Wanneer u uw woning wenst te verkopen, kan u beroep doen op een vastgoedmakelaar. Deze deskundige gaat voor u op zoek naar de juiste koper voor uw onroerend goed. Hiervoor zal hij een vergoeding vragen onder de vorm van een commissieloon of ereloon.
Affichering commissieloon
Naar aanleiding van de Wet op de Handelspraktijken dient de vastgoedmakelaar het tarief voor zijn diensten schriftelijk, ondubbelzinnig en goed leesbaar te afficheren op een plaats die van buitenaf zichtbaar is voor de consument. De prijs die geafficheerd wordt moet de totale prijs zijn. Dit betekent dat alle kosten, taksen en BTW inbegrepen moeten zijn in het tarief dat vermeld wordt.
Een voorbeeld: Wanneer het commissieloon van de makelaar 3% exclusief BTW bedraagt, dient de vastgoedmakelaar aan de consument mee te delen dat het tarief 3,63% bedraagt, namelijk 3% + 21% BTW. Staat er toch 3% aangeduid, dan gaat men ervan uit dat dit het commissieloon inclusief BTW is.
Wanneer is commissieloon verschuldigd?
Een vastgoedmakelaar heeft recht op de bedongen commissie wanneer hij het resultaat zoals beoogd in de overeenkomst behaald heeft, meestal is dit dus de verkoop van het onroerend goed. Het is dan ook van groot belang om het doel van de overeenkomst zeer grondig en gedetailleerd in het contract te vermelden, om latere discussie te vermijden. Het is interessant om te bedingen dat er geen commissie verschuldigd is wanneer de verkoop gesloten wordt onder opschortende voorwaarde die niet gerealiseerd wordt.
Stel dat de overeenkomst loopt voor een duurtijd van 6 maand, en de makelaar is er niet in geslaagd om het pand binnen die tijd te verkopen, dan is geen enkel commissieloon verschuldigd.
Als u een contract hebt afgesloten waarbij de makelaar het exclusieve recht heeft om uw pand te verkopen, mag u zelf geen kandidaat-kopers zoeken. Doet u dit wel, riskeert u een schadevergoeding te moeten betalen die kan oplopen tot 75% van het commissieloon! Indien u zelf van plan bent om ook kandidaat-kopers voor uw pand te zoeken, is het dus beter een niet-exclusieve overeenkomst met de vastgoedmakelaar af te sluiten.
In bepaalde bemiddelingscontracten wordt bedongen dat de vastgoedmakelaar toch nog commissie zal ontvangen indien hij binnen de 6 maand na afloop van het contract erin slaagt het pand te verkopen aan een kandidaat-koper die hij heeft aangebracht. Daartoe dient de makelaar te kunnen bewijzen dat hij reeds contact had met de kandidaat-koper op het moment van de bemiddelingsopdracht. Een lijst van alle gegadigden moet binnen de zeven dagen na het aflopen van de overeenkomst bezorgd worden aan de opdrachtgever.
Lastgeving of aanneming?
Om te weten of er commissieloon verschuldigd is, dient het contract gekwalificeerd te worden, als zijnde aanneming of lastgeving.
Wanneer de vastgoedmakelaar aangesteld wordt om rechtshandelingen te stellen in naam van de verkoper, bijvoorbeeld voor het sluiten van de verkoopsovereenkomst, is sprake van lastgeving. In dat geval kan de rechter de contractueel bedongen vergoeding herleiden.
Wanneer de makelaar echter enkel materiële handelingen mag stellen zoals het maken van publiciteit of het bemiddelen tussen beide partijen, spreekt men van een contract van aanneming. Bij aanneming kan de rechter de bedongen vergoeding niet herleiden, tenzij er sprake is van benadeling.
Wie een onroerend goed huurt, kan 4 soorten huurcontracten afsluiten met telkens een verschillende looptijd en verschillende mogelijkheden tot beeïndiging. Een overzicht.
Huurovereenkomst van korte duur
Onder een huurovereenkomst van korte duur wordt een overeenkomst voor een duur van maximaal 3 jaar verstaan.
Deze huurovereenkomst kan beeïndigd worden wanneer een van de partijen minstens 3 maanden voor het einde van de in de overeenkomst bepaalde periode een opzegging betekent aan de andere partij. Als dit niet gebeurt, en de huurder het goed dus blijft bewonen, dan wordt de overeenkomst geacht aangegaan te zijn voor een duur van negen jaar.
Een huurovereenkomst voor korte duur mag verlengd worden, maar slechts éénmaal. Dit kan alleen schriftelijk en onder dezelfde voorwaarden, en zonder dat de totale duur van de huur de drie jaar mag overschrijden. Als er een tweede verlenging zou plaatsvinden, gaat men ervanuit dat de overeenkomst van in het begin gesloten is voor negen jaar.
Huurovereenkomst voor 9 jaar
Dit is de meest courante huurovereenkomst. Een huurovereenkomst aangaande de hoofdverblijfplaats wordt altijd geacht te zijn afgesloten voor 9 jaar, maar hier kan van afgeweken worden (zie supra en infra). De verhuurder kan de overeenkomst beëindigen nog voor het verstrijken van de 9 jarige termijn. Dit kan in volgende gevallen:
Als hij zelf het goed wenst te bewonen (of dichte verwanten)
In dat geval moet hij het goed hetzelfde jaar nog betrekken en er ten minste 2 jaar effectief verblijven
Om het goed te verbouwen of her op te bouwen
De opzeg dient dan te gebeuren bij het verstrijken van de 1ste of 2de driejarige periode. De kostprijs van de werken moet hoger zijn dan 3 jaar huur, en de werken moeten aangevat worden binnen de 6 maand en beeïndigd worden binnen de 24 maand na het verstrijken van de opzeg.
Zonder motivering
Bij het verstrijken van elke driejarige periode kan de verhuurder de overeenkomst opzeggen, met inachtneming van een opzeggingstermijn van zes maanden en de betaling van een vergoeding gelijk aan 6 of 3 maanden huur naargelang de overeenkomst na de 1ste of 2de periode van 3 jaar opgezegd wordt.
De huurder kan de overeenkomst ook beeïndigen, op gelijk wel ogenblik. Hij moet wel een opzeggingstermijn van 3 maand respecteren. Als hij de overeenkomst opzegt in de eerste periode van 3 jaar, is hij aan de verhuurder een vergoeding verschuldigd. Deze bedraagt 3 maand huur bij opzeg tijdens het 1ste jaar, 2 maand huur bij opzeg tijdens het 2de jaar en 1 maand huur bij opzeg tijdens het 3de jaar.
Huurovereenkomst van lange duur
Zoals een huurovereenkomst van korte duur mogelijk is, kan er ook een huurovereenkomst van lange duur afgesloten worden. Dit is een overeenkomst voor langer dan 9 jaar, met een maximum van 99 jaar.
Bij dit soort overeenkomst is het van belang dat er een notariële akte wordt opgemaakt, die overgeschreven wordt op het kantoor van Hypotheekbewaring. Dit is noodzakelijk om de overeenkomst tegenstelbaar te maken aan derden, dit wil zeggen dat de overeenkomst door derden, dus door personen die geen partij zijn, erkend moet worden. Als de overschrijving niet gebeurt is de overeenkomst niét tegenstelbaar aan derden, maar enkel voor de periode die de 9 jaar overschrijdt.
Deze huurovereenkomst verstrijkt bij het aflopen van de overeengekomen termijn, op voorwaarde dat een van de partijen en minste zes maanden voor de vervaldag opzegt. Als dit niet gebeurt, wordt de overeenkomst telkens verlengd voor drie jaar.
Levenslange huur
Men kan een huurcontract afsluiten voor zolang de huurder leeft. Dit wordt weinig gedaan, maar het is wel mogelijk, volgens de wet van 13 april 1997. Voorwaarde voor het afsluiten van een levenslange huur is dat de overeenkomst schriftelijk moet zijn. Zo niet, veronderstelt men dat het een contract voor 9 jaar (zie supra) betreft.
Enkel de huurder kan dit contract opzeggen, op gelijk welk moment. Hij moet hierbij een opzegtermijn van 3 maanden respecteren.
Vaak ziet men in de krant een aankondiging van een openbare verkoop van een onroerend goed. Wat is dit? Waarom wordt een pand openbaar verkocht?
Een openbare verkoop van een onroerend goed is een bijeenkomst die door een notaris georganiseerd wordt, met als doel een bepaald pand te verkopen. De verkoop is openbaar omdat hij wordt aangekondigd via aanplakbiljetten, advertenties in de krant en op het internet, en omdat elke geïnteresseerde de verkoop kan bijwonen.
Vrijwillige of gedwongen openbare verkoop van een woning
In de meeste gevallen heeft de eigenaar van het onroerend goed de keuze om zijn goed uit de hand te verkopen, of via een openbare verkoop. Als hij er zelf voor kiest om zijn goed openbaar te verkopen, spreekt men van een vrijwilige openbare verkoop. Op die manier hoopt de verkoper zoveel mogelijk geïnteresseerde kandidaten samen te brengen om tot een zo gunstig mogelijke verkoopprijs te komen.
