Vanaf 11 januari 2013 wordt het Energieprestatiecertificaat (EPC) vernieuwd : het komt erop neer dat het EPC een stuk gedetailleerder en uitgebreider zal worden ! Het certificaat zal uitgebreid worden tot een document van maar liefst 12 pagina's; het EPC - kengetal wordt vervangen door de term "energiescore".
Het EPC zorgt ervoor dat men bij aankoop of huur de energetische waarde van een woning/appartement kan inschatten. Het certificaat is 10 jaar geldig en kost vandaag tussen de 200 à 350 euro. Het is niet uit te sluiten dat de verdere uitgebreidheid van het EPC, vanaf 2013, tot gevolg zal hebben dat deze prijs zal stijgen ...
Wie verkoopt of verhuurt zonder EPC, riskeert een boete van 500 tot 5.000 euro.
In art. 577-8 §4, 17° B.W. is sedert 2010 voorzien dat de
syndicus de boekhouding van de vereniging van mede-eigenaars moet voeren
volgens een minimum genormaliseerd
rekeningenstelsel.
Inmiddels is een en ander bij KB van 12 juli 2012 (B.S. 3 augustus 2012) geregeld.
Aangezien de nieuwe regelgeving reeds van toepassing is op de
boekjaren die starten vanaf 1 januari 2013 aanvangen, alles op even op een
rijtje ...
2.Minimum genormaliseerd rekeningenstelsel
Het (minimum) genormaliseerd rekening(en)stelsel of MAR
(Minimum Algemeen Rekeningstelsel) is een wettelijk voorgeschreven
rekeningenschema voor het voeren van een boekhouding in een onderneming en/of
VM.
Het schema bevat zeven hoofdrubrieken of klassen :
rekeningen
van de balans
1.eigen vermogen, voorzieningen voor risico's, kosten en
schulden op meer dan een jaar.
2.oprichtingskosten, vaste activa en vorderingen op meer
dan een jaar
3.voorraden en bestellingen in uitvoering
4.vorderingen en schulden op ten hoogste een jaar
5.geldbeleggingen en liquide middelen
rekeningen
van de resultatenrekening
6.kosten (elektriciteit, water, lift )
7.opbrengsten (stortingen van de mede-eigenaars)
Niets belet dat men in een verdere, eigen, indeling
voorziet.
3.Opstellen van stukken
Volgens voormeld KB heeft de syndicus de taak de boekhouding
van de vereniging van mede-eigenaars te voeren op een duidelijke, nauwkeurige
en gedetailleerde wijze en met inachtneming van de gebruikelijke regels van het
dubbel boekhouden., waarbij het vermogen van de VME vanuit een dubbel (spiegel-)
standpunt wordt bekeken : debet en credit.
In de jaarlijkse balans vinden wij aan de linkerzijde, de
actiefzijde, de bezittingen van de VME.
Aan de rechterzijde, de passiefzijde, de schulden van de VME.
Hiermee krijgt men een beeld van de
oorsprong
van de middelen (voorschotten van de mede-eigenaars, financiering (?), )
aanwending
van de middelen (aankopen, kosten voor nutsvoorzieningen, herstellingskosten,
)
Een en ander betekent dat de syndicus voortaan volgende
documenten moet opstellen :
een
balans
een
resultatenrekening
een
toelichting
4.Specifiek voor de kleine VMEs
Deze regel is niet van toepassing voor elke mede-eigendom
die met uitzondering van de kelders, de garages en de parkeerplaatsen minder
dan twintig kavels omvat.
Dergelijke VME mag immers een vereenvoudigde boekhouding
voeren die ten minste een
weerspiegeling is van de ontvangsten en uitgaven, van de toestand van de
kasmiddelen, alsook van de mutaties van beschikbare middelen in contant geld of
op de rekeningen, van het bedrag van het werkkapitaal en het reservekapitaal.
In dit geval dient de syndicus hoe dan ook volgende
documenten op te stellen :
een
inkoopdagboek (aankopen van de VM)
een
financieel dagboek (uittreksels van de rekeningen)
In elk geval, dus óók voor VMEs met minder dan 20 kavels,
geldt dat :
Elke
boeking geschiedt aan de hand van een gedagtekend verantwoordingsstuk
opgeslagen in een ongesplitst dagboek of in een hulpdagboek.
De
verantwoordingsstukken voor de boekingen methodisch moeten worden opgeslagen en
zeven (niet 5, of 10, ) jaar
bewaard, te rekenen van de eerste januari van het jaar dat op de afsluiting
volgt.
Deze
dagboeken worden voortdurend ter beschikking gehouden van belanghebbende.
Een VM
dient minstens één keer per jaar een jaarrekening op te maken. De stukken
worden ingeschreven in een boek.
5.Specifiek voor de grote VMEs
Waar voor de VME met meer dan 20 kavels in de wet sprake is
van een inventaris, bedoelt men daarmee de jaarrekeningen.
Voor grote VMs gelden strengere regels, in die zin dat
De
jaarrekening duidelijk moet worden opgesteld en stelselmatig weergeven
enerzijds, de aard en het bedrag, op de dag waarop het boekjaar wordt
afgesloten, van de bezittingen en rechten van de vennootschap, van haar
schulden en verplichtingen evenals van haar eigen middelen, en anderzijds, voor
het op die dag afgesloten boekjaar, de aard en het bedrag van haar kosten en
haar opbrengsten. Elk bestanddeel van het vermogen wordt afzonderlijk
gewaardeerd met voorzichtigheid, oprechtheid en goede trouw.
Er moet
rekening worden gehouden met alle voorzienbare risico's, mogelijke verliezen en
ontwaardingen, ontstaan tijdens het boekjaar.
Er moet
rekening worden gehouden met de kosten en de opbrengsten die betrekking hebben
op het boekjaar.
6.Besluit
Deze nieuwe, nauwgezette regelgeving indachtig, kan enkel
besloten worden dat van de syndicus een steeds verder gaande professionaliteit
en thans boekhoudkundige kennis wordt verwacht.
De beoefening van deze regelgeving vereist het hanteren van
een gepast boekhoudpakket, en dus wel enige investering van de zijde van de
syndici.
