Door het Hof van Cassatie werd in een arrest van 24 juni 2010 een beslissing van het hof van beroep bevestigd, waarin een koopovereenkomst van een pand wordt nietig verklaard gezien het ontbreken van een bodemattest op het moment dat de onderhandse overeenkomst werd getekend. Met andere woorden, in geval van verkoop van een onroerend goed, zal de verkoper er zich voor willen behoeden dat de datum van de verkoopcompromis zich later dan wel op zijn minst op gelijke datum situeert dan deze waarop het bodemattest werd verleden.
Over de kosten die de huurder aan de verhuurders rentmeester moet voldoen, bestaat nogal eens onduidelijkheid of discussie.
Belangwekkend is volgend verschil :
* Kosten bemiddeling
Wordt voor niet geschreven gehouden, elk beding dat de kosten voor de bemiddeling door een derde voor de verhuring van het onroerend goed ten laste legt van de huurder, tenzij de huurder de opdrachtgever is van de bemiddelingsopdracht. (art. 5 ter Woninghuurwet)
* Kosten plaatsbeschrijving
De kosten van plaatsbeschrijving is door elke partij bij helften te vergoeden, zie art. art. 1730 Burgerlijk Wetboek.
1 december 2010 : VERSOEPELING BOUWVERGUNNING KLEINERE WERKEN !
Vanaf 1 december 2010 is voor een aantal kleinere werken geen bouwvergunnign meer nodig. In bepaalde gevallen volstaat het dat de werken worden gemeld aan het gemeentebestuur, deze vallen onder de zogenaamde meldingsplicht).
Voorbeelden - Geen vergunning
-- werken in de private achtertuin en aan de achterkant van de woning; voorbeelden : niet overdekt terras, zwembad of vijver met maximale oppervlakte van 80 m², ... in dat geval kan men de werken omniddellijk aanvangen.
Nieuw is wel dat sommige werken moeten worden gemeld aan de gemeente
Voorbeelden - Meldingsplicht (beschrijving aan de Gemeente overmaken van de voorgenomen werken, welke 20 dagen na de melding aangevangen kunnen worden)
-- aanbouw garage of veranda van maximum 40 m², ...
Opsomming van de "kleine werken" : www.ruimtelijkeordening.be
Wat houdt de zogenaamde wettelijke
garantie voor de consument in ?
Voor
consumptiegoederen geldt dat de consument
een wettelijke bescherming geniet voor gebreken aan een door hem aangekocht
product.
Concreet
komt het erop neer dat wanneer het product binnen de 2 jaren na de levering
ervan een gebrek vertoont, de consument kan vragen om het goed te herstellen,
dan wel te vervangen op kosten van de verkoper tenzij dit onmogelijk of buiten verhouding (onredelijk) zou zijn.
Het
behoeft geen betoog dat de invulling van de noties onmogelijk, minstens deze
van buiten verhouding, tot discussie kunnen leiden.
Alleszins,
indien er sprake is van onmogelijkheid of onredelijkheid, kan de koper om een
prijsvermindering verzoeken, hetzij doch enkel in geval van ernstige gebreken
- om de ontbinding van de koop.
Belangwekkend
is dat de termijn van twee jaren verlengd wordt met de periodes nodig voor
herstelling of vervanging van het product.
Voor
tweedehandsgoederen mag de garantie beperkt worden tot 1 jaar na levering.
Opgelet
! Binnen het kader van deze wettelijke garantie, en meer bepaald binnen de
voorgeschreven periode van 2 jaren, wordt een onderscheid gemaakt tussen de
eerste 6 maanden na levering, en de periode nadien.
Binnen
de eerste 6 maanden heeft de consument recht op zijn garantie, behoudens
tegenbewijs door de handelaar te leveren van oneigenlijk gebruik door de consument
(voorbeeld : GSM, maar deze is in de derde maand na levering op de grond
gevallen).
Nadien
wordt de bewijslast omgekeerd en is het aan de consument om aan te tonen dat
het gebruik al bestond op het ogenblik van de levering. Deze bewijslast is niet
altijd evident.
De garantie in de overeenkomst ?
Tussen
de handelaar en de consument kunnen eigen garantievoorwaarden overeengekomen
worden. Let wel: deze mogen niet in gaan tegen de wettelijke garantieregeling.
Deze
contractuele garantie zal dus steeds een aanvulling zijn bovenop de wettelijke
garantieregeling.
Wat na de periode van de wettelijke
garantie, eventueel verlengd met een contractuele garantieperiode ?
Na
het verstrijken van de garantieperioden, is blijvend van toepassing dat de
verkoper de koper moet vrijwaren voor verborgen gebreken.
Bovendien
verdient de al te vaak vergeten Wet op de Productaansprakelijkheid hier enige
aandacht.
Draagt de (klein)handelaar al de
kosten van het gelag ?
Deze
kan wel degelijk kosten van herstelling, vervanging, verhalen op de
leverancier of producent.
Wat ten overstaan van een handelaar
?
De
hoger vermelde garantieregeling is niet van toepassing opzichtens de handelaar
koper. Deze moet zich vergenoegzamen met de leer der verborgen gebreken,
hetgeen niet belet dat tussen handelaars onderling een contractuele
garantieregeling wordt voorzien.