De openbare verkoop kan echter ook gedwongen zijn. In dat geval heeft een rechtbank beslist dat het onroerend goed openbaar verkocht moet worden, in het kader van een uitvoerend beslag. Dit wordt ook een gerechtelijke openbare verkoop genoemd.
Organisatie van een openbare verkoop door de notaris
Een vrijwillige openbare verkoop verloopt meestal in 2 zitdagen. Op elke zitdag heeft elke geïnteresseerde de mogelijkheid om een hoger bod uit te brengen en zo het pand te verwerven.
De verkoop kan gebeuren met winst van premie. Dit houdt in dat de hoogste bieder van de eerste zitdag een premie ontvangt wanneer op de tweede zitdag een hoger bod gedaan wordt. Doel van deze premie is om het bieden aan te moedigen.
Een gedwongen openbare verkoop verloopt meestal in een enkele zitdag, met de mogelijkheid om nadien nog een hoger bod uit te brengen. Een tweede zitdag kan wel vastgesteld worden, wanneer de biedingen op de eerste zitdag onvoldoende zijn. Als de toewijzing gedaan wordt, wordt deze steeds gedaan onder opschortende voorwaarde van hoger bod. Dit wil zeggen dat eenieder binnen de 15 dagen na de zitdag nog de kans krijgt om een hoger bod uit te brengen. Dit bod moet minstens 10% hoger liggen dan de oorspronkelijk geboden prijs, met een maximum van 6.197 euro.
Toewijzing van het pand
Als de eigenaar akkoord gaat, kan de notaris het pand meteen op de eerste zitting toewijzen aan de persoon die het hoogste bod uitbrengt. Wanneer het pand wordt toegewezen, is de verkoop gesloten. De persoon die het hoogste bod heeft uitgebracht, is dan verplicht om het onroerend goed aan te kopen voor de prijs die hij geboden heeft.
Kosten van een openbare verkoop
Aan een openbare verkoop zijn ook kosten verbonden. Deze zijn gelijk aan een bepaald percentage van de geboden koopsom. Er kunnen nog bijkomende kosten zijn voor de procedure, het opstellen van de akte, het doen van opmetingen,.. Als dit het geval is, worden deze kosten voor de toewijzing bekend gemaakt. De kosten dienen betaald te worden de dag na de toewijzing. Voor de betaling van de koopsom heeft de koper meestal een maand de tijd.
De aankoop van een onroerend goed in België brengt een aantal extra kosten met zich mee, die zeker niet over het hoofd gezien mogen worden! Op hoeveel moet je rekenen aan registratierechten, notariskosten, aktekosten en verdere extra's alvorens je eigenaar bent van je pas gekochte woning?
Bij de aankoop van een onroerend goed zullen de kosten altijd hoger liggen dan de loutere aankoopsom van de woning of grond. Het is dus belangrijk om vooraf de optelsom te maken om te weten wat je nu precies zal moeten betalen op het einde van de rit, alvorens het onroerend goed echt jouw eigendom is.
Aankoopprijs van het goed
De grootste kost is natuurlijk de aankoopprijs van het onroerend goed. Dit behoeft weinig uitleg: je beslist of je een woning, appartement of grond wil aankopen tegen de vooropgestelde of onderhandelde prijs.
Registratierechten
Een tweede grote kost is het bedrag van de registratierechten. Registratierechten zijn een soort van belasting op de registratie van de verkoopsdocumenten zoals de notariële akte. Doorgaans bedragen de registratierechten 10% van de aankoopsom, tenzij u recht hebt op een verminderde registratie of klein beschrijf.
Notariskosten
Voor het verlijden van de notariële akte aangaande de eigendomsoverdracht, zal je beroep moeten doen op een notaris. De notaris werkt natuurlijk ook niet gratis, dus moet je erop rekenen dat je aan hem ook een ereloon zal moeten betalen. Het ereloon van de notaris is een percentage op de aankoopsom van je onroerend goed, zonder registratierechten.
Aktekosten
Naast het ereloon van de notaris, moet je aan hem ook de aktekosten betalen. Deze liggen meestal tussen 700 en 1100.
Kosten van de hypothecaire lening
Als je voor de aankoop van het onroerend goed een hypothecaire lening hebt afgesloten bij je bank, zal je daar ook moeten rekenen op dossierkosten. Deze zijn bedoeld om het aanmaken en het beheer van je dossier te deken en bedragen ongeveer 0,30% van het bedrag dat je geleend hebt. Heb je dus 150.000 geleend, dan moet je rekenen op zon 450 aan dossierkosten.
Daarnaast moet je er rekening mee houden dat de akte van de hypothecaire lening ook verleden wordt bij de notaris. Daarvoor zal je dus opnieuw ereloon en aktekosten moeten betalen!
