In Art. 11.2.1, §3 van het Energiedecreet van 8 mei 2009,
ingevoegd bij het decreet van 18 november
2011, is voorzien :
Elke verkoper of verhuurder, alsook zijn lasthebber of gevolmachtigde,
vermeldt het op het energieprestatiecertificaat vermelde kengetal alsmede de
unieke code van het Energieprestatiecertificaat
of het adres van het gebouw in alle commerciële advertenties die hij maakt voor
de verkoop of verhuur van een gebouw, dat conform §1 over een
energieprestatiecertificaat dient te beschikken. De Vlaamse Regering kan nadere
regels bepalen betreffende de vorm van deze publiciteit..
Kengetal, adres of unieke code moeten gepubliceerd worden in
alle commerciële publiciteit.
Onder commerciële publiciteit wordt verstaan :
● advertenties in gedrukte media zoals kranten,
tijdschriften, folders ;
● advertenties op TV en op radio ;
● advertenties in digitale media zoals websites,
nieuwsbrieven, mailings ;
● aankondigingen op affiches omtrent openbare verkoop ;
● bekendmakingen in de etalages van makelaars ;
● informatie op beurzen.
De voormelde informatie (kengetal en het adres of de unieke
code) dienen daarentegen niet gepubliceerd worden op de (kleine) panelen aan de
woning zelf waarop enkel een verwijzing naar het immokantoor is voorzien hetzij
op een kleine raamaffiche met de loutere vermelding te koop/te huur. In kleine
zoekertjes (zijnde korte berichtjes voornamelijk bestaande uit afkortingen) in
gedrukte media volstaat het om enkel het EPC-kengetal te publiceren.
Uiteraard zijn er specifieke situaties, en het VEA schrijft
hierover als volgt voor :
● Woningen waarvoor geen EPC vereist is
Voor woningen waarvoor geen EPC bij verkoop of verhuur
vereist is, bijvoorbeeld voor onbewoonbaar verklaarde woningen, is het
uiteraard onmogelijk om de voormelde informatie weer te geven.
In de advertentie zal men opteren om ofwel niets te vermelden ofwel EPC / en Ref EPC /. In geen geval
mag EPC 0 worden vermeld.
● Nieuwbouwwoningen waarvoor het EPC bouw nog niet werd
opgemaakt
Voor Nieuwbouwwoningen waarvoor een stedebouwkundige
vergunning werd aangevraagd na 1 januari 2006, zou het evident moeten zijn dat
zij voldoen aan de energieprestatieregelgeving. Voor deze woningen moet
uiterlijk zes maanden na datum van ingebruikname een EPB-aangifte elektronisch
worden ingediend door de verslaggever. Samen met de EPB-aangifte wordt het EPC
bij bouw afgeleverd. Dit EPC bij bouw mag gedurende de geldigheid gebruikt
worden om te voldoen aan de verplichting om over een
energieprestatiecertificaat te beschikken bij de verkoop en de verhuur van
residentiële gebouwen.
Door de wettelijk toegelaten periode van zes maanden tussen
datum van ingebruikname en indienen van de EPB-aangifte is het mogelijk dat
nieuwbouwwoningen te koop of te huur worden aangeboden in een periode
waarbinnen het EPC nog niet beschikbaar is.
● Verkoop op plan
Ook bij verkoop op plan is dus nog geen EPC bij bouw
beschikbaar en bijgevolg kan het kengetal en de unieke code niet gepubliceerd
worden in de advertenties.
● Appartementen
In geval meerdere wooneenheden te koop of te huur staan,
moet duidelijk aangegeven worden welke score bij welk appartement hoort.
● Voor woningen die reeds te koop stonden vóór 1/1/2012
geldt vanaf 1/1/2012 ook de advertentieverplichting van het kengetal en adres /
unieke score, de regelgeving geldt dan ook onmiddellijk op alle
toepassingsgevallen.
Indien de eigenaar zelf zijn woning of appartement verkoopt
of verhuurt, moet hij bij het adverteren het kengetal en adres / unieke code
vermelden. Indien de eigenaar beroep doet op een gevolmachtigde (vastgoedmakelaar,
notaris, ) dan is de gevolmachtigde verantwoordelijk om het kengetal en adres
/ unieke code te vermelden bij de publiciteit.
