door Jan De Brabandere, dé online vastgoedmakelaar
06-04-2011
Hoe in de online vastgoedmarkt inspelen op de kopersmarkt?
Uit beide onderstaande berichten blijkt dat de kopers het voor het zeggen hebben op de Vlaamse (en ook de Nederlandse) woningmarkt. Steeds meer verkopers vrezen er hun gehoopte prijs niet te halen
Een kopersmarkt betekent veel verkopers en weinig kopers, hetgeen betekent dat het veeleer de kopers zijn die de uiteindelijke prijs bepalen dan de verkopers.
Hoe hier als verkoper - en als vastgoedmakelaar ervan - mee omgaan? Bij de traditionele manier van prijsvorming wordt gewerkt met een (meestal te hoge) vraagprijs, die na verloop van tijd wordt verlaagd en waarop kopers mogelijks nog kunnen afbieden. Nadeel van deze manier is dat kopers die zoeken op een bepaald budget vaak het pand niet gaan vinden vermits het boven hun budget gepubliceerd staat. Een te hoge vraagprijs in een kopersmarkt stoot dus kandidaat-kopers af.
Daarnaast kan de prijsvorming ook gebeuren via de techniek van (op)bieden. Hier wordt gepubliceerd met een merkelijk lagere prijs waardoor er automatisch meer potentiële kopers bereikt worden.
1. Ofwel werkt men dan met een openbare verkoping of vastgoedveiling met bindende opbiedingen, waarbij er gestart wordt met een lage instel- of startprijs waarop kan opgeboden worden. Op die manier wordt de prijs gevormd via opbiedingen door de kopers i.p.v. door de verkoper via zijn vraagprijs. Vermits een veiling steeds op een welbepaalde plaats en uur moet plaatsvinden en binnen een zeer kort tijdsbestek moet worden beslecht, kan het internet hiervoor een interessant instrument zijn. Vandaar het initiatief van de notarissen uit de regio Friesland met de veilingsite www.vastgoedveilingfriesland.nl. Het gaat dan om een echte veiling met de nodige rechten en plichten voor al wie er aan deelneemt, beschreven in een lastenkohier, met een duidelijke tijdslimiet en met één of andere notariële tussenkomst in het proces. Vermits de koper door elk bod gebonden moet zijn en de verkoper op zijn beurt ook gehouden moet worden bij eventuele toewijs, moeten de identiteitsgegevens van de betrokkenen op dat moment kunnen gegarandeerd worden evenals de solvabiliteit van de koper, wat in de praktijk niet steeds eenvoudig is en feitelijk niet 100% kan verzekerd worden. Zon veiling heeft evenwel ook heel wat nadelen zoals een zeer strikte timing en regelgeving, verplichte notariële tussenkomst, hogere kosten, geen consumentenvoorwaarden zoals voorbehoud van financiering noch een bedenktijd . Het is niet voor niks dat deze manier van verkopen nog steeds een grote uitzondering betreft in het totaal van de vastgoedverkopen ondanks het onmiskenbare voordeel van de opbiedingen.
2. Ofwel werkt men met een pseudoveiling concept zoals www.nationaleveiling.nl, www.eenmaal-andermaal.be of www.veilingvastgoed.be waarbij ook hier de prijsvorming gebeurt door (schijn-) opbiedingen, doch de bieders noch de verkopers gebonden zijn door het proces zelf en dus op het einde ervan toch nog kunnen afhaken. Wat meteen de vraag stelt naar de meerwaarde ervan.
3. Ofwel organiseert men een onderhandse verkoop met mogelijkheid tot online bieden vanaf een bepaald minimumbedrag, tot en met een direct kopen prijs, voor wie vooraf zeker wilt zijn dat zijn bod zal worden aanvaard, zoals Oximo, dé online vastgoedmakelaar: http://www.oximo.be/nl/te-koop/p/details/29129259. In feite is dit systeem gebaseerd op de praktijk van de traditionele immobilien makelaars die hun klanten-kopers op papier een aanbod tot aankoop doen tekenen, dat ze dan nadien met hun opdrachtgever kunnen bespreken voor verder gevolg, maar dan allemaal online georganiseerd op een transparante, veilige en juridisch bindende manier. Het voordeel van deze manier is dat er publiciteit gevoerd wordt met deze minimumwaarde waardoor er meer potentiele kopers bereikt worden. Daarnaast kan de koper-bieder ook genieten van alle consumentenvoorwaarden zoals de 7 dagen bedenktijd en het voorbehoud van financiering. Meer informatie over de werking voor kopers kan men hier terugvinden: http://www.oximo.be/nl/over-oximo/werking/voor-kopers.