Het duolegaat is een manier om een VZW te steunen en daarenboven een fiscaal voordeel voor bepaalde erfgenamen. In het duolegaat bepaal je dat een bepaald persoon een legaat ontvangt. Bepaalde familieleden of derden (erfgenamen zonder familieband met de overledene) moeten normaliter zeer hoge successierechten moeten betalen : in geval van het duolegaat wordt ook een legaat toegekend aan een vzw, welke dat de successierechten - overigens voor wat betreft het eigen legaat tegen sterk verlaagd tarief - betaalt; de andere erfgenaam is vrijgesteld van successierechten.
Men dient een testament te verlijden, een deel van het legaat gaat naar één of meerdere erfgenamen en een tweede deel gaat naar een vzw (liefdadigheidsinstelling).
Cijfervoorbeeld Piet is een weduwnaar zonder erfgenomen. Hij stelt een testament op en laat een goede vriendin, Jeanne, een legaat van 25.000,00 EUR na. Jeanne zal naderhand 45% aan successierechten moeten betalen, en houdt op die manier 13.750,00 EUR over.
Mocht Piet nu 'slechts' 15.000,00 EUR gelegateerd hebben aan Jeanne, doch 10.000,00 EUR aan een VZW (liefdadigheidsinstelling) met uitdrukkelijke opdracht voor deze laatste om de successierechten te voldoen, gebeurt het volgende : * VZW betaalt 45% op het deel van Jeanne, dus 45% van 15.000,00 EUR = 6.750,00 EUR * VZW betaalt 8,80% op eigen deel, dus 8,80% op 10.000,00 EUR = 880,00 EUR De VZW houdt over : 2.370,00 EUR Jeanne behoudt 15.000,00 EUR, dus meer dan toen zij alleen 25.000,00 EUR kreeg toebedeeld !
Jeanne tevreden, en de VZW nuttig geholpen met een extra inkomst van 2.370,00 EUR !
De Vlaamse Regering keurde eind juli een aantal maatregelen goed ter verbetering van de kwaliteit van de huurwoningen in Vlaanderen .
Deze maatregelen betreffen onder meer :
de invoering van minimale energienormen; een verbod op het te huur stellen van verkrotte woningen (thans is enkel het verhuren van een slechte woning strafbaar. De wooninspectie zal in de toekomst zelfs kunnen optreden van het ogenblik af dat er een advertentie verschijnt of er een bordje te huur wordt geplaatst); gemeenten zullen ambtshalve een conformiteitsattest kunnen afleveren. Dit betreft dan een officiële verklaring dat de huurwoning bewoonbaar is (heden kan dergelijk attest enkel afgeleverd worden op vraag van de eigenaa zelf.); de controlecapaciteit van de Wooninspectie wordt uitgebreid.
Deze nieuwe regelgeving is nog niet verschenen in het Staatsblad.
WONING ONGESCHIKT OF ONBEWOONBAAR VERKLAARD ! WAT NU ???
De Vlaamse Overheid heeft zich bekommerd over het lot van woningen welke langdurig leegstaan of verwaarloosd worden, om reden dat deze door dergelijke toestand verloren dreigen te gaan voor de woningmarkt.
Om dergelijke verliezen te vermijden, inventariseert de Vlaamse Overheid deze woningen in drie lijsten :
* lijst van leegstaande woningen en gebouwen * lijst van verwaarloosde woningen en gebouwen * lijst van ongeschikte en onbewoonbare woningen
Houders van een zakelijk recht op dergelijke woningen, worden belast met een heffing. Dit moet hen ertoe aanzetten om de woning weer beschikbaar te maken voor bewoning.
De burgemeester kan een woning ongeschikt en / of onbewoonbaar verklaren, al dan niet na advies van de ambtenaar van het Vlaams Gewest. Het advies steunt op bevindingen tijdens een onderzoek van de betrokken woning. De woning zal beoordeeld worden in een technisch verslag waarin strafpunten worden toegekend.
Behaalt de woning 18 strafpunten, kan zij ongeschikt verklaard worden. Zij kan zelfs onbewoonbaar verklaard worden indien er ernstige gezondheids - en veiligheidsrisico's worden vastgesteld.
° De woning kom nadien in de inventaris terecht. Tegen deze inventarisatie kan hoger beroep worden aangetekend bij de Vlaamse Minister van Huisvesting en zulks binnen de dertig dagen.
° Als gevolg van de inventarisatie, zal de houder van het zakelijjk recht een heffng moet betalen, doch niet nadat deze een jaar de kans en gelegenheid kreeg om de woning in regel te stellen.
Opgelet ! Uiteraard betreft de opname van een woning in de betrokken inventaris een belangrijk essentieel bestanddeel in geval van verkoop. Verkoper, makelaar, notaris, ... zullen zich wat dit betreft willen vergewissen van hun belangrijke informatieverplichting ten overstaan van de koper. Niet in het minst nu de inventarisatie belangrijke gevolgen heeft (heffing, voorkooprecht).
Deze heffing bedraagt minimaal 1.980,00 EUR het eerste jaar, en wordt met de jaren vermenigvuldigt met een maximim van 5 x het bedrag van de heffing. Het is niet uitgesloten dat de gemeente nog opcentiemen heft.
° Om de schrapping uit de inventaris te bekomen, moet de houder van het zakelijk recht hierom verzoeken en daarbij aantonen dat hij de gebreken aan de woning wegwerkte.
° Vrijstelling of schorsing van heffing !
