Uw huis verkopen in België: Promotie maken is belangrijk!
Een huis of appartement verkopen is geen makkelijke klus. Alvorens je kandidaat-kopers over de vloer zal krijgen, zal je ervoor moeten zorgen dat men weet dat uw eigendom te koop is. Hoe pak je dat aan?
Je woning te koop stellen is eenvoudig, maar zorgen dat kandidaat-kopers de weg ernaartoe vinden is een tijdrovende klus. Tegenwoordig zijn er echter heel wat mogelijkheden om promotie te maken voor je eigendom, zodat je een ruim publiek bereikt.
Het internet
Een van de belangrijkste hulpmiddelen voor wie wil verkopen, is het internet. Er bestaan diverse websites die gespecialiseerd zijn in vastgoed-zoekertjes, al dan niet betalend.
De grootste Belgische website voor het aanbieden van immobiliën is Immoweb.be . Zowel vastgoedmakelaars als particulieren bieden er woningen, appartementen, gronden en garages aan. Publieren op immoweb is niet gratis, naargelang de looptijd van je zoekertje loopt de prijs op.
Publiciteit maken kan ook via algemene zoekertjessites zoals Kapaza en 2dehands, of gespecialiseerde maar gratis vastgoedsites zoals Hebbes, Immovlan of Immobelgica.
Wil je uitgebreidere informatie geven, dan kan je een weblog aanmaken met daarop alle gegevens over de woning, fotos en contactgegevens.
De krant
Vele regionale bladen hebben nog een zoekertjesrubriek. Met de komst van het internet is de populariteit van het papieren zoekertje afgenomen, maar het kan toch de moeite waard zijn om in een streekkrantje te adverteren. Bedenk hoe je zoveel mogelijk informatie kan geven in een beperkt aantal tekens, en gebruik bekende afkortingen zoals slpk (slaapkamer) en app (appartement).
Affiche
Het is ook aan te raden een affiche aan uw raam te hangen, zeker als u langs een drukke weg woont. Zorg voor een opvallende kleur waarop in grote letters TE KOOP staat. Eronder kan je je telefoonnummer noteren zodat voorbijgangers die geïnteresseerd zijn, je kunnen bereiken.
Strooibiljetten
Met je computer kan je eenvoudig een strooibiljet ontwerpen waarop je je woning aanprijst. Vermeld er de meest essentiële gegevens op en hoe de mensen je kunnen contacteren. Een paar aantrekkelijke fotos doen ook wonderen! Deze biljetten kan je bij de slager en bakker in de buurt leggen. In supermarkten hangt vaak een prikbord, ook daar kan je reclame maken.
Mond-aan-mond reclame
Licht zoveel mogelijk familieleden, vrienden en kennissen in over de verkoop van je woning. Hoe meer mensen weten dat je woning te koop staat, hoe meer ze het kunnen doorvertellen. Wie weet heeft een van je vrienden wel een kennis die net die ene woning zoekt!
Geen tijd?
Als je zelf niet de vaardigheden of de tijd hebt om je woning optimaal te promoten, kan je beroep doen op een vastgoedmakelaar. Hij beschikt over de nodige kennis en ervaring om je woning zo goed mogelijk voor te stellen, en kan misschien wel meteen een kandidaat-koper selecteren uit zijn klantenbestand!
Het beroep van vastgoedmakelaar kan niet door eender wie worden uitgevoerd. Ter bescherming van de titel en het beroep bestaat het Beroepsinstituut voor Vastgoedmakelaars.
Het beroepsinstituut voor Vastgoedmakelaars, afgekort BIV[, is een publiekrechtelijke beroepsvereniging met rechtspersoonlijkheid. Ze werd bij Koninklijk besluit opgericht in 1993, toen door middel van het Erkenningsbesluit beslist werd dat niet iedereen zich de titel en het beroep van vastgoedmakelaar kon toe-eigenen. Het duurde uiteindelijk nog tot 1995 vooraleer het instituut daarwerkelijk werd geïnstalleerd.
Werking van het BIV
Het doel van het BIV is om de vastgoedmakelaar te sturen binnen zijn beroep en om alles in goede banen te leiden: nazien of aan alle voorwaarden voldaan is om toegelaten te worden tot het beroep, toelating geven om de tital van vastgoedmakelaar te mogen dragen, controleren of de makelaar de regels van de plichtenleer naleeft en zonodig sancties opleggen, .. Om al deze taken te vervullen werden binnen het BIV een aantal organen opgericht.
Organen binnen het BIV
Nationale raad
De Nationale raad vormt het wetgevend orgaan van het Beroepsinstituut. De raad is samengesteld uit 18 vastgoedmakelaars en een regeringscommissaris. De Nationale Raad is bevoegd voor het opstellen van het reglement van plichtenleer en het stagereglement, waaraan elke vastgoedmakelaar en stagiair-vastgoedmakelaar zich moeten houden. De raad ziet er tevens op toe dat de voorwaarden om toegang te krijgen tot het beroep nageleefd worden, en dat inrbeuken op de wetgeving aangeklaagd worden bij de gerechtelijke overheid. Ook maatregelen inzake beroepsvervolmaking en bijscholing worden door de Nationale Raad genomen.