Ook is hiermee duidelijk dat de verplicht aan te stellen commissaris
van de rekeningen een gefundeerde kennis van de principes van het dubbel
boekhouden moet kennen.
Een en ander niet zonder gevolg voor de beoordeling van
eventuele aansprakelijkheden van deze actoren binnen de VME
Rookmelders verplicht in de huurwoning ⦠was het nu (20)13, â16 of â19 ?
Rookmelders
verplicht in de huurwoning was het nu (20)13, 16 of 19 ?
Eerder berichtten wij u al over het decreet van 1 juni 2012
(B.S. 13 juli 2012).
We vatten nog even samen dat daarmee concreet werd voorzien
in het verplicht aanbrengen van rookmelders in
· in nieuwbouwwoningen;
· in vergunningsplichtige woningrenovaties;
· in alle huurwoningen waarvoor een nieuw huurcontract wordt
afgesloten na de inwerkingtreding
van het decreet.
Vandaag roept de laatste verplichting met betrekking tot
huurwoningen wat vragen op met betrekking tot de inwerkingtreding en de datum
van plaatsing.
Het decreet treedt immers in werking op 1 januari 2013,
datum die evenwel niet dezelfde is als de
uiterlijke datum van plaatsing van de rookmelder.
De verplichting tot plaatsing van de rookmelder is gefaseerd
in 1 tot 6 jaren en opgelegd op basis van leeftijd en statuut (sociale huur
of private huur) van de huurwoning - als volgt :
Sociale huurwoningen :
Gebouwd vóór 1950 1/01/2014
Gebouwd tussen 1950 en 1969
1/01/2015
Gebouwd tussen 1970 en 1979
1/01/2016
Gebouwd vanaf 1980 1/01/2017
Private verhuur :
Gebouwd vóór 1945 1/01/2016
Gebouwd vanaf 1945 1/01/2019
We wijzen er nog even op dat het bewijs aan de
huurovereenkomst gehecht moet worden.
Over het aantal te plaatsen rookmelders én de wijze van
plaatsing zijn er nog geen duidelijke richtlijnen voorhanden.
De Wet Breyne
aangepast in verband met de waarborgregeling
Bij KB tot wijziging van het koninklijk besluit van 21
oktober 1971 houdende uitvoering van de wet van 9 juli 1971 tot regeling van de
woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen dd.
21.09.2012, werd de Wet Breyne aangepast.
Meer in het bijzonder worden in artikel 4 van het koninklijk
besluit van 21 oktober 1971 de woorden «of
een verzekeringsonderneming die voldoet, naar gelang van het geval, aan de
voorschriften van de artikelen 3 en 64 van de wet van 9 juli 1975 betreffende
de controle derverzekeringsondernemingen,»
ingevoegd tussen de woorden « hypothecair krediet » en de woorden « zich ertoe
verbindt ».
Insteek van deze wijziging is dat voorheen, in artikel 12
van de wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te
bouwen of in aanbouw zijnde woningen was voorzien in twee soorten waarborgen :
1.deze van erkende en
2.deze van niet erkende aannemers.
Bij KB werd nadien voorzien dat de borgstelling van een
niet-erkende aannemer diende te gebeuren hetzij bij een kredietinstelling als
bedoeld in de wet van 22 maart 1993 op het statuut van en het toezicht op de
kredietinstellingen, hetzij bij een hypotheekonderneming als bedoeld in de wet
van 4 augustus 1992 op het hypothecair krediet.
Een erkende aannemer daarentegen kon de waarborg niet enkel
stellen bij een kredietinstelling of een hypotheekonderneming, maar ook bij een
verzekeringsonderneming volgens artikel 1, 2° van het koninklijk besluit van 14
maart 2002 betreffende de gezamenlijke borgtochten voor de overheidsopdrachten
voor aanneming van werken, leveringen en diensten.
Een en ander impliceerde een ongerechtvaardigd verschil in
behandeling.
In de huidige economische context moet inderdaad worden
vastgesteld dat de banken zich terugplooien op hun hoofdactiviteiten en
bijgevolg minder waarborgen leveren, waarbij het evenzeer van belang is voor de
koper/opdrachtgever om aan de niet-erkende aannemer of verkoper de mogelijkheid
te bieden de voltooiingswaarborg te stellen via een verzekeringsonderneming,
zoals reeds het geval is voor de erkende aannemer.
Nu een verzekeringsproduct is toegelaten bovenop een
banklening, komen er belangrijke financiele middelen vrij om te investeren.
Dit zal de concurrentie op de markt ten goede komen, wat tot
gevolg kan hebben dat een verlaging van de prijzen optreedt in het voordeel van
de koper/opdrachtgever.
Voortaan geldt dan ook dat een niet-erkende aannemer de
voltooiingswaarborg niet alleen kan stellen bij een kredietinstelling of bij
een hypotheekonderneming, maar ook bij een verzekeringsonderneming die voldoet,
naar gelang van het geval, aan de voorschriften van de artikelen 3 en 64 van de
wet van 9 juli 1975 betreffendede
controle der verzekeringsondernemingen.
Concreet komt dit erop neer dat niet-erkende aannemers en vastgoedontwikkelaars eveneens beroep
kunnen doen op een verzekeringsonderneming voor het leveren van een
voltooiingswaarborg ten voordele van de consument.
Nieuwe intrestvoet van toepassing in geval van betalingsachterstand bij handelstransacties
Nieuwe intrestvoet van toepassing in geval van betalingsachterstand bij handelstransacties
Overeenkomstig artikel 5, tweede lid, van de wet van 2 augustus 2002 betreffende de bestrijding van de betalingsachterstand bij handelstransacties, werd door de Minister van Financien (B.S. 22.08.2012) meegedeeld dat de interestvoet die momenteel van toepassing is 8 % bedraagt.
