In Art. 11.2.1, §3 van het Energiedecreet van 8 mei 2009,
ingevoegd bij het decreet van 18 november
2011, is voorzien :
Elke verkoper of verhuurder, alsook zijn lasthebber of gevolmachtigde,
vermeldt het op het energieprestatiecertificaat vermelde kengetal alsmede de
unieke code van het Energieprestatiecertificaat
of het adres van het gebouw in alle commerciële advertenties die hij maakt voor
de verkoop of verhuur van een gebouw, dat conform §1 over een
energieprestatiecertificaat dient te beschikken. De Vlaamse Regering kan nadere
regels bepalen betreffende de vorm van deze publiciteit..
Kengetal, adres of unieke code moeten gepubliceerd worden in
alle commerciële publiciteit.
Onder commerciële publiciteit wordt verstaan :
● advertenties in gedrukte media zoals kranten,
tijdschriften, folders ;
● advertenties op TV en op radio ;
● advertenties in digitale media zoals websites,
nieuwsbrieven, mailings ;
● aankondigingen op affiches omtrent openbare verkoop ;
● bekendmakingen in de etalages van makelaars ;
● informatie op beurzen.
De voormelde informatie (kengetal en het adres of de unieke
code) dienen daarentegen niet gepubliceerd worden op de (kleine) panelen aan de
woning zelf waarop enkel een verwijzing naar het immokantoor is voorzien hetzij
op een kleine raamaffiche met de loutere vermelding te koop/te huur. In kleine
zoekertjes (zijnde korte berichtjes voornamelijk bestaande uit afkortingen) in
gedrukte media volstaat het om enkel het EPC-kengetal te publiceren.
Uiteraard zijn er specifieke situaties, en het VEA schrijft
hierover als volgt voor :
● Woningen waarvoor geen EPC vereist is
Voor woningen waarvoor geen EPC bij verkoop of verhuur
vereist is, bijvoorbeeld voor onbewoonbaar verklaarde woningen, is het
uiteraard onmogelijk om de voormelde informatie weer te geven.
In de advertentie zal men opteren om ofwel niets te vermelden ofwel EPC / en Ref EPC /. In geen geval
mag EPC 0 worden vermeld.
● Nieuwbouwwoningen waarvoor het EPC bouw nog niet werd
opgemaakt
Voor Nieuwbouwwoningen waarvoor een stedebouwkundige
vergunning werd aangevraagd na 1 januari 2006, zou het evident moeten zijn dat
zij voldoen aan de energieprestatieregelgeving. Voor deze woningen moet
uiterlijk zes maanden na datum van ingebruikname een EPB-aangifte elektronisch
worden ingediend door de verslaggever. Samen met de EPB-aangifte wordt het EPC
bij bouw afgeleverd. Dit EPC bij bouw mag gedurende de geldigheid gebruikt
worden om te voldoen aan de verplichting om over een
energieprestatiecertificaat te beschikken bij de verkoop en de verhuur van
residentiële gebouwen.
Door de wettelijk toegelaten periode van zes maanden tussen
datum van ingebruikname en indienen van de EPB-aangifte is het mogelijk dat
nieuwbouwwoningen te koop of te huur worden aangeboden in een periode
waarbinnen het EPC nog niet beschikbaar is.
● Verkoop op plan
Ook bij verkoop op plan is dus nog geen EPC bij bouw
beschikbaar en bijgevolg kan het kengetal en de unieke code niet gepubliceerd
worden in de advertenties.
● Appartementen
In geval meerdere wooneenheden te koop of te huur staan,
moet duidelijk aangegeven worden welke score bij welk appartement hoort.
● Voor woningen die reeds te koop stonden vóór 1/1/2012
geldt vanaf 1/1/2012 ook de advertentieverplichting van het kengetal en adres /
unieke score, de regelgeving geldt dan ook onmiddellijk op alle
toepassingsgevallen.
Indien de eigenaar zelf zijn woning of appartement verkoopt
of verhuurt, moet hij bij het adverteren het kengetal en adres / unieke code
vermelden. Indien de eigenaar beroep doet op een gevolmachtigde (vastgoedmakelaar,
notaris, ) dan is de gevolmachtigde verantwoordelijk om het kengetal en adres
/ unieke code te vermelden bij de publiciteit.
