Bij de aankoop van een onroerend goed zijn er naast de koopsom nog een aantal kosten verschuldigd, waaronder de registratierechten. Wat zijn registratierechten, hoeveel bedragen ze en wat zijn de mogelijkheden tot vermindering?
Bij de verkoop van een onroerend goed worden registratierechten aangerekend op de waarde van het goed. Deze belasting valt ten laste van de koper. In het Vlaamse Gewest zijn de registratierechten 10% op de waarde van het onroerend goed, ook wel heffingsgrondslag genoemd. De waarde is in dit geval de koopsom die overeengekomen wordt tussen de koper en de verkoper. In het Waalse Gewest en Brussels Hoofdstedelijk Gewest lopen de registratierechten op tot 12,5% van de waarde. De registratierechten worden gewoonlijk betaald bij de notaris.
Verminderde registratierechten of klein beschrijf
Wanneer men aan een aantal voorwaarden voldoet, kan men profiteren van verminderde registratierechten, ook wel klein beschrijf" genoemd. In dat geval bedragen de verschuldigde lasten slechts 5% van de waarde van het onroerend goed. Om hiervoor in aanmerking te komen dient het kadastraal inkomen van het onroerend goed lager te zijn dan 745 indien men 0 tot 2 kinderen ten laste heeft. Dit wordt een bescheiden woning genoemd. Per extra kind ten laste verhoogt het toegestane KI tot een maximum van 1045. Daarnaast mag men slechts 1 eigendom bezitten en moet het onroerend goed binnen 3 jaar na domiciliëring voor tenminste 3 jaar door de koper bewoond worden.
Ook wanneer men een bescheiden woning bouwt kan men in aanmerking komen voor de vermindering van registratierechten, als men aan bovenstaande voorwaarden voldoet.
Abattement
Het abattement is een vermindering van de te betalen registratierechten. In dit geval wordt de eerste 15.000 van de heffingsgrondslag vrijgesteld van registratierechten. Deze vrijstelling is ook verbonden aan een aantal voorwaarden:
Natuurlijke persoon zijn (geen vennootschap)
Onroerend goed voor de geheelheid in volle eigendom aankopen
Geen van de kopers mag op de datum van de overeenkomst tot koop voor het geheel eigenaar zijn van een ander onroerend goed in België dat tot bewoning is bestemd
Binnen de 2 jaar na de aankoop moet de woning de hoofdverblijfplaats zijn, voor bouwgrond is dat binnen de 5 jaar
Voorbeeld
Men koopt een woning van 250.000. Normaalgezien bedragen de registratierechten 25.000. Als men echter aan de voorwaarden voor het abattement voldoet, zullen de registratierechten slechts 23.500 bedragen, namelijk 10% van 235.000.
Meeneembaarheid
Als men zijn woning die diende als hoofdverblijfplaats verkoopt, om vervolgens een nieuwe woning aan te kopen in het Vlaamse Gewest, kan men een deel van de betaalde registratierechten voor de eerste woning meenemen naar de nieuwe woning. Dit is beperkt tot een maximum van 12.500. Er zijn 2 soorten meeneembaarheid:
Meeneembaarheid door verrekening: Dit is het geval wanneer de oude woning verkocht wordt voor de aankoop van een nieuwe woning.
Meeneembaarheid door teruggave: Wanneer de oude woning verkocht wordt na aankoop van de nieuwe woning
In beide gevallen mg tussen de verkoop van de oude woning en de aankoop van de nieuwe woning niet meer dan 2 jaar verlopen. Wanneer de nieuwe aankoop een bouwgrond is, wordt deze termijn verlengd tot 5 jaar.
Er dient wel benadrukt te worden dat het abattement en de meeneembaarheid niet cumuleerbaar zijn! Als koper dien je dus na te gaan welk regime het meest voordelige is!
Vaak ziet men in de krant een aankondiging van een openbare verkoop van een onroerend goed. Wat is dit? Waarom wordt een pand openbaar verkocht?
Een openbare verkoop van een onroerend goed is een bijeenkomst die door een notaris georganiseerd wordt, met als doel een bepaald pand te verkopen. De verkoop is openbaar omdat hij wordt aangekondigd via aanplakbiljetten, advertenties in de krant en op het internet, en omdat elke geïnteresseerde de verkoop kan bijwonen.
Vrijwillige of gedwongen openbare verkoop van een woning
In de meeste gevallen heeft de eigenaar van het onroerend goed de keuze om zijn goed uit de hand te verkopen, of via een openbare verkoop. Als hij er zelf voor kiest om zijn goed openbaar te verkopen, spreekt men van een vrijwilige openbare verkoop. Op die manier hoopt de verkoper zoveel mogelijk geïnteresseerde kandidaten samen te brengen om tot een zo gunstig mogelijke verkoopprijs te komen.
De openbare verkoop kan echter ook gedwongen zijn. In dat geval heeft een rechtbank beslist dat het onroerend goed openbaar verkocht moet worden, in het kader van een uitvoerend beslag. Dit wordt ook een gerechtelijke openbare verkoop genoemd.