VERPLICHTING TOT PLAATSING VAN ROOKMELDERS IN NIEUWBOUW, RENOVATIE-WONINGEN EN HUURWONINGEN:
Het decreet van 1 juni 2012 - houdende de beveiliging van
woningen door optische rookmelders
Vanaf 1 januari 2013 geldt in het Vlaams Gewest dat alle
nieuwbouwwoningen en alle woningen waaraan renovatiewerken worden uitgevoerd
die een stedenbouwkundige vergunning vereisen, die werd aangevraagd na 1
januari 2013, dienen te worden voorzien met rookmelders.
De plaatsing van de rookmelders dient te gebeuren op de
wijze zoals bepaald door de Vlaamse Regering, met dien verstande dat bij de
aanvraag van de stedenbouwkundige vergunning voor de bouw of de uitvoering van
de renovatiewerkzaamheden reeds wordt aangegeven waar de rookmelders moeten
geplaatst worden.
Bovendien dienen alle huurwoningen waarvoor een nieuw
huurcontract wordt afgesloten na 1 januari 2013 eveneens uitgerust te zijn met
rookmelders op het ogenblik dat het huurcontract wordt afgesloten en geplaatst
op de wijze zoals bepaald door de Vlaamse Regering.
Het bewijs moet aan het huurcontract gehecht worden en kan
met alle middelen aangetoond worden.
Voor sociale huurwoningen geldt dat rookmelders moeten
geplaatst worden op de wijze zoals bepaald door de Vlaamse regering :
-
indien gebouwd voor 1950 uiterlijk binnen een jaar na 1 januari 2013;
-
indien gebouwd vanaf 1950 en voor 1970 uiterlijk binnen twee jaar na 1 januari
2013;
-
indien gebouwd vanaf 1970 en voor 1980 uiterlijk binnen drie jaar na 1 januari
2013;
-
indien gebouwd vanaf 1980 uiterlijk binnen vier jaar na 1 januari 2013.
Voor alle andere woningen die als hoofdverblijfplaats worden
verhuurd:
-
indien gebouwd voor 1945 uiterlijk binnen drie jaar na 1 januari 2013;
-
indien gebouwd vanaf 1945 uiterlijk binnen zes jaar na 1 januari 2013. De
sociale
De aansprakelijkheid voor de aankoop- en installatiekosten
ligt bij de verhuurder, het onderhoud en de vervangingskosten (na afloop van de
door de fabrikant vermelde levensduur) van de batterij is echter voor rekening
van de huurder.
Ook alle woningen waarvoor een bijzondere sociale lening
wordt toegekend (zoals omschreven in artikel 79 van het decreet van 15 juli
1997 houdende de Vlaamse Wooncode) en waarvoor de kredietakte na 1 januari 2013
wordt verleden, moeten zijn uitgerust met rookmelders geplaatst op de wijze
bepaald door de Vlaamse Regering.
De Vlaamse Regering bepaalt de wijze waarop, het aantal en
de locaties waar de rookmelders moeten worden geplaatst.
Met de inwerkingtreding van het bovenstaande decreet d.d. 1
januari 2013 wordt het decreet van 8 mei 2009 houdende de beveiliging van
woningen door optische rookmelders opgeheven. De Advocaat
Naar een minimum genormaliseerd rekeningenstelsel voor Verenigingen van medeëigenaars.
KB dd. 12 juli
2012 tot vaststelling van een minimum genormaliseerd rekeningenstelsel voor
verenigingen van medeeigenaars
Op 3 augustus 2012 verscheen het KB van 12 juli 2012 tot
vaststelling van een minimum genormaliseerd rekeningenstelsel voor verenigingen
van medeeigenaars.
Hierin is voorzien dat elke mede-eigendom die met
uitzondering van de kelders, de garages en de parkeerplaatsen twintig of meer
kavels omvat, zijn boekhouding dient te voeren gebruik makende van het minimum genormaliseerd rekeningenstelsel;
dit is gevoegd bij het besluit.
Deze boekhouding van verenigingen van mede-eigenaars omvat al
hun verrichtingen, bezittingen, vorderingen, schulden en verplichtingen van
welke aard ook.
Elke boekhouding wordt door middel van een stelsel van boeken
en rekeningen gevoerd met inachtneming van de gebruikelijke regels van het dubbel boekhouden.
Alle verrichtingen worden zonder uitstel, getrouw, volledig
en naar tijdsorde ingeschreven in een ongesplitst dagboek of in een
hulpdagboek, al dan niet gesplitst in bijzondere hulpdagboeken. Ze worden methodisch
ingeschreven in of overgebracht naar de rekeningen waarop ze betrekking hebben.
De rekeningen worden ondergebracht in een voor de vereniging van mede-eigenaars
passend rekeningenstelsel ingericht naar de eisen van de vereniging van
mede-eigenaars. Dit rekeningenstelsel wordt zowel in de zetel als in de
belangrijke boekhoudingsafdelingen voortdurend ter beschikking gehouden van
belanghebbenden.
Elke boeking geschiedt aan de hand van een gedagtekend verantwoordingsstuk,
waarnaar zij moet verwijzen. De verantwoordingsstukken worden methodisch
opgeborgen en zeven jaar bewaard, in origineel of in afschrift. Stukken die
niet strekken tot bewijs jegens derden, worden drie jaar bewaard.
De boeken worden per blad genummerd; ze vormen elk in hun
soort een doorlopende reeks; ze dragen de vermelding van hun soort, hun plaats
in de reeks en de naam van de vereniging van mede-eigenaars.
De boeken worden op zodanige wijze gehouden dat de materiële
continuïteit ervan, evenals de regelmatigheid en de onveranderlijkheid van de
boekingen zijn verzekerd.
De boeken worden naar tijdsorde bijgehouden, zonder enig wit
vak of enige weglating. In geval van correctie moet het oorspronkelijk
geschrevene leesbaar blijven.
De verenigingen van mede-eigenaars moeten hun boeken bewaren
gedurende zeven jaar, te rekenen van de eerste januari van het jaar dat op de
afsluiting volgt.
Elke vereniging van mede-eigenaars verricht, omzichtig en te
goeder trouw, ten minstens eens per jaar de nodige opnemingen, verificaties,
onderzoekingen en waarderingen om op een door haar gekozen datum de inventaris
op te maken van al haar bezittingen, vorderingen, schulden en verplichtingen
van welke aard ook, die betrekking hebben op de mede-eigendom, en van de eigen
middelen daaraan verstrekt. De inventarisstukken worden ingeschreven in een boek.