Vrijstelling : - de houder van het zakelijk recht heeft geen andere woning (aldaar gedomicilieerd doch verblijf in instelling, psychiatrie, ... door overmacht) - voor onteigening : de woning ligt in een goedgekeurd onteigeningsplan of de houder van het zakelijk recht bekomt geen vergunnig omdat een onteigeningsplan wordt voorbereid - voor monumenten en stads - en dorpsgezichten - voor woning welke door een ramp getroffen is (geldig tot twee jaar na datum van de ramp) - in bijzondere gevallen van overmacht (verzegeling), tot twee jaar na het einde van de onmogelijkheid van effectief gebruik - wegens toepassing van het sociaal beheer - wegens renovatiecontract van minimum negen jaar met de gemeente, een sociaal verhuurkantoor, een sociale huisvestingsmaatschappij of OCMW
Schorsing : - voor de NIEUWE houder van het zakelijk recht, gedurende twee jaar, op voorwaarde dat de woning binnen deze tijd niet opnieuw verkocht wordt en binnen deze twee jaar uit de inventaris wordt geschrapt, hetzij binnen deze periode een andere vrijstellings - of schorsingsgrond van toepassing wordt. Niet voor bloed - of aanverwant (tot de derde graad) of vennootschap waarin de oorspronkelijke houder van het zakelijk recht controle uitoefent.
Opgelet : schorsing van heffing betekent dat de heffingen vooralsnog retroactief kunnen worden geïnd.
- Schorsing voor renovatiewerken Gedurende 4 jaren kan de houder van een zakelijk recht van dergelijke schorsing genieten, op voorwaarde van voorlegging van een goedgekeurde bouwvergunning of ontvangstbewijs van aanvraag van dergelijke vergunning (op risico van latere weigering van deze aanvraag), hetzij na voorlegging van een concreet renovatieschema (geplande werken, korte beschrijving van deze werken, raming van de kosten, foto's, ...) Op het einde van de 4 jaren moeten de geplande werken beëindigd zijn !
Na renovatie staat de woning misschien nog leeg, en staat zij dus nog op de inventaris leegstand; de houder van het zakelijk recht krijgt twee jaren vrijstelling in afwachting van heringebruikname.
In Vlaanderen krijgt "elke plek" een bestemming : groen, wonen, bedrijven, landbouw, ... Deze bestemmingen worden toegewezen in plannen van aanleg. Deze plannen van aanleg worden op verschillende niveau's uitgewerkt : gewestelijk, of in bijzondere plannen van aanleg (provinciaal, gemeentelijk).
Het komt voor dat een eerder toegewezen bestemming gewijzigd wordt. Er is dan sprake van een bestemmingswijziging welke alleen kan doorgevoerd worden in een Ruimtelijk Uitvoeringsplan (RUP). Onnodig aan te geven dat dit de waarde van de betrokken "plek" (grond) kan beïnvloeden met een waardevermindering of waardevermeerdering tot gevolg.
In geval van waardevermindering zal de eigenaar van de betrokken grond niet gelukkig zijn, hij ondervindt immers schade. Nu de bestemmingswijziging geschiedt door toedoen van de overheid, is van haar kant uit voorzien in een financiële compensatieregeling (bestemingswijzigingscompensatieregeling of planschade).
* Bestemmingswijzigingscompensatie : vergoedingsregeling voor eigenaars van landbouwgrond die een groene bestemming krijgt en daarmee in waarde vermindert. Vergoeding bedraagt 80% van de waardevermindering en men bekomt deze vergoeding op na aanvraag bij de Vlaamse Landmaatschappij binnen één jaar na inwerkingtreding van het plan. Het perceel moet minstens 1ha groot zijn en geregistreerd zijn in het Geïntegreerd Beheers - en Controlesysteem van de landbouwadministratie.
* Planschade : vergoedingsregeling voor eigenaars van gronden die door bestemmingswijziging minder waard worden, in het bijzonder bestemmingswijzigingen waarbij de grond voor wijziging bebouwbaar of verkavelbaar was, en na wijziging niet meer. De vergoeding bedraagt 80% van de waardevermindering en men bekomt deze vergoeding mits het instellen van een planschadevordering voor de Rechtbank van Eerste Aanleg, welke zal oordelen over de gerechtigdheid op deze vergoeding. De planschadeaanvraag moet ingediend binnen het jaar na verkoop van de grond, weigering van vergunning, of aflevering van negatief stedebouwkundig attest. De planschadevordering verjaart vijf jaren na inwerkingtreding van het wijzigende plan.
In geval van waardevermeerdering, zal de overheid in sommige gevallen op haar beurt niet nalaten om de eigenaar te belasten op de meerwaarde die zijn eigendom verkreeg, deze gegenereerde meerwaarde noemt men planbaten. De kwestieuze belasting betreft dan ook een planbatenheffing.
De heffing zal gebeuren in geval van bestemmingswijzigingen waarbij onbebouwbare gronden herbestemd worden als woon-, bedrijfs-, of recreatiezone. De heffing bedraagt tussen de 1% en 30% van de geschatte meerwaarde van het perceel (systeem van schijven).
De Vlaamse Belastingdienst zal een aanslagbiljet verzenden. Men kan zich de vraag stellen wat er gebeurt indien de eigenaar, welke plots geconfronteerd wordt met in se een "heugelijke" waardevermeerdering, het bedrag van de heffing niet kan voldoen bij gebrek aan voldoende liquide middelen. Evenwel geldt dat de heffing maar zal gebeuren op het ogenblik dat de meerwaarde gerealiseerd wordt. Wél kan de eigenaar welke vroeger betaalt, rekeningen op een vermindering.
De Advocaat
Bron : Folder Vlaamse Overheid, Departement RWO : "Planbaten, planschade en bestemmingswijzigingscompensatie".
