Bij de aankoop van een onroerend goed zijn er naast de koopsom nog een aantal kosten verschuldigd, waaronder de registratierechten. Wat zijn registratierechten, hoeveel bedragen ze en wat zijn de mogelijkheden tot vermindering?
Bij de verkoop van een onroerend goed worden registratierechten aangerekend op de waarde van het goed. Deze belasting valt ten laste van de koper. In het Vlaamse Gewest zijn de registratierechten 10% op de waarde van het onroerend goed, ook wel heffingsgrondslag genoemd. De waarde is in dit geval de koopsom die overeengekomen wordt tussen de koper en de verkoper. In het Waalse Gewest en Brussels Hoofdstedelijk Gewest lopen de registratierechten op tot 12,5% van de waarde. De registratierechten worden gewoonlijk betaald bij de notaris.
Verminderde registratierechten of klein beschrijf
Wanneer men aan een aantal voorwaarden voldoet, kan men profiteren van verminderde registratierechten, ook wel klein beschrijf" genoemd. In dat geval bedragen de verschuldigde lasten slechts 5% van de waarde van het onroerend goed. Om hiervoor in aanmerking te komen dient het kadastraal inkomen van het onroerend goed lager te zijn dan 745 indien men 0 tot 2 kinderen ten laste heeft. Dit wordt een bescheiden woning genoemd. Per extra kind ten laste verhoogt het toegestane KI tot een maximum van 1045. Daarnaast mag men slechts 1 eigendom bezitten en moet het onroerend goed binnen 3 jaar na domiciliëring voor tenminste 3 jaar door de koper bewoond worden.
Ook wanneer men een bescheiden woning bouwt kan men in aanmerking komen voor de vermindering van registratierechten, als men aan bovenstaande voorwaarden voldoet.
Abattement
Het abattement is een vermindering van de te betalen registratierechten. In dit geval wordt de eerste 15.000 van de heffingsgrondslag vrijgesteld van registratierechten. Deze vrijstelling is ook verbonden aan een aantal voorwaarden:
Natuurlijke persoon zijn (geen vennootschap)
Onroerend goed voor de geheelheid in volle eigendom aankopen
Geen van de kopers mag op de datum van de overeenkomst tot koop voor het geheel eigenaar zijn van een ander onroerend goed in België dat tot bewoning is bestemd
Binnen de 2 jaar na de aankoop moet de woning de hoofdverblijfplaats zijn, voor bouwgrond is dat binnen de 5 jaar
Voorbeeld
Men koopt een woning van 250.000. Normaalgezien bedragen de registratierechten 25.000. Als men echter aan de voorwaarden voor het abattement voldoet, zullen de registratierechten slechts 23.500 bedragen, namelijk 10% van 235.000.
Meeneembaarheid
Als men zijn woning die diende als hoofdverblijfplaats verkoopt, om vervolgens een nieuwe woning aan te kopen in het Vlaamse Gewest, kan men een deel van de betaalde registratierechten voor de eerste woning meenemen naar de nieuwe woning. Dit is beperkt tot een maximum van 12.500. Er zijn 2 soorten meeneembaarheid:
Meeneembaarheid door verrekening: Dit is het geval wanneer de oude woning verkocht wordt voor de aankoop van een nieuwe woning.
Meeneembaarheid door teruggave: Wanneer de oude woning verkocht wordt na aankoop van de nieuwe woning
In beide gevallen mg tussen de verkoop van de oude woning en de aankoop van de nieuwe woning niet meer dan 2 jaar verlopen. Wanneer de nieuwe aankoop een bouwgrond is, wordt deze termijn verlengd tot 5 jaar.
Er dient wel benadrukt te worden dat het abattement en de meeneembaarheid niet cumuleerbaar zijn! Als koper dien je dus na te gaan welk regime het meest voordelige is!
Wie vanaf 2011 een vakantiewoning wenst te verhuren, moet rekening houden met het nieuwe logiesdecreet. Wat houdt dit decreet in, en wat moet er gebeuren?
Sinds 2010 bestaat voortaan één regelgeving voor alle verblijfsvormen op de toeristische markt: Het logiesdecreet. Het omvat regelgeving voor hotels, recreatieve domeinen in open lucht, gastenverblijven, vakantielogies en vakantiewoningen. Wat betekent het logiesdecreet voor deze laatste categorie?
Een vakantiewoning is een uitgeruste woning, studio of appartement, waarvoor een persoonlijk gebruiks-recht wordt verleend. De toerist krijgt de mogelijk¬heid om zelf zijn maaltijden te bereiden. Sinds de invoering van het Logiesdecreet is de term "vakantiewoning" alsook varianten zoals "vakantieappartement", "vakantiestudio", "vakantieflat", beschermd en woningen mogen enkel nog onder deze benaming aangeboden worden wanneer zij daadwerlijke bij Toerisme Vlaanderen aangemeld zijn.