De stukken die wegens hun omvang bezwaarlijk kunnen worden overgeschreven,
worden in dat boek samengevat en erbij gevoegd.
De inventaris wordt ingericht overeenkomstig het
rekeningenstelsel van de vereniging van mede-eigenaars.
De rekeningen van het rekeningenstelsel die voor een vereniging
van mede-eigenaars niet dienstig zijn, moeten niet in haar rekeningenstelsel
voorkomen.
Er wordt voorts verwezen naar de artikelen 25, § 1 en § 2, 31,
32, 33, eerste lid, eerste zin en tweede lid, eerste zin, 42, 45, 46, 49, 67, 68,
73, 74, 75 en 77 van het koninklijk besluit van 30 januari 2001 tot uitvoering
van het Wetboek van vennootschappen, en welke ook van toepassing zijn op de
boekhouding van mede-eigenaars, met dien verstande dat het woord « jaarrekening
» in deze artikelen dan moet vervangen worden door het woord « inventaris » en
het woord « vennootschap », uiteraard, door de woorden « vereniging van
mede-eigenaars ».
Elk actief bestanddeel wordt gewaardeerd tegen
aanschaffingswaarde en voor dat bedrag in het rekeningenstelsel opgenomen, onder
aftrek van de desbetreffende afschrijvingen en waardeverminderingen. Onder aanschaffingswaarde
wordt verstaan : de aankoopprijs, eventueel vermeerderd met de bijkomende
kosten zoals niet terugbetaalbare belastingen en vervoerkosten.
Tenslotte is belangwekkend dat dit besluit van toepassing is
op de boekjaren die starten vanaf 1 januari 2013.
Op 15 mei jl. kregen de leerlingen van 6 kantoor mevrouw Astrid Clabots op bezoek. In de lessen PAV wordt het thema het gerecht immers zorgvuldig besproken. Het thema hoe rechtszaken in de praktijk afgewerkt worden en bij welke rechtbank de zaak zal voorkomen, werd op een aangename manier voorgesteld door deze advocate. Haar presentatie maakt deel uit van het concept advocaat in de klas en we waren dan ook blij dat ze tijd vrijmaakte voor de prangende vragen van onze leerlingen. Dat de VTM-fictiereeks Danny Lowinsky de realiteit niet benadert, werd pijnlijk duidelijk na haar betoog. Als dank voor de interessante uiteenzetting overhandigden de leerlingen haar een lekker flesje godendrank en een leuk dankkaartje. Opzet geslaagd.
Met het goedgekeurde wetsvoorstel, ingediend op 1 juni 2011, verandert er een en ander in het Burgerlijk Wetboek en het Gerechtelijk Wetboek.
Een overzicht van de belangrijkste topics :
In de wettekst zelf wordt ingevoegd dat de administratieve kosten voor de oproeping voor de algemene vergadering ten laste komen van de vereniging van mede-eigenaars en waarmee een einde wordt gesteld aan de discussies wie de kosten diende te betalen op basis van de door de mede - eigenaar gemaakte keuze om de oproeping aangetekend of via een ander kanaal te bekomen.
Het mogelijk maken van inzage in alle (niet-privatieve) documenten of gegevens van de mede-eigendom leek oorspronkelijk noodzakelijk via een website te moeten gebeuren. Nochtans is de aanmaak van dergelijke website een "mogelijkheid" ... geen "verplichting".
Er zal in de wet nadrukkelijk worden voorzien dat er een onverenigbaarheid bestaat tussen het uitoefenen van de taak als syndicus en lidmaatschap van de raad van mede-eigendom.
In geval van overdracht van zijn kavel, en in geval de mede - eigenaar een achterstal had, moet de notaris deze achterstal van de prijs van de overdracht afhouden. Voortaan zal de syndicus niet binnen de 12 dagen doch binnen de 20 werkdagen kennis geven van het beslag.
In het wetsontwerp is bovendien voorzien dat alle aangetekende brieven, op straffe van nietigheid, zowel geadresseerd moeten worden aan de syndicus (aan zijn woonplaats, of bij ontstentenis daarvan, aan zijn verblijfplaats of de maatschappelijke zetel) als aan de zetel van de vereniging van mede-eigenaars.
Opgelet, de publicatie in het Belgisch Staatsblad is nog geen feit, zodat van definitieve inwerkingtreding van deze nieuwigheden nog geen sprake is.
Uit de praktijk gegrepen : Wet Marktpraktijken :
onrechtmatige bedingen
De consument welke een overeenkomst sluit met een
ondernemer, zal veelal ook geconfronteerd worden met algemene voorwaarden.
Het is de ondernemer bekend dat in deze algemene voorwaarden
geen onrechtmatige bedingen mogen worden opgenomen.
De definitie hiervan is terug te vinden in artikel 2,
28°,van de wet van 6 april 2010 betreffende marktpraktijken en consumentenbescherming
(WMPC); zij luidt letterlijk als volgt :
"elk beding of elke voorwaarde die, alleen of in samenhang met een
of meer andere bedingen of voorwaarden, een kennelijk onevenwicht schept tussen
de rechten en plichten van de partijen ten nadele van de consument"
In art. 74 WMPC is tevens een lijst opgenomen van een 30-tal
onrechtmatige bedingen, bedingen (niet de hele overeenkomst) bijgevolg verboden
en nietig.
Zo onder meer is in deze lijst opgenomendat schadebedingen
wederkerig en gelijkwaardig dienen te zijn: bedingt de ondernemer bijvoorbeeld
een bedrag bij niet-tijdige betaling door de consument, dan moet daartegenover
ook een beding staat die een gelijkwaardig bedrag aan de consument toekent bij
het niet-naleven van een verbintenis van de ondernemer die hieraan beantwoordt.