Een andere bijkomstigheid is dat vele financiële instellingen vragen om een schuldsaldoverzekering af te sluiten wanneer je een hypothecaire lening aangaat. Ook hier zijn nog kosten aan verbonden.
Conclusie
Een onroerend goed kopen kost dus een pak meer dan enkel de prijs van de woning! Hou hier zeker rekening mee wanneer je een budget vooropstelt, zodat je op het einde van het verhaal niet voor verrassingen komt te staan!
Nog steeds trekken elk jaar tienduizenden toeristen naar de Belgische Kust om er hun vakantie door te brengen. Badplaatsen als Oostende, Blankenberge, Nieuwpoort en het meer mondaine Knokke zijn populair bij zowel Belgen als reizigers uit onze buurlanden. Ook kleinere badsteden zoals Middelkerke en De Haan trekken jaarlijks grote aantallen bezoekers.
Wie liever meer ruimte heeft dan in een standaard hotelkamer, kan ervoor kiezen een appartement te huren. Het aanbod is enorm, van kleine studios tot grote appartementen en vakantiewoningen.
Toeristisch verhuurkantoor
Als je op zoek gaat naar een studio of appartement, kan je best de websites van verschillende toeristische verhuurkantoren raadplegen. Sinds 2008 moeten alle toeristische verhuurkantoren beschikken over een vergunning. Die vergunning wordt pas verleend wanneer het verhuurkantoor bewijst voldoende beroepskennis te hebben, solvabel te zijn, en verzekerd te zijn voor burgerlijke aansprakelijkheid en faillissement. Wie bij een vergund toeristisch verhuurkantoor een appartement huurt, kan er dus zeker van zijn dat zijn vakantie niet in het water zal vallen door moeilijkheden van het kantoor.
Sinds januari 2011 moeten alle vakantieverblijven die te huur aangeboden worden, aangemeld worden bij Toerisme Vlaanderen. Dit werd bepaald in het nieuwe logiesdecreet. Aangemelde woningen voldoen gegarandeerd aan de nodige comfort- en veiligheidseisen. Wie een appartement bij een toeristisch verhuurkantoor huurt, kan er dus zeker van zijn dat het appartement in goede staat zal verkeren.
Wanneer u via een toeristisch verhuurkantoor een appartement huurt om uw vakantie door te brengen, kan u er vaak ook voor kiezen om het appartement na uw vertrek te laten schoonmaken door de poetsdienst van het kantoor. Zo hoeft u op uw laatste dag niet te poetsen, en kan er achteraf geen discussie optreden over de staat van netheid waarin u uw logies hebt achtergelaten.
Particulier huren
Wie de verschillende advertentiesites afschuimt zal ook heel wat keuze vinden aan appartementen die rechtstreeks via hun eigenaar te huur aangeboden worden. In de meeste gevallen komt huren via een particulier goedkoper uit, maar daartegenover staat dat u minder waarborgen hebt. Zo dient u de verhuurder van het appartement toch enigszins uw vertrouwen te geven: zal hij het appartement niet dubbel verhuren? Zal hij u op tijd de sleutels bezorgen? Zal het appartement netjes zijn? En in het slechtste geval: bestaat het appartement wel?
Het internet bulkt van de slechte ervaringen met particuliere verhuringen voor vakantieperiodes. Helaas zien oplichters hier brood in en worden vaak onbestaande appartementen verhuurd, of appartementen die helemaal niet overeenstemmen met de omschrijving in de advertentie.
Als u er dus voor kiest om via een particulier persoon een appartement te huren, zorg dan voor concrete afspraken op papier. Laat een contract opmaken waarin u het eens wordt over het type en de staat van het appartement, de periode waarin u het appartement zal betrekken en de huurprijs.
Maak ook duidelijke afspraken omtrent het verbruik: moet u de elektriciteitskosten later bijbetalen, of zijn deze inbegrepen in de huurprijs? Probeer ook af te spreken hoe en wanneer u de sleutels van de woning zal bekomen, en hoe u deze kan terugbezorgen aan de eigenaar.
Conclusie
Wie zeker wil zijn van een onbezonnen vakantie in een geschikt appartement, kan dus beter een appartement huren bij een vergund verhuurkantoor. De voordelen nog even op een rijtje:
Een ruim aanbod: diverse types, groottes en prijsklasses
Zekerheid: U hebt een contract en u kan erop vertrouwen dat uw vakantieverblijf in orde zal zijn
Dienstverlening: Als u toch problemen mocht hebben, kan u in een toeristisch verhuurkantoor steeds terecht voor advies en dienstverlening. Vaak kan u gebruik maken van een eindschoonmaak en bestaat de mogelijkheid om een annulatieverzekering af te sluiten.