In Art. 13.4.10, §3/1. van het Energiedecreet van 8 mei
2009, ingevoegd bij het decreet van 18 november 2011, lezen wij, voor wat
betreft de handhaving van deze verplichting,
§3/1 Als bij de controle blijkt
dat voor een te koop of te huur gesteld gebouw waarvoor een
energieprestatiecertificaat beschikbaar dient te zijn, het kengetal, het adres van het gebouw of de unieke code van het
energieprestatiecertificaat niet worden vermeld in de publiciteit die wordt
gemaakt, of indien het vermelde kengetal, het vermelde adres van het gebouw
of de vermelde unieke code van het energieprestatiecertificaat niet met de
werkelijkheid overeenstemt, kan het Vlaams Energieagentschap de eigenaar of gebruiker
een administratieve geldboete opleggen,
die niet lager mag zijn dan 500 euro, noch hoger dan 5.000 euro, afhankelijk
van het type gebouw, het beschermd volume of de bruikbare vloeroppervlakte.
In afwijking van het eerste lid legt het Vlaams Energieagentschap de
sanctie, vermeld in het eerste lid, op aan de lasthebber of gevolmachtigde in
het geval de eigenaar of gebruiker gebruikmaakte van deze lasthebber of
gevolmachtigde in het kader van het te koop of te huur stellen van het gebouw.
Die administratieve geldboete kan voor de eigenaar of gebruiker niet
worden gecumuleerd met de sanctie, vermeld in paragraaf 2 of 3. ;
De eigenaar riskeerde al langer een sanctie indien geen EPC
aanwezig is.
Nieuw is dat er nu
ook een sanctie is voorzien indien er niet aan de advertentieverplichting van
het kengetal en adres / unieke code wordt voldaan.
Indien er geen (correcte) vermelding is van het kengetal en
adres of unieke code riskeert ofwel de eigenaar eveneens een boete indien hij zelf zjjn woning te koop / te huur aanbiedt,
ofwel de gevolmachtigde (notaris, immo) indien de woning via de gevolmachtigde
te koop of te huur wordt gesteld.
Men zou hieraan kunnen vastkoppelen dat het kengetal vermeld
op het EPC met de tijd vermoed kan worden van een doorslaggevend element te
zijn bij de koop van een onroerend goed, met alle burgerrechtelijke implicaties
van dien (ontbinding koop wegens gebrekkig nakomen van informatieverschaffing, ).
In art. 11.2.1, §3 van het Energiedecreet van 8 mei 2009, ingevoegd bij het decreet van 18 november 2011, is voorzien als volgt :
"Elke verkoper of verhuurder, alsook zijn lasthebber of gevolmachtigde, vermeldt het op het energieprestatiecertificaat vermelde kengetal alsmede de unieke code van het energieprestatiecertificaat of het adres van het gebouw in alle commerciële advertenties die hij maakt voor de verkoop of verhuur van een gebouw, dat conform §1 over een energieprestatiecertificaat dient te beschikken. De Vlaamse Regering kan nadere regels bepalen betreffende de vorm van deze publiciteit."
Zowel het kengetal, adres of unieke code moeten vermeld worden in alle commerciële publiciteit, te weten, bijvoorbeeld :
* advertenties in gedrukte media zoals kranten, tijdschriften, folders. * advertenties op TV en radio. * advertenties in digitale media zoals websites, nieuwsbrieven, mailings, * aankondigingen op affiches omtrent openbare verkoop, * bekendmakingen in de etalages van makelaars, * informatie op beurzen.
Deze gegevens moeten daarentegen niet gepubliceerd worden op (kleine) panelen aan de woning zelf en waarop men enkel een verwijzing aantreft naar het immokanatoor. In kleine zoekertjes in gedrukte media wordt enkel het EPC-kengetal gepubliceerd.
Indien er geen EPC vereist is, kan men dit duiden, veeleer dan bijvoorbeeld te vermelden "EPC : 0".
Voor meer informatie en bijzonderheden rond deze informatieverplichting, kunt u terecht op de site van het VEA.
Mag de verhuurder in de huurovereenkomst opnemen dat Steeds meer eigenaars laten in hun huurovereenkomst een clausule opnemen waarin staat dat de huurder niet mag roken in de woning?
Men kan stellen dat het roken tot de private levenssfeert behoort, zodanig dat dergelijke clausule een inbreuk betekent op de privérechten van de huurder. Het is derhalve niet aan te raden om dergelijke anti - rookclausule op te nemen in de huurovereenkomst.
Vanaf 1 november is de aflevering van een EPC verplicht bij verhuring in Brussels Hoofdstedelijk Gewest.
Dit was eerder al zo, sinds september 2011, bij verkoop in Brussel.
Vanaf 1 november is men dus in het Brussels hoofdstedelijk gewest verplicht om bij het verhuren van woningen of kantoorruimtes groter dan 500m2 een EPC af te leveren.
Blijvend wijzen wij erop dat het EPC-attest aanwezig moet zijn, van zodra het pand te koop of te huur wordt gezet, zulks op straffe van het oplopen van zware, administratieve boetes voor elke foutieve advertentie.