In die zin paste de
Vrederechter te JETTE (vonnis dd. 4 april 2012, z.p.), hoewel de verwerende
partij verstek liet gaan, deze toets toe als volgt :
( ) Attendu que la partie défenderesse quoique dûment cite et appellee,
ne comparaît pas, que de plus elle nest pas représentée;
Quil convient
toutefois décarter la demande relative aux indemnités de rupture et/ou
relative à des frais administratifs;
Quen effet, aux
termes des articles 74 et 75 de la loi du 6 avril 2010 relative aux pratiques
du marché et à la protection du consommateur, les clauses abusives sont
interdites et nulles.
Que sont notamment
abusives au sens de la loi précitée, les clauses et conditions ou les
combinaisoins de clauses et conditions des contracts conclus entre une
entreprise et un consommateur, qui ont
pour object de determiner le montant de lindemnité due par le consommateur qui
nexécute pas ses obligations, sans prévoir une indemnité du même ordre à
charge de lentreprisequi nexécute pas les siennes;
Que les clauses
conentues dans les conditions generals de la demanderesse, limitant sa
responsabilité, ne sont pas du même ordre que la clause dont la demanderesse
se vante à légard de son client;
Quen consequence,
cette dernière clause doit être declare abusive, et en consequence, interdite
et nulle;
( )
Zoals gezegd werd de clausule waarin voorzien was in een
schadevergoeding lastens de debiteur in geval van laattijdige betaling nietig
bevonden aangezien er geen wederkerigheid bestond door middel van een clausule
waarin ook de schuldeiser / verkoper gehouden was tot het betalen van een
schadevergoeding in gevolge zijn in gebreke blijven.
Een mooi toepassingsgeval dat nog eens illustreert dat men
de factuurvoorwaarden best even nakijkt en controleert op een gebrek aan
dergelijke wederkerigheden alvorens ze verder te gebruiken.
In Art. 11.2.1, §3 van het Energiedecreet van 8 mei 2009,
ingevoegd bij het decreet van 18 november
2011, is voorzien :
Elke verkoper of verhuurder, alsook zijn lasthebber of gevolmachtigde,
vermeldt het op het energieprestatiecertificaat vermelde kengetal alsmede de
unieke code van het Energieprestatiecertificaat
of het adres van het gebouw in alle commerciële advertenties die hij maakt voor
de verkoop of verhuur van een gebouw, dat conform §1 over een
energieprestatiecertificaat dient te beschikken. De Vlaamse Regering kan nadere
regels bepalen betreffende de vorm van deze publiciteit..
Kengetal, adres of unieke code moeten gepubliceerd worden in
alle commerciële publiciteit.
Onder commerciële publiciteit wordt verstaan :
● advertenties in gedrukte media zoals kranten,
tijdschriften, folders ;
● advertenties op TV en op radio ;
● advertenties in digitale media zoals websites,
nieuwsbrieven, mailings ;
● aankondigingen op affiches omtrent openbare verkoop ;
● bekendmakingen in de etalages van makelaars ;
● informatie op beurzen.
De voormelde informatie (kengetal en het adres of de unieke
code) dienen daarentegen niet gepubliceerd worden op de (kleine) panelen aan de
woning zelf waarop enkel een verwijzing naar het immokantoor is voorzien hetzij
op een kleine raamaffiche met de loutere vermelding te koop/te huur. In kleine
zoekertjes (zijnde korte berichtjes voornamelijk bestaande uit afkortingen) in
gedrukte media volstaat het om enkel het EPC-kengetal te publiceren.
Uiteraard zijn er specifieke situaties, en het VEA schrijft
hierover als volgt voor :
● Woningen waarvoor geen EPC vereist is
Voor woningen waarvoor geen EPC bij verkoop of verhuur
vereist is, bijvoorbeeld voor onbewoonbaar verklaarde woningen, is het
uiteraard onmogelijk om de voormelde informatie weer te geven.
In de advertentie zal men opteren om ofwel niets te vermelden ofwel EPC / en Ref EPC /. In geen geval
mag EPC 0 worden vermeld.
● Nieuwbouwwoningen waarvoor het EPC bouw nog niet werd
opgemaakt
Voor Nieuwbouwwoningen waarvoor een stedebouwkundige
vergunning werd aangevraagd na 1 januari 2006, zou het evident moeten zijn dat
zij voldoen aan de energieprestatieregelgeving. Voor deze woningen moet
uiterlijk zes maanden na datum van ingebruikname een EPB-aangifte elektronisch
worden ingediend door de verslaggever. Samen met de EPB-aangifte wordt het EPC
bij bouw afgeleverd. Dit EPC bij bouw mag gedurende de geldigheid gebruikt
worden om te voldoen aan de verplichting om over een
energieprestatiecertificaat te beschikken bij de verkoop en de verhuur van
residentiële gebouwen.
Door de wettelijk toegelaten periode van zes maanden tussen
datum van ingebruikname en indienen van de EPB-aangifte is het mogelijk dat
nieuwbouwwoningen te koop of te huur worden aangeboden in een periode
waarbinnen het EPC nog niet beschikbaar is.
● Verkoop op plan
Ook bij verkoop op plan is dus nog geen EPC bij bouw
beschikbaar en bijgevolg kan het kengetal en de unieke code niet gepubliceerd
worden in de advertenties.
● Appartementen
In geval meerdere wooneenheden te koop of te huur staan,
moet duidelijk aangegeven worden welke score bij welk appartement hoort.
● Voor woningen die reeds te koop stonden vóór 1/1/2012
geldt vanaf 1/1/2012 ook de advertentieverplichting van het kengetal en adres /
unieke score, de regelgeving geldt dan ook onmiddellijk op alle
toepassingsgevallen.
Indien de eigenaar zelf zijn woning of appartement verkoopt
of verhuurt, moet hij bij het adverteren het kengetal en adres / unieke code
vermelden. Indien de eigenaar beroep doet op een gevolmachtigde (vastgoedmakelaar,
notaris, ) dan is de gevolmachtigde verantwoordelijk om het kengetal en adres
/ unieke code te vermelden bij de publiciteit.