Aanmelden
Iedereen die vanaf 2011 in het Vlaamse gewest een vakantiewoning wil verhuren, moet deze woning aanmelden of vergunnen bij Toerisme Vlaanderen. Een niet-aangemelde vakantiewoning, of deze nu aangeboden wordt door een particulier of door een toeristisch verhuurkantoor, mag bijgevolg niet meer verhuurd worden! Doel van deze aanmelding is om de consument een zekere garantie inzake veiligheid, comfort, hygiëne en onderhoud te bieden tijdens zijn vakantie. De aanmelding is verplicht van zodra men aan de buitenwereld bekend maakt dat de woning te huur wordt aangeboden. Wie zijn vakantiewoning enkel verhuurt aan vrienden of familie, en hieromtrent geen publiciteit maakt, dient zijn woning dus niet aan te melden bij Toerisme Vlaanderen.
Een uitbater die zijn vakantiewoning aanmeldt, geeft hierbij aan dat de woning voldoet aan de vereiste normen van veiligheid en comfort. Zo moet er verplicht een rookmelder aanwezig zijn in de vakantiewoning, om de veiligheid te garanderen.
De aanmelding kan digitaal via het VLIS-systeem dat terug te vinden is op de website van Toerisme Vlaanderen. Dit moest ten laatste tegen 31 december 2010 gebeuren als men in 2011 wil verhuren. Opgepast, wie meer dan 1 vakantiewoning te huur wil aanbieden, dient alle panden afzonderiljk aan te melden!
Vergunnen
De vergunning van de vakantiewoning is niet verplicht. Wie hiervoor kiest, zal aan zijn vakantiewoning sterren toegekend zien worden. Deze sterren geven de comfortklasse aan waarin de woning valt. Een vakantiewoning kan 2 tot 5 sterren krijgen, op basis van facultatieve en verplichte normen. Bijkomend voordeel van vergunning is dat men een vergunningsteken ontvangt dat aangebracht kan worden aan de vakantiewoning, en dat de woning opgenomen wordt in de publiciteit van Toerisme Vlaanderen. De lijst van vergunde vakantiewoningen komt ook op de website van Vlaanderen Vakantieland te staan. Als tegenprestatie dient de uitbater van de vakantiewoning ervoor te zorgen dat de woning prima in orde is: er moet aan heel wat eisen voldaan worden om een optimaal comfort te bieden. Zo zijn er richtlijnen voor de hoeveelheid servies, de aanwezigheid van schoonmaakvoorzieningen, de hoeveelheid zit- en slaapgelegenheid, en zo verder.
Meer weten?
Wie vragen heeft omtrent het nieuwe logiesdecreet, kan een gratis brochure downloaden via www.toerismevlaanderen.be.
Wie een woning nieuw wenst te bouwen zal eerst over bouwgrond moeten beschikken. Tenzij je die gekregen of geërfd hebt, zal je zelf op zoek moeten gaan naar een geschikt stuk grond om je woning te bouwen.
De prijzen van bouwgrond in België blijven alsmaar stijgen. Het is dus geen eenvoudige klus meer om een geschikt stuk grond te vinden dat ook betaalbaar is.
De prijs van bouwgrond in België
In 2008 kostten bouwgronden in België gemiddeld 87 euro per m². In Vlaanderen is de grond beduidend duurder dan in Wallonië: gemiddeld 141 euro per m² tegenover gemiddeld slechts 41 euro per m².
In 2010 was de prijs van bouwgrond alweer merkelijk gestegen. In Vlaanderen betaalde je toen gemiddeld 174 euro per m² tegenover gemiddeld 57 euro per m² in Wallonië. Dat brengt de gemiddelde prijs van bouwgrond in België op 115 per vierkante meter.
De prijs van bouwgrond wordt grotendeels bepaald aan de hand van de ligging. De gemeente of wijk speelt een grote rol, maar ook het uizicht en de oriëntatie van de grond. Zuidgerichte grond zal een stuk duurder zijn dan noordgerichte bouwgrond. Ook de vorm van de bouwgrond is een factor die de prijs bepaalt: een rechthoekig stuk grond is per definitie duurder dan een andere vorm, omdat er meer vraag naar is. Ook de oppervlakte en afmetingen zijn natuurlijk van groot belang. Vlak gelegen gronden zijn duurder dan gronden op een helling, omdat reliëfgronden meer kosten vereisen qua funderingen als je je woning laat bouwen. Daarnaast spelen nog een aantal factoren een belangrijke rol bij de prijsbepaling: stad of platteland, de nabijheid van winkels, scholen en belangrijke invalswegen, en natuurlijk de marktsituatie. Als de vraag stijgt terwijl het aanbod vermindert, gaan ook de prijzen omhoog.
Bijkomende kosten
Helaas ben je er met de prijs van de bouwgrond nog niet vanaf. Er komen nog een aantal kosten bij die je best vooraf berekent om niet voor verrassingen te komen:
Registratierechten
De registratierechten voor bouwgrond zijn 10% van de aankoopprijs in Vlaanderen, en 12,5% in Wallonië. Ook voor bouwgronden zijn verminderde registratierechten mogelijk, 5% in Vlaanderen en 6% in Wallonië. Bij aankoop van de woning moet de volledige som betaald worden, dus de volle 10% of 12,5%, maar van zodra op de bouwgrond een bescheiden woning gebouwd is en men aan de voorwaarden voldoet, kan je een deel van de betaalde registratierechten terugvragen.