OVER DE GELDIGHEID VAN ELECTRONISCHE FACTURATIE (E-INVOICING)
Aangezien electronische facturatie heel wat besparingen kan opleveren voor koper en verkoper (uitsluiten van een reeks materiële handelingen), overwegen steeds meer bedrijven deze optie.
Er bestaan mogelijkheden, doch men mag daarbij enkele juridische aspecten niet uit het oog verliezen.
Zo spreekt het voor zich dat de electronische factuur even goed de verplichte wettelijke vermeldingen moet vervatten zoals tot hiertoe toegepast voor "papieren" facturatie.
Het is van belang dat men aandacht besteed aan de mogelijke bewijsvoering rond de daadwerkelijke verzending van de facturen. Met andere woorden, men moet er zich van vergewissen dat de bestemmeling de ontvangst van de factuur kan betwisten; in dat geval is het van belang dat men kan aantonen dat de factuur wel degelijk en correct werd verzonden. Het is aan te bevelen om de klant op voorhand, bij wege van "opting - in" te laten verklaren dat hij akkoord gaat met de verzending van de facturatie langs electronische weg.
De electronische factuur wordt 7 jaren bewaard, op de electronische informatiedrager (en niet enkel in afgeprinte versie).
Voor zover facturatie over een platform tussen partijen wordt verzonden, dient de factuur aldaar lang genoeg beschikbaar te blijven opdat deze kan worden ingelezen, gedownload, ...
DE AANNEMER EN DE REGISTRATIE .. .NAAR EEN AFSCHAFFING ?
In het Belgisch Staatsblad dd. 19.08.2011, is een voorontwerp van de ministerraad van 16 juni 2011 gepubliceerd van een wet houdende fiscale en diverse bepalingen; dit ontwerp omvat onder meer de afschaffing van de registratie als aannemer.
Concreet worden daartoe de artikelen 401 van het Wetboek van de inkomstenbelastingen 1992 en 30bis, § 2, van de wet van 27 juni 1969 tot herziening van de besluitwet van 28 december 1944 betreffende de maatschappelijke zekerheid der arbeiders, opgeheven.
Deze afschaffing gebeurt op basis van opmerkingen van de Europese commissie die eerder heeft geoordeeld dat de registratie als aannemer niet conform is aan de verdragsbepalingen (artikelen 56 en 57, VWEU) noch aan de bepalingen van de dienstenrichtlijn (Richtlijn 2006/123/EG van het Europees Parlement en de Raad van 12 december 2006 betreffende diensten op de interne markt).
Precies het wetsontwerp is reeds gepubliceerd, om de betrokken instanties ruimte en gelegenheid te geven om zich aan te passen aan de nieuwe reglementering.
Intussen formuleerde de Raad van State wel reeds een advies omtrent dit voorontwerp van wet, na aanpassing wordt het ontwerp ter goedkeuring voorgelegd aan het parlement.
WET TOT WIJZIGING VAN TERMIJN VOOR DE COÃRDINATIE VAN DE BASISAKTE INZAKE APPARTEMENTSMEDE-EIGENDOM
Bij Wet van 13 augustus 2011 tot wijziging van artikel 19, § 2, van de wet van 2 juni 2010 tot wijziging van het Burgerlijk Wetboek teneinde de werking van de mede - eigendom te moderniseren en transparanter te maken, werden de woorden "het jaar" vervangen door de woorden "zesendertig maanden"; de paragraaf wordt daarenboven aangevuld met de zin "Indien een authentieke akte wordt verleden, zal de hypothecaire publiciteit van deze akte uitsluitend gebeuren op naarm van de vereniging van mede - eigenaars". (BS 29.08.2011)
Op 4 mei 2011 verscheen in het Belgisch Staatsblad Decreet houdende wijziging van diverse decreten met betrekking tot wonen (Woonwijzigingsdecreet).
Wij onthouden enkele betekenisvolle wijzigingen en / of aanvullingen van de bestaande regelgeving.
Een niet limitatieve opsomming
1.Wijzigingen decreet van 10 april 1995 houdende maatregelen ter bestrijding en voorkoming van leegstand en verwaarlozing van bedrijfsruimten
Voor de toepassing van artikel 2, 1° van het decreet van 19 april 1995 houdende maatregelen ter bestrijding en voorkoming van leegstand en verwaarlozing van bedrijfsruimten, geldt een en ander ook voor de afsplitsbare woningen en voor de bedrijfsruimten waarvan de woning van de eigenaar als verblijfplaats wordt benut en een niet-afsplitsbaar onderdeel uitmaakt.