Op 4 september 2010 werd er door Han Tuttel voor gepleit om de organisatie van de immo bezichtigingen ook online mogelijk te maken, voor alle immo of vastgoed te koop.
Hoe moeilijk kan dat zijn? vroeg hij zich af.
De schrijver is duidelijk geen informaticus, want om dit mogelijk te maken is heel wat programmeerwerk nodig, gestoeld op een totaal en geïntegreerd online concept.
Maar voor huizen te koop is het als idee zeker de moeite waard om bij stil te staan, want zon online module brengt ons in elk geval een stap dichter bij de nieuwe betekenis van wat een vastgoedwebsite vandaag zou kunnen (moeten) zijn. Met name een platform waar je als koper kan kiezen uit een ruim aanbod van immobiliën, waarvan de pandfiche ruimschoots voldoet aan de informatieverplichting van de verkoper, met een module om zich online in te schrijven voor een immo bezichtiging van bv. een huis te koop, tot en met de mogelijkheid om op een veilige en rechtszekere manier online te kunnen bieden en kopen op vastgoed.
De module ivm de bezichtiging voor huizen te koop werd er recent vernieuwd zodat er voortaan op elk moment van de week kan bezichtigd worden (en dus niet enkel in de weekend) mits beschikbaarheid van de verkoper.
Daarnaast kan de plaats van bezichtiging elders zijn dan waar het pand is gelegen. Bv. als het gaat over een project dat nog moet gebouwd worden, kan de kijkdag doorgaan op het kantoor van de bouwpromotor waar alle plannen zich bevinden, eventuele maquettes enz
HuiZ-online: de regionale internetmakelaar in Nederland, naar 35 tussenpersonen
De formule is gestart in oktober 2010 en richt zich specifiek naar financiële tussenpersonen, hetgeen in Nederland wettelijk mogelijk is vermits er geen erkenningsvereisten bestaan voor vastgoedmakelaars, in tegenstelling tot België waar vooralsnog een wettelijk erkenning bij het BIV wel verplicht is om als vastgoedmakelaar actief te mogen zijn.
De site toont te koop staande huizen van de aangesloten kantoren, die worden doorgeplaatst op woningsites als Funda, Jaap en Zuka. "De tussenpersoon betaalt alleen als hij zelf geld gaat verdienen, dus geen maandelijkse fee, zoals bij alle andere internetconcepten wel het geval is." De aan- en verkoopbemiddeling verloopt altijd via het intermediair. Huizenverkopers betalen 995 voor de makelaarsdiensten en kopers betalen 695.
Wat komen wij nog zoal te weten over deze regionale internetmakelaar uit Nederland? Naar eigen zeggen is: HuiZ-online een landelijke organisatie die zich focust op internetmakelaardij met een persoonlijke tint. De HuiZ-online makelaar is een professioneel financieel dienstverlener die de verkoop/aankoop en/of verhuur van uw woning deskundig en betrouwbaar begeleidt van A tot Z. Omdat we een landelijk concept uitdragen, is er altijd wel een HuiZ-online makelaar bij u in de regio. De bij ons aangesloten tussenpersonen, dienen aan de verplichte AFM - vergunningseisen te voldoen. Zij dienen jaarlijks hun diploma te onderhouden door cursussen en trainingen. Hierdoor is de deskundigheid en kwaliteit gewaarborgd. Het voordeel van het samenwerken met intermediairs is dat u als consument te maken heeft met uw eigen vertrouwde tussenpersoon, die uw persoonlijke en financiële situatie kent en u dus optimaal kan begeleiden."
Ziehier de meerwaarden volgens de initiatiefnemers van het platform:
1. Unieke marketingtool voor makelaars De verkoop van woningen stagneert. Reden voor makelaars om nieuwe verkoopkanalen en -methoden aan te boren.
De trend: vrijwillige veiling van woningen via internet!
Merkt u dat uw verkopen stagneren? Maak gebruik van Nationalewoningveiling.nl. Wij zoeken samenwerkingen met makelaars om woningen te veilen. U heeft de contacten met de verkoper en de koper en handelt de transactie af. Wij faciliteren het veilingsysteem.
