Een veel gehoorde kritiek is blijvend, vele organisatorische inspanningen ten spijt, dat de afhandeling van juridische geschillen voor de Rechtbanken tijdrovend is. Bovendien vereist de oplossing van sommige discussies nuancering (specifieke situaties, gevoeligheden, eigenschappen, …) die met de zuivere toepassing van veelal objectieve normen, en zoals het de rechter ook betaamt, niet bereikt wordt. Partijen beschikken zelf over een aantal mogelijkheden om tot een meer gespecialiseerde oplossing te komen. 1. oproeping in verzoening – Artt. 731 en 732 Ger. W. Iedere inleidende hoofdvordering tussen partijen die bekwaam zijn om een dading aan te gaan en betreffende zaken welke voor dading vatbaar zijn, kan op verzoek van een partij of met beider instemming vooraf ter minnelijke schikking worden voorgelegd aan de rechter die bevoegd is om in eerste aanleg ervan kennis te nemen. In sommige gevallen is deze voorafgaande poging tot minnelijke schikking verplichtend gesteld. Deze oproeping in verzoening behoeft geen verregaande formaliteiten. Indien een van hen het, zelfs mondeling, verzoekt, worden de partijen bij gewone brief van de griffier opgeroepen om binnen de gewone termijn van dagvaarding te verschijnen op dag en uur door de rechter bepaald. Daarbij moet men er zich wel van vergewissen dat bij oproeping de aangelegenheid niet ten gronde zal worden behandeld door de rechter. Deze zal letterlijk “oproepen tot (in) verzoening. Indien partijen niet tot een oplossing komen, zal men vooralsnog procedure ten gronde moeten lanceren. 2. Bemiddeling Luidens art. 1724 Ger. W. kan elk geschil dat vatbaar is om te worden geregeld via een dading, het voorwerp zijn van een bemiddeling, evenals een aantal specifieke geschillen. In een overeenkomst tussen partijen kan een bemiddelingsbeding opgenomen worden, waarbij de partijen zich ertoe verbinden voor eventuele geschillen in verband met de geldigheid, totstandkoming, uitlegging, uitvoering of verbreking van de overeenkomst eerst een beroep te doen op bemiddeling en pas dan op elke andere vorm van geschillenbeslechting. Dit bemiddelingsbeding vormt geen beletsel voor verzoeken tot het treffen van voorlopige of bewarende maatregelen. De indiening van dergelijke verzoeken brengt niet mee dat men van de bemiddeling afziet. Betekenisvol is dat de documenten die worden opgemaakt en de mededelingen die worden gedaan in de loop en ten behoeve van een bemiddelingsprocedure vertrouwelijk zijn. Zij mogen niet worden aangevoerd in een gerechtelijke, administratieve of arbitrale procedure of in enige andere procedure voor het oplossen van conflicten en zijn niet toelaatbaar als bewijs, zelfs niet als buitengerechtelijke bekentenis. De geheimhoudingsplicht kan slechts worden opgeheven met instemming van de partijen om onder meer de rechter in staat te stellen de bemiddelingsakkoorden te homologeren. Bij schending van die geheimhoudingsplicht door een van de partijen doet de rechter of de arbiter uitspraak over de eventuele toekenning van schadevergoeding. Vertrouwelijke documenten die toch zijn meegedeeld of waarop een partij steunt in strijd met de geheimhoudingsplicht, worden ambtshalve buiten de debatten gehouden. Elke partij kan te allen tijde een einde maken aan de bemiddeling, zonder dat dit tot haar nadeel kan strekken. In het Gerechtelijk Wetboek wordt een onderscheid gemaakt tussen vrijwillige bemiddeling en gerechtelijke bemiddeling. Elke partij mag in het kader van vrijwillige bemiddeling en dit onverminderd elke gerechtelijke of arbitrale procedure, voor, tijdens of na een rechtspleging aan de andere partijen voorstellen om een beroep te doen op de bemiddelingsprocedure. In deze context louter volledigheidshalve opgemerkt, geldt dat in het kader van gerechtelijke bemiddeling de reeds geadieerde rechter, in elke stand van het geding, alsook in kort geding, behalve voor het Hof van Cassatie en voor de arrondissementsrechtbank, op gezamenlijk verzoek van de partijen, of op eigen initiatief maar met instemming van de partijen, een bemiddeling kan bevelen, zolang de zaak niet in beraad is genomen. 3. Arbitrage Tenslotte kan luidens art. 1676 e.v. B.W. elk geschil dat reeds is ontstaan of nog kan ontstaan uit een bepaalde rechtsbetrekking, waarover een dading mag worden aangegaan, bij overeenkomst aan arbitrage worden onderworpen. Evenwel is in sommige gevallen het voorzien van een arbitrageclausule nietig. Een overeenkomst tot arbitrage behoort te zijn vervat in een door partijen ondertekend geschrift, of in andere hen bindende stukken, waarin zij blijk hebben gegeven van hun wil om het geschil aan arbitrage te onderwerpen. Het gevolg is dat, art. 1679 Ger. W. , de rechter bij wie een aan arbitrage onderworpen geschil aanhangig is gemaakt, zich, weliswaar op verzoek van een partij, onbevoegd verklaart om daarvan kennis te nemen, tenzij er ten aanzien van dat geschil geen geldige overeenkomst tot arbitrage is of deze is geëindigd; de exceptie moet voor elke andere exceptie of verweer worden voorgedragen. Indien u voorafgaand deze mogelijkheden inzake geschillenbeslechting wil voorzien in de overeenkomst met uw contractspartij, vraagt u best even advies aan een Advocaat, niet in het minst gezien de specifieke regelgeving die rond deze mogelijkheden is voorzien. Een investering voorafgaand, die u naderhand, in geval van geschil, veel tijd en kosten kan besparen … De Advocaat