Het Bureau
Het uitvoerend orgaan van het BIV wordt Het Bureau genoemd. Dit orgaan bestaat uit 3 personen: een voorzitter, een ondervoorzitter en een penningmeester, die gekozen worden onder de leden van de Nationale Raad (zie supra). Deze 3 personen zijn belast met het dagelijks beheer van het BIV, zoals het afhandelen van lopende zaken, het uitvoeren van de beslissingen van de Nationale Raad, het aanwerven van personeel, .. De penningmeester heeft daarnaast nog een aantal extra taken zoals het bewaren van de roerende goederen van het Instituut, het innen van de bijdragen, het ontwerpen van de jaarrekeningen en het voorleggen van een overzicht van de financiële toestand aan de Nationale Raad.
Uitvoerende Kamers
De Uitvoerende Kamers van het BIV vormen het rechtsprekend orgaan. Er zijn 2 kamers, een Nederlandstalige en een Franstalige, die elk 6 vastgoedmakelaars tellen. Zij hebben 3 bevoegdheden: een administratieve, een tuchtrechtelijke en een arbitrale.
Administratief
De Uitvoerende Kamer is bevoegd voor het opmaken en bijhouden van de lijst van stagiairs, van de lijst van stagemeesters en van het tableau van beoefeneaars. Ook houdt zij toezicht over de toepassing van het stagereglement en controleren of de stagiair-vastgoedmakelaar zijn stage op een voldoende wijze heeft uitgevoerd.
Tuchtrechtelijk
De kamers bestraffen de vastgoedmakelaars van wie bewezen is dat zij aan hun plichten verzuimd hebben. Ze kunnen een waarschuwing geven, een berisping geven, de vastgoedmakelaar schorsen of zelfs schrappen van het tableau.
Arbitraal
De kamers kunnen arbitraal uitspraak doen omtrent geschillen tussen een makelaar en zijn cliënt aangaande honoraria. Op verzoek van hoven en rechtbanken geven de kamers advies omtrent honoraria en ingeval van geschil tussen makelaars onderling, geven zij advies over de berekening van de erelonen.
Kamers van beroep
Tenslotte zijn er ook 2 Kamers van beroep, die elk bestaan uit een voorzitter, een plaatsvervangend voorzitter, 2 vastgoedmakelaars en 6 plaatsvervangers. Deze kamers spreken zich in hoger beroep uit over beslissingen die in eerste aanleg genomen zijn door de uitvoerende kamers.
Een woning koop je misschien maar 1 keer in je leven, hoogstens een paar keer. Het is wellicht de grootste en belangrijkste aankoop in de levenscyclus van een gezin. Goede en correcte informatie is van cruciaal belang om een miskoop te vermijden! Enkele goede redenen om uw droomwoning via een vastgoedmakelaar te kopen.
Informatie van een kenner
Als u een woning zoekt, zal een professionele vastgoedmakelaar u alles over uw droomwoning kunnen vertellen. Hij heeft kennis van zowel de juridische als de technische kant en kan u dus optimaal informeren.
De vastgoedmakelaar kan u bijstaan van begin tot einde: hij helpt u om een woning te vinden die aan uw wensen voldoet, geeft u een overzicht van de kenmerken, voor- en nadelen van de woning en zal u vervolgens ook kunnen helpen met de administratie omtrent de aankoop.
Vastgoedmakelaars zijn doorgaans ook meertalig. Zo hebt u geen last van taalbarrières wanneer de verkoper een andere moedertaal heeft dan jij.
Correcte prijs
Woningen die te koop aangeboden worden via een vastgoedmakelaar zijn meestal correct geprijsd. De verkoper heeft de woning hoogstwaarschijnlijk laten schatten door de makelaar en de prijs zal bepaald zijn aan de hand van die professionele schatting. U hoeft u in de meeste gevallen dus niet af te vragen of u teveel voor de woning betaalt.
Neutraal
Een woning kopen via een vastgoedmakelaar verloopt over het algemeen vlotter dan als u via de eigenaar zelf koopt. De makelaar heeft geen eigen gevoelens omtrent de woning en zal u dus neutraler kunnen informeren. Eigenaars die zelf hun woning verkopen hebben vaak een band met het huis en dit zal ongetwijfeld naar boven komen in het verkoopgesprek. Dit kan in uw nadeel werken want gezien de eigenaar zelf vol lof is over de woning, zal hij waarschijnlijk moeilijk begrijpen dat u ook nadelen ziet en eventueel iets van de prijs wil afdoen.
