechts' 15.000,00 EUR gelegateerd hebben aan Jeanne, doch 10.000,00 EUR aan een VZW (liefdadigheidsinstelling) met uitdrukkelijke opdracht voor deze laatste om de successierechten te voldoen, gebeurt het volgende : * VZW betaalt 45% op het deel van Jeanne, dus 45% van 15.000,00 EUR = 6.750,00 EUR * VZW betaalt 8,80% op eigen deel, dus 8,80% op 10.000,00 EUR = 880,00 EUR De VZW houdt over : 2.370,00 EUR Jeanne behoudt 15.000,00 EUR, dus meer dan toen zij alleen 25.000,00 EUR kreeg toebedeeld !
Jeanne tevreden, en de VZW nuttig geholpen met een extra inkomst van 2.370,00 EUR !
De Vlaamse Regering keurde eind juli een aantal maatregelen goed ter verbetering van de kwaliteit van de huurwoningen in Vlaanderen .
Deze maatregelen betreffen onder meer :
de invoering van minimale energienormen; een verbod op het te huur stellen van verkrotte woningen (thans is enkel het verhuren van een slechte woning strafbaar. De wooninspectie zal in de toekomst zelfs kunnen optreden van het ogenblik af dat er een advertentie verschijnt of er een bordje te huur wordt geplaatst); gemeenten zullen ambtshalve een conformiteitsattest kunnen afleveren. Dit betreft dan een officiële verklaring dat de huurwoning bewoonbaar is (heden kan dergelijk attest enkel afgeleverd worden op vraag van de eigenaa zelf.); de controlecapaciteit van de Wooninspectie wordt uitgebreid.
Deze nieuwe regelgeving is nog niet verschenen in het Staatsblad.
WONING ONGESCHIKT OF ONBEWOONBAAR VERKLAARD ! WAT NU ???
De Vlaamse Overheid heeft zich bekommerd over het lot van woningen welke langdurig leegstaan of verwaarloosd worden, om reden dat deze door dergelijke toestand verloren dreigen te gaan voor de woningmarkt.
Om dergelijke verliezen te vermijden, inventariseert de Vlaamse Overheid deze woningen in drie lijsten :
* lijst van leegstaande woningen en gebouwen * lijst van verwaarloosde woningen en gebouwen * lijst van ongeschikte en onbewoonbare woningen
Houders van een zakelijk recht op dergelijke woningen, worden belast met een heffing. Dit moet hen ertoe aanzetten om de woning weer beschikbaar te maken voor bewoning.
De burgemeester kan een woning ongeschikt en / of onbewoonbaar verklaren, al dan niet na advies van de ambtenaar van het Vlaams Gewest. Het advies steunt op bevindingen tijdens een onderzoek van de betrokken woning. De woning zal beoordeeld worden in een technisch verslag waarin strafpunten worden toegekend.
Behaalt de woning 18 strafpunten, kan zij ongeschikt verklaard worden. Zij kan zelfs onbewoonbaar verklaard worden indien er ernstige gezondheids - en veiligheidsrisico's worden vastgesteld.
° De woning kom nadien in de inventaris terecht. Tegen deze inventarisatie kan hoger beroep worden aangetekend bij de Vlaamse Minister van Huisvesting en zulks binnen de dertig dagen.
° Als gevolg van de inventarisatie, zal de houder van het zakelijjk recht een heffng moet betalen, doch niet nadat deze een jaar de kans en gelegenheid kreeg om de woning in regel te stellen.
Opgelet ! Uiteraard betreft de opname van een woning in de betrokken inventaris een belangrijk essentieel bestanddeel in geval van verkoop. Verkoper, makelaar, notaris, ... zullen zich wat dit betreft willen vergewissen van hun belangrijke informatieverplichting ten overstaan van de koper. Niet in het minst nu de inventarisatie belangrijke gevolgen heeft (heffing, voorkooprecht).
Deze heffing bedraagt minimaal 1.980,00 EUR het eerste jaar, en wordt met de jaren vermenigvuldigt met een maximim van 5 x het bedrag van de heffing. Het is niet uitgesloten dat de gemeente nog opcentiemen heft.