Het ereloon van de notaris en aktekosten
Het ereloon van de notaris wordt berekend op de aankoopprijs en/of het bedrag van de lening voor de aankoop van de grond. Daarbij komen nog diverse kleinere kosten: voor getuigschriften, zegels, .. deze kosten zijn sterk afhankelijk van notaris tot notaris.
Kredietkosten en verzekeringspremies
Ook wanneer je een krediet afsluit, zijn hier kosten aan verbonden voor de akte, voor het dossier en de administratie. Daarbij moet je in vele gevallen een schuldsaldoverzekering afsluiten.
Belasting op bouwgrond
Als eigenaar van een bouwgrond moet je hier ook belasting op betalen. Het bedrag verandert per gemeente.
Voor je bouwt
Nog voor je begint aan de bouw van je woning, zal je ook nog kosten moeten maken: je moet een analyse laten maken van de bodemkwaliteit om de bouwkenmerken van je woning te bepalen, maar ook het draagvermogen van bodem en ondergrond moet gekend zijn alvorens de bouwwerken kunnen starten. Dit moet allemaal gebeuren door een gespecialiseerd bedrijf en brengt vanzelfsprekend kosten met zich mee.
Vele Belgen kopen een woning die nog gebouwd moet worden, de zogenaamde koop op plan. Sinds 1971 wordt de consument die een nog op te richten woning koopt beschermd door de Wet Breyne, ook wel woningbouwwet genoemd.
De Woningbouwwet kwam er ten gevolge van malafide praktijken van bouwpromotoren of aannemers. Ze lieten hun klanten reeds hoge bedragen betalen voor nog op te bouwen woningen, maar gebruikten deze sommen voor andere doeleinden. Gevolg was dat veel aannemers door de verduistering failliet gingen, en de bouwwerken bijgevolg stopgezet werden. Een ramp voor de kopers die hun woning al volledig hadden betaald..
Doel van de wet Breyne
Doel van de wet Breyne is om deze wanpraktijken aan banden te leggen. Door de wet wordt de consument beschermd wanneer hij een nog op te bouwen woning wil kopen. De wet voorkomt dat de klant vooraf grote sommen moet betalen en geen garanties krijgt van de bouwheer of aannemer.
Informatie
Volgens de Woningbouwwet moeten aannemers en de zogenaamde sleutel op de deur-bedrijven hun klanten voldoende informeren. Het contract met de klant moet bepaalde vermeldingen bevatten zoals de totale prijs van het huis, de uitvoeringstermijn, de betalingsmodaliteiten en de schadevergoeding die verschuldigd is bij vertraging in de werken.
Voorschot
De wet Breyne wil ook verhinderen dat klanten te grote voorschotten moeten betalen voor de nog te bouwen woning. Er mag maximaal 5% voorschot betaald worden en de betaling van het voorschot mag in geen geval het bedrag van de al uitgevoerde werken overschrijden.
Bijvoorbeeld: Een woning zal in haar totaliteit 250.000 euro kosten. Het voorschot mag maximaal 12.500 bedragen, namelijk 5% van de totaalprijs. Als er echter nog maar voor 10.000 werken uitgevoerd zijn, mag het voorschot maximum 10.000 bedragen.
Oplevering
In de woningbouwwet is voorzien in een dubbele oplevering van de woning. Tussen de voorlopige en de definitieve oplevering moet minstens 1 jaar verstrijken.
De oplevering is de goedkeuring van de opdrachtgever (in dit geval de koper) aangaande de werken die door de aannemer uitgevoerd werden. Met de oplevering geeft de koper zijn akkoord dat de werken gebeurd zijn volgens het plan en het bestek van de architect.
Vergoeding bij vertraging
Als de bouwwerken vertraging oplopen, kan de koper van de woning zich op de Wet Breyne beroepen om een vergoeding te vorderen van de aannemer. De Woningbouwwet eist immers een correcte naleving van de uitvoeringstermijn en de afgesproken prijs.
Toepassing van de wet
De Wet Breyne zorgt dus zeker voor een grotere bescherming van de consument. Helaas wordt de wet niet altijd toegepast. Bepaalde aannemers en woningbouwfirmas hebben gezorgd voor de oprichting van het Charter Van Woningbouwers. Wie dit charter ondertekent, verbindt zich ertoe om de principes van de Woningbouwwet toe te passen. Dat dit charter werd opgericht, toont dus aan dat niet elke aannemer zich aan de wet wil houden.
Het beroep van vastgoedmakelaar kan niet door eender wie worden uitgevoerd. Ter bescherming van de titel en het beroep bestaat het Beroepsinstituut voor Vastgoedmakelaars.
Het beroepsinstituut voor Vastgoedmakelaars, afgekort BIV[, is een publiekrechtelijke beroepsvereniging met rechtspersoonlijkheid. Ze werd bij Koninklijk besluit opgericht in 1993, toen door middel van het Erkenningsbesluit beslist werd dat niet iedereen zich de titel en het beroep van vastgoedmakelaar kon toe-eigenen. Het duurde uiteindelijk nog tot 1995 vooraleer het instituut daarwerkelijk werd geïnstalleerd.