12-05-2013 om 10:48 geschreven door De advocaat  

Op 29 april 2013 trad een nieuw besluit van de Vlaamse Regering in werking. Voortaan geldt bij de aanvraag van een stedenbouwkundige vergunning de verplichting op een milieu-effectenscreening (MER-screening) uit te voeren, zulks voor onder meer stadsontwikkelingsprojecten. Meer concreet komt het erop neer dat   alle mogelijke nadelige gevolgen van het bouwproject op het milieu nagegaan moeten worden. Deze verplichting geldt dus niet langer enkel voor "grote" stadsontwikkelingsprojecten", doch zelfs wanneer er tijdens de opmaak van het Ruimtelijk Uitvoeringsplan (RUP) voor de site al een MER-rapport werd opgemaakt, bovendien wanneer  de aanvraag volledig conform is aan de stedenbouwkundige voorschriften van dit RUP. De Advocaat

08-05-2013 om 15:13 geschreven door De advocaat  

Nieuwe reglementering overheidsopdrachten binnenkort in werking

Intussen verscheen een KB van 14 januari 2013 tot bepaling van de algemene uitvoeringsregels van de overheidsopdrachten en van de concessies voor openbare werken verscheen op 14 februari in het Belgisch Staatsblad.

Voor de bepalingen uit de wet van 15 juni 2006 (Wet overheidsopdrachten en bepaalde opdrachten voor werken, leveringen en diensten) welke nog niet van toepassing zijn en de daar bijhorende uitvoeringsbesluiten, is de inwerkingtreding daarvan aangekondigd voor 1 juli 2013.

Astrid CLABOTS

07-03-2013 om 11:06 geschreven door De advocaat  

Op basis van de Wet Consumentenkrediet, voorzag de wetgever enkele aanpassingen die sinds 1 januari 2013 van kracht zijn.

Het maandelijkse te betalen minimum bedrag voor de kredietopening is voortaan bepaald op 1/18de van het opgebruikte bedrag, en niet langer op 5% (muv de jaarlijkse bijdrage), met een minimum van 25,00 EUR of een lager opgebruikt bedrag.
Tevens moet een maximale termijn worden voorzien voor een verplichte "nulstelling", een termijn waarbinnen de kredietnemer minstens één keer het totaal opgebruikte kredietbedrag dient terug te betalen.

De Advocaat

11-02-2013 om 16:27 geschreven door De advocaat  

29-01-2013 om 09:10 geschreven door De advocaat  

Hoe toegankelijk is uw horeca – uitbating ?

Waarmee rekening houden bij de aanvraag van uw bouwvergunning ?

1.

Bij wet reeds daterend van 17 juli 1975 betreffende de toegang van gehandicapten tot gebouwen toegankelijk voor het publiek (B.S. 19.8.1975), zijn er voor horecabedrijven waarvan de oppervlakte voor het publiek toegankelijk groter is dan 150m² welbepaalde wettelijke toegankelijkheidsnormen voorzien.

Daarmee zal de bevoegde overheid slechts een bouwvergunning verlenen ten behoeve van de gebouwen die toegankelijk zijn voor het publiek, op voorwaarde dat deze gebouwen voldoen aan de normen bij K.B. vastgesteld terzake van hun toegankelijkheid voor gehandicapten.Dit geldt overigens ook in geval van belangrijke verbouwingen, waaronder werken moeten worden verstaan die de inrichting van het gebouw veranderen.

2.

Voormeld K.B. is voorhanden, tevens reeds sedert 9 mei 1977, en dit uiteraard in uitvoering van de wet van 17 juli 1975 betreffende de toegang van gehandicapten tot gebouwen toegankelijk voor het publiek (B.S. 8.6.1977).

Hierin wordt verduidelijkt dat men voor de toepassing van de wet van 17 juli 1975 betreffende de toegang van gehandicapten tot gebouwen toegankelijk voor het publiek handicaps in aanmerking komen die de bewegingsvrijheid van de personen die erdoor getroffen zijn, ernstig belemmeren.

De geviseerde gebouwen en toegankelijkheidsvoorwaarden alsook normen inzake de binnenaccomodatie zijn in het K.B. opgesomd als volgt :

1. de gebouwen voor recreatieve en socio-culturele activiteiten;

2. gebouwen bestemd voor het uitoefenen van de eredienst;

3. bejaardentehuizen en tehuizen voor gehandicapten;

4. inrichtingen voor sport en openluchtleven;

5. handelszaken en horecabedrijven waarvan de oppervlakte, voor het publiek toegankelijk, groter is dan 150 m²;

6. ziekenhuizen en centra voor medische, psychische, gezins- en sociale hulp;

7. niet gelijkvloerse parkeerruimten, dat zijn ondergrondse of op een verdieping gelegen parkeerruimten met meer dan 100 parkeerplaatsen;

8. openbare toiletten;

Voor deze gebouwen geldt dat een bouwvergunning of een vergunning voor belangrijke verbouwingswerken enkel zal worden afgegeven wanneer zij over hun gehele, voor het publiek toegankelijke oppervlakte, voldoen aan de volgende normen :

            Toegankelijkheidsnormen

§ 1. Voor de parkeerruimten gelden de volgende regels: ten minste 1 op 25 parkeerplaatsen zijn bestemd voor voertuigen die door gehandicapten gebruikt worden; die parkeerplaatsen zijn minstens 3 m breed en bevinden zich bij voorkeur op de hoeken; in geval van boxen is de minimumbreedte 3,30 m.

§ 2. Voor de toepassing tot de gebouwen dienen de volgende normen in acht genomen te worden:

1. de toegangsweg van de straat of van de parkeerruimten naar tenminste één ingang van het gebouw dient bij voorkeur horizontaal te liggen, en minimum 1,20 m breed te zijn;

2. de hellende toegangswegen voldoen aan de volgende voorwaarden:

a) de helling bedraagt hoogstens 7 pct. voor een maximale lengte van 5 m en hoogstens 5 pct. voor een maximale lengte van 10 m in één stuk;

b) de breedte van het hellend vlak dient een bordes van minimum 1,20 m lengte aangelegd;

d) aan de open zijkanten van het hellend vlak en van het bordes die boven de begane grond uitsteken dient een stoepband aangelegd, waarvan de hoogte minimum 0,05 m bedraagt;

e) het hellend vlak en het bordes zijn aan weerskanten voorzien van een ononderbroken leuning, welke een hechte steun biedt en een vorm heeft, die een gemakkelijk glijden van de hand erover mogelijk maakt. Die leuning bestaat uit twee leuningsregels die zich respectievelijkl op een hoogte van 0,75 en 0,90 m bevinden;

3. de trappen voldoen aan de volgende voorwaarden:

a) de traptreden zijn maximum 0,15 m hoog en minimum 1,20 m diep;

b) de trap is voorzien van leuningsregels als beschreven in 2, e;

4. voldoet één toegangsweg aan de voorwaarden bepaald bij 2 of 3, dan zijn de andere toegangswegen er niet aan onderworpen;

5. het oppervlak van de toegangswegen is ruw en, in geval van tegelwerk, gelijkmatig tot aan het oppervlak opgevuld;

6. tenminste één toegangsdeur heeft een vrije doorgangsbreedte van minimum 0,90 m en indien zij van een automatische deursluiter voorzien is, heeft deze een minimale weerstand; de draaikruisdeuren zijn uitgesloten, de breedte van de deurwand aanliggend bij de deurknop is minstens 0,50 m;

7. de nooduitgang voldoet aan dezelfde voorwaarden als de ingang.

Normen van binnenverkeer en -accommodaties

§ 1. Voor de gangen, sassen en overlopen: de vrije doorgangsbreedte is minstens 1,50 m;

§ 2. Voor de eventuele liften:

1) minstens, bestemd voor gehandicapten, voldoen aan de volgende voorwaarden:

a) de minimale afmetingen van de kabineruimte zijn:

- diepte d.w.z. de afstand van de binnenkant van de liftdeur tot de tegenover liggende liftdeur tot de tegenoverliggende liftwand: 1,30m;

- breedte, d.w.z. de afstand tussen de tegenoverstaande zijwanden naast de liftdeur: 1 m;

b) de liftdeur, de schachtdeur of de deur die voor beide dienst doet, is een schuifdeur waarvan de doorgangsbreedte tenminste 0,80 m bedraagt, ze is voorzien van een gevoelige rand die bij aanraking de deur automatisch opent;

c) langs de wanden van de liftkabine is een handgreepregel aangebracht op 0,90 m hoogte, gemeten vanaf de cabinevloer;

d) het mechanisme van de lift maakt een peilinstelling mogelijk tot op 0,02 m nauwkeurig;

e) alle bedieningsknoppen binnen de cabineruimte zijn dubbel voorzien; een reeks aan iedere zijde van de deur; ze dienen in te springen en zich op een hoogte van maximum 1,30 m te bevinden. Naast, of op iedere bedieningsknop wordt de aanduiding van zijn funktie zorgvuldig gegraveerd of uitstulpend aangebracht. De knoppen die niet van het elektronisch type zijn, hebben een ronde of rechthoekige vorm en de minimale afmeting bedraagt 15 mm.

§ 3. Voor de binnendeuren:

Alle binnendeuren van lokalen bestemd voor het publiek voldoen aan de volgende voorwaarden:

1. de vrije doorgangsbreedte bedraagt minstens 0,80 m;

2. de breedte van de muurwand aanliggend aan de deurknop is minstens 0,50 m;

3. is de deur van een drempel voorzien, dan steekt deze aan beide zijden niet meer dan 0,02 m boven het vloeroppervlak uit;

4. automatisch sluitende deuren zijn voorzien van een vertragingsmechanisme;

5. beglaasde deuren zijn van veiligheidsglas voorzien.

§ 4. Voor het trappenhuis:

Het trappenhuis voldoet aan de volgende voorwaarden:

1. de traptreden zijn maximum 0,18 m hoog en minimum 0,23 m diep, op de looplijn gemeten;

2. iedere trap is langs beide kanten kanten voorzien van een trappenleuning met doorlopende handgreep. Deze steekt 0,40 m voorbij begin- en eindpunt van de trap uit.

§ 5. Voor de loketten:

1. de loketten bevinden zich op een maximumhoogte van 1,15 m;

2. de ruimte tussen loket en afbakening bedraagt minimum 0,90 m.

§ 6. Voor de publieke telefoons:

1. de hoorn van minstens één toestel bevindt zich op een hoogte van maximum 1,15 m;

2. de ruimte naast en onder het toestel dient vrij te zijn.

§ 7. Voor de sanitaire accommodaties:

1. WC-lokalen:

a) waar toiletten voor het publiek toegankelijk gesteld worden, is minstens 1 WC aangepast voor gehandicapten;

b) de minimumafmetingen zijn tenminste 1,50 x 1,50 m;

c) de deur is een naar buiten opendraaiende deur met een bijkomend vertikaal handvat op een hoogte van 90 cm en op 0,25 m van de scharnierzijde;

d) de vrije doorgangsbreedte van de deur bedraagt minimum 0,80 m;

e) de hoogte van het zitvlak van de WC-pot, gemeten vanaf de vloer, bedraagt 0,50 m à 0,55 m;

f) aan weerszijden van de WC-pot zijn handvatten voorzien op een hoogte van 0,85 m en over een minimumlengte van 0,50 m;

2. wastafels:

de ruimte onder de wastafel is vrij;

de benedenrand van de spiegel bevindt zich op een hoogte van maximum 1,10 m.

§ 8. Waar het publiek over zitplaatsen beschikt zijn minstens twee percent bestemd voor gehandicapten.

Ook volgende gebouwen moeten voldoen aan deze normen :

9. post-, telegraaf- en telefoonkantoren, banken en andere financiële instellingen;

10. kantoorgebouwen, gerechtshoven en gemeentehuizen;

11. straf- en wederopvoedingsinrichtingen;

12. schoolgebouwen, internaten en studentenverblijven;

13. gebouwen van de luchthaven;

Bijkomend geldt dat voor deze gebouwen een bouwvergunning of een vergunning voor belangrijke verbouwingswerken enkel wordt afgegeven wanneer ten minste één verdieping of ten minste 10 pct. van de voor het publiek toegankelijke oppervlakte en de bijhorende toegangswegen voldoen aan de normen hoger uiteengezet en dat daarenboven de gehandicapten kunnen deelnemen aan alle functies waarvoor het gebouw bestemd is.

Voor de gebouwen bedoeld in de rubrieken 14 en 15, te weten

14. stationsgebouwen, permanent bediend door personeel van de N.M.B.S.;

15. stationsgebouwen voor het stedelijk openbaar vervoer,

geldt bijkomend dat een bouwvergunning of een vergunning voor belangrijke verbouwingswerken enkel wordt afgegeven wanneer de voor het publiek toegankelijk oppervlakte voldoet aan de volgende normen :

§ 1. Voor de stationsgebouwen, permanent bediend door personeel van de N.M.B.S. zijn van toepassing:

1. de normen voor binnenverkeer en -accommodatie met uitsluiting van de regels inzake de liften.

§ 2. Voor de stationsgebouwen voor het stedelijk openbaar vervoer, zijn van toepassing:

1. de normen met betrekking tot de toegang hoger omschreven, met uitsluiting van deze met uitsluiting van deze opgesomd onder § 2 (toegangswegen, hellingsgraad, …).

2. de normen voor binnenverkeer en –accommodatie, hoger opgesomd.

3.

Op gebouwen en hun aanhorigheden en op accommodaties die aan de bij dit besluit gestelde voorwaarden beantwoorden, wordt het internationaal toegankelijkheidssymbool aangebracht.

Dit symbool is reeds jaren gekend onder de vorm van een plaat waarop in het wit op een blauwe achtergrond de silhouet is afgebeeld van een in een rolstoel zittend persoon.

Dit symbool moet worden aangebracht op een goed zichtbare plaats aan de rechterzijde van de ingang, alsook aan de binnen- en buitenaccommodaties voor gehandicapten.

Het symbool wordt daarenboven toegekend door de overheid belast met het verlenen van bouwvergunningen.

4.

In het K.B. is voorzien dat de Ministers of Staatssecretarissen bevoegd zijn voor de ruimtelijke ordening en stedebouw, ieder voor het gebied dat hem betreft, afwijkingen mogen toestaan op de lijst der gebouwen hoger vermeld, op de normen met betrekking tot de toegang, op de normen van binnenverkleer en accomodaties en op de normen voor stationsgebouwen, wanneer de plaatselijke omstandigheden of specifieke eisen van technische aard een bijzondere bouwwijze vorderen.

Astrid CLABOTS

ARGUS ADVOCATEN

HASSELT – LOMMEL

04-01-2013 om 10:37 geschreven door De advocaat  

Tegenwoordig zijn heel wat verharde constructies in de tuin niet meer onderheving aan een vergunningsverplichting.
Dit bespaart heel wat administratief werk, en bovendien kan men heel wat meer vrijheid ervaren bij de aanleg van dergelijke constructies.

Zo zijn strikt noodzakelijke opritten en toegangen naar een woning vrijgesteld (niet : parkeerplaatsen in de voortuin !).

De aanleg van een niet overdekte constructie is vrijgesteld van vergunning voor een maximale oppervlakte van 80m².
Dit betreft een maximale oppervlakte die mogelijks kan samengesteld worden uit verschillende constructies (vb. : zwembad + terras, ...), andermaal de strikt noodzakelijke toegangen en opritten niet meegerekend.

Bovendien geldt dat deze constructies geen bouwvolume mogen hebben (vijver, zwembad, terras, ...), 1 meter van de perceelsgrens verwijderd moeten blijven, minder dan 30 meter van de woning verwijderd moeten zijn, niet in een ruimtelijk kwetsbaar gebied mogen liggen en evenmin, hier algemeen uitgedrukt, in een oeverzone mogen liggen afgebakend in een bekkenbeheersplan of in de 5 meter brede strook langs een waterloop mogen liggen.

Altijd zal gelden dat de constructie niet strijdig mag zijn met het BPA, het RUP, het verkavelingsplan (tenzij voorrang is voorzien), met stedenbouwkundige verordeningen op welk niveau dan ook, met andere bestaande stedenbouwkundige vergunningen, erfdienstbaarheden, lichten en zichten, gemene muur, ...Gebeurlijk dient voorafgaand machtiging te worden verleend door het agentschap Ruimte en Erfgoed.

De Advocaat


Bron : www.ruimtelijkeordening.be

26-12-2012 om 16:54 geschreven door De advocaat  

26-12-2012 om 16:45 geschreven door De advocaat  

26-12-2012 om 16:34 geschreven door De advocaat  

Bij KB van 9 maart 2003 werd de modernisering van bestaande liften opgelegd.

Nadien werden de data waartegen alle liften moesten gemoderniseerd zijn, door wijziging van het KB van 9 maart 2003 uitgesteld, deels naar 1 januari 2013 en deels naar 1 januari 2018. Onnodig te zeggen dat een en ander heeft geleid tot onduidelijkheid over de vraag of de  termijnen van de modernisering van de liften opnieuw zouden worden verlengd.

Vandaag kunnen wij verwijzen naar het KB van 10 december 2012, andermaal tot wijziging van het koninklijk besluit van 9 maart 2003 betreffende de beveiliging van liften (B.S. 19 december 2012).

In dit KB wordt de termijn van de modernisering van een lift overeenkomstig de veiligheidsaspecten vastgelegd in functie van het jaar van de inbedrijfstelling van de lift.

Daarbij wordt verwacht dat de gemakkelijkst te renoveren en te moderniseren liften eerst worden aangepast. Voor oudere liften, krijgt men dus bijkomend respijt.

Concreet

24-12-2012 om 14:42 geschreven door De advocaat  

Het EPC zorgt ervoor dat men bij aankoop of huur de energetische waarde van een woning/appartement kan inschatten. Het certificaat is 10 jaar geldig en kost vandaag tussen de 200 à 350 euro. Het is niet uit te sluiten dat de verdere uitgebreidheid van het EPC, vanaf 2013, tot gevolg zal hebben dat deze prijs zal stijgen ...

Wie verkoopt of verhuurt zonder EPC, riskeert een boete van 500 tot 5.000 euro.

De Advocaat

18-12-2012 om 10:43 geschreven door De advocaat  

Boekhouding en Appartements – mede – eigendom.

1.       Inleiding

In art. 577-8 §4, 17° B.W. is sedert 2010 voorzien dat de syndicus de boekhouding van de vereniging van mede-eigenaars moet voeren volgens een minimum genormaliseerd rekeningenstelsel.

Inmiddels is een en ander bij KB van 12 juli 2012 (B.S. 3 augustus 2012) geregeld.

Aangezien de nieuwe regelgeving reeds van toepassing is op de boekjaren die starten vanaf 1 januari 2013 aanvangen, alles op even op een rijtje ...

2.       Minimum genormaliseerd rekeningenstelsel

Het (minimum) genormaliseerd rekening(en)stelsel of MAR (Minimum Algemeen Rekeningstelsel) is een wettelijk voorgeschreven rekeningenschema voor het voeren van een boekhouding in een onderneming en/of VM.

Het schema bevat zeven hoofdrubrieken of klassen :

•             rekeningen van de balans

1.            eigen vermogen, voorzieningen voor risico's, kosten en schulden op meer dan een jaar.

2.            oprichtingskosten, vaste activa en vorderingen op meer dan een jaar

3.            voorraden en bestellingen in uitvoering

4.            vorderingen en schulden op ten hoogste een jaar

5.            geldbeleggingen en liquide middelen

•             rekeningen van de resultatenrekening

6.            kosten (elektriciteit, water, lift…)

7.            opbrengsten (stortingen van de mede-eigenaars)

Niets belet dat men in een verdere, eigen, indeling voorziet.

3.       Opstellen van stukken

Volgens voormeld KB heeft de syndicus de taak de boekhouding van de vereniging van mede-eigenaars te voeren op een duidelijke, nauwkeurige en gedetailleerde wijze en met inachtneming van de gebruikelijke regels van het dubbel boekhouden., waarbij het vermogen van de VME vanuit een dubbel (spiegel-) standpunt wordt bekeken : debet en credit.

In de jaarlijkse balans vinden wij aan de linkerzijde, de actiefzijde, de bezittingen van de VME.

Aan de rechterzijde, de passiefzijde, de schulden van de VME.

Hiermee krijgt men een beeld van de

•             oorsprong van de middelen (voorschotten van de mede-eigenaars, financiering (?), … )

•             aanwending van de middelen (aankopen, kosten voor nutsvoorzieningen, herstellingskosten, … )

Een en ander betekent dat de syndicus voortaan volgende documenten moet opstellen :

•             een balans

•             een resultatenrekening

•             een toelichting

4.       Specifiek voor de kleine VME’s

Deze regel is niet van toepassing voor elke mede-eigendom die met uitzondering van de kelders, de garages en de parkeerplaatsen minder dan twintig kavels omvat.

Dergelijke VME mag immers een vereenvoudigde boekhouding voeren die ten minste een weerspiegeling is van de ontvangsten en uitgaven, van de toestand van de kasmiddelen, alsook van de mutaties van beschikbare middelen in contant geld of op de rekeningen, van het bedrag van het werkkapitaal en het reservekapitaal.

In dit geval dient de syndicus hoe dan ook volgende documenten op te stellen :

•             een inkoopdagboek (aankopen van de VM)

•             een financieel dagboek (uittreksels van de rekeningen)

In elk geval, dus óók voor VME’s met minder dan 20 kavels, geldt dat :

•             Elke boeking geschiedt aan de hand van een gedagtekend verantwoordingsstuk opgeslagen in een ongesplitst dagboek of in een hulpdagboek.

•             De verantwoordingsstukken voor de boekingen methodisch moeten worden opgeslagen en zeven (niet 5, of 10, …) jaar bewaard, te rekenen van de eerste januari van het jaar dat op de afsluiting volgt.

•             Deze dagboeken worden voortdurend ter beschikking gehouden van belanghebbende.

•             Een VM dient minstens één keer per jaar een jaarrekening op te maken. De stukken worden ingeschreven in een boek.

5.       Specifiek voor de grote VME’s

Waar voor de VME met meer dan 20 kavels in de wet sprake is van een “inventaris”, bedoelt men daarmee de jaarrekeningen.

Voor grote VM’s gelden strengere regels, in die zin dat

•             De jaarrekening duidelijk moet worden opgesteld en stelselmatig weergeven enerzijds, de aard en het bedrag, op de dag waarop het boekjaar wordt afgesloten, van de bezittingen en rechten van de vennootschap, van haar schulden en verplichtingen evenals van haar eigen middelen, en anderzijds, voor het op die dag afgesloten boekjaar, de aard en het bedrag van haar kosten en haar opbrengsten. Elk bestanddeel van het vermogen wordt afzonderlijk gewaardeerd met voorzichtigheid, oprechtheid en goede trouw.

•             Er moet rekening worden gehouden met alle voorzienbare risico's, mogelijke verliezen en ontwaardingen, ontstaan tijdens het boekjaar.

•             Er moet rekening worden gehouden met de kosten en de opbrengsten die betrekking hebben op het boekjaar.

6.       Besluit

Deze nieuwe, nauwgezette regelgeving indachtig, kan enkel besloten worden dat van de syndicus een steeds verder gaande professionaliteit en thans boekhoudkundige kennis wordt verwacht.

De beoefening van deze regelgeving vereist het hanteren van een gepast boekhoudpakket, … en dus wel enige investering van de zijde van de syndici.

Ook is hiermee duidelijk dat de verplicht aan te stellen commissaris van de rekeningen een gefundeerde kennis van de principes van het dubbel boekhouden moet kennen.

Een en ander niet zonder gevolg voor de beoordeling van eventuele aansprakelijkheden van deze actoren binnen de VME …

De Advocaat  

11-12-2012 om 14:35 geschreven door De advocaat  

Rookmelders verplicht in de huurwoning … was het nu (20)13, ‘16 of ‘19 ?

Eerder berichtten wij u al over het decreet van 1 juni 2012 (B.S. 13 juli 2012).

We vatten nog even samen dat daarmee concreet werd voorzien in het verplicht aanbrengen van rookmelders in

· in nieuwbouwwoningen;

· in vergunningsplichtige woningrenovaties;

· in alle huurwoningen waarvoor een nieuw huurcontract wordt afgesloten na de inwerkingtreding

van het decreet.

Vandaag roept de laatste verplichting met betrekking tot huurwoningen wat vragen op met betrekking tot de inwerkingtreding en de datum van plaatsing.

Het decreet treedt immers in werking op 1 januari 2013, datum die evenwel niet dezelfde is als de

uiterlijke datum van plaatsing van de rookmelder.

De verplichting tot plaatsing van de rookmelder is gefaseerd in 1 tot 6 jaren en opgelegd – op basis van leeftijd en statuut (sociale huur of private huur) van de huurwoning - als volgt :

Sociale huurwoningen :

Gebouwd vóór 1950 1/01/2014

Gebouwd tussen 1950 en 1969 1/01/2015

Gebouwd tussen 1970 en 1979 1/01/2016

Gebouwd vanaf 1980 1/01/2017

                Private verhuur :

Gebouwd vóór 1945 1/01/2016

Gebouwd vanaf 1945 1/01/2019

We wijzen er nog even op dat het bewijs aan de huurovereenkomst gehecht moet worden.

Over het aantal te plaatsen rookmelders én de wijze van plaatsing zijn er nog geen duidelijke richtlijnen voorhanden.

De Advocaat

26-11-2012 om 22:50 geschreven door De advocaat  

De Wet Breyne aangepast in verband met de waarborgregeling

Bij KB tot wijziging van het koninklijk besluit van 21 oktober 1971 houdende uitvoering van de wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen dd. 21.09.2012, werd de Wet Breyne aangepast.

Meer in het bijzonder worden in artikel 4 van het koninklijk besluit van 21 oktober 1971 de woorden «of een verzekeringsonderneming die voldoet, naar gelang van het geval, aan de voorschriften van de artikelen 3 en 64 van de wet van 9 juli 1975 betreffende de controle der  verzekeringsondernemingen,» ingevoegd tussen de woorden « hypothecair krediet » en de woorden « zich ertoe verbindt ».

Insteek van deze wijziging is dat voorheen, in artikel 12 van de wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen was voorzien in twee soorten waarborgen :

1.       deze van erkende en

2.       deze van niet erkende aannemers.

Bij KB werd nadien voorzien dat de borgstelling van een niet-erkende aannemer diende te gebeuren hetzij bij een kredietinstelling als bedoeld in de wet van 22 maart 1993 op het statuut van en het toezicht op de kredietinstellingen, hetzij bij een hypotheekonderneming als bedoeld in de wet van 4 augustus 1992 op het hypothecair krediet.

Een erkende aannemer daarentegen kon de waarborg niet enkel stellen bij een kredietinstelling of een hypotheekonderneming, maar ook bij een verzekeringsonderneming volgens artikel 1, 2° van het koninklijk besluit van 14 maart 2002 betreffende de gezamenlijke borgtochten voor de overheidsopdrachten voor aanneming van werken, leveringen en diensten.

Een en ander impliceerde een ongerechtvaardigd verschil in behandeling.

In de huidige economische context moet inderdaad worden vastgesteld dat de banken zich terugplooien op hun hoofdactiviteiten en bijgevolg minder waarborgen leveren, waarbij het evenzeer van belang is voor de koper/opdrachtgever om aan de niet-erkende aannemer of verkoper de mogelijkheid te bieden de voltooiingswaarborg te stellen via een verzekeringsonderneming, zoals reeds het geval is voor de erkende aannemer.

Nu een verzekeringsproduct is toegelaten bovenop een banklening, komen er belangrijke financiele middelen vrij om te investeren.

Dit zal de concurrentie op de markt ten goede komen, wat tot gevolg kan hebben dat een verlaging van de prijzen optreedt in het voordeel van de koper/opdrachtgever.

Voortaan geldt dan ook dat een niet-erkende aannemer de voltooiingswaarborg niet alleen kan stellen bij een kredietinstelling of bij een hypotheekonderneming, maar ook bij een verzekeringsonderneming die voldoet, naar gelang van het geval, aan de voorschriften van de artikelen 3 en 64 van de wet van 9 juli 1975 betreffende  de controle der verzekeringsondernemingen.

Concreet komt dit erop neer dat niet-erkende aannemers en vastgoedontwikkelaars eveneens beroep kunnen doen op een verzekeringsonderneming voor het leveren van een voltooiingswaarborg ten voordele van de consument.

De Advocaat

05-10-2012 om 13:25 geschreven door De advocaat  

20-09-2012 om 15:25 geschreven door De advocaat  

Het decreet van 1 juni 2012 - houdende de beveiliging van woningen door optische rookmelders

Vanaf 1 januari 2013 geldt in het Vlaams Gewest dat alle nieuwbouwwoningen en alle woningen waaraan renovatiewerken worden uitgevoerd die een stedenbouwkundige vergunning vereisen, die werd aangevraagd na 1 januari 2013, dienen te worden voorzien met rookmelders.

De plaatsing van de rookmelders dient te gebeuren op de wijze zoals bepaald door de Vlaamse Regering, met dien verstande dat bij de aanvraag van de stedenbouwkundige vergunning voor de bouw of de uitvoering van de renovatiewerkzaamheden reeds wordt aangegeven waar de rookmelders moeten geplaatst worden.

Bovendien dienen alle huurwoningen waarvoor een nieuw huurcontract wordt afgesloten na 1 januari 2013 eveneens uitgerust te zijn met rookmelders op het ogenblik dat het huurcontract wordt afgesloten en geplaatst op de wijze zoals bepaald door de Vlaamse Regering.

Het bewijs moet aan het huurcontract gehecht worden en kan met alle middelen aangetoond worden.

Voor sociale huurwoningen geldt dat rookmelders moeten geplaatst worden op de wijze zoals bepaald door de Vlaamse regering :

-              indien gebouwd voor 1950 uiterlijk binnen een jaar na 1 januari 2013;

-              indien gebouwd vanaf 1950 en voor 1970 uiterlijk binnen twee jaar na 1 januari 2013;

-              indien gebouwd vanaf 1970 en voor 1980 uiterlijk binnen drie jaar na 1 januari 2013;

-              indien gebouwd vanaf 1980 uiterlijk binnen vier jaar na 1 januari 2013.

Voor alle andere woningen die als hoofdverblijfplaats worden verhuurd:

-              indien gebouwd voor 1945 uiterlijk binnen drie jaar na 1 januari 2013;

-              indien gebouwd vanaf 1945 uiterlijk binnen zes jaar na 1 januari 2013. De sociale

De aansprakelijkheid voor de aankoop- en installatiekosten ligt bij de verhuurder, het onderhoud en de vervangingskosten (na afloop van de door de fabrikant vermelde levensduur) van de batterij is echter voor rekening van de huurder.

Ook alle woningen waarvoor een bijzondere sociale lening wordt toegekend (zoals omschreven in artikel 79 van het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode) en waarvoor de kredietakte na 1 januari 2013 wordt verleden, moeten zijn uitgerust met rookmelders geplaatst op de wijze bepaald door de Vlaamse Regering.

De Vlaamse Regering bepaalt de wijze waarop, het aantal en de locaties waar de rookmelders moeten worden geplaatst.

Met de inwerkingtreding van het bovenstaande decreet d.d. 1 januari 2013 wordt het decreet van 8 mei 2009 houdende de beveiliging van woningen door optische rookmelders opgeheven.

De Advocaat

20-09-2012 om 14:57 geschreven door De advocaat  

KB dd. 12 juli 2012 tot vaststelling van een minimum genormaliseerd rekeningenstelsel voor verenigingen van medeeigenaars

Op 3 augustus 2012 verscheen het KB van 12 juli 2012 tot vaststelling van een minimum genormaliseerd rekeningenstelsel voor verenigingen van medeeigenaars.

Hierin is voorzien dat elke mede-eigendom die met uitzondering van de kelders, de garages en de parkeerplaatsen twintig of meer kavels omvat, zijn boekhouding dient te voeren gebruik makende van het minimum genormaliseerd rekeningenstelsel; dit is gevoegd bij het besluit.

Deze boekhouding van verenigingen van mede-eigenaars omvat al hun verrichtingen, bezittingen, vorderingen, schulden en verplichtingen van welke aard ook.

Elke boekhouding wordt door middel van een stelsel van boeken en rekeningen gevoerd met inachtneming van de gebruikelijke regels van het dubbel boekhouden.

Alle verrichtingen worden zonder uitstel, getrouw, volledig en naar tijdsorde ingeschreven in een ongesplitst dagboek of in een hulpdagboek, al dan niet gesplitst in bijzondere hulpdagboeken. Ze worden methodisch ingeschreven in of overgebracht naar de rekeningen waarop ze betrekking hebben. De rekeningen worden ondergebracht in een voor de vereniging van mede-eigenaars passend rekeningenstelsel ingericht naar de eisen van de vereniging van mede-eigenaars. Dit rekeningenstelsel wordt zowel in de zetel als in de belangrijke boekhoudingsafdelingen voortdurend ter beschikking gehouden van belanghebbenden.

Elke boeking geschiedt aan de hand van een gedagtekend verantwoordingsstuk, waarnaar zij moet verwijzen. De verantwoordingsstukken worden methodisch opgeborgen en zeven jaar bewaard, in origineel of in afschrift. Stukken die niet strekken tot bewijs jegens derden, worden drie jaar bewaard.

De boeken worden per blad genummerd; ze vormen elk in hun soort een doorlopende reeks; ze dragen de vermelding van hun soort, hun plaats in de reeks en de naam van de vereniging van mede-eigenaars.

De boeken worden op zodanige wijze gehouden dat de materiële continuïteit ervan, evenals de regelmatigheid en de onveranderlijkheid van de boekingen zijn verzekerd.

De boeken worden naar tijdsorde bijgehouden, zonder enig wit vak of enige weglating. In geval van correctie moet het oorspronkelijk geschrevene leesbaar blijven.

De verenigingen van mede-eigenaars moeten hun boeken bewaren gedurende zeven jaar, te rekenen van de eerste januari van het jaar dat op de afsluiting volgt.

Elke vereniging van mede-eigenaars verricht, omzichtig en te goeder trouw, ten minstens eens per jaar de nodige opnemingen, verificaties, onderzoekingen en waarderingen om op een door haar gekozen datum de inventaris op te maken van al haar bezittingen, vorderingen, schulden en verplichtingen van welke aard ook, die betrekking hebben op de mede-eigendom, en van de eigen middelen daaraan verstrekt. De inventarisstukken worden ingeschreven in een boek. De stukken die wegens hun omvang bezwaarlijk kunnen worden overgeschreven, worden in dat boek samengevat en erbij gevoegd.

De inventaris wordt ingericht overeenkomstig het rekeningenstelsel van de vereniging van mede-eigenaars.

De rekeningen van het rekeningenstelsel die voor een vereniging van mede-eigenaars niet dienstig zijn, moeten niet in haar rekeningenstelsel voorkomen.

Er wordt voorts verwezen naar de artikelen 25, § 1 en § 2, 31, 32, 33, eerste lid, eerste zin en tweede lid, eerste zin, 42, 45, 46, 49, 67, 68, 73, 74, 75 en 77 van het koninklijk besluit van 30 januari 2001 tot uitvoering van het Wetboek van vennootschappen, en welke ook van toepassing zijn op de boekhouding van mede-eigenaars, met dien verstande dat het woord « jaarrekening » in deze artikelen dan moet vervangen worden door het woord « inventaris » en het woord « vennootschap », uiteraard, door de woorden « vereniging van mede-eigenaars ».

Elk actief bestanddeel wordt gewaardeerd tegen aanschaffingswaarde en voor dat bedrag in het rekeningenstelsel opgenomen, onder aftrek van de desbetreffende afschrijvingen en waardeverminderingen. Onder aanschaffingswaarde wordt verstaan : de aankoopprijs, eventueel vermeerderd met de bijkomende kosten zoals niet terugbetaalbare belastingen en vervoerkosten.

Tenslotte is belangwekkend dat dit besluit van toepassing is op de boekjaren die starten vanaf 1 januari 2013.

De Advocaat

14-08-2012 om 14:06 geschreven door De advocaat  

04-06-2012 om 16:45 geschreven door De advocaat  

11-05-2012 om 15:38 geschreven door De advocaat  

Uit de praktijk gegrepen : Wet Marktpraktijken : onrechtmatige bedingen

De consument welke een overeenkomst sluit met een ondernemer, zal veelal ook geconfronteerd worden met algemene voorwaarden.

Het is de ondernemer bekend dat in deze algemene voorwaarden geen “onrechtmatige bedingen” mogen worden opgenomen.

De definitie hiervan is terug te vinden in artikel 2, 28°,van de wet van 6 april 2010 betreffende marktpraktijken en consumentenbescherming (WMPC); zij luidt letterlijk als volgt :

"elk beding of elke voorwaarde die, alleen of in samenhang met een of meer andere bedingen of voorwaarden, een kennelijk onevenwicht schept tussen de rechten en plichten van de partijen ten nadele van de consument"

In art. 74 WMPC is tevens een lijst opgenomen van een 30-tal onrechtmatige bedingen, bedingen  (niet de hele overeenkomst) bijgevolg verboden en nietig.

Zo onder meer is in deze lijst opgenomen  dat schadebedingen wederkerig en gelijkwaardig dienen te zijn: bedingt de ondernemer bijvoorbeeld een bedrag bij niet-tijdige betaling door de consument, dan moet daartegenover ook een beding staat die een gelijkwaardig bedrag aan de consument toekent bij het niet-naleven van een verbintenis van de ondernemer die hieraan beantwoordt.

 In die zin paste de Vrederechter te JETTE (vonnis dd. 4 april 2012, z.p.), hoewel de verwerende partij verstek liet gaan, deze toets toe als volgt :

“(…) Attendu que la partie défenderesse quoique dûment cite et appellee, ne comparaît pas, que de plus elle n’est pas représentée;

Qu’il convient toutefois d’écarter la demande relative aux indemnités de rupture et/ou relative à des frais administratifs;

Qu’en effet, aux termes des articles 74 et 75 de la loi du 6 avril 2010 relative aux pratiques du marché et à la protection du consommateur, les clauses abusives sont interdites et nulles.

Que sont notamment abusives au sens de la loi précitée, les clauses et conditions ou les combinaisoins de clauses et conditions des contracts conclus entre une entreprise et un consommateur, qui ont pour object de determiner le montant de l’indemnité due par le consommateur qui n’exécute pas ses obligations, sans prévoir une indemnité du même ordre à charge de l’entreprisequi n’exécute pas les siennes;

Que les clauses conentues dans les conditions generals de la demanderesse, limitant sa responsabilité, ne sont pas du même ordre que la clause don’t la demanderesse se vante à l’égard de son client;

Qu’en consequence, cette dernière clause doit être declare abusive, et en consequence, interdite et nulle;

(…)”

Zoals gezegd werd de clausule waarin voorzien was in een schadevergoeding lastens de debiteur in geval van laattijdige betaling nietig bevonden aangezien er geen wederkerigheid bestond door middel van een clausule waarin ook de schuldeiser / verkoper gehouden was tot het betalen van een schadevergoeding in gevolge zijn in gebreke blijven.

Een mooi toepassingsgeval dat nog eens illustreert dat men de factuurvoorwaarden best even nakijkt en controleert op een gebrek aan dergelijke wederkerigheden alvorens ze verder te gebruiken.

De Advocaat

02-05-2012 om 16:08 geschreven door De advocaat