Alle woningen in Vlaanderen moetenvoldoen aan minimale kwaliteitsnormen. Deze normen zijn getoetst aan basiscomfort, veiligheid en gezondheid.
Wanneer een woning niet aan deze normen voldoet, kan zij ongeschikt of onbewoonbaar worden verklaard.
Een gevolg van dergelijke ongeschikt - of onbewoonbaarverklaring, is onder meer de jaarlijkse heffing die de eigenaar dan zal moeten betalen.
Een greep uit de kwaliteitsnormen :
* zware gebreken : ernstige risico's op electrocutie, brand, ontploffing en CO2 vergiftiging. Deze gebreken leiden zonder meer tot de niet aflevering van een conformiteitsattest. * lichte gebreken : beperkte vochtschade, verweerder ramen en deuren, onvoldoende verluchting en beschadigingen aan het pleisterwerk. Deze gebreken leiden niet vanzelfsprekend tot de weigering van overlegging van een conformiteitsattest, doch in combinatie met andere gebreken kan dit wel het geval zijn.
Een zelfstandige woning, d.i. een woning welke minstens beschikt over een eigen toilet, een eigen wasgelegenheid en een eigen kookgelegenheid, moet onder meer aan de volgende belangrijke normen
in de categorie zware gebreken voldoen :
* minstens aanwezigheid van gootsteen, lig - , zit - of stortbad en een toilet * de woning moet natuurlijk licht binnenlaten (die kan via doorzichtige ramen of koepels) * de totale vloeroppervlakte van alle slaapkamers, kook - en leefruimtes moet minstens 18m² bedragen
in de categorie lichte gebreken :
* in de keuken of kookhoek moeten minstens twee stopcontacten aanwezig zijn * de woning moet afsluitbaar zijn * de hoofdkraan van de waterleiding moet toegankelijk zijn voor alle bewoners van het gebouw * in de leefkamer moet er minstens een afvoer voor een vast verwarmingsapparaat aanwezig zijn, een aparte stroomkring voor electrische verwarmingstoestellen
Ook kamers - daarin ontbreken toilet, wasgelegenheid of kookgelegenheid en moet de bewoner minstens beroep doen op een gemeenschappelijke voorziening in het gebouw - dienen te voldoen aan een aantal kwaliteitsnormen,
in de categorie zware gebreken :
* de kamer moet natuurlijk licht binnenlaten via doorzichtige ramen of koepels * in de kamer moet er minstens een afvoer voor een vast verwarmingsapparaat aanwezig zijn, een aparte stroomkring voor electrische verwarmingstoestellen Gastoestellen voor de verwarming van de kamer moeten vanaf 01.02.2008 luchtdicht zijn met gevel - of schoorsteenafvoer.
in de categorie lichte gebreken :
* extra geaard stopcontact voor kookgelegenheid in de kamer. * de kamer moet afsluitbaar zijn * de hoofdkraan van de waterleiding moet toegankelijk zijn voor alle bewoners van alle kamers * een gootsteen op de kamer moet voorzien zijn van een aanvoer van koud en warm water * als er een toilet op de kamer is, moet dit degelijk afgescheiden zijn van de woon - en kookruimte
De gemeenschappelijke delen van de kamers die op gemeenschappelijke voorzieningen aangewezen zijn, moeten voldoen aan volgende eisen :
* indien een gemeenschappelijke douche een risico op CO2 vergiftiging oplevert, zullen alle kamers zonder eigen douche ongeschikt verklaard worden.
In de categorie lichte gebreken geldt voor de gemeenschappelijke delen :
* een gemeenschappelijke badkamer of douche moet beschikken over aanvoer van koud en warm water, vorstvrij zijn en afsluitbaar * een gemeenschappelijke kookgelegenheid moet een gootsteen met koud en warm water hebben. Er moet minstens een afvoer voor een vast verwarmingsapparaat aanwezig zijn, of een aparte stroomkring voor electrische verwarmingstoestellen. * minstens twee geaarde stopcontacten, een aanrecht, een kookfornuis of kookplaten, een koelkast, voldoende natuurlijke lichtinval (minstens een koepel). * afsluitbaar toilet
Vereisten gekoppeld aan de oppervlakte en het aantal bewoners :
* per tien bewoners die geen eigen wasgelegenheid bezitten, moet er een gemeenschappelijk lig-, zit-, of stortbad aanwezig zijn. * per zes bewoners die geen toilet op de kamer hebben, moet er een gemeenschappelijk toilet zijn. * de vloeroppervlakte van de gemeenschappelijke keuken moet per bewoner minstens 1.5 m² bedragen.
Bron : brochure Agentschap Wonen - Vlaanderen, Koning Albert-II-Laan 20 bus 7 , 1000 BRUSSEL
Vanaf 01.09.2010 zal de vernieuwde wet op de mede - eigendom van toepassing zijn.
De wetgever heeft opgelegd dat alle statuten dienen te worden gecoördineerd !
De coördinatie van de statuten zal impliceren dat de bestaande statuten worden aan gepast aan de nieuwe appartementswet. Daarmee worden alle strijdige bepalingen gewist en vervangen door nieuwe bepalingen.De strijdige bepalingen dienen, dit is van dwingend recht, immers vervangen te worden door met de wet overeenstemmende bepalingen.