2.Wijzigingen decreet van 4 februari 1997 houdende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor kamers en studentenkamers.
Ook het decreet van 4 februari 1997 houdende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor kamers en studentenkamers ondergaat enige wijzigingen. Een studentenkamer heeft een oppervlakte van minimaal 12 m², er geldt een minimale oppervlakte voor de studentenkamer welke voldoet aan de volgende voorwaarden :
1° ze werd gebouwd of gerealiseerd voor 1 september 1998;
2° er werd een eerste conformiteitsattest aangevraagd voor 1 september 2001;
3° het conformiteitsattest dat werd toegekend is in de loop van de geldigheidsduur, vermeld in artikel 13, niet vervallen of ingetrokken met toepassing van artikel 14 of 15 omwille van een ander criterium dan de oppervlakte.
Wanneer de rechtbank vaststelt dat het goed niet in aanmerking komt voor werken, beveelt ze de overtreder om er een andere bestemming aan te geven overeenkomstig de bepalingen van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening van 15 mei 2009 of om het te slopen, tenzij de sloop ervan verboden is op grond van wettelijke, decretale of reglementaire bepalingen.
Als op een kamerwoning, kamer, studentenhuis, studentengemeenschapshuis of studentenkamer ten gevolge van een definitieve rechterlijke beslissing een verplichting rust om herstelmaatregelen uit te voeren, wordt die verplichting op het ogenblik dat een authentieke akte opgesteld wordt voor de overdracht van een zakelijk recht op het goed, in een afzonderlijke akte vermeld. In die akte wordt ook vermeld dat de nieuwe houder van het zakelijk recht de verbintenis aangaat om, met behoud van de toepassing van de verplichting voor de overtreder, de opgelegde herstelmaatregelen uit te voeren en de eventuele uitvoeringskosten te vergoeden.
De overtreder brengt voor het afsluiten van de overeenkomst tot overdracht van een zakelijk recht, de kandidaat-houder van het zakelijk recht op de hoogte dat op het goed een vordering of veroordeling. In de overeenkomst tot overdracht van het zakelijk recht wordt vermeld dat op het goed een bovenvermelde vordering of veroordeling rust.
Met behoud van het recht om een schadevergoeding te eisen, vernietigt de rechtbank, op vordering van de nieuwe houder van het zakelijk recht de titel van overdracht van zakelijk recht als de overtreder niet voldaan heeft aan de verplichting, vermeld in het eerste lid.
De nieuwe houder van het zakelijk recht kan de vordering tot vernietiging niet inroepen als de informatie wordt meegedeeld bij het verlijden van de authentieke akte en als de nieuwe houder van het zakelijk recht verzaakt aan de vordering tot vernietiging.
3.Wijzigingen van het decreet van van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode
In artikel 5, § 1, eerste lid, van het decreet wordt over de verwarmingsmogelijkheden van een te verhuren pand bijkomend vereist dat zij, inzonderheid de aanwezigheid van voldoende veilige verwarmingsmiddelen om de woongedeelten met een woonfunctie tot een normale temperatuur te kunnen verwarmen en indien nodig te kunnen koelen tegen een redelijke energiekost of de mogelijkheid deze op een veilige manier aan te sluiten , de thermische isolatie en de mate van winddichtheid van de woning.
De woning dient aan een minimum van energetische prestaties te voldoen.
Voorheen kon men enkel optreden tegen effectief verhuurde krotten, doch voortaan is het te huur zetten van dergelijke woning reeds vatbaar voor het opstellen van een PV.
Opgelegde herstelmaatregelen gaan eventueel over op de koper van het pand, voor zover de notaris een aparte akte opmaakte waarin de herstelmaatregelen worden beschreven en waarin staat dat de nieuwe eigenaar of nieuwe houder van een zakelijk recht op het goed, de uitvoering van de herstelmaatregelen overneemt.
Onnodig te zeggen dat bij overdracht van het pand het feit dat een herstelvordering werd opgelegd moet worden meegedeeld aan de koper (vermelding in de akte van ovedracht), zulks op straffe van nietigheid van de koop, door de koper op te werpen !
Het College van Burgemeester en Schepenen kan op eigen initiatief of op verzoek, de conformiteit met de normen, vermeld in artikel 5, van een woning die als hoofdverblijfplaats wordt verhuurd, te huur wordt gesteld of ter beschikking wordt gesteld, vaststellen in een conformiteitsattest. De natuurlijke persoon of rechtspersoon die als eigenaar, mede-eigenaar, vruchtgebruiker, erfpachter, opstalhouder of onderverhuurder een woning als hoofdverblijfplaats verhuurt, te huur stelt of ter beschikking stelt, kan het
conformiteitsattest schriftelijk aanvragen bij het college van burgemeester en schepenen van de gemeente waar de
woning ligt.