Werking van het BIV
Het doel van het BIV is om de vastgoedmakelaar te sturen binnen zijn beroep en om alles in goede banen te leiden: nazien of aan alle voorwaarden voldaan is om toegelaten te worden tot het beroep, toelating geven om de tital van vastgoedmakelaar te mogen dragen, controleren of de makelaar de regels van de plichtenleer naleeft en zonodig sancties opleggen, .. Om al deze taken te vervullen werden binnen het BIV een aantal organen opgericht.
Organen binnen het BIV
Nationale raad
De Nationale raad vormt het wetgevend orgaan van het Beroepsinstituut. De raad is samengesteld uit 18 vastgoedmakelaars en een regeringscommissaris. De Nationale Raad is bevoegd voor het opstellen van het reglement van plichtenleer en het stagereglement, waaraan elke vastgoedmakelaar en stagiair-vastgoedmakelaar zich moeten houden. De raad ziet er tevens op toe dat de voorwaarden om toegang te krijgen tot het beroep nageleefd worden, en dat inrbeuken op de wetgeving aangeklaagd worden bij de gerechtelijke overheid. Ook maatregelen inzake beroepsvervolmaking en bijscholing worden door de Nationale Raad genomen.
Het Bureau
Het uitvoerend orgaan van het BIV wordt Het Bureau genoemd. Dit orgaan bestaat uit 3 personen: een voorzitter, een ondervoorzitter en een penningmeester, die gekozen worden onder de leden van de Nationale Raad (zie supra). Deze 3 personen zijn belast met het dagelijks beheer van het BIV, zoals het afhandelen van lopende zaken, het uitvoeren van de beslissingen van de Nationale Raad, het aanwerven van personeel, .. De penningmeester heeft daarnaast nog een aantal extra taken zoals het bewaren van de roerende goederen van het Instituut, het innen van de bijdragen, het ontwerpen van de jaarrekeningen en het voorleggen van een overzicht van de financiële toestand aan de Nationale Raad.
Uitvoerende Kamers
De Uitvoerende Kamers van het BIV vormen het rechtsprekend orgaan. Er zijn 2 kamers, een Nederlandstalige en een Franstalige, die elk 6 vastgoedmakelaars tellen. Zij hebben 3 bevoegdheden: een administratieve, een tuchtrechtelijke en een arbitrale.
Administratief
De Uitvoerende Kamer is bevoegd voor het opmaken en bijhouden van de lijst van stagiairs, van de lijst van stagemeesters en van het tableau van beoefeneaars. Ook houdt zij toezicht over de toepassing van het stagereglement en controleren of de stagiair-vastgoedmakelaar zijn stage op een voldoende wijze heeft uitgevoerd.
Tuchtrechtelijk
De kamers bestraffen de vastgoedmakelaars van wie bewezen is dat zij aan hun plichten verzuimd hebben. Ze kunnen een waarschuwing geven, een berisping geven, de vastgoedmakelaar schorsen of zelfs schrappen van het tableau.
Arbitraal
De kamers kunnen arbitraal uitspraak doen omtrent geschillen tussen een makelaar en zijn cliënt aangaande honoraria. Op verzoek van hoven en rechtbanken geven de kamers advies omtrent honoraria en ingeval van geschil tussen makelaars onderling, geven zij advies over de berekening van de erelonen.
Kamers van beroep
Tenslotte zijn er ook 2 Kamers van beroep, die elk bestaan uit een voorzitter, een plaatsvervangend voorzitter, 2 vastgoedmakelaars en 6 plaatsvervangers. Deze kamers spreken zich in hoger beroep uit over beslissingen die in eerste aanleg genomen zijn door de uitvoerende kamers.
Een woning koop je misschien maar 1 keer in je leven, hoogstens een paar keer. Het is wellicht de grootste en belangrijkste aankoop in de levenscyclus van een gezin. Goede en correcte informatie is van cruciaal belang om een miskoop te vermijden! Enkele goede redenen om uw droomwoning via een vastgoedmakelaar te kopen.
Informatie van een kenner
Als u een woning zoekt, zal een professionele vastgoedmakelaar u alles over uw droomwoning kunnen vertellen. Hij heeft kennis van zowel de juridische als de technische kant en kan u dus optimaal informeren.
De vastgoedmakelaar kan u bijstaan van begin tot einde: hij helpt u om een woning te vinden die aan uw wensen voldoet, geeft u een overzicht van de kenmerken, voor- en nadelen van de woning en zal u vervolgens ook kunnen helpen met de administratie omtrent de aankoop.
Vastgoedmakelaars zijn doorgaans ook meertalig. Zo hebt u geen last van taalbarrières wanneer de verkoper een andere moedertaal heeft dan jij.
Correcte prijs
Woningen die te koop aangeboden worden via een vastgoedmakelaar zijn meestal correct geprijsd. De verkoper heeft de woning hoogstwaarschijnlijk laten schatten door de makelaar en de prijs zal bepaald zijn aan de hand van die professionele schatting. U hoeft u in de meeste gevallen dus niet af te vragen of u teveel voor de woning betaalt.