In Art. 13.4.10, §3/1. van het Energiedecreet van 8 mei
2009, ingevoegd bij het decreet van 18 november 2011, lezen wij, voor wat
betreft de handhaving van deze verplichting,
§3/1 Als bij de controle blijkt
dat voor een te koop of te huur gesteld gebouw waarvoor een
energieprestatiecertificaat beschikbaar dient te zijn, het kengetal, het adres van het gebouw of de unieke code van het
energieprestatiecertificaat niet worden vermeld in de publiciteit die wordt
gemaakt, of indien het vermelde kengetal, het vermelde adres van het gebouw
of de vermelde unieke code van het energieprestatiecertificaat niet met de
werkelijkheid overeenstemt, kan het Vlaams Energieagentschap de eigenaar of gebruiker
een administratieve geldboete opleggen,
die niet lager mag zijn dan 500 euro, noch hoger dan 5.000 euro, afhankelijk
van het type gebouw, het beschermd volume of de bruikbare vloeroppervlakte.
In afwijking van het eerste lid legt het Vlaams Energieagentschap de
sanctie, vermeld in het eerste lid, op aan de lasthebber of gevolmachtigde in
het geval de eigenaar of gebruiker gebruikmaakte van deze lasthebber of
gevolmachtigde in het kader van het te koop of te huur stellen van het gebouw.
Die administratieve geldboete kan voor de eigenaar of gebruiker niet
worden gecumuleerd met de sanctie, vermeld in paragraaf 2 of 3. ;
De eigenaar riskeerde al langer een sanctie indien geen EPC
aanwezig is.
Nieuw is dat er nu
ook een sanctie is voorzien indien er niet aan de advertentieverplichting van
het kengetal en adres / unieke code wordt voldaan.
Indien er geen (correcte) vermelding is van het kengetal en
adres of unieke code riskeert ofwel de eigenaar eveneens een boete indien hij zelf zjjn woning te koop / te huur aanbiedt,
ofwel de gevolmachtigde (notaris, immo) indien de woning via de gevolmachtigde
te koop of te huur wordt gesteld.
Men zou hieraan kunnen vastkoppelen dat het kengetal vermeld
op het EPC met de tijd vermoed kan worden van een doorslaggevend element te
zijn bij de koop van een onroerend goed, met alle burgerrechtelijke implicaties
van dien (ontbinding koop wegens gebrekkig nakomen van informatieverschaffing, ).
In art. 11.2.1, §3 van het Energiedecreet van 8 mei 2009, ingevoegd bij het decreet van 18 november 2011, is voorzien als volgt :
"Elke verkoper of verhuurder, alsook zijn lasthebber of gevolmachtigde, vermeldt het op het energieprestatiecertificaat vermelde kengetal alsmede de unieke code van het energieprestatiecertificaat of het adres van het gebouw in alle commerciële advertenties die hij maakt voor de verkoop of verhuur van een gebouw, dat conform §1 over een energieprestatiecertificaat dient te beschikken. De Vlaamse Regering kan nadere regels bepalen betreffende de vorm van deze publiciteit."
Zowel het kengetal, adres of unieke code moeten vermeld worden in alle commerciële publiciteit, te weten, bijvoorbeeld :
* advertenties in gedrukte media zoals kranten, tijdschriften, folders. * advertenties op TV en radio. * advertenties in digitale media zoals websites, nieuwsbrieven, mailings, * aankondigingen op affiches omtrent openbare verkoop, * bekendmakingen in de etalages van makelaars, * informatie op beurzen.
Deze gegevens moeten daarentegen niet gepubliceerd worden op (kleine) panelen aan de woning zelf en waarop men enkel een verwijzing aantreft naar het immokanatoor. In kleine zoekertjes in gedrukte media wordt enkel het EPC-kengetal gepubliceerd.
Indien er geen EPC vereist is, kan men dit duiden, veeleer dan bijvoorbeeld te vermelden "EPC : 0".
Voor meer informatie en bijzonderheden rond deze informatieverplichting, kunt u terecht op de site van het VEA.
Mag de verhuurder in de huurovereenkomst opnemen dat Steeds meer eigenaars laten in hun huurovereenkomst een clausule opnemen waarin staat dat de huurder niet mag roken in de woning?
Men kan stellen dat het roken tot de private levenssfeert behoort, zodanig dat dergelijke clausule een inbreuk betekent op de privérechten van de huurder. Het is derhalve niet aan te raden om dergelijke anti - rookclausule op te nemen in de huurovereenkomst.
Vanaf 1 november is de aflevering van een EPC verplicht bij verhuring in Brussels Hoofdstedelijk Gewest.
Dit was eerder al zo, sinds september 2011, bij verkoop in Brussel.
Vanaf 1 november is men dus in het Brussels hoofdstedelijk gewest verplicht om bij het verhuren van woningen of kantoorruimtes groter dan 500m2 een EPC af te leveren.
Blijvend wijzen wij erop dat het EPC-attest aanwezig moet zijn, van zodra het pand te koop of te huur wordt gezet, zulks op straffe van het oplopen van zware, administratieve boetes voor elke foutieve advertentie.
OVER DE GELDIGHEID VAN ELECTRONISCHE FACTURATIE (E-INVOICING)
Aangezien electronische facturatie heel wat besparingen kan opleveren voor koper en verkoper (uitsluiten van een reeks materiële handelingen), overwegen steeds meer bedrijven deze optie.
Er bestaan mogelijkheden, doch men mag daarbij enkele juridische aspecten niet uit het oog verliezen.
Zo spreekt het voor zich dat de electronische factuur even goed de verplichte wettelijke vermeldingen moet vervatten zoals tot hiertoe toegepast voor "papieren" facturatie.
Het is van belang dat men aandacht besteed aan de mogelijke bewijsvoering rond de daadwerkelijke verzending van de facturen. Met andere woorden, men moet er zich van vergewissen dat de bestemmeling de ontvangst van de factuur kan betwisten; in dat geval is het van belang dat men kan aantonen dat de factuur wel degelijk en correct werd verzonden. Het is aan te bevelen om de klant op voorhand, bij wege van "opting - in" te laten verklaren dat hij akkoord gaat met de verzending van de facturatie langs electronische weg.
De electronische factuur wordt 7 jaren bewaard, op de electronische informatiedrager (en niet enkel in afgeprinte versie).