Organisatie van een openbare verkoop door de notaris
Een vrijwillige openbare verkoop verloopt meestal in 2 zitdagen. Op elke zitdag heeft elke geïnteresseerde de mogelijkheid om een hoger bod uit te brengen en zo het pand te verwerven.
De verkoop kan gebeuren met winst van premie. Dit houdt in dat de hoogste bieder van de eerste zitdag een premie ontvangt wanneer op de tweede zitdag een hoger bod gedaan wordt. Doel van deze premie is om het bieden aan te moedigen.
Een gedwongen openbare verkoop verloopt meestal in een enkele zitdag, met de mogelijkheid om nadien nog een hoger bod uit te brengen. Een tweede zitdag kan wel vastgesteld worden, wanneer de biedingen op de eerste zitdag onvoldoende zijn. Als de toewijzing gedaan wordt, wordt deze steeds gedaan onder opschortende voorwaarde van hoger bod. Dit wil zeggen dat eenieder binnen de 15 dagen na de zitdag nog de kans krijgt om een hoger bod uit te brengen. Dit bod moet minstens 10% hoger liggen dan de oorspronkelijk geboden prijs, met een maximum van 6.197 euro.
Toewijzing van het pand
Als de eigenaar akkoord gaat, kan de notaris het pand meteen op de eerste zitting toewijzen aan de persoon die het hoogste bod uitbrengt. Wanneer het pand wordt toegewezen, is de verkoop gesloten. De persoon die het hoogste bod heeft uitgebracht, is dan verplicht om het onroerend goed aan te kopen voor de prijs die hij geboden heeft.
Kosten van een openbare verkoop
Aan een openbare verkoop zijn ook kosten verbonden. Deze zijn gelijk aan een bepaald percentage van de geboden koopsom. Er kunnen nog bijkomende kosten zijn voor de procedure, het opstellen van de akte, het doen van opmetingen,.. Als dit het geval is, worden deze kosten voor de toewijzing bekend gemaakt. De kosten dienen betaald te worden de dag na de toewijzing. Voor de betaling van de koopsom heeft de koper meestal een maand de tijd.
De aankoop van een onroerend goed in België brengt een aantal extra kosten met zich mee, die zeker niet over het hoofd gezien mogen worden! Op hoeveel moet je rekenen aan registratierechten, notariskosten, aktekosten en verdere extra's alvorens je eigenaar bent van je pas gekochte woning?
Bij de aankoop van een onroerend goed zullen de kosten altijd hoger liggen dan de loutere aankoopsom van de woning of grond. Het is dus belangrijk om vooraf de optelsom te maken om te weten wat je nu precies zal moeten betalen op het einde van de rit, alvorens het onroerend goed echt jouw eigendom is.
Aankoopprijs van het goed
De grootste kost is natuurlijk de aankoopprijs van het onroerend goed. Dit behoeft weinig uitleg: je beslist of je een woning, appartement of grond wil aankopen tegen de vooropgestelde of onderhandelde prijs.
Registratierechten
Een tweede grote kost is het bedrag van de registratierechten. Registratierechten zijn een soort van belasting op de registratie van de verkoopsdocumenten zoals de notariële akte. Doorgaans bedragen de registratierechten 10% van de aankoopsom, tenzij u recht hebt op een verminderde registratie of klein beschrijf.
Notariskosten
Voor het verlijden van de notariële akte aangaande de eigendomsoverdracht, zal je beroep moeten doen op een notaris. De notaris werkt natuurlijk ook niet gratis, dus moet je erop rekenen dat je aan hem ook een ereloon zal moeten betalen. Het ereloon van de notaris is een percentage op de aankoopsom van je onroerend goed, zonder registratierechten.
Aktekosten
Naast het ereloon van de notaris, moet je aan hem ook de aktekosten betalen. Deze liggen meestal tussen 700 en 1100.
Kosten van de hypothecaire lening
Als je voor de aankoop van het onroerend goed een hypothecaire lening hebt afgesloten bij je bank, zal je daar ook moeten rekenen op dossierkosten. Deze zijn bedoeld om het aanmaken en het beheer van je dossier te deken en bedragen ongeveer 0,30% van het bedrag dat je geleend hebt. Heb je dus 150.000 geleend, dan moet je rekenen op zon 450 aan dossierkosten.
Daarnaast moet je er rekening mee houden dat de akte van de hypothecaire lening ook verleden wordt bij de notaris. Daarvoor zal je dus opnieuw ereloon en aktekosten moeten betalen!
Een andere bijkomstigheid is dat vele financiële instellingen vragen om een schuldsaldoverzekering af te sluiten wanneer je een hypothecaire lening aangaat. Ook hier zijn nog kosten aan verbonden.
Conclusie
Een onroerend goed kopen kost dus een pak meer dan enkel de prijs van de woning! Hou hier zeker rekening mee wanneer je een budget vooropstelt, zodat je op het einde van het verhaal niet voor verrassingen komt te staan!