Neutraal
Een woning kopen via een vastgoedmakelaar verloopt over het algemeen vlotter dan als u via de eigenaar zelf koopt. De makelaar heeft geen eigen gevoelens omtrent de woning en zal u dus neutraler kunnen informeren. Eigenaars die zelf hun woning verkopen hebben vaak een band met het huis en dit zal ongetwijfeld naar boven komen in het verkoopgesprek. Dit kan in uw nadeel werken want gezien de eigenaar zelf vol lof is over de woning, zal hij waarschijnlijk moeilijk begrijpen dat u ook nadelen ziet en eventueel iets van de prijs wil afdoen.
Gratis
Een woning kopen via een vastgoedmakelaar kost u niet meer dan via de eigenaar. U hoeft de makelaar geen commissie te betalen als u een woning koopt die in zijn kantoor aangeboden werd, het is de verkoper die het ereloon van de makelaar moet betalen.
Tijdbesparend
Een huis of appartement aankopen via een makelaar is vaak ook tijdbesparend. Immobiliënkantoren hebben meestal een ruim aanbod aan panden, zodat u in veel gevallen ineens enkele woningen na elkaar kan gaan bezoeken. Zo verliest u minder tijd met heen en weer rijden, het internet uitpluizen, afspraken vastleggen, .. Als een bepaalde makelaar niets heeft dat aan uw wensen voldoet, kan u hem vertellen waarnaar u op zoek bent. Krijgt hij in de daaropvolgende tijd een pand in verkoop dat u zou kunnen bevallen, dan mag u er zeker van zijn dat de makelaar u zal contacteren. Er wordt dus als het ware voor u gezocht, zodat u niet zelf elke avond het internet moet afspeuren of moet rondrijden in de buurt op zoek naar panden te koop.
Wanneer u uw woning wenst te verkopen, kan u beroep doen op een vastgoedmakelaar. Deze deskundige gaat voor u op zoek naar de juiste koper voor uw onroerend goed. Hiervoor zal hij een vergoeding vragen onder de vorm van een commissieloon of ereloon.
Affichering commissieloon
Naar aanleiding van de Wet op de Handelspraktijken dient de vastgoedmakelaar het tarief voor zijn diensten schriftelijk, ondubbelzinnig en goed leesbaar te afficheren op een plaats die van buitenaf zichtbaar is voor de consument. De prijs die geafficheerd wordt moet de totale prijs zijn. Dit betekent dat alle kosten, taksen en BTW inbegrepen moeten zijn in het tarief dat vermeld wordt.
Een voorbeeld: Wanneer het commissieloon van de makelaar 3% exclusief BTW bedraagt, dient de vastgoedmakelaar aan de consument mee te delen dat het tarief 3,63% bedraagt, namelijk 3% + 21% BTW. Staat er toch 3% aangeduid, dan gaat men ervan uit dat dit het commissieloon inclusief BTW is.
Wanneer is commissieloon verschuldigd?
Een vastgoedmakelaar heeft recht op de bedongen commissie wanneer hij het resultaat zoals beoogd in de overeenkomst behaald heeft, meestal is dit dus de verkoop van het onroerend goed. Het is dan ook van groot belang om het doel van de overeenkomst zeer grondig en gedetailleerd in het contract te vermelden, om latere discussie te vermijden. Het is interessant om te bedingen dat er geen commissie verschuldigd is wanneer de verkoop gesloten wordt onder opschortende voorwaarde die niet gerealiseerd wordt.
Stel dat de overeenkomst loopt voor een duurtijd van 6 maand, en de makelaar is er niet in geslaagd om het pand binnen die tijd te verkopen, dan is geen enkel commissieloon verschuldigd.
Als u een contract hebt afgesloten waarbij de makelaar het exclusieve recht heeft om uw pand te verkopen, mag u zelf geen kandidaat-kopers zoeken. Doet u dit wel, riskeert u een schadevergoeding te moeten betalen die kan oplopen tot 75% van het commissieloon! Indien u zelf van plan bent om ook kandidaat-kopers voor uw pand te zoeken, is het dus beter een niet-exclusieve overeenkomst met de vastgoedmakelaar af te sluiten.
In bepaalde bemiddelingscontracten wordt bedongen dat de vastgoedmakelaar toch nog commissie zal ontvangen indien hij binnen de 6 maand na afloop van het contract erin slaagt het pand te verkopen aan een kandidaat-koper die hij heeft aangebracht. Daartoe dient de makelaar te kunnen bewijzen dat hij reeds contact had met de kandidaat-koper op het moment van de bemiddelingsopdracht. Een lijst van alle gegadigden moet binnen de zeven dagen na het aflopen van de overeenkomst bezorgd worden aan de opdrachtgever.
Lastgeving of aanneming?
Om te weten of er commissieloon verschuldigd is, dient het contract gekwalificeerd te worden, als zijnde aanneming of lastgeving.
Wanneer de vastgoedmakelaar aangesteld wordt om rechtshandelingen te stellen in naam van de verkoper, bijvoorbeeld voor het sluiten van de verkoopsovereenkomst, is sprake van lastgeving. In dat geval kan de rechter de contractueel bedongen vergoeding herleiden.
Wanneer de makelaar echter enkel materiële handelingen mag stellen zoals het maken van publiciteit of het bemiddelen tussen beide partijen, spreekt men van een contract van aanneming. Bij aanneming kan de rechter de bedongen vergoeding niet herleiden, tenzij er sprake is van benadeling.
Wie een onroerend goed huurt, kan 4 soorten huurcontracten afsluiten met telkens een verschillende looptijd en verschillende mogelijkheden tot beeïndiging. Een overzicht.
Huurovereenkomst van korte duur
Onder een huurovereenkomst van korte duur wordt een overeenkomst voor een duur van maximaal 3 jaar verstaan.
Deze huurovereenkomst kan beeïndigd worden wanneer een van de partijen minstens 3 maanden voor het einde van de in de overeenkomst bepaalde periode een opzegging betekent aan de andere partij. Als dit niet gebeurt, en de huurder het goed dus blijft bewonen, dan wordt de overeenkomst geacht aangegaan te zijn voor een duur van negen jaar.
Een huurovereenkomst voor korte duur mag verlengd worden, maar slechts éénmaal. Dit kan alleen schriftelijk en onder dezelfde voorwaarden, en zonder dat de totale duur van de huur de drie jaar mag overschrijden. Als er een tweede verlenging zou plaatsvinden, gaat men ervanuit dat de overeenkomst van in het begin gesloten is voor negen jaar.
Huurovereenkomst voor 9 jaar
Dit is de meest courante huurovereenkomst. Een huurovereenkomst aangaande de hoofdverblijfplaats wordt altijd geacht te zijn afgesloten voor 9 jaar, maar hier kan van afgeweken worden (zie supra en infra). De verhuurder kan de overeenkomst beëindigen nog voor het verstrijken van de 9 jarige termijn. Dit kan in volgende gevallen:
Als hij zelf het goed wenst te bewonen (of dichte verwanten)
In dat geval moet hij het goed hetzelfde jaar nog betrekken en er ten minste 2 jaar effectief verblijven
Om het goed te verbouwen of her op te bouwen
De opzeg dient dan te gebeuren bij het verstrijken van de 1ste of 2de driejarige periode. De kostprijs van de werken moet hoger zijn dan 3 jaar huur, en de werken moeten aangevat worden binnen de 6 maand en beeïndigd worden binnen de 24 maand na het verstrijken van de opzeg.
Zonder motivering
Bij het verstrijken van elke driejarige periode kan de verhuurder de overeenkomst opzeggen, met inachtneming van een opzeggingstermijn van zes maanden en de betaling van een vergoeding gelijk aan 6 of 3 maanden huur naargelang de overeenkomst na de 1ste of 2de periode van 3 jaar opgezegd wordt.
De huurder kan de overeenkomst ook beeïndigen, op gelijk wel ogenblik. Hij moet wel een opzeggingstermijn van 3 maand respecteren. Als hij de overeenkomst opzegt in de eerste periode van 3 jaar, is hij aan de verhuurder een vergoeding verschuldigd. Deze bedraagt 3 maand huur bij opzeg tijdens het 1ste jaar, 2 maand huur bij opzeg tijdens het 2de jaar en 1 maand huur bij opzeg tijdens het 3de jaar.
Huurovereenkomst van lange duur
Zoals een huurovereenkomst van korte duur mogelijk is, kan er ook een huurovereenkomst van lange duur afgesloten worden. Dit is een overeenkomst voor langer dan 9 jaar, met een maximum van 99 jaar.
Bij dit soort overeenkomst is het van belang dat er een notariële akte wordt opgemaakt, die overgeschreven wordt op het kantoor van Hypotheekbewaring. Dit is noodzakelijk om de overeenkomst tegenstelbaar te maken aan derden, dit wil zeggen dat de overeenkomst door derden, dus door personen die geen partij zijn, erkend moet worden. Als de overschrijving niet gebeurt is de overeenkomst niét tegenstelbaar aan derden, maar enkel voor de periode die de 9 jaar overschrijdt.
Deze huurovereenkomst verstrijkt bij het aflopen van de overeengekomen termijn, op voorwaarde dat een van de partijen en minste zes maanden voor de vervaldag opzegt. Als dit niet gebeurt, wordt de overeenkomst telkens verlengd voor drie jaar.
Levenslange huur
Men kan een huurcontract afsluiten voor zolang de huurder leeft. Dit wordt weinig gedaan, maar het is wel mogelijk, volgens de wet van 13 april 1997. Voorwaarde voor het afsluiten van een levenslange huur is dat de overeenkomst schriftelijk moet zijn. Zo niet, veronderstelt men dat het een contract voor 9 jaar (zie supra) betreft.
Enkel de huurder kan dit contract opzeggen, op gelijk welk moment. Hij moet hierbij een opzegtermijn van 3 maanden respecteren.
Vaak ziet men in de krant een aankondiging van een openbare verkoop van een onroerend goed. Wat is dit? Waarom wordt een pand openbaar verkocht?
Een openbare verkoop van een onroerend goed is een bijeenkomst die door een notaris georganiseerd wordt, met als doel een bepaald pand te verkopen. De verkoop is openbaar omdat hij wordt aangekondigd via aanplakbiljetten, advertenties in de krant en op het internet, en omdat elke geïnteresseerde de verkoop kan bijwonen.
Vrijwillige of gedwongen openbare verkoop van een woning
In de meeste gevallen heeft de eigenaar van het onroerend goed de keuze om zijn goed uit de hand te verkopen, of via een openbare verkoop. Als hij er zelf voor kiest om zijn goed openbaar te verkopen, spreekt men van een vrijwilige openbare verkoop. Op die manier hoopt de verkoper zoveel mogelijk geïnteresseerde kandidaten samen te brengen om tot een zo gunstig mogelijke verkoopprijs te komen.
De openbare verkoop kan echter ook gedwongen zijn. In dat geval heeft een rechtbank beslist dat het onroerend goed openbaar verkocht moet worden, in het kader van een uitvoerend beslag. Dit wordt ook een gerechtelijke openbare verkoop genoemd.
Organisatie van een openbare verkoop door de notaris
Een vrijwillige openbare verkoop verloopt meestal in 2 zitdagen. Op elke zitdag heeft elke geïnteresseerde de mogelijkheid om een hoger bod uit te brengen en zo het pand te verwerven.
De verkoop kan gebeuren met winst van premie. Dit houdt in dat de hoogste bieder van de eerste zitdag een premie ontvangt wanneer op de tweede zitdag een hoger bod gedaan wordt. Doel van deze premie is om het bieden aan te moedigen.
Een gedwongen openbare verkoop verloopt meestal in een enkele zitdag, met de mogelijkheid om nadien nog een hoger bod uit te brengen. Een tweede zitdag kan wel vastgesteld worden, wanneer de biedingen op de eerste zitdag onvoldoende zijn. Als de toewijzing gedaan wordt, wordt deze steeds gedaan onder opschortende voorwaarde van hoger bod. Dit wil zeggen dat eenieder binnen de 15 dagen na de zitdag nog de kans krijgt om een hoger bod uit te brengen. Dit bod moet minstens 10% hoger liggen dan de oorspronkelijk geboden prijs, met een maximum van 6.197 euro.
Toewijzing van het pand
Als de eigenaar akkoord gaat, kan de notaris het pand meteen op de eerste zitting toewijzen aan de persoon die het hoogste bod uitbrengt. Wanneer het pand wordt toegewezen, is de verkoop gesloten. De persoon die het hoogste bod heeft uitgebracht, is dan verplicht om het onroerend goed aan te kopen voor de prijs die hij geboden heeft.
Kosten van een openbare verkoop
Aan een openbare verkoop zijn ook kosten verbonden. Deze zijn gelijk aan een bepaald percentage van de geboden koopsom. Er kunnen nog bijkomende kosten zijn voor de procedure, het opstellen van de akte, het doen van opmetingen,.. Als dit het geval is, worden deze kosten voor de toewijzing bekend gemaakt. De kosten dienen betaald te worden de dag na de toewijzing. Voor de betaling van de koopsom heeft de koper meestal een maand de tijd.
De aankoop van een onroerend goed in België brengt een aantal extra kosten met zich mee, die zeker niet over het hoofd gezien mogen worden! Op hoeveel moet je rekenen aan registratierechten, notariskosten, aktekosten en verdere extra's alvorens je eigenaar bent van je pas gekochte woning?
Bij de aankoop van een onroerend goed zullen de kosten altijd hoger liggen dan de loutere aankoopsom van de woning of grond. Het is dus belangrijk om vooraf de optelsom te maken om te weten wat je nu precies zal moeten betalen op het einde van de rit, alvorens het onroerend goed echt jouw eigendom is.
Aankoopprijs van het goed
De grootste kost is natuurlijk de aankoopprijs van het onroerend goed. Dit behoeft weinig uitleg: je beslist of je een woning, appartement of grond wil aankopen tegen de vooropgestelde of onderhandelde prijs.
Registratierechten
Een tweede grote kost is het bedrag van de registratierechten. Registratierechten zijn een soort van belasting op de registratie van de verkoopsdocumenten zoals de notariële akte. Doorgaans bedragen de registratierechten 10% van de aankoopsom, tenzij u recht hebt op een verminderde registratie of klein beschrijf.
Notariskosten
Voor het verlijden van de notariële akte aangaande de eigendomsoverdracht, zal je beroep moeten doen op een notaris. De notaris werkt natuurlijk ook niet gratis, dus moet je erop rekenen dat je aan hem ook een ereloon zal moeten betalen. Het ereloon van de notaris is een percentage op de aankoopsom van je onroerend goed, zonder registratierechten.
Aktekosten
Naast het ereloon van de notaris, moet je aan hem ook de aktekosten betalen. Deze liggen meestal tussen 700 en 1100.
Kosten van de hypothecaire lening
Als je voor de aankoop van het onroerend goed een hypothecaire lening hebt afgesloten bij je bank, zal je daar ook moeten rekenen op dossierkosten. Deze zijn bedoeld om het aanmaken en het beheer van je dossier te deken en bedragen ongeveer 0,30% van het bedrag dat je geleend hebt. Heb je dus 150.000 geleend, dan moet je rekenen op zon 450 aan dossierkosten.
Daarnaast moet je er rekening mee houden dat de akte van de hypothecaire lening ook verleden wordt bij de notaris. Daarvoor zal je dus opnieuw ereloon en aktekosten moeten betalen!
Een andere bijkomstigheid is dat vele financiële instellingen vragen om een schuldsaldoverzekering af te sluiten wanneer je een hypothecaire lening aangaat. Ook hier zijn nog kosten aan verbonden.
Conclusie
Een onroerend goed kopen kost dus een pak meer dan enkel de prijs van de woning! Hou hier zeker rekening mee wanneer je een budget vooropstelt, zodat je op het einde van het verhaal niet voor verrassingen komt te staan!
Nog steeds trekken elk jaar tienduizenden toeristen naar de Belgische Kust om er hun vakantie door te brengen. Badplaatsen als Oostende, Blankenberge, Nieuwpoort en het meer mondaine Knokke zijn populair bij zowel Belgen als reizigers uit onze buurlanden. Ook kleinere badsteden zoals Middelkerke en De Haan trekken jaarlijks grote aantallen bezoekers.
Wie liever meer ruimte heeft dan in een standaard hotelkamer, kan ervoor kiezen een appartement te huren. Het aanbod is enorm, van kleine studios tot grote appartementen en vakantiewoningen.
Toeristisch verhuurkantoor
Als je op zoek gaat naar een studio of appartement, kan je best de websites van verschillende toeristische verhuurkantoren raadplegen. Sinds 2008 moeten alle toeristische verhuurkantoren beschikken over een vergunning. Die vergunning wordt pas verleend wanneer het verhuurkantoor bewijst voldoende beroepskennis te hebben, solvabel te zijn, en verzekerd te zijn voor burgerlijke aansprakelijkheid en faillissement. Wie bij een vergund toeristisch verhuurkantoor een appartement huurt, kan er dus zeker van zijn dat zijn vakantie niet in het water zal vallen door moeilijkheden van het kantoor.
Sinds januari 2011 moeten alle vakantieverblijven die te huur aangeboden worden, aangemeld worden bij Toerisme Vlaanderen. Dit werd bepaald in het nieuwe logiesdecreet. Aangemelde woningen voldoen gegarandeerd aan de nodige comfort- en veiligheidseisen. Wie een appartement bij een toeristisch verhuurkantoor huurt, kan er dus zeker van zijn dat het appartement in goede staat zal verkeren.
Wanneer u via een toeristisch verhuurkantoor een appartement huurt om uw vakantie door te brengen, kan u er vaak ook voor kiezen om het appartement na uw vertrek te laten schoonmaken door de poetsdienst van het kantoor. Zo hoeft u op uw laatste dag niet te poetsen, en kan er achteraf geen discussie optreden over de staat van netheid waarin u uw logies hebt achtergelaten.
Particulier huren
Wie de verschillende advertentiesites afschuimt zal ook heel wat keuze vinden aan appartementen die rechtstreeks via hun eigenaar te huur aangeboden worden. In de meeste gevallen komt huren via een particulier goedkoper uit, maar daartegenover staat dat u minder waarborgen hebt. Zo dient u de verhuurder van het appartement toch enigszins uw vertrouwen te geven: zal hij het appartement niet dubbel verhuren? Zal hij u op tijd de sleutels bezorgen? Zal het appartement netjes zijn? En in het slechtste geval: bestaat het appartement wel?
Het internet bulkt van de slechte ervaringen met particuliere verhuringen voor vakantieperiodes. Helaas zien oplichters hier brood in en worden vaak onbestaande appartementen verhuurd, of appartementen die helemaal niet overeenstemmen met de omschrijving in de advertentie.
Als u er dus voor kiest om via een particulier persoon een appartement te huren, zorg dan voor concrete afspraken op papier. Laat een contract opmaken waarin u het eens wordt over het type en de staat van het appartement, de periode waarin u het appartement zal betrekken en de huurprijs.
Maak ook duidelijke afspraken omtrent het verbruik: moet u de elektriciteitskosten later bijbetalen, of zijn deze inbegrepen in de huurprijs? Probeer ook af te spreken hoe en wanneer u de sleutels van de woning zal bekomen, en hoe u deze kan terugbezorgen aan de eigenaar.
Conclusie
Wie zeker wil zijn van een onbezonnen vakantie in een geschikt appartement, kan dus beter een appartement huren bij een vergund verhuurkantoor. De voordelen nog even op een rijtje:
Een ruim aanbod: diverse types, groottes en prijsklasses
Zekerheid: U hebt een contract en u kan erop vertrouwen dat uw vakantieverblijf in orde zal zijn
Dienstverlening: Als u toch problemen mocht hebben, kan u in een toeristisch verhuurkantoor steeds terecht voor advies en dienstverlening. Vaak kan u gebruik maken van een eindschoonmaak en bestaat de mogelijkheid om een annulatieverzekering af te sluiten.