Voor zover er aan de basisakte zelf geen wijzigingen worden toegebracht, is geen notariële tussenkomst vereist voor de coördinatie van de statuten. Dit is zo door de wetgever voorzien, en betreft dus inderaad een uitzondering op het principe dat voor elke wijziging aan de statuten een beroep moet worden gedaan op een notaris. De gecoördineerde statuten moeten wel goedgekeurd worden op de eerstkomende algemene vergadering, en zulks met gewone meerderheid.
Ons kantoor kan u het volgende aanbieden :
·Controle van de basisakte, gebeurlijk voorstel van wijzigingen, met eventueel het advies om deze te wijzigen met notariële tussenkomst;
·Vervanging van oude bepalingen uit het reglement van mede eigendom door nieuwe bepalingen.
Alle in Limburg gevestigde ondernemers die minder dan 3 jaar zijn ingescheven in de Kruispuntbank voor Ondernemingen, kunnen éénmalig gratis adviescheques t.w.v. 900.00 EUR bekomen via de Startersservice van UNIZO LIMBURG. Hiermee kunnen zij terecht bij verschillende experts voor het inwinnen van advies.
Voor gratis juridisch advies ter waarde van 900.00 euro kunt u bij ons terecht !
Meer info : www.unizo.be/limburg Aanvraag cheques gratis advies:
De inwerkingtreding van de wet van 6 april 2010 betreffende marktpraktijken en consumentenbescherming vereist een aangepaste versie van modellen van exclusieve en niet-exclusieve opdracht van zoeken naar koper/huurder en van privé-beheer welke het beding bevatten dat gewoonlijk beding van afstand wordt genoemd.
De wijziging heeft betrekking op het beding van herroeping en, met betrekking tot de opdrachten van zoeken naar koper/huurder, op het beding van stilzwijgende verlenging.
DE CONFORME BEMIDDELINGSOVEREENKOMST VAN DE VASTGOEDMAKELAAR
Indien u een (bemiddelings)overeenkomst afsluit met een vastgoedmakelaar, is deze - niet alleen deontologisch - verplicht u een overeenkomst ter ondertekening voor te leggen welke conform is aan de specifiek opgelegde vereisten in het KB van 12 januari 2007 betreffende het gebruik van bepaalde bedingen in de bemiddelingsovereenkomsten van vastgoedmakelaars.
Een verkorte weergave van het KB :
Het besluit is van toepassing op de overeenkomsten tot verkoop-, aankoop-, verhuur- en huurbemiddeling gesloten
tussen de vastgoedmakelaars, bedoeld in het koninklijk besluit van 6 september 1993 tot bescherming van
de beroepstitel en van de uitoefening van het beroep van vastgoedmakelaar, en de consumenten.
De bemiddelingsopdracht maakt het voorwerp uit van een geschreven overeenkomst.
De bedingen van deze
bemiddelingsovereenkomst bepalen :
1° De opdracht van de vastgoedmakelaar en de omvang van zijn
bevoegdheid. Deze worden in één enkele rubriek van het contract op duidelijke en ondubbelzinnige wijze
beschreven, waarbij onder meer duidelijk blijkt of de opdracht van de makelaar het sluiten van de overeenkomst
in naam en voor rekening van de consument omvat. In voorkomend geval, een duidelijke omschrijving
van de mogelijkheid en de grenzen waarbinnen de vastgoedmakelaar kan onderhandelen over de prijs en de
voorwaarden binnen het kader van de afgesproken opdracht. In geval van overeenkomsten tot verkoop-
of verhuurbemiddeling waarbij aan de vastgoedmakelaar de opdracht tot het onderhandelen van de prijs
of van de verkoops- of verhuurvoorwaarden wordt gegeven, worden de minimum vraagprijs alsook deze voorwaarden
duidelijk gespecificeerd.
2° Het door de consument te betalen tarief voor de bemiddelingsopdracht. Dit
tarief is het totale tarief, waaronder is begrepen : de belasting over de toegevoegde waarde, alle overige
taksen en de kosten van alle diensten die door de consument verplicht moeten worden bijbetaald.
3°
De duur van de overeenkomst Indien aan de vastgoedmakelaar de exclusiviteit wordt toegekend,
overschrijdt de bemiddelingsovereenkomst geen zes maanden.
4° Indien een voor bepaalde duur
gesloten bemiddelingsovereenkomst stilzwijgend wordt verlengd of vernieuwd, kan zij ten allen tijde en
zonder kosten worden beëindigd mits een opzegtermijn van maximum één maand.
5° Wanneer de bemiddelingsovereenkomst
bepaalt dat de opdracht is vervuld indien een wederpartij een geldig bod heeft uitgebracht, wordt bepaald
dat dit bod is gedaan in een geschrift of op een andere manier die aan de klant een vast bewijs levert
van het bod dat uitgaat van deze wederpartij.
6° Wanneer de bemiddelingsovereenkomst bepaalt
dat met de vervulling van de opdracht gelijkstaat de overeenkomst die door de consument wordt gesloten
met een wederpartij waaraan de vastgoedmakelaar informatie heeft verschaft, wordt verduidelijkt dat de
vastgoedmakelaar het bewijs levert dat precieze en individuele informatie aan deze wederpartij werd verschaft.