Voor zover facturatie over een platform tussen partijen wordt verzonden, dient de factuur aldaar lang genoeg beschikbaar te blijven opdat deze kan worden ingelezen, gedownload, ...
DE AANNEMER EN DE REGISTRATIE .. .NAAR EEN AFSCHAFFING ?
In het Belgisch Staatsblad dd. 19.08.2011, is een voorontwerp van de ministerraad van 16 juni 2011 gepubliceerd van een wet houdende fiscale en diverse bepalingen; dit ontwerp omvat onder meer de afschaffing van de registratie als aannemer.
Concreet worden daartoe de artikelen 401 van het Wetboek van de inkomstenbelastingen 1992 en 30bis, § 2, van de wet van 27 juni 1969 tot herziening van de besluitwet van 28 december 1944 betreffende de maatschappelijke zekerheid der arbeiders, opgeheven.
Deze afschaffing gebeurt op basis van opmerkingen van de Europese commissie die eerder heeft geoordeeld dat de registratie als aannemer niet conform is aan de verdragsbepalingen (artikelen 56 en 57, VWEU) noch aan de bepalingen van de dienstenrichtlijn (Richtlijn 2006/123/EG van het Europees Parlement en de Raad van 12 december 2006 betreffende diensten op de interne markt).
Precies het wetsontwerp is reeds gepubliceerd, om de betrokken instanties ruimte en gelegenheid te geven om zich aan te passen aan de nieuwe reglementering.
Intussen formuleerde de Raad van State wel reeds een advies omtrent dit voorontwerp van wet, na aanpassing wordt het ontwerp ter goedkeuring voorgelegd aan het parlement.
WET TOT WIJZIGING VAN TERMIJN VOOR DE COÃRDINATIE VAN DE BASISAKTE INZAKE APPARTEMENTSMEDE-EIGENDOM
Bij Wet van 13 augustus 2011 tot wijziging van artikel 19, § 2, van de wet van 2 juni 2010 tot wijziging van het Burgerlijk Wetboek teneinde de werking van de mede - eigendom te moderniseren en transparanter te maken, werden de woorden "het jaar" vervangen door de woorden "zesendertig maanden"; de paragraaf wordt daarenboven aangevuld met de zin "Indien een authentieke akte wordt verleden, zal de hypothecaire publiciteit van deze akte uitsluitend gebeuren op naarm van de vereniging van mede - eigenaars". (BS 29.08.2011)
Op 4 mei 2011 verscheen in het Belgisch Staatsblad Decreet houdende wijziging van diverse decreten met betrekking tot wonen (Woonwijzigingsdecreet).
Wij onthouden enkele betekenisvolle wijzigingen en / of aanvullingen van de bestaande regelgeving.
Een niet limitatieve opsomming
1.Wijzigingen decreet van 10 april 1995 houdende maatregelen ter bestrijding en voorkoming van leegstand en verwaarlozing van bedrijfsruimten
Voor de toepassing van artikel 2, 1° van het decreet van 19 april 1995 houdende maatregelen ter bestrijding en voorkoming van leegstand en verwaarlozing van bedrijfsruimten, geldt een en ander ook voor de afsplitsbare woningen en voor de bedrijfsruimten waarvan de woning van de eigenaar als verblijfplaats wordt benut en een niet-afsplitsbaar onderdeel uitmaakt.
2.Wijzigingen decreet van 4 februari 1997 houdende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor kamers en studentenkamers.
Ook het decreet van 4 februari 1997 houdende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor kamers en studentenkamers ondergaat enige wijzigingen. Een studentenkamer heeft een oppervlakte van minimaal 12 m², er geldt een minimale oppervlakte voor de studentenkamer welke voldoet aan de volgende voorwaarden :
1° ze werd gebouwd of gerealiseerd voor 1 september 1998;
2° er werd een eerste conformiteitsattest aangevraagd voor 1 september 2001;
3° het conformiteitsattest dat werd toegekend is in de loop van de geldigheidsduur, vermeld in artikel 13, niet vervallen of ingetrokken met toepassing van artikel 14 of 15 omwille van een ander criterium dan de oppervlakte.
Wanneer de rechtbank vaststelt dat het goed niet in aanmerking komt voor werken, beveelt ze de overtreder om er een andere bestemming aan te geven overeenkomstig de bepalingen van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening van 15 mei 2009 of om het te slopen, tenzij de sloop ervan verboden is op grond van wettelijke, decretale of reglementaire bepalingen.
Als op een kamerwoning, kamer, studentenhuis, studentengemeenschapshuis of studentenkamer ten gevolge van een definitieve rechterlijke beslissing een verplichting rust om herstelmaatregelen uit te voeren, wordt die verplichting op het ogenblik dat een authentieke akte opgesteld wordt voor de overdracht van een zakelijk recht op het goed, in een afzonderlijke akte vermeld. In die akte wordt ook vermeld dat de nieuwe houder van het zakelijk recht de verbintenis aangaat om, met behoud van de toepassing van de verplichting voor de overtreder, de opgelegde herstelmaatregelen uit te voeren en de eventuele uitvoeringskosten te vergoeden.
De overtreder brengt voor het afsluiten van de overeenkomst tot overdracht van een zakelijk recht, de kandidaat-houder van het zakelijk recht op de hoogte dat op het goed een vordering of veroordeling. In de overeenkomst tot overdracht van het zakelijk recht wordt vermeld dat op het goed een bovenvermelde vordering of veroordeling rust.
Met behoud van het recht om een schadevergoeding te eisen, vernietigt de rechtbank, op vordering van de nieuwe houder van het zakelijk recht de titel van overdracht van zakelijk recht als de overtreder niet voldaan heeft aan de verplichting, vermeld in het eerste lid.
De nieuwe houder van het zakelijk recht kan de vordering tot vernietiging niet inroepen als de informatie wordt meegedeeld bij het verlijden van de authentieke akte en als de nieuwe houder van het zakelijk recht verzaakt aan de vordering tot vernietiging.
