Bouwen of verbouwen kan op eigen houtje, maar in België besteed je de werken beter (gedeeltelijk) uit aan een geregistreerde aannemer. Zo ben je zeker van vakbekwaamheid en kan je eventueel aanspraak maken op premies of belastingvoordeel!
Bouwen of verbouwen is vaak een hele klus! Als je zelf te weinig afweet van bouwwerken en materialen kan je beter beroep doen op een aannemer.
Er zijn verschillende formules mogelijk. Zo kan je beroep doen op verschillende aannemers met elk hun specialiteit, die hun taak op de werf uitvoeren en elkaar opvolgen. Wil je liever niet met 5 of 6 verschillende aannemers afspraken maken, dan kan je ook kiezen voor een algemeen aannemingsbedrijf dat zelf met onderaannemers werkt. Zo heb je voor de hele duur van de werken 1 aanspreekpunt die de werken coördineert en zorgt dat alles tijdig gebeurt.
Welke aannemer?
Er zijn natuurlijk tal van aannemers en aannemingsbedrijven te vinden, maar hoe weet je of je voor een goede aannemer kiest? Het is raadzaam advies te vragen aan je architect. Hij heeft ervaring in de sector en kan je vertellen met welke aannemers hij goede ervaringen heeft gehad. Ken je iemand in je omgeving die recent bouwwerken heeft gedaan, vraag dan ook een keer aan hen welke aannemer zij ingeschakeld hebben en hoe tevreden ze zijn van de werken. Door rondvraag te doen kom je er snel achter bij welke firma je je verbouwingswerken het best kan laten uitvoeren.
Wil je in aanmerking komen voor bepaalde premies en subsidies, zoals een renovatiepremie? Dan moet je werken met een geregistreerde aannemer.
Een geregistreerde aannemer is een aannemer of aannemingsbedrijf die een registratienummer heeft ontvangen van de overheid. Dit registratienummer zie je op alle correspondentie staan na het ondernemingsnummer. Een aannemer heeft bijvoorbeeld als ondernemingsnummer BE 0878.123 . Als daarna nog cijfers volgen, zoals bijvoorbeeld BE 0878.123/45.67.89 , dan weet je dat het om een geregistreerde aannemer gaat.
Werken met een geregistreerde aannemer geeft niet alleen aanspraak op bepaalde voordelen die door de overheid worden uitgereikt, het geeft je ook zekerheid over de vakbekwaamheid en financiële gezondheid van de aannemer in kwestie.
Je bent natuurlijk niet verplicht om met een geregistreerde aannemer te werken, maar hou er rekening mee dat je in geval van faillissement van een niet-geregistreerde aannemer mee zou kunnen opdraaien voor de schulden die hij heeft.
Welke werken?
Spreek goed af met je aannemer welke werken uitgevoerd moeten worden. Als je een lijstje hebt met verschillende aannemers of bedrijven, kan het interessant zijn om aan al deze bedrijven een offerte te vragen voor de werken die je wil laten uitvoeren. Als je alle offertes ontvangen hebt kan je ze vergelijken in samenspraak met je architect. Niet alleen de prijs van de werken, maar ook de kwaliteit van de materialen is van groot belang als je een duurzame woning wil bouwen of je verbouwingswerken grondig wil laten uitvoeren.
Het gebeurt vaak dat de aannemers ook varianten voorstellen op materialen die vooropgesteld zijn in het lastenboek. Ze doen dit omdat ze zelf misschien liever met die materialen werken, of omdat ze die voordeliger kunnen aankopen. Het is van belang dat je eerst met je architect overlegt over deze materialen, je wil namelijk weten of ze even duurzaam zijn en voor dezelfde doeleinden geschikt zijn als de oorspronkelijke materialen in het lastenboek.
Contract afsluiten
Als je beslist hebt met welke aannemer je wil samenwerken, en jullie zijn het eens over het opgemaakte bestek, laat dan een contract opmaken voor de samenwerking. Laat hierin de omvang van de werken vastleggen en de prijs waartegen de werken uitgevoerd zullen worden. Wees zo specifiek mogelijk om latere discussies te vermijden!
Het is ook belangrijk dat je, naast de omvang van de werken en de prijs ervan, laat vastleggen hoe lang de werken ongeveer zullen duren. Stel zeker een startdatum voorop en bepaal samen met de aannemer hoeveel werkdagen hij nodig zal hebben. Bouw hierbij wel een marge in voor weersverlet zoals extreme vrieskou of zware regenval. Als je zeker wil zijn dat de werken tijdig klaar zijn, kan je een clausule opnemen waarin de aannemer een boete verschuldigd is als de werken langer duren dan voorzien. Op die manier word je vergoed voor de schade die je oploopt als de werken vertraagd worden.
Wie een woning nieuw wenst te bouwen zal eerst over bouwgrond moeten beschikken. Tenzij je die gekregen of geërfd hebt, zal je zelf op zoek moeten gaan naar een geschikt stuk grond om je woning te bouwen.
De prijzen van bouwgrond in België blijven alsmaar stijgen. Het is dus geen eenvoudige klus meer om een geschikt stuk grond te vinden dat ook betaalbaar is.
De prijs van bouwgrond in België
In 2008 kostten bouwgronden in België gemiddeld 87 euro per m². In Vlaanderen is de grond beduidend duurder dan in Wallonië: gemiddeld 141 euro per m² tegenover gemiddeld slechts 41 euro per m².
In 2010 was de prijs van bouwgrond alweer merkelijk gestegen. In Vlaanderen betaalde je toen gemiddeld 174 euro per m² tegenover gemiddeld 57 euro per m² in Wallonië. Dat brengt de gemiddelde prijs van bouwgrond in België op 115 per vierkante meter.
De prijs van bouwgrond wordt grotendeels bepaald aan de hand van de ligging. De gemeente of wijk speelt een grote rol, maar ook het uizicht en de oriëntatie van de grond. Zuidgerichte grond zal een stuk duurder zijn dan noordgerichte bouwgrond. Ook de vorm van de bouwgrond is een factor die de prijs bepaalt: een rechthoekig stuk grond is per definitie duurder dan een andere vorm, omdat er meer vraag naar is. Ook de oppervlakte en afmetingen zijn natuurlijk van groot belang. Vlak gelegen gronden zijn duurder dan gronden op een helling, omdat reliëfgronden meer kosten vereisen qua funderingen als je je woning laat bouwen. Daarnaast spelen nog een aantal factoren een belangrijke rol bij de prijsbepaling: stad of platteland, de nabijheid van winkels, scholen en belangrijke invalswegen, en natuurlijk de marktsituatie. Als de vraag stijgt terwijl het aanbod vermindert, gaan ook de prijzen omhoog.
Bijkomende kosten
Helaas ben je er met de prijs van de bouwgrond nog niet vanaf. Er komen nog een aantal kosten bij die je best vooraf berekent om niet voor verrassingen te komen:
Registratierechten
De registratierechten voor bouwgrond zijn 10% van de aankoopprijs in Vlaanderen, en 12,5% in Wallonië. Ook voor bouwgronden zijn verminderde registratierechten mogelijk, 5% in Vlaanderen en 6% in Wallonië. Bij aankoop van de woning moet de volledige som betaald worden, dus de volle 10% of 12,5%, maar van zodra op de bouwgrond een bescheiden woning gebouwd is en men aan de voorwaarden voldoet, kan je een deel van de betaalde registratierechten terugvragen.
Het ereloon van de notaris en aktekosten
Het ereloon van de notaris wordt berekend op de aankoopprijs en/of het bedrag van de lening voor de aankoop van de grond. Daarbij komen nog diverse kleinere kosten: voor getuigschriften, zegels, .. deze kosten zijn sterk afhankelijk van notaris tot notaris.
Kredietkosten en verzekeringspremies
Ook wanneer je een krediet afsluit, zijn hier kosten aan verbonden voor de akte, voor het dossier en de administratie. Daarbij moet je in vele gevallen een schuldsaldoverzekering afsluiten.
Belasting op bouwgrond
Als eigenaar van een bouwgrond moet je hier ook belasting op betalen. Het bedrag verandert per gemeente.
Voor je bouwt
Nog voor je begint aan de bouw van je woning, zal je ook nog kosten moeten maken: je moet een analyse laten maken van de bodemkwaliteit om de bouwkenmerken van je woning te bepalen, maar ook het draagvermogen van bodem en ondergrond moet gekend zijn alvorens de bouwwerken kunnen starten. Dit moet allemaal gebeuren door een gespecialiseerd bedrijf en brengt vanzelfsprekend kosten met zich mee.
Vele Belgen kopen een woning die nog gebouwd moet worden, de zogenaamde koop op plan. Sinds 1971 wordt de consument die een nog op te richten woning koopt beschermd door de Wet Breyne, ook wel woningbouwwet genoemd.
De Woningbouwwet kwam er ten gevolge van malafide praktijken van bouwpromotoren of aannemers. Ze lieten hun klanten reeds hoge bedragen betalen voor nog op te bouwen woningen, maar gebruikten deze sommen voor andere doeleinden. Gevolg was dat veel aannemers door de verduistering failliet gingen, en de bouwwerken bijgevolg stopgezet werden. Een ramp voor de kopers die hun woning al volledig hadden betaald..
Doel van de wet Breyne
Doel van de wet Breyne is om deze wanpraktijken aan banden te leggen. Door de wet wordt de consument beschermd wanneer hij een nog op te bouwen woning wil kopen. De wet voorkomt dat de klant vooraf grote sommen moet betalen en geen garanties krijgt van de bouwheer of aannemer.
Informatie
Volgens de Woningbouwwet moeten aannemers en de zogenaamde sleutel op de deur-bedrijven hun klanten voldoende informeren. Het contract met de klant moet bepaalde vermeldingen bevatten zoals de totale prijs van het huis, de uitvoeringstermijn, de betalingsmodaliteiten en de schadevergoeding die verschuldigd is bij vertraging in de werken.
Voorschot
De wet Breyne wil ook verhinderen dat klanten te grote voorschotten moeten betalen voor de nog te bouwen woning. Er mag maximaal 5% voorschot betaald worden en de betaling van het voorschot mag in geen geval het bedrag van de al uitgevoerde werken overschrijden.
Bijvoorbeeld: Een woning zal in haar totaliteit 250.000 euro kosten. Het voorschot mag maximaal 12.500 bedragen, namelijk 5% van de totaalprijs. Als er echter nog maar voor 10.000 werken uitgevoerd zijn, mag het voorschot maximum 10.000 bedragen.
Oplevering
In de woningbouwwet is voorzien in een dubbele oplevering van de woning. Tussen de voorlopige en de definitieve oplevering moet minstens 1 jaar verstrijken.
De oplevering is de goedkeuring van de opdrachtgever (in dit geval de koper) aangaande de werken die door de aannemer uitgevoerd werden. Met de oplevering geeft de koper zijn akkoord dat de werken gebeurd zijn volgens het plan en het bestek van de architect.
Vergoeding bij vertraging
Als de bouwwerken vertraging oplopen, kan de koper van de woning zich op de Wet Breyne beroepen om een vergoeding te vorderen van de aannemer. De Woningbouwwet eist immers een correcte naleving van de uitvoeringstermijn en de afgesproken prijs.
Toepassing van de wet
De Wet Breyne zorgt dus zeker voor een grotere bescherming van de consument. Helaas wordt de wet niet altijd toegepast. Bepaalde aannemers en woningbouwfirmas hebben gezorgd voor de oprichting van het Charter Van Woningbouwers. Wie dit charter ondertekent, verbindt zich ertoe om de principes van de Woningbouwwet toe te passen. Dat dit charter werd opgericht, toont dus aan dat niet elke aannemer zich aan de wet wil houden.