7°
Indien de bemiddelingsovereenkomst bepaalt dat de vastgoedmakelaar recht heeft op een vergoeding voor
de overeenkomsten die door de consument worden gesloten na de beëindiging van de bemiddelingsovereenkomst,
is dit enkel mogelijk op voorwaarde dat de vastgoedmakelaar aan de wederpartij bij die overeenkomsten
precieze en individuele informatie heeft verschaft. De bemiddelingsovereenkomst bepaalt dat de vastgoedmakelaar
binnen de zeven werkdagen na de beëindiging van de bemiddelingsovereenkomst aan de consument de lijst
overmaakt van de personen aan wie hij precieze en individuele informatie heeft bezorgd. De vergoeding
is alleen verschuldigd wanneer de consument de overeenkomst sluit met één van deze personen of met personen
die met deze personen in zodanige verhouding staan dat het redelijkerwijze valt aan te nemen dat zij,
ten gevolge van die verhouding, over de verschafte informatie beschikten. De vastgoedmakelaar
heeft slechts recht op de vergoeding indien de overeenkomst door de consument wordt gesloten binnen de
zes maanden na beëindiging van de bemiddelingsovereenkomst.
8° In geval de verkoop of verhuur
niet plaatsvindt ten gevolge van de verwezenlijking van een voorwaarde, is de consument geen enkel ere-
of commissieloon verschuldigd.
9° Het opzeggingsbeding dat de consument de bevoegdheid toekent
om de bemiddelingsovereenkomst voor de toekomst op eenzijdige beslissing te beëindigen zonder dat enige
motivering vereist is. In geval een opzegvergoeding wordt voorzien, kan de opzegvergoeding niet
meer bedragen dan 50 % van het ere- of commissieloon van de makelaar op voorwaarde dat de consument het
onroerend goed, voorwerp van de bemiddelingsopdracht, niet verkoopt of verhuurt binnen de 6 maanden na
de opzegging.
10° De handgeschreven vermelding van de datum en het precies adres van de plaats
waar de bemiddelingsovereenkomst wordt afgesloten door de consument.
11° Een verzakingsbeding,
waarbij de consument het recht heeft om zonder kosten binnen de zeven werkdagen van de bemiddelingsovereenkomst
af te zien ongeacht de plaats waar de overeenkomst wordt gesloten, gesteld op de wijze zoals bepaald
in artikel 88 van de wet van 14 juli 1991 betreffende de handelspraktijken en de voorlichting en bescherming
van de consument. Deze bepaling is niet van toepassing in geval van verwezenlijking van de bemiddelingsovereenkomst
binnen de zeven werkdagen en voordat de consument van zijn verzakingsrecht gebruik maakt, mits de consument
hier voorafgaandelijk en uitdrukkelijk in toestemt.
12° De wijze waarop de vastgoedmakelaar
de consument inlicht over de uitvoering van de opdracht. Deze inlichtingen worden op periodieke basis,
en minstens maandelijks verschaft.
Art. 3. De hierna volgende voorwaarden en bedingen zijn
verboden :
1° De bedingen die verwarring scheppen tussen een mogelijkheid tot opzeg door de
consument mits vergoeding en de strafbedingen die de niet-uitvoering van de verbintenissen door deze
laatste sanctioneren.
2° Voor de bemiddelingsovereenkomsten van bepaalde duur, de opzegbedingen
die voorzien in een opzegtermijn van langer dan één maand vóór het einde van de overeenkomst.
3°
Schadebedingen die meer dan 75 % van de commissie en/of ereloon van de vastgoedmakelaar bedragen, onverminderd
de toepassing van artikel 32.21. van de wet van 14 juli 1991 betreffende de handelspraktijken en de voorlichting
en bescherming van de consument. Bedingen die een forfaitair bedrag vastleggen bij het miskennen
van de exclusiviteit doordat de consument het onroerend goed, voorwerp van de bemiddelingsopdracht, zelf
verkoopt, of doordat een andere vastgoedmakelaar (in strijd met de bedongen exclusiviteit) belast wordt
met de verkoopbemiddeling, dienen beschouwd te worden als schadebedingen.
4° Schadebedingen
die niet wederkerig en gelijkwaardig te zijn, onverminderd de toepassing van artikel 32.15. van de wet
van 14 juli 1991 betreffende de handelspraktijken en de voorlichting en bescherming van de consument. De
vereiste wederkerigheid brengt met zich mee dat tegenover een schadebeding dat een bedrag vastlegt bij
niet-nakoming door de consument van zijn verplichtingen, er altijd een schadebeding dient opgenomen te
worden dat een bedrag vastlegt bij niet-nakoming van een verplichting van de makelaar die hieraan beantwoordt.
De
vereiste van gelijkwaardigheid brengt onder meer met zich mee dat het bedongen bedrag van dezelfde orde
moet zijn, en dat niet aan één partij het bewijs van schade wordt opgelegd, terwijl een schadebeding
ten voordele van de andere partij dit bewijs van schade niet oplegt.
Elke andere bepaling
van de contractvoorwaarden die rechtstreeks of onrechtstreeks de rechten opheft of beperkt die de consument
haalt uit dit besluit, is verboden en nietig.
Bij wege van preventie, en om latere discussies in de kiem te smoren, is het aanbevelingswaardig om uw contract voorafgaand ter controle voorleggen aan
In het Decreet betreffende Grond - en Pandenbeleid dd. 27.03.2009 is een ander voorzien omtrent "WONEN IN EIGEN STREEK"
In sommige gemeenten geldt dan ook een bijzondere voorwaarde voor de overdracht van gronden en de daarop opgerichte constructies in de gebieden die voldoen aan beide hiernavolgende voorwaarden :
1° zij sorteren onder de gebiedsbestemming « woonuitbreidingsgebied », 2° zij zijn op het ogenblik van de ondertekening van de onderhandse overdrachtsakte gelegen in de doelgemeenten die voorkomen op de meest recente in het Belgisch Staatsblad bekendgemaakte lijst, met dien verstande dat de onderhandse overdrachtsakte voor de toepassing van deze bepaling geacht wordt te zijn ondertekend zes maand vóór het verkrijgen van een vaste datum, indien tussen de datum van ondertekening en de datum van het verkrijgen van een vaste datum méér dan zes maand gelegen zijn.