3.Wijzigingen van het decreet van van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode
In artikel 5, § 1, eerste lid, van het decreet wordt over de verwarmingsmogelijkheden van een te verhuren pand bijkomend vereist dat zij, inzonderheid de aanwezigheid van voldoende veilige verwarmingsmiddelen om de woongedeelten met een woonfunctie tot een normale temperatuur te kunnen verwarmen en indien nodig te kunnen koelen tegen een redelijke energiekost of de mogelijkheid deze op een veilige manier aan te sluiten , de thermische isolatie en de mate van winddichtheid van de woning.
De woning dient aan een minimum van energetische prestaties te voldoen.
Voorheen kon men enkel optreden tegen effectief verhuurde krotten, doch voortaan is het te huur zetten van dergelijke woning reeds vatbaar voor het opstellen van een PV.
Opgelegde herstelmaatregelen gaan eventueel over op de koper van het pand, voor zover de notaris een aparte akte opmaakte waarin de herstelmaatregelen worden beschreven en waarin staat dat de nieuwe eigenaar of nieuwe houder van een zakelijk recht op het goed, de uitvoering van de herstelmaatregelen overneemt.
Onnodig te zeggen dat bij overdracht van het pand het feit dat een herstelvordering werd opgelegd moet worden meegedeeld aan de koper (vermelding in de akte van ovedracht), zulks op straffe van nietigheid van de koop, door de koper op te werpen !
Het College van Burgemeester en Schepenen kan op eigen initiatief of op verzoek, de conformiteit met de normen, vermeld in artikel 5, van een woning die als hoofdverblijfplaats wordt verhuurd, te huur wordt gesteld of ter beschikking wordt gesteld, vaststellen in een conformiteitsattest. De natuurlijke persoon of rechtspersoon die als eigenaar, mede-eigenaar, vruchtgebruiker, erfpachter, opstalhouder of onderverhuurder een woning als hoofdverblijfplaats verhuurt, te huur stelt of ter beschikking stelt, kan het
conformiteitsattest schriftelijk aanvragen bij het college van burgemeester en schepenen van de gemeente waar de
woning ligt.
Tenslotte is er nog voorzien in enkele
4.Wijzigingen van het decreet van 25 mei 2007houdende de harmonisering van de procedures van voorkooprechten
Vanaf 1 juli jl. zijn alle horecazaken in België rookvrij geworden.
Concreet dienen "alle uitbaters van een gesloten plaats die toegankelijk is voor het publiek" (dit was al eerder zo) doch ook uitbaters van café's ongeacht hun grootte en ongeacht het feit of er voeding verkrijgbaar is een algemeen rookverbod te respecteren. Ook, bijvoorbeeld, een feestzaal betreft een gesloten plaats welke voor het publiek toegankelijk is en ook daar dient het rookverbod te worden gerespecteerd. Men zal de wetgever evenmin te slim af kunnen zijn door de horecazaak een aantal dagen als privéclub toegankelijk te maken, hoedanook blijven deze ruimtes voor de wetgever "publiek toegankelijke ruimtes"...
Ondanks het feit dat het rookverbod thans algemeen en zonder discussie geldt, dient men toch de nodige publiciteit te voeren rond het rookverbod, in de vorm van rookverbodstekens. A contrario mogen er geen attributen aanwezig zijn die zouden aanzetten tot roken, men denke daarbij aan asbakken.
Een en ander wordt opvolgd door inspecteurs, welke in eerste instantie een waarschuwing zullen opleggen, doch in tweede instantie fikse boetes kunnen opleggen welke variëren van 143,00 EUR tot 1.650,00 EUR. Aan "lastige klanten" kan de horecauitbater alvast meegeven dat zijzelf ook beboet kunnen worden.
Deze maatregelen heeft al heel wat commotie veroorzaakt, en de rokende medemens heeft zich uiteraard al afgevraagd waar hij dan voortaan zijn sigaretje van na de maaltijd kan opsteken. Een en ander kan en mag onvervangen worden door het inrichten van rookkamers. Aldaar mag enkel drank worden geconsumeerd (er mag geen eten worden gereserveerd) en evenmin mogen er drankautomaten, biljarttafels, spelautomaten, TV-toestellen, ... aanwezig zijn. Het betreft een afzonderlijke ruimte, volledig afgesloten door een plafond en wanden, zodanig dat de niet - rokers maximaal verstoken worden van de rook en de ongemakken die zij daarvan ervaren. Er moet voorzien zijn in een rookafzuiginstallatie. Belangrijk is dat de oppervlakte maximum 1/4 van de totale oppervlakte mag bedragen. De rookkamer moet herkenbaar "as such" worden aangeduid.
Een andere oplossing kan er in bestaan om buiten in rookfaciliteiten voorzien. Zo lang men geen gesloten ruimte creëert, is er wel een en ander mogelijk. In eerste persberichten leren we dat dit eveneens commotie veroorzaakt namens aanpalende buren, die nu overlast ervaren van rook die buiten wordt uitgeblazen en zich zo naar de aanpalende gebouwen baant ...
De laatste zucht is hierover nog niet uitgeblazen ...
Confocus organiseert op woensdag 21 september 2011 een studiedag specifiek gericht naar Landmeters-Experten.
Verschillende topics die relevant zijn voor de uitoefening van het beroep worden behandeld:
Verkavelen: dossiersamenstelling, afwijkingen van voorschriften en de valkuil van de beslissing over de zaak van de wegen
Gastspreker: Mr. Floris Sebreghts, GSJ Advocaten
Hoe maakt de overheid een juridisch onderbouwd onteigeningsplan op met alle administratieve zaken er rond erbij?
Gastsprekers: Dhr. Koenraad Vanschoren, Adjunct van de directeur, jurist, Agentschap Wegen en Verkeer en Mr. Koen Geelen, Advocaat Monard-D'Hulst
Hoe opzoeken eigendomstitel & bijhouden plannen & tot hoever?
Gastspreker: Mr. Astrid Clabots, Advocaat-Vennoot Argus Advocaten
Juridische waarde van de verschillende opzoekingen waarop een landmeter zich baseert
Gastsprekers: Mr. Astrid Clabots, Advocaat-Vennoot Argus Advocaten
Schatting van onroerende goederen
Gastspreker: Dhr. Robert Slegers, Deskundige onroerende goederen