° Om de schrapping uit de inventaris te bekomen, moet de houder van het zakelijk recht hierom verzoeken en daarbij aantonen dat hij de gebreken aan de woning wegwerkte.
° Vrijstelling of schorsing van heffing !
Vrijstelling : - de houder van het zakelijk recht heeft geen andere woning (aldaar gedomicilieerd doch verblijf in instelling, psychiatrie, ... door overmacht) - voor onteigening : de woning ligt in een goedgekeurd onteigeningsplan of de houder van het zakelijk recht bekomt geen vergunnig omdat een onteigeningsplan wordt voorbereid - voor monumenten en stads - en dorpsgezichten - voor woning welke door een ramp getroffen is (geldig tot twee jaar na datum van de ramp) - in bijzondere gevallen van overmacht (verzegeling), tot twee jaar na het einde van de onmogelijkheid van effectief gebruik - wegens toepassing van het sociaal beheer - wegens renovatiecontract van minimum negen jaar met de gemeente, een sociaal verhuurkantoor, een sociale huisvestingsmaatschappij of OCMW
Schorsing : - voor de NIEUWE houder van het zakelijk recht, gedurende twee jaar, op voorwaarde dat de woning binnen deze tijd niet opnieuw verkocht wordt en binnen deze twee jaar uit de inventaris wordt geschrapt, hetzij binnen deze periode een andere vrijstellings - of schorsingsgrond van toepassing wordt. Niet voor bloed - of aanverwant (tot de derde graad) of vennootschap waarin de oorspronkelijke houder van het zakelijk recht controle uitoefent.
Opgelet : schorsing van heffing betekent dat de heffingen vooralsnog retroactief kunnen worden geïnd.
- Schorsing voor renovatiewerken Gedurende 4 jaren kan de houder van een zakelijk recht van dergelijke schorsing genieten, op voorwaarde van voorlegging van een goedgekeurde bouwvergunning of ontvangstbewijs van aanvraag van dergelijke vergunning (op risico van latere weigering van deze aanvraag), hetzij na voorlegging van een concreet renovatieschema (geplande werken, korte beschrijving van deze werken, raming van de kosten, foto's, ...) Op het einde van de 4 jaren moeten de geplande werken beëindigd zijn !
Na renovatie staat de woning misschien nog leeg, en staat zij dus nog op de inventaris leegstand; de houder van het zakelijk recht krijgt twee jaren vrijstelling in afwachting van heringebruikname.
In Vlaanderen krijgt "elke plek" een bestemming : groen, wonen, bedrijven, landbouw, ... Deze bestemmingen worden toegewezen in plannen van aanleg. Deze plannen van aanleg worden op verschillende niveau's uitgewerkt : gewestelijk, of in bijzondere plannen van aanleg (provinciaal, gemeentelijk).
Het komt voor dat een eerder toegewezen bestemming gewijzigd wordt. Er is dan sprake van een bestemmingswijziging welke alleen kan doorgevoerd worden in een Ruimtelijk Uitvoeringsplan (RUP). Onnodig aan te geven dat dit de waarde van de betrokken "plek" (grond) kan beïnvloeden met een waardevermindering of waardevermeerdering tot gevolg.
In geval van waardevermindering zal de eigenaar van de betrokken grond niet gelukkig zijn, hij ondervindt immers schade. Nu de bestemmingswijziging geschiedt door toedoen van de overheid, is van haar kant uit voorzien in een financiële compensatieregeling (bestemingswijzigingscompensatieregeling of planschade).
* Bestemmingswijzigingscompensatie : vergoedingsregeling voor eigenaars van landbouwgrond die een groene bestemming krijgt en daarmee in waarde vermindert. Vergoeding bedraagt 80% van de waardevermindering en men bekomt deze vergoeding op na aanvraag bij de Vlaamse Landmaatschappij binnen één jaar na inwerkingtreding van het plan. Het perceel moet minstens 1ha groot zijn en geregistreerd zijn in het Geïntegreerd Beheers - en Controlesysteem van de landbouwadministratie.