In Art. 13.4.10, §3/1. van het Energiedecreet van 8 mei
2009, ingevoegd bij het decreet van 18 november 2011, lezen wij, voor wat
betreft de handhaving van deze verplichting,
§3/1 Als bij de controle blijkt
dat voor een te koop of te huur gesteld gebouw waarvoor een
energieprestatiecertificaat beschikbaar dient te zijn, het kengetal, het adres van het gebouw of de unieke code van het
energieprestatiecertificaat niet worden vermeld in de publiciteit die wordt
gemaakt, of indien het vermelde kengetal, het vermelde adres van het gebouw
of de vermelde unieke code van het energieprestatiecertificaat niet met de
werkelijkheid overeenstemt, kan het Vlaams Energieagentschap de eigenaar of gebruiker
een administratieve geldboete opleggen,
die niet lager mag zijn dan 500 euro, noch hoger dan 5.000 euro, afhankelijk
van het type gebouw, het beschermd volume of de bruikbare vloeroppervlakte.
In afwijking van het eerste lid legt het Vlaams Energieagentschap de
sanctie, vermeld in het eerste lid, op aan de lasthebber of gevolmachtigde in
het geval de eigenaar of gebruiker gebruikmaakte van deze lasthebber of
gevolmachtigde in het kader van het te koop of te huur stellen van het gebouw.
Die administratieve geldboete kan voor de eigenaar of gebruiker niet
worden gecumuleerd met de sanctie, vermeld in paragraaf 2 of 3. ;
De eigenaar riskeerde al langer een sanctie indien geen EPC
aanwezig is.
Nieuw is dat er nu
ook een sanctie is voorzien indien er niet aan de advertentieverplichting van
het kengetal en adres / unieke code wordt voldaan.
Indien er geen (correcte) vermelding is van het kengetal en
adres of unieke code riskeert ofwel de eigenaar eveneens een boete indien hij zelf zjjn woning te koop / te huur aanbiedt,
ofwel de gevolmachtigde (notaris, immo) indien de woning via de gevolmachtigde
te koop of te huur wordt gesteld.
Men zou hieraan kunnen vastkoppelen dat het kengetal vermeld
op het EPC met de tijd vermoed kan worden van een doorslaggevend element te
zijn bij de koop van een onroerend goed, met alle burgerrechtelijke implicaties
van dien (ontbinding koop wegens gebrekkig nakomen van informatieverschaffing, ).
In art. 11.2.1, §3 van het Energiedecreet van 8 mei 2009, ingevoegd bij het decreet van 18 november 2011, is voorzien als volgt :
"Elke verkoper of verhuurder, alsook zijn lasthebber of gevolmachtigde, vermeldt het op het energieprestatiecertificaat vermelde kengetal alsmede de unieke code van het energieprestatiecertificaat of het adres van het gebouw in alle commerciële advertenties die hij maakt voor de verkoop of verhuur van een gebouw, dat conform §1 over een energieprestatiecertificaat dient te beschikken. De Vlaamse Regering kan nadere regels bepalen betreffende de vorm van deze publiciteit."
Zowel het kengetal, adres of unieke code moeten vermeld worden in alle commerciële publiciteit, te weten, bijvoorbeeld :
* advertenties in gedrukte media zoals kranten, tijdschriften, folders. * advertenties op TV en radio. * advertenties in digitale media zoals websites, nieuwsbrieven, mailings, * aankondigingen op affiches omtrent openbare verkoop, * bekendmakingen in de etalages van makelaars, * informatie op beurzen.
Deze gegevens moeten daarentegen niet gepubliceerd worden op (kleine) panelen aan de woning zelf en waarop men enkel een verwijzing aantreft naar het immokanatoor. In kleine zoekertjes in gedrukte media wordt enkel het EPC-kengetal gepubliceerd.
Indien er geen EPC vereist is, kan men dit duiden, veeleer dan bijvoorbeeld te vermelden "EPC : 0".
Voor meer informatie en bijzonderheden rond deze informatieverplichting, kunt u terecht op de site van het VEA.
Mag de verhuurder in de huurovereenkomst opnemen dat Steeds meer eigenaars laten in hun huurovereenkomst een clausule opnemen waarin staat dat de huurder niet mag roken in de woning?
Men kan stellen dat het roken tot de private levenssfeert behoort, zodanig dat dergelijke clausule een inbreuk betekent op de privérechten van de huurder. Het is derhalve niet aan te raden om dergelijke anti - rookclausule op te nemen in de huurovereenkomst.