Veilen via Nationalewoningveiling geeft u de volgende mogelijkheden: · Samenwerking in een snelle verkoop van de woningen. · Een eigen veilingsite geïntegreerd in uw website. · U stelt zelf de minimumverkoopprijs vast. · Korte doorlooptijd van de veiling. · Transparant verkoopsysteem. · Ondersteuning in de promotie. · Mogelijkheid voor onbeperkt aantal woning te veilen tegen zeer lage kosten.
Kortom, een unieke marketingtool om uzelf te onderscheiden van uw collega makelaars.
Een abonnement voor het onbeperkt veilen van woningen gedurende een periode van 12 maanden of het verzoek tot het organiseren van één veiling wordt aangevraagd door invulling, ondertekening en indiening van een aanvraag- cq. Contractformulier. Het aanvraag- cq. contractformulier moet worden ondertekend door een daartoe (statutair) bevoegde vertegenwoordiger van de rechtspersoon.
2. Voordelen voor de particulieren die een woning kopen via een woningveiling. Woningen staan momenteel langer te koop. Hierdoor dalen de vraagprijzen en kunt u voor een goede prijs een woning kopen. De startprijs van de woningen op Nationalewoningveiling.nl ligt ver onder de vraagprijs. Hierdoor is het zeer interessant om via Nationalewoningveiling.nl te kopen. De startprijs is niet de minimum verkoopprijs van de woning. Als de minimumprijs (die door de verkopende partij wordt bepaald) gehaald is, komt dit duidelijk zichtbaar in beeld.
Kopen op Nationalewoningveiling.nl biedt u de volgende voordelen: · U kunt alle informatie over de te veilen woning inwinnen bij de makelaar van de verkoper. · U ziet welke biedingen worden uitgebracht en u kunt - zonder tussenkomst van een makelaar direct uw bod verhogen. · Alle deelnemers hebben gelijke kansen. · Zodra de minimumverkoopprijs is bereikt, wordt daar duidelijk zichtbaar melding van gedaan. · Geen startkosten en bieden is gratis! · Alleen serieuze kopers. Om te voorkomen dat nep-biedingen worden gedaan, dient iedereen die aan de veiling deelneemt zich vooraf te registreren via "Registreer u hier als bieder". · De koopovereenkomst die door de makelaar wordt opgemaakt is een gewone koopovereenkomst onder consumentenvoorwaarden met alle gangbare bescherming van verkoper en koper.
Een huis kopen via Nationalewoningveiling.nl betekent dat u voor de beste marktprijs een huis koopt. Door middel van onze vrijwillige huizenveiling bepaalt u zelf uw prijs voor uw nieuwe huis. Zowel nieuwbouwwoningen als bestaande woningen veilen wij via ons online veilingsysteem.
Google Real Estate is eigenlijk een aanvulling op Google Maps. Sinds juli 2009 was het mogelijk om via een extra zoekoptie te zoeken naar huizen op Google Maps, als experiment gestart in Amerika, Australië, Nieuw-Zeeland, Groot-Brittannië en Japan. De hele wereld zat er op te wachten, in Nederland zou dit de concurrent voor Funda worden. In België o.a. voor Immoweb. Maar zover is het dus niet gekomen.
De stekker er (voorlopig) uit Eind januari 2011 maakte Google via hun eigen blog bekend dat ze vanaf 10 februari er mee stoppen. Er wordt te weinig gebruik van gemaakt en er zijn te veel goede andere zoekmogelijkheden naar huizen op woningwebsites. Ook het onderhouden van de API, de interface voor het aanleveren van huizen aan de Google database bracht meer problemen en vergde meer onderhoud dan voorzien. Google zelf zegt daarover: Yet we recognize that there might be better, more effective ways to help people find local real estate information than the current feature makes possible. Well continue to explore this area Eigenlijk is dit een compliment naar de grote woningwebsites in de proeflanden. Die zijn de uitdaging met Google aangegaan door een dusdanig zoekgemak aan consumenten aan te bieden, dat Google Real Estate niet genoeg van de grond is gekomen. In normaal Nederlands: de concurentie doet het beter, dus we stoppen er maar mee Althans voorlopig want Google heeft aangegeven meer vertrouwen te hebben in de gewone Google zoekmachine. Die zal beter geschikt worden gemaakt om huizen te zoeken
Zoekmachines voor alle vastgoed in België of Nederland
In Belgie kan je via www.zimmo.be al het koop- en huurdersaanbod terugvinden op één advertentieplatform. Zimmo.be speurt daarvoor alle websites met vastgoed af zodat de huizenzoekers makkelijk hun weg vinden op het web. Zimmo.be stuurt diezelfde geïnteresseerde surfer met 1 muisklik door naar de oorspronkelijke detailfiche van het pand. Via Mijn Zimmo kunnen de zoekopdrachten van de gebruiker integraal bewaard worden onder de naam die men verkiest terwijl men aan het zoeken is. Alle nieuwe panden van deze zoekopdracht kunnen ook dagelijks worden opgestuurd via email.