Tenslotte is er nog voorzien in enkele
4.Wijzigingen van het decreet van 25 mei 2007houdende de harmonisering van de procedures van voorkooprechten
Vanaf 1 juli jl. zijn alle horecazaken in België rookvrij geworden.
Concreet dienen "alle uitbaters van een gesloten plaats die toegankelijk is voor het publiek" (dit was al eerder zo) doch ook uitbaters van café's ongeacht hun grootte en ongeacht het feit of er voeding verkrijgbaar is een algemeen rookverbod te respecteren. Ook, bijvoorbeeld, een feestzaal betreft een gesloten plaats welke voor het publiek toegankelijk is en ook daar dient het rookverbod te worden gerespecteerd. Men zal de wetgever evenmin te slim af kunnen zijn door de horecazaak een aantal dagen als privéclub toegankelijk te maken, hoedanook blijven deze ruimtes voor de wetgever "publiek toegankelijke ruimtes"...
Ondanks het feit dat het rookverbod thans algemeen en zonder discussie geldt, dient men toch de nodige publiciteit te voeren rond het rookverbod, in de vorm van rookverbodstekens. A contrario mogen er geen attributen aanwezig zijn die zouden aanzetten tot roken, men denke daarbij aan asbakken.
Een en ander wordt opvolgd door inspecteurs, welke in eerste instantie een waarschuwing zullen opleggen, doch in tweede instantie fikse boetes kunnen opleggen welke variëren van 143,00 EUR tot 1.650,00 EUR. Aan "lastige klanten" kan de horecauitbater alvast meegeven dat zijzelf ook beboet kunnen worden.
Deze maatregelen heeft al heel wat commotie veroorzaakt, en de rokende medemens heeft zich uiteraard al afgevraagd waar hij dan voortaan zijn sigaretje van na de maaltijd kan opsteken. Een en ander kan en mag onvervangen worden door het inrichten van rookkamers. Aldaar mag enkel drank worden geconsumeerd (er mag geen eten worden gereserveerd) en evenmin mogen er drankautomaten, biljarttafels, spelautomaten, TV-toestellen, ... aanwezig zijn. Het betreft een afzonderlijke ruimte, volledig afgesloten door een plafond en wanden, zodanig dat de niet - rokers maximaal verstoken worden van de rook en de ongemakken die zij daarvan ervaren. Er moet voorzien zijn in een rookafzuiginstallatie. Belangrijk is dat de oppervlakte maximum 1/4 van de totale oppervlakte mag bedragen. De rookkamer moet herkenbaar "as such" worden aangeduid.
Een andere oplossing kan er in bestaan om buiten in rookfaciliteiten voorzien. Zo lang men geen gesloten ruimte creëert, is er wel een en ander mogelijk. In eerste persberichten leren we dat dit eveneens commotie veroorzaakt namens aanpalende buren, die nu overlast ervaren van rook die buiten wordt uitgeblazen en zich zo naar de aanpalende gebouwen baant ...
De laatste zucht is hierover nog niet uitgeblazen ...
Confocus organiseert op woensdag 21 september 2011 een studiedag specifiek gericht naar Landmeters-Experten.
Verschillende topics die relevant zijn voor de uitoefening van het beroep worden behandeld:
Verkavelen: dossiersamenstelling, afwijkingen van voorschriften en de valkuil van de beslissing over de zaak van de wegen
Gastspreker: Mr. Floris Sebreghts, GSJ Advocaten
Hoe maakt de overheid een juridisch onderbouwd onteigeningsplan op met alle administratieve zaken er rond erbij?
Gastsprekers: Dhr. Koenraad Vanschoren, Adjunct van de directeur, jurist, Agentschap Wegen en Verkeer en Mr. Koen Geelen, Advocaat Monard-D'Hulst
Hoe opzoeken eigendomstitel & bijhouden plannen & tot hoever?
Gastspreker: Mr. Astrid Clabots, Advocaat-Vennoot Argus Advocaten
Juridische waarde van de verschillende opzoekingen waarop een landmeter zich baseert
Gastsprekers: Mr. Astrid Clabots, Advocaat-Vennoot Argus Advocaten
Schatting van onroerende goederen
Gastspreker: Dhr. Robert Slegers, Deskundige onroerende goederen
Over de bouwpromotor, de syndicus en de oplevering van het nieuwe appartementsgebouw.
Het is duidelijk dat de bouw van appartementsgebouwen in een meerderheid van de gevallen ressorteert onder het toepassingsgebied van de Wet Breyne. In deze wet wordt een onderscheid gemaakt tussen een voorlopige en definitieve oplevering, zowel voor wat de privatieve - als de gemeenschappelijke delen betreft.
Van zodra de voorlopige oplevering is aanvaard, gaat men er van uit dat de werken voltooid zijn, dat daarmee het gebouw in het bezit kan worden gesteld van de eigenaren (overdracht van risico), dat de zichtbare gebreken waaromtrent géén voorbehoud zijn gedekt, dat dit het vertrekpunt inhoudt van de tienjarige aansprakelijkheid en dat de waarborg (reeds gedeeltelijk) kan worden vrijgegeven aan de bouwpromotor.
De syndicus zal zich behoeden voor de ondertekening van een PV van oplevering (voorlopige-) voor het optreden zonder mandaat : hij laat zich dergelijk mandaat uiteraard op voorhand toekennen door de AV (tenzij voorzien is in een statutaire opdracht); veilig is de aanstelling van een aantal personen uit de AV, die de oplevering samen met de syndicus waarnemen.
Het spreekt voor zich dat, voor zover de syndicus, zoals in de praktijk nog vaak gebeurt, op vraag van de bouwpromotor, zonder enig mandaat de oplevering aanvaardt, zijn beroepsaansprakelijkheid in het geding is !
VANAF 1 juli 2011 : VERPLICHT RIOLERINGSATTEST !!!
Vanaf 1 juli dienen bouwers en verbouwers in VLAANDEREN verplicht, bij nieuwbouw of grondig gerenoveerde woning, een keuring te laten gebeuren van het gescheiden rioolstelsel voor regen- en afvalwater.
Hiervoor kan de bouwer of verbouwer terecht bij de gemeente waar het pand gelegen is, waar deze zal worden doorverwezen naar de rioolbeheerder, die een "keurder" zal sturen. In geval van correcte aansluiting, wordt een conformiteitsattest afgeleverd. Vermoedelijke kostprijs : tussen de 100 en 150 euro.
Recente : Aanpassingen Wet op de mede - eigendom !
Op 22 juni 2011 werd door de Kamercommissie Justitie besliste om de wet op de mede - eigendom als volgt aan te passen :
Artikel 577-5, § 1 van het Burgerlijk Wetboek wordt aangevuld met de woorden Zij kiest woonplaats in de woonplaats of het kantoor van de syndicus.
Hiermee tracht men te vermijden dat er briefwisseling de syndicus niet of niet tijdig bereikt.
In artikel 577-6 van hetzelfde Wetboek worden volgende wijzigingen aangebracht:
1° § 3, derde lid wordt aangevuld met de volgende zin: De administratieve kosten voor de oproeping voor de algemene vergadering komen ten laste van de vereniging van mede-eigenaars.; In het verleden waren volgens een meerderheidsopvatting deze kosten inbegrepen in de beheerslonen bedongen door de syndicus.
Overigens, het is niet omdat een mede - eigenaar blijvend opteert voor een oproeping middels aangetekend schrijven, dat deze daar dan de extra kosten alleen voor moet dragen !
2° in § 4 worden de woordenovereenkomstig artikel 577-8, § 4, 1°, 1-1. vervangen door de woorden overeenkomstig artikel 577-6, § 3.;
In artikel 577-8, § 4, 11° van hetzelfde Wetboek vervallen de woorden en, met name, via een internetsite. De vraag naar "moet in alle gevallen communicatie van documten gebeuren VIA een internetsite" heeft de voorbije maanden heel wat voeten in de aarde gehad, doch met deze wijziging antwoordt de wetgever nu definitief dat zulks NIET het geval is.
In artikel 577-8 werd een paragraaf 8 toegevoegd: §8 Er bestaat onverenigbaarheid tussen het uitoefenen van de taak van syndicus en het lidmaatschap van de raad van mede-eigendom. In zekere zin logisch, aangezien de Raad van de Mede - eigendom meer dan ooit een controlefunctie uitoefent op de syndicus.
In artikel 577-11/1 van hetzelfde Wetboek, worden volgende wijzigingen aangebracht: Bij de ondertekening van de authentieke akte moet de optredende notaris de door de overdrager verschuldigde achterstallen op gewone en buitengewone lasten van de prijs van de overdracht afhouden. De optredende notaris betaalt echter eerst de bevoorrechte, de hypothecaire schuldeisers of de hypothecaire schuldeisers die hem kennis hebben gegeven van een derdenbeslag of een overdracht van schuldvordering. Indien de overdrager deze achterstallen betwist, brengt de optredende notaris binnen drie werkdagen na ontvangsthet verlijden van de authentieke akte ter vaststelling van de overdracht de syndicus daarvan bij een ter post aangetekende brief op de hoogte. Bij ontstentenis van kennisgeving van een bewarend beslag of van een uitvoerend beslag binnen twaalftwintig werkdagen na ontvangsthet verlijden van voormelde akte, kan de notaris rechtsgeldig het bedrag van de achterstallen aan de overdrager betalen.
!!! Uiteraard dient het voorbehoud te worden gemaakt dat deze wet nog moet gestemd worden in het Parlement, nadien ondertekend moet worden door de Koning en waarna deze verschijnt het Belgisch Staatsblad. In tussentijd kan men, in geval van discussie en / of procedure uiteraard alvast verwijzen naar deze "lege ferenda" die enigszins toch al tot een formeel gegeven verworden zijn ...
Ingevolge de wetswijziging in 2010 inzake het Appartementenrecht, verwachten wij nog steeds een KB waarin verder uitvoering wordt gegeven over de aard en de vorm van de te voeren boekhouding.
Hoewel oorspronkelijk voor betwisting vatbaar gesteld, zal het alleszins zo zijn dat zowel de professionele ALS de occasionele syndicus tot dezelfde verplichtingen zullen gehouden zijn voor wat dit item betreft.
Er anders over oordelen zou een ongeoorloofde discriminiatie met zich meebrengen.
Syndici krijgen uitstel van deadline om de documenten van de mede-eigendom aan te passen aan de nieuwe reglementering !
De Kamercommissie Justitie stemde ermee in om de deadline te verlengen van september 2011 naar september 2013. Volgens de wet van 2 juni 2010 had de syndicus slechts één jaar de tijd om de aanpassingen van de basisakte, het reglement van de mede-eigendom en het huishoudelijk reglement aan de algemene vergadering voor te leggen.
Heel wat syndici namen de eerste maanden (lees : het eerste half jaar) een afwachtende houding aan, zeker nu er nog twee KBs dienen uitgevaardigd te worden, en er zelfs een Reparatiewet in het verschiet ligt.
Bij gebreke van deze bijkomende wetgevende en uitvoerende initiatieven, bleek het de laatste maanden steeds manifester onhaalbaar om de geviseerde deadline (nuttig) te respecteren.
Deze week besloot de Kamercommissie om de deadline met twee jaar te verschuiven.
Met andere woorden: voor 1 september 2013 moeten alle aanpassingen dus zijn doorgevoerd.
Opgelet, voorbehoud ! Het parlement moet haar goedkeuring nog geven !
Sedert de verregaande recente wetswijzigingen in 2010 betrekkelijk de Appartementsmede-eigendom, kan elke mede - eigenaar voortaan een vertaling kan krijgen van alle documenten die uitgaan van de vereniging van mede-eigenaars.
In antwoord op een parlementaire vraag, werd onlangs verduidelijkt dat er een verschil bestaat tussen het recht op vertaling en de verplichting voor de vereniging van mede-eigenaars om een bepaalde taal te hanteren. Deze laatste is namelijk niet door de wetgever voorzien of bedoeld.
Sinds 1 december 2010 vergt het heel wat minder administratieve inspanningen bij de bouw van een "klein" bouwwerk, je kan daarbij denken aan de bouw van een garage of veranda.
Evenwel, geen vergunningsplicht doet geen afbreuk aan de meldingsplicht. Deze geldt onder meer voor een vaste uitbreiding aan de woning van maximaal 40m², interne verbouwingswerken, zelfs gepaard gaande met stabiliteitswerken (opening in de muur maken om er een raam in te plaatsen, ...).
Bijkomende vrijstellingen :
* vrijstaand gebouw van max. 40 m² * niet overdekte constructies van max. 80m² (zwembad, terras, ...)
mits : * niet bestemd voor bewoning * accessorium van een vergund gebouw * in de zijtuin om 3 m van de perceelsgrens * in de achtertuin om 1 m van de perceelsgrens * bouw tegen een scheidingsmuur in de achtertuin zonder deze bestaande muur te wijzigen (carport, ...). * niet in de voortuin
quid zonnepanelen ?
Vrijstelling, er is geen beperking meer van de inname van het dak.
quid vellen van bomen ?
vrijstelling als : * de boom maakt geen deel uit van een bos * de boom staat in woongebied, agrarisch gebied of industriegebied * de boom staat binnen een straal van 15 m. rondom het vergunde gebouw
Reclameborden te koop of te huur ?
vrijgesteld op voorwaarde dat het bord maximaal 4 m² meet. Bord uiterlijk 14 dagen na verhuur of verkoop verwijderen.
Vanaf 1 januari 2011 geldt op initiatief van Toerisme Vlaanderen voor alle uitbaters van logies van ten minste 10 personen de verplichting om zich aan te melden of zich te laten
vergunnen. Een en ander met het oog op de veiligheid die men in het kader van het beleid rond logies en gastenverblijven terecht nauw ter harte neemt.
Het niet respecteren van deze meldings en / of vergunningsplicht heeft onder meer gevolgen op de
mogelijkheden voor het maken van publiciteit rond een vakantieverblijf.
Een vergunning voor het uitbaten van logies wordt toegekend mits de voorlegging van een positief luidende brandaudit, garantie dat de logies voldoen aan de basisnormen rond brandveiligheid, kwaliteit en comfort. In geval van vergunde logies, volgt nadien een brandaudit om de zeven jaar.
Een uitbater van logies die zijn verblijf wil aanbieden op de toeristische markt heeft er belang bij om in het bezit te zijn van een vergunning. Zo wordt hij in het bezit gesteld van een herkenningsteken, dat hij in zijn verblijf goed kenbaar mag en kan maken ten overstaan van zijn bezoekers. Bovendien kan de uitbater vanaf dat gebruik maken van de kanalen van Toerisme Vlaanderen om promotie voor zijn verblijf te voeren.
De brandaudit wordt exlcusief uitgevoerd door het erkend Keuringsorganisme Vinçotte; voor nuttige tips in verband met wettelijke minimumvereisten en het voorzien van een vluchtweg, kunt u terecht op de website van Vinçotte : er wordt daarop een handige checklist aangeboden.
Voor juridische begeleiding bij de samenstelling van uw dossier, kunt u uiteraard steeds terecht op ons kantoor.
LOT VAN DE HUURWAARBORG BIJ FALING OF COLLECTIEVE SCHULDENREGELING ?
Het komt voor dat een curator of schuldbemiddelaar de vrijgave van een huurwaarborg tegenhoudt en stelt dat er anders over beslissen het recht van de andere schuldeiseres onrechtmatig fnuikt. Volgens een meerderheidsstrekking in de rechtsleer kan dergelijke weigering moeilijk juridisch staande gehouden worden, nu de huurwaarborg ten bate van de verhuurder een bijzonder voorrecht creëert en nu de kans weinig reëel is dat een andere schuldeiser precies op die waarborg ook een bijzonder voorrecht zou kunnen uitoefenen. Het lijkt er dus op dat de verhuurder de waarborg wel degelijk naar zich toe kan trekken.
Principe : verschuldigdheid van registratierechten
Bij de aankoop van een huis, appartement, stuk grond (kortom, onroerend goed), is de betaling van registratierechten verschuldigd. Normaliter geschiedt de betaling van deze registratierechten door tussenkomst van de Notaris, en naar aanleiding van het verlijden van de notariële akte. De notaris laat dan immers de akte tegen contante betaling registreren op het bevoegde registratiekantoor. Een en ander neemt niet weg dat deze registratierechten reeds verschuldigd zijn vanaf dat er tussen partijen een overeenkomst - mondeling of schriftelijk (compromis) - werd bereikt !
Wie zal dat betalen ? De ontvanger van de registratie eist de registratierechten van diegene die de verkoopovereenkomst ter registratie aanbiedt. In de regel betaalt de koper, doch koper en verkoper kunnen contractueel anders overeenkomen, bijvoorbeeld ook dat zij elk de helft betalen.
Tijdstip van betaling ? Wanneer de authentieke akte na vier maanden nog steeds niet werd opgesteld en ondertekend, moet men binnen die vier maanden zelf de overeenkomst (compromis) laten registreren. De registratierechten worden alsdan rechtstreeks op het kantoor van registratie voldaan. Het is daarom nuttig om te voorzien dat de authentieke akte bijvoorbeeld maximum drie maanden na ondertekening van de compromis moet gebeuren; men heeft alsdan nog tijd en gelegenheid (minstens een maand) om de oorspronkelijke compromis te registeren of (zie verder) minnelijk te ontbinden.
U heeft zich bedacht !!!? Wanneer partijen de compromis wensen te ontbinden, kan dit binnen de termijn van 4 maanden door de oorspronkelijke compromis én de overeenkomst strekkende tot minnelijke ontbinding ter registratie aan te bieden : tarief : een "gunstprijs" van 10 EUR per overeenkomst. Wanneer eerder de registratierechten reeds werden geheven en betaald, is een teruggave van de rechten mogelijk op voorwaarde dat de geregistreerde overeenkomst van minnelijke ontbinding (welke hoogstens een jaar na de ontbonden overeenkomst werd opgesteld) wordt voorgelegd.