Vanaf 1 november is de aflevering van een EPC verplicht bij verhuring in Brussels Hoofdstedelijk Gewest.
Dit was eerder al zo, sinds september 2011, bij verkoop in Brussel.
Vanaf 1 november is men dus in het Brussels hoofdstedelijk gewest verplicht om bij het verhuren van woningen of kantoorruimtes groter dan 500m2 een EPC af te leveren.
Blijvend wijzen wij erop dat het EPC-attest aanwezig moet zijn, van zodra het pand te koop of te huur wordt gezet, zulks op straffe van het oplopen van zware, administratieve boetes voor elke foutieve advertentie.
OVER DE GELDIGHEID VAN ELECTRONISCHE FACTURATIE (E-INVOICING)
Aangezien electronische facturatie heel wat besparingen kan opleveren voor koper en verkoper (uitsluiten van een reeks materiële handelingen), overwegen steeds meer bedrijven deze optie.
Er bestaan mogelijkheden, doch men mag daarbij enkele juridische aspecten niet uit het oog verliezen.
Zo spreekt het voor zich dat de electronische factuur even goed de verplichte wettelijke vermeldingen moet vervatten zoals tot hiertoe toegepast voor "papieren" facturatie.
Het is van belang dat men aandacht besteed aan de mogelijke bewijsvoering rond de daadwerkelijke verzending van de facturen. Met andere woorden, men moet er zich van vergewissen dat de bestemmeling de ontvangst van de factuur kan betwisten; in dat geval is het van belang dat men kan aantonen dat de factuur wel degelijk en correct werd verzonden. Het is aan te bevelen om de klant op voorhand, bij wege van "opting - in" te laten verklaren dat hij akkoord gaat met de verzending van de facturatie langs electronische weg.
De electronische factuur wordt 7 jaren bewaard, op de electronische informatiedrager (en niet enkel in afgeprinte versie).
Voor zover facturatie over een platform tussen partijen wordt verzonden, dient de factuur aldaar lang genoeg beschikbaar te blijven opdat deze kan worden ingelezen, gedownload, ...
DE AANNEMER EN DE REGISTRATIE .. .NAAR EEN AFSCHAFFING ?
In het Belgisch Staatsblad dd. 19.08.2011, is een voorontwerp van de ministerraad van 16 juni 2011 gepubliceerd van een wet houdende fiscale en diverse bepalingen; dit ontwerp omvat onder meer de afschaffing van de registratie als aannemer.
Concreet worden daartoe de artikelen 401 van het Wetboek van de inkomstenbelastingen 1992 en 30bis, § 2, van de wet van 27 juni 1969 tot herziening van de besluitwet van 28 december 1944 betreffende de maatschappelijke zekerheid der arbeiders, opgeheven.
Deze afschaffing gebeurt op basis van opmerkingen van de Europese commissie die eerder heeft geoordeeld dat de registratie als aannemer niet conform is aan de verdragsbepalingen (artikelen 56 en 57, VWEU) noch aan de bepalingen van de dienstenrichtlijn (Richtlijn 2006/123/EG van het Europees Parlement en de Raad van 12 december 2006 betreffende diensten op de interne markt).
Precies het wetsontwerp is reeds gepubliceerd, om de betrokken instanties ruimte en gelegenheid te geven om zich aan te passen aan de nieuwe reglementering.
Intussen formuleerde de Raad van State wel reeds een advies omtrent dit voorontwerp van wet, na aanpassing wordt het ontwerp ter goedkeuring voorgelegd aan het parlement.
WET TOT WIJZIGING VAN TERMIJN VOOR DE COÃRDINATIE VAN DE BASISAKTE INZAKE APPARTEMENTSMEDE-EIGENDOM
Bij Wet van 13 augustus 2011 tot wijziging van artikel 19, § 2, van de wet van 2 juni 2010 tot wijziging van het Burgerlijk Wetboek teneinde de werking van de mede - eigendom te moderniseren en transparanter te maken, werden de woorden "het jaar" vervangen door de woorden "zesendertig maanden"; de paragraaf wordt daarenboven aangevuld met de zin "Indien een authentieke akte wordt verleden, zal de hypothecaire publiciteit van deze akte uitsluitend gebeuren op naarm van de vereniging van mede - eigenaars". (BS 29.08.2011)