* Planschade : vergoedingsregeling voor eigenaars van gronden die door bestemmingswijziging minder waard worden, in het bijzonder bestemmingswijzigingen waarbij de grond voor wijziging bebouwbaar of verkavelbaar was, en na wijziging niet meer. De vergoeding bedraagt 80% van de waardevermindering en men bekomt deze vergoeding mits het instellen van een planschadevordering voor de Rechtbank van Eerste Aanleg, welke zal oordelen over de gerechtigdheid op deze vergoeding. De planschadeaanvraag moet ingediend binnen het jaar na verkoop van de grond, weigering van vergunning, of aflevering van negatief stedebouwkundig attest. De planschadevordering verjaart vijf jaren na inwerkingtreding van het wijzigende plan.
In geval van waardevermeerdering, zal de overheid in sommige gevallen op haar beurt niet nalaten om de eigenaar te belasten op de meerwaarde die zijn eigendom verkreeg, deze gegenereerde meerwaarde noemt men planbaten. De kwestieuze belasting betreft dan ook een planbatenheffing.
De heffing zal gebeuren in geval van bestemmingswijzigingen waarbij onbebouwbare gronden herbestemd worden als woon-, bedrijfs-, of recreatiezone. De heffing bedraagt tussen de 1% en 30% van de geschatte meerwaarde van het perceel (systeem van schijven).
De Vlaamse Belastingdienst zal een aanslagbiljet verzenden. Men kan zich de vraag stellen wat er gebeurt indien de eigenaar, welke plots geconfronteerd wordt met in se een "heugelijke" waardevermeerdering, het bedrag van de heffing niet kan voldoen bij gebrek aan voldoende liquide middelen. Evenwel geldt dat de heffing maar zal gebeuren op het ogenblik dat de meerwaarde gerealiseerd wordt. Wél kan de eigenaar welke vroeger betaalt, rekeningen op een vermindering.
De Advocaat
Bron : Folder Vlaamse Overheid, Departement RWO : "Planbaten, planschade en bestemmingswijzigingscompensatie".
Alle woningen in Vlaanderen moetenvoldoen aan minimale kwaliteitsnormen. Deze normen zijn getoetst aan basiscomfort, veiligheid en gezondheid.
Wanneer een woning niet aan deze normen voldoet, kan zij ongeschikt of onbewoonbaar worden verklaard.
Een gevolg van dergelijke ongeschikt - of onbewoonbaarverklaring, is onder meer de jaarlijkse heffing die de eigenaar dan zal moeten betalen.
Een greep uit de kwaliteitsnormen :
* zware gebreken : ernstige risico's op electrocutie, brand, ontploffing en CO2 vergiftiging. Deze gebreken leiden zonder meer tot de niet aflevering van een conformiteitsattest. * lichte gebreken : beperkte vochtschade, verweerder ramen en deuren, onvoldoende verluchting en beschadigingen aan het pleisterwerk. Deze gebreken leiden niet vanzelfsprekend tot de weigering van overlegging van een conformiteitsattest, doch in combinatie met andere gebreken kan dit wel het geval zijn.
Een zelfstandige woning, d.i. een woning welke minstens beschikt over een eigen toilet, een eigen wasgelegenheid en een eigen kookgelegenheid, moet onder meer aan de volgende belangrijke normen
in de categorie zware gebreken voldoen :
* minstens aanwezigheid van gootsteen, lig - , zit - of stortbad en een toilet * de woning moet natuurlijk licht binnenlaten (die kan via doorzichtige ramen of koepels) * de totale vloeroppervlakte van alle slaapkamers, kook - en leefruimtes moet minstens 18m² bedragen
in de categorie lichte gebreken :
* in de keuken of kookhoek moeten minstens twee stopcontacten aanwezig zijn * de woning moet afsluitbaar zijn * de hoofdkraan van de waterleiding moet toegankelijk zijn voor alle bewoners van het gebouw * in de leefkamer moet er minstens een afvoer voor een vast verwarmingsapparaat aanwezig zijn, een aparte stroomkring voor electrische verwarmingstoestellen
Ook kamers - daarin ontbreken toilet, wasgelegenheid of kookgelegenheid en moet de bewoner minstens beroep doen op een gemeenschappelijke voorziening in het gebouw - dienen te voldoen aan een aantal kwaliteitsnormen,
in de categorie zware gebreken :
* de kamer moet natuurlijk licht binnenlaten via doorzichtige ramen of koepels * in de kamer moet er minstens een afvoer voor een vast verwarmingsapparaat aanwezig zijn, een aparte stroomkring voor electrische verwarmingstoestellen Gastoestellen voor de verwarming van de kamer moeten vanaf 01.02.2008 luchtdicht zijn met gevel - of schoorsteenafvoer.
in de categorie lichte gebreken :
* extra geaard stopcontact voor kookgelegenheid in de kamer. * de kamer moet afsluitbaar zijn * de hoofdkraan van de waterleiding moet toegankelijk zijn voor alle bewoners van alle kamers * een gootsteen op de kamer moet voorzien zijn van een aanvoer van koud en warm water * als er een toilet op de kamer is, moet dit degelijk afgescheiden zijn van de woon - en kookruimte
De gemeenschappelijke delen van de kamers die op gemeenschappelijke voorzieningen aangewezen zijn, moeten voldoen aan volgende eisen :
* indien een gemeenschappelijke douche een risico op CO2 vergiftiging oplevert, zullen alle kamers zonder eigen douche ongeschikt verklaard worden.
In de categorie lichte gebreken geldt voor de gemeenschappelijke delen :
* een gemeenschappelijke badkamer of douche moet beschikken over aanvoer van koud en warm water, vorstvrij zijn en afsluitbaar * een gemeenschappelijke kookgelegenheid moet een gootsteen met koud en warm water hebben. Er moet minstens een afvoer voor een vast verwarmingsapparaat aanwezig zijn, of een aparte stroomkring voor electrische verwarmingstoestellen. * minstens twee geaarde stopcontacten, een aanrecht, een kookfornuis of kookplaten, een koelkast, voldoende natuurlijke lichtinval (minstens een koepel). * afsluitbaar toilet
Vereisten gekoppeld aan de oppervlakte en het aantal bewoners :
* per tien bewoners die geen eigen wasgelegenheid bezitten, moet er een gemeenschappelijk lig-, zit-, of stortbad aanwezig zijn. * per zes bewoners die geen toilet op de kamer hebben, moet er een gemeenschappelijk toilet zijn. * de vloeroppervlakte van de gemeenschappelijke keuken moet per bewoner minstens 1.5 m² bedragen.
Bron : brochure Agentschap Wonen - Vlaanderen, Koning Albert-II-Laan 20 bus 7 , 1000 BRUSSEL
Vanaf 01.09.2010 zal de vernieuwde wet op de mede - eigendom van toepassing zijn.
De wetgever heeft opgelegd dat alle statuten dienen te worden gecoördineerd !
De coördinatie van de statuten zal impliceren dat de bestaande statuten worden aan gepast aan de nieuwe appartementswet. Daarmee worden alle strijdige bepalingen gewist en vervangen door nieuwe bepalingen.De strijdige bepalingen dienen, dit is van dwingend recht, immers vervangen te worden door met de wet overeenstemmende bepalingen.
Voor zover er aan de basisakte zelf geen wijzigingen worden toegebracht, is geen notariële tussenkomst vereist voor de coördinatie van de statuten. Dit is zo door de wetgever voorzien, en betreft dus inderaad een uitzondering op het principe dat voor elke wijziging aan de statuten een beroep moet worden gedaan op een notaris. De gecoördineerde statuten moeten wel goedgekeurd worden op de eerstkomende algemene vergadering, en zulks met gewone meerderheid.
Ons kantoor kan u het volgende aanbieden :
·Controle van de basisakte, gebeurlijk voorstel van wijzigingen, met eventueel het advies om deze te wijzigen met notariële tussenkomst;
·Vervanging van oude bepalingen uit het reglement van mede eigendom door nieuwe bepalingen.