De bijzondere overdrachtsvoorwaarde houdt in dat gronden en daarop opgerichte constructies slechts (verder) overgedragen kunnen worden aan personen die blijkens het oordeel van een provinciale beoordelingscommissie beschikken over een voldoende band met de gemeente.
Onder « overdragen » wordt verstaan : verkopen, verhuren voor méér dan negen jaar of bezwaren met een recht van erfpacht of opstal.
De bijzondere overdrachtsvoorwaarde geldt niet :
1° in het geval van een gedwongen overdracht; 2° indien de overdracht geschiedt op grond van een krachtens decreet vastgesteld toewijzingsreglement; 3° indien de overdracht geschiedt aan een natuurlijke of rechtspersoon die in de uitoefening van zijn beroep of activiteit onroerende goederen koopt, verkavelt, bouwt, overdraagt of verhuurt, in zoverre deze overdracht gericht is op de ontwikkeling van een verkavelings- of bouwproject, en met dien verstande dat de bijzondere overdrachtsvoorwaarde wél geldt ten aanzien van het overdragen, in de zin van het tweede lid, van onroerende goederen binnen dat verkavelings- of bouwproject; 4° indien de overdracht geschiedt aan een sociale woonorganisatie, het Investeringsfonds voor Grond- en Woonbeleid voor Vlaams-Brabant, vermeld in artikel 16 van het decreet van 25 juni 1992 houdende diverse bepalingen tot begeleiding van de begroting 1992, of een openbaar bestuur, vermeld in artikel 33, § 1, eerste lid, van de Vlaamse Wooncode.
De bijzondere overdrachtsvoorwaarde vervalt, definitief en zonder dat zij kan worden hernieuwd, na twintig jaar vanaf het ogenblik waarop de initieel aan de voorwaarde onderworpen overdracht vaste datum heeft verkregen.
De bijzondere overdrachtsvoorwaarde vervalt tevens ten aanzien van die gronden die blijkens een voorlopig vastgesteld of aangenomen bestemmingsplan niet onder de categorie van gebiedsaanduiding « wonen » zullen worden gebracht.
Een persoon beschikt over een voldoende band met de gemeente indien hij voldoet aan één of meer van volgende voorwaarden : 1° gedurende ten minste zes jaar onafgebroken woonachtig zijn geweest in de gemeente of in een aangrenzende gemeente, op voorwaarde dat deze eveneens voorkomt op de lijst, 2° op de datum van de overdracht werkzaamheden verrichten in de gemeente, voor zover deze werkzaamheden gemiddeld ten minste een halve werkweek in beslag nemen; 3° op grond van een zwaarwichtige en langdurige omstandigheid een maatschappelijke, familiale, sociale of economische band met de gemeente hebben opgebouwd.
De bijzondere overdrachtsvoorwaard geldt eveneens ten aanzien van gronden en de daarop opgerichte constructies in de gebieden die voldoen aan beide hiernavolgende voorwaarden : 1° zij maken het voorwerp uit van een planologische afwijking, hervorming of vervanging van artikel 8, § 2, van het gewestplan Halle-Vilvoorde-Asse, toegekend of ingevoerd bij een vanaf de datum van inwerkingtreding van dit decreet voorlopig vastgesteld of aangenomen bestemmingsplan, met dien verstande dat het bestemmingsplan méér woonlagen dient toe te laten dan voorafgaand aan de inwerkingtreding van dat bestemmingsplan het geval was; 2° zij zijn op het ogenblik van de ondertekening van de onderhandse overdrachtsakte gelegen in de doelgemeenten die voorkomen op de meest recente in het Belgisch Staatsblad bekendgemaakte lijst, vermeld in artikel 5.1.1, met dien verstande dat de onderhandse overdrachtsakte voor de toepassing van deze bepaling geacht wordt te zijn ondertekend zes maand vóór het verkrijgen van een vaste datum, indien tussen de datum van ondertekening en de datum van het verkrijgen van een vaste datum méér dan zes maand gelegen zijn.
Een erfgenaam kreeg 20 jaar geleden een woning geschonken door zijn ouders. Destijds werden een andere broer en zus hier niet in betrokken. De erfgenaam nam zijn intrek in de woning en gedurende de 20 jaren die voorbijgingen, investeerde de ergenaam in een verregaande renovatie van het pand. Met een aanzienlijke meerwaarde tot gevolg ...
Wanneer vader en moeder overleden zijn, is het aan de orde dat deze schenking vatbaar is voor inbreng (lees : zij wordt verrekend om alzo te bepalen of alle broers en zussen hun wettelijk reservatair deel wel mochten ontvangen).
Deze inbreng kan in natura geschieden : Art. 859 B.W.: Inbreng kan, ten aanzien van onroerende goederen, in natura geëist worden, wanneer het geschonken onroerend goed door de begiftigde niet vervreemd is, en in de nalatenschap geen onroerende goederen aanwezig zijn van gelijke aard, gelijke waarde en gelijke deugdelijkheid, waaruit men voor de andere medeërfgenamen ongeveer gelijke kavels kan samenstellen.
Daarmee zal het betrokken goed met terugwerkende kracht in de boedel terechtkomen. Voor een onroerend goed is dit niet evident, en zal men in de praktijk veelal opteren voor inbreng "door mindere ontvangst" (u zal minder erven, omdat datgene wat u in het verleden geschonken kreeg in rekening wordt gebracht). Pijnlijke vaststelling is dan vaak dat voor de waardering de waarde van het onroerend goed bepaald wordt op het ogenblik van het openvallen van de nalatenschap, en niet op basis van "dat was toen een woning of bouwgrond die 300.000 BEF heeft gekost dus het gaat om 300.000 BEF". Die 300.000 BEF kan vandaag al serieus opgelopen zijn tot een zelfde bedrag ... in euro !
Wij hernemen voor schenkende ouders het advies om bijzondere aandacht te hebben voor deze problematiek in geval van schenking van onroerend goed. De beste bedoelingen kunnen immers in de toekomst ongewild tot de pijnlijkste situaties leiden, ...
De invoering van het verplichte AS BUILT ATTEST is voor Vlaanderen in principe voorzien voor juni 2010.
AS BUILT attest ...? Dit attest heeft tot doel om marginale afwijkingen ten overstaan van het vergunde bouwaanvraagdossier te duiden. Grotere afwijkingen dienen nog steeds voorwerp uit te maken van een regularisatieprocedure.
Vanaf 01 juni 2010 zou dergelijk AS BUILT attest moeten worden opgesteld in Vlaanderen, zulks uiterlijk 90 dagen na ingebruikname van het opgerichte / gerenoveerde (voor zover onderhevig aan stedebouwkundige vergunningsplicht) onroerend goed.
Veelal zal dit attest worden afgeleverd door architecten.
De prijs voor een éénsgezinswoning zou beperkt worden tot 250,00 EUR.
DE ZON IS DAAR ! ZONNEPANELEN PLAATSEN ? JURIDISCHE ASPECTEN.
Dient u een stedebouwkundige vergunning te vragen voor het plaatsen van uw zonnepalen of zonne - installatie ?
Het is steeds nuttig u voorafgaand op het gemeentehuis te informeren. Afhankelijk immers van het al dan niet voldoen aan bepaalde voorwaarden, dient uw installatie wel of niet te worden vergund.
vb. : geen vergunning voor plaatsing op een PLAT dak vb. : geen vergunning in geval van beperkte inname van een HELLEND dak
Heeft u recht op steunmaatregelen (subsidies) vanwege de overheid ?
Steunmaatregelen worden inderdaad genomen op Federaal (België), Vlaams én gemeentelijk niveau. U kunt voor informatie hierover terecht op www.energiesparen.be.
Eventueel komt u in aanmerking voor "Groenestroomcertificaten".
Een rekensommetje maken loont dus zeker de moeite !
Wanneer ouders bij lezen een deel van hun vermogen wegschenken aan hun kinderen, dienen zij daarmee zeer omzichtig te werk te gaan. Er moet een absolute gelijkheid worden nagestreefd : niet alleen om naderhand inbreuken op de wettelijke erfreserves te vermijden, doch ook om te vermijden - dmv de nodige transparante - en gelijke behandeling - om de goede familiesfeer te vrijwaren.
Wantrouwen creëren is ten allen tijde te vermijden ...
Evenwel, stel dat de ouders op zeker ogenblik aan beide kinderen verschillende roerende onlichamelijke goederen schenken : vb. : aan het ene kind 20.000,00 EUR in geld, aan het andere aandelen die op het ogenblik van de schenking eenzelfde bedrag van 20.000,00 EUR vertegenwoordigen ? Ouders en kinderen voelen zich op dat ogenblik "goed", en men gaat uit van een rechtvaardige, afgehandelde, behandeling.
Zo eenvoudig is het echter niet : wanneer op het ogenblik van overlijden (openvallen nalatenschap) immers blijkt dat bijvoorbeeld de waarde van de aandelen gestegen is en op dat moment het equivalent is van 30.000,00 EUR, zal men aannemen dat de begunstigde van de aandelen dus eigenlijk 30.000,00 EUR kreeg, en het andere kind ... 20.000,00 EUR. Met mogelijke een pijnlijke inbreng tot gevolg in het nadeel van de begunstigde van de aandelen ...
Best hadden de ouders hier elk van de kinderen een pakket geld en aandelen geschonken, dan wel enkel geld na verkoop van de aandelen.
Ook in de gevallen van schenkingen van geld v. onroerend goed, kan zich hetzelfde probleem voordoen !
Opgelet dus met het schenken van verschillende lichamelijke / onlichamelijke goederen, waarvan het op het eerste zicht lijkt dat het om dezelfde waarde gaat !
1. Beperking van de duur van de sper - en soldenperiode.
De sperperiodes lopen voortaan van 06.06. tot 31.06. en van 06.12. tot 02.01. De soldenperiodes lopen voortaan van 01.07. tot 31.07.
2. Solden zijn voortaan op alle producten toegelaten, met dien verstande dat het verbod op de aankondiging van de prijsverminderingen tijdens de sperperiode blijvend geldt voor kleding, schoenen en lederwaren.
3. Koppelverkoop is niet meer verboden, mits zij stroken met de eerlijke handelspraktijken en met dien verstande dat verkopen met verlies verboden blijft.
4. Online verkoop : de Verkoper mag reeds betaling eisen bij verkoop ! De consument krijgt dan wel 14 dagen bedenktijd ipv 7 dagen.