In Nederland kan je via www.huizenzoeker.nl het ganse aanbod terugvinden van zowel koop- als huurwoningen, aangevuld met een module over cijfers en trends uit de woningmarkt in Nederland, uitgesplitst per gemeente indien gewenst. Zo blijkt bv. dat het aantal te koop staande woningen in januari 2011 is gedaald met 1,75% naar 178.359 woningen. De mediaan vraagprijs is iets gestegen naar 250.777.
Beide platformen zijn eigenlijk vastgoed koepelsites van de nieuwste generatie waarbij het gehele online advertentieaanbod van het betreffende land wordt gecentraliseerd op één plaats en aangevuld met ruime zoekfuncties. Daarentegen blijft het beperkt tot een zoekplatform voor de geïnteresseerde gebruiker op zoek naar een geschikt pand. Vermits het platform zelf zich beperkt tot publiciteit van het beschikbare aanbod kunnen er dus ook geen waarborgen worden gegeven over de juistheid en de volledigheid van de gegevens van het pand, de prijszetting ervan, de afspraken met de eigenaar qua bezichtiging, noch over de mogelijkheid tot veilig online bieden of kopen van het pand.
ONLINE EEN BOD UITBRENGEN? OOK DE RECHTER ZIET ER GEEN BEZWAAR MEER IN!! PROFITEER NU OOK VAN DEZE OPKOMENDE HYPE!! HEEFT U PANDEN LANGER DAN 3 MAAND IN PORTEFEUILLE? ZET ZE NU OP www.VEILINGVASTGOED.be. Zo lezen wij in een recent bericht dat naar de Vlaamse makelaars werd gestuurd.
Nu de uitspraak van de eerste rechter is gekend in de zaak Eénmaal-Andermaal, was het te verwachten dat er nog anderen op die kar zouden springen. De site richt zich voor wat het aanbod betreft exclusief tot de vastgoedmakelaars en voor wat betreft de vraag tot elkeen die zich via de site als bieder heeft geregistreerd en zich akkoord heeft verklaard met de algemene voorwaarden door het eenvoudig aanklikken van een invulveld. Bij de registratie als bieder worden deze algemene voorwaarden nog niet meegedeeld. Evenmin dienen de algemene voorwaarden via een bevestigingsmail te worden aanvaard.
Wat lezen wij in de algemene voorwaarden?
Enerzijds wordt er gesteld dat Veilingvastgoed, de gerechtsdeurwaarders en de opdrachtgevers voor niets verantwoordelijk zijn, dat zij de identiteit van de bieder kunnen controleren, de juistheid van de gegevens ervan, en dat zij elke bieder kunnen uitsluiten enz Zo kan de veilingmeester zowat bij elk geschil alles alleen beslissen, zonder dat verhaal mogelijk is en kan die ook tijdens de veiling de bieders contacteren en verzoeken om onmiddellijk hun solvabiliteit aan te tonen enz Daarnaast blijft iedere bieder gehouden aan zijn bod, ook indien zijn bod wordt overtroffen. Indien de veilingmeester beslist het bod van de hoogste bieder te weigeren zal de hoogste voorgaande bieder als koper worden aangeduid enz Ingeval van rouwkoop zal de rouwkoper instaan voor de geleden schade en zal nimmer de gebeurlijke hogere prijs kunnen opvragen. Alle kosten om het niet betaalde lot opnieuw in veiling te brengen of het verschil tussen het tweede hoogste bod zijn ten laste van de koper dewelke niet tijdig heeft voldaan. Men gebruikt dus termen en regels die verwijzen naar een klassieke (vastgoed)veiling of openbare verkoping waarbij de koper en verkopers normaal rechten en plichten hebben, zoals beschreven in de algemene en biezondere voorwaarden ervan. Zo moet onder meer de verkoper uiteraard voldoen aan de informatieverplichting en moet de koper-bieder zich kunnen verbinden om effectief te kopen en dus de prijs te betalen.
Anderzijds staat er op het einde van de algemene voorwaarden te lezen dat Alle informatