WONING ONGESCHIKT OF ONBEWOONBAAR VERKLAARD ! WAT NU ???
De Vlaamse Overheid heeft zich bekommerd over het lot van woningen welke langdurig leegstaan of verwaarloosd worden, om reden dat deze door dergelijke toestand verloren dreigen te gaan voor de woningmarkt.
Om dergelijke verliezen te vermijden, inventariseert de Vlaamse Overheid deze woningen in drie lijsten :
* lijst van leegstaande woningen en gebouwen * lijst van verwaarloosde woningen en gebouwen * lijst van ongeschikte en onbewoonbare woningen
Houders van een zakelijk recht op dergelijke woningen, worden belast met een heffing. Dit moet hen ertoe aanzetten om de woning weer beschikbaar te maken voor bewoning.
De burgemeester kan een woning ongeschikt en / of onbewoonbaar verklaren, al dan niet na advies van de ambtenaar van het Vlaams Gewest. Het advies steunt op bevindingen tijdens een onderzoek van de betrokken woning. De woning zal beoordeeld worden in een technisch verslag waarin strafpunten worden toegekend.
Behaalt de woning 18 strafpunten, kan zij ongeschikt verklaard worden. Zij kan zelfs onbewoonbaar verklaard worden indien er ernstige gezondheids - en veiligheidsrisico's worden vastgesteld.
° De woning kom nadien in de inventaris terecht. Tegen deze inventarisatie kan hoger beroep worden aangetekend bij de Vlaamse Minister van Huisvesting en zulks binnen de dertig dagen.
° Als gevolg van de inventarisatie, zal de houder van het zakelijjk recht een heffng moet betalen, doch niet nadat deze een jaar de kans en gelegenheid kreeg om de woning in regel te stellen.
Opgelet ! Uiteraard betreft de opname van een woning in de betrokken inventaris een belangrijk essentieel bestanddeel in geval van verkoop. Verkoper, makelaar, notaris, ... zullen zich wat dit betreft willen vergewissen van hun belangrijke informatieverplichting ten overstaan van de koper. Niet in het minst nu de inventarisatie belangrijke gevolgen heeft (heffing, voorkooprecht).
Deze heffing bedraagt minimaal 1.980,00 EUR het eerste jaar, en wordt met de jaren vermenigvuldigt met een maximim van 5 x het bedrag van de heffing. Het is niet uitgesloten dat de gemeente nog opcentiemen heft.
° Om de schrapping uit de inventaris te bekomen, moet de houder van het zakelijk recht hierom verzoeken en daarbij aantonen dat hij de gebreken aan de woning wegwerkte.
° Vrijstelling of schorsing van heffing !
Vrijstelling : - de houder van het zakelijk recht heeft geen andere woning (aldaar gedomicilieerd doch verblijf in instelling, psychiatrie, ... door overmacht) - voor onteigening : de woning ligt in een goedgekeurd onteigeningsplan of de houder van het zakelijk recht bekomt geen vergunnig omdat een onteigeningsplan wordt voorbereid - voor monumenten en stads - en dorpsgezichten - voor woning welke door een ramp getroffen is (geldig tot twee jaar na datum van de ramp) - in bijzondere gevallen van overmacht (verzegeling), tot twee jaar na het einde van de onmogelijkheid van effectief gebruik - wegens toepassing van het sociaal beheer - wegens renovatiecontract van minimum negen jaar met de gemeente, een sociaal verhuurkantoor, een sociale huisvestingsmaatschappij of OCMW
Schorsing : - voor de NIEUWE houder van het zakelijk recht, gedurende twee jaar, op voorwaarde dat de woning binnen deze tijd niet opnieuw verkocht wordt en binnen deze twee jaar uit de inventaris wordt geschrapt, hetzij binnen deze periode een andere vrijstellings - of schorsingsgrond van toepassing wordt. Niet voor bloed - of aanverwant (tot de derde graad) of vennootschap waarin de oorspronkelijke houder van het zakelijk recht controle uitoefent.
Opgelet : schorsing van heffing betekent dat de heffingen vooralsnog retroactief kunnen worden geïnd.
- Schorsing voor renovatiewerken Gedurende 4 jaren kan de houder van een zakelijk recht van dergelijke schorsing genieten, op voorwaarde van voorlegging van een goedgekeurde bouwvergunning of ontvangstbewijs van aanvraag van dergelijke vergunning (op risico van latere weigering van deze aanvraag), hetzij na voorlegging van een concreet renovatieschema (geplande werken, korte beschrijving van deze werken, raming van de kosten, foto's, ...) Op het einde van de 4 jaren moeten de geplande werken beëindigd zijn !
Na renovatie staat de woning misschien nog leeg, en staat zij dus nog op de inventaris leegstand; de houder van het zakelijk recht krijgt twee jaren vrijstelling in afwachting van heringebruikname.
In Vlaanderen krijgt "elke plek" een bestemming : groen, wonen, bedrijven, landbouw, ... Deze bestemmingen worden toegewezen in plannen van aanleg. Deze plannen van aanleg worden op verschillende niveau's uitgewerkt : gewestelijk, of in bijzondere plannen van aanleg (provinciaal, gemeentelijk).
Het komt voor dat een eerder toegewezen bestemming gewijzigd wordt. Er is dan sprake van een bestemmingswijziging welke alleen kan doorgevoerd worden in een Ruimtelijk Uitvoeringsplan (RUP). Onnodig aan te geven dat dit de waarde van de betrokken "plek" (grond) kan beïnvloeden met een waardevermindering of waardevermeerdering tot gevolg.
In geval van waardevermindering zal de eigenaar van de betrokken grond niet gelukkig zijn, hij ondervindt immers schade. Nu de bestemmingswijziging geschiedt door toedoen van de overheid, is van haar kant uit voorzien in een financiële compensatieregeling (bestemingswijzigingscompensatieregeling of planschade).
* Bestemmingswijzigingscompensatie : vergoedingsregeling voor eigenaars van landbouwgrond die een groene bestemming krijgt en daarmee in waarde vermindert. Vergoeding bedraagt 80% van de waardevermindering en men bekomt deze vergoeding op na aanvraag bij de Vlaamse Landmaatschappij binnen één jaar na inwerkingtreding van het plan. Het perceel moet minstens 1ha groot zijn en geregistreerd zijn in het Geïntegreerd Beheers - en Controlesysteem van de landbouwadministratie.
* Planschade : vergoedingsregeling voor eigenaars van gronden die door bestemmingswijziging minder waard worden, in het bijzonder bestemmingswijzigingen waarbij de grond voor wijziging bebouwbaar of verkavelbaar was, en na wijziging niet meer. De vergoeding bedraagt 80% van de waardevermindering en men bekomt deze vergoeding mits het instellen van een planschadevordering voor de Rechtbank van Eerste Aanleg, welke zal oordelen over de gerechtigdheid op deze vergoeding. De planschadeaanvraag moet ingediend binnen het jaar na verkoop van de grond, weigering van vergunning, of aflevering van negatief stedebouwkundig attest. De planschadevordering verjaart vijf jaren na inwerkingtreding van het wijzigende plan.
In geval van waardevermeerdering, zal de overheid in sommige gevallen op haar beurt niet nalaten om de eigenaar te belasten op de meerwaarde die zijn eigendom verkreeg, deze gegenereerde meerwaarde noemt men planbaten. De kwestieuze belasting betreft dan ook een planbatenheffing.
De heffing zal gebeuren in geval van bestemmingswijzigingen waarbij onbebouwbare gronden herbestemd worden als woon-, bedrijfs-, of recreatiezone. De heffing bedraagt tussen de 1% en 30% van de geschatte meerwaarde van het perceel (systeem van schijven).
De Vlaamse Belastingdienst zal een aanslagbiljet verzenden. Men kan zich de vraag stellen wat er gebeurt indien de eigenaar, welke plots geconfronteerd wordt met in se een "heugelijke" waardevermeerdering, het bedrag van de heffing niet kan voldoen bij gebrek aan voldoende liquide middelen. Evenwel geldt dat de heffing maar zal gebeuren op het ogenblik dat de meerwaarde gerealiseerd wordt. Wél kan de eigenaar welke vroeger betaalt, rekeningen op een vermindering.
De Advocaat
Bron : Folder Vlaamse Overheid, Departement RWO : "Planbaten, planschade en bestemmingswijzigingscompensatie".