Gratis
Een woning kopen via een vastgoedmakelaar kost u niet meer dan via de eigenaar. U hoeft de makelaar geen commissie te betalen als u een woning koopt die in zijn kantoor aangeboden werd, het is de verkoper die het ereloon van de makelaar moet betalen.
Tijdbesparend
Een huis of appartement aankopen via een makelaar is vaak ook tijdbesparend. Immobiliënkantoren hebben meestal een ruim aanbod aan panden, zodat u in veel gevallen ineens enkele woningen na elkaar kan gaan bezoeken. Zo verliest u minder tijd met heen en weer rijden, het internet uitpluizen, afspraken vastleggen, .. Als een bepaalde makelaar niets heeft dat aan uw wensen voldoet, kan u hem vertellen waarnaar u op zoek bent. Krijgt hij in de daaropvolgende tijd een pand in verkoop dat u zou kunnen bevallen, dan mag u er zeker van zijn dat de makelaar u zal contacteren. Er wordt dus als het ware voor u gezocht, zodat u niet zelf elke avond het internet moet afspeuren of moet rondrijden in de buurt op zoek naar panden te koop.
Wanneer u uw woning wenst te verkopen, kan u beroep doen op een vastgoedmakelaar. Deze deskundige gaat voor u op zoek naar de juiste koper voor uw onroerend goed. Hiervoor zal hij een vergoeding vragen onder de vorm van een commissieloon of ereloon.
Affichering commissieloon
Naar aanleiding van de Wet op de Handelspraktijken dient de vastgoedmakelaar het tarief voor zijn diensten schriftelijk, ondubbelzinnig en goed leesbaar te afficheren op een plaats die van buitenaf zichtbaar is voor de consument. De prijs die geafficheerd wordt moet de totale prijs zijn. Dit betekent dat alle kosten, taksen en BTW inbegrepen moeten zijn in het tarief dat vermeld wordt.
Een voorbeeld: Wanneer het commissieloon van de makelaar 3% exclusief BTW bedraagt, dient de vastgoedmakelaar aan de consument mee te delen dat het tarief 3,63% bedraagt, namelijk 3% + 21% BTW. Staat er toch 3% aangeduid, dan gaat men ervan uit dat dit het commissieloon inclusief BTW is.
Wanneer is commissieloon verschuldigd?
Een vastgoedmakelaar heeft recht op de bedongen commissie wanneer hij het resultaat zoals beoogd in de overeenkomst behaald heeft, meestal is dit dus de verkoop van het onroerend goed. Het is dan ook van groot belang om het doel van de overeenkomst zeer grondig en gedetailleerd in het contract te vermelden, om latere discussie te vermijden. Het is interessant om te bedingen dat er geen commissie verschuldigd is wanneer de verkoop gesloten wordt onder opschortende voorwaarde die niet gerealiseerd wordt.
Stel dat de overeenkomst loopt voor een duurtijd van 6 maand, en de makelaar is er niet in geslaagd om het pand binnen die tijd te verkopen, dan is geen enkel commissieloon verschuldigd.
Als u een contract hebt afgesloten waarbij de makelaar het exclusieve recht heeft om uw pand te verkopen, mag u zelf geen kandidaat-kopers zoeken. Doet u dit wel, riskeert u een schadevergoeding te moeten betalen die kan oplopen tot 75% van het commissieloon! Indien u zelf van plan bent om ook kandidaat-kopers voor uw pand te zoeken, is het dus beter een niet-exclusieve overeenkomst met de vastgoedmakelaar af te sluiten.
In bepaalde bemiddelingscontracten wordt bedongen dat de vastgoedmakelaar toch nog commissie zal ontvangen indien hij binnen de 6 maand na afloop van het contract erin slaagt het pand te verkopen aan een kandidaat-koper die hij heeft aangebracht. Daartoe dient de makelaar te kunnen bewijzen dat hij reeds contact had met de kandidaat-koper op het moment van de bemiddelingsopdracht. Een lijst van alle gegadigden moet binnen de zeven dagen na het aflopen van de overeenkomst bezorgd worden aan de opdrachtgever.
Lastgeving of aanneming?
Om te weten of er commissieloon verschuldigd is, dient het contract gekwalificeerd te worden, als zijnde aanneming of lastgeving.
Wanneer de vastgoedmakelaar aangesteld wordt om rechtshandelingen te stellen in naam van de verkoper, bijvoorbeeld voor het sluiten van de verkoopsovereenkomst, is sprake van lastgeving. In dat geval kan de rechter de contractueel bedongen vergoeding herleiden.
Wanneer de makelaar echter enkel materiële handelingen mag stellen zoals het maken van publiciteit of het bemiddelen tussen beide partijen, spreekt men van een contract van aanneming. Bij aanneming kan de rechter de bedongen vergoeding niet herleiden, tenzij er sprake is van benadeling.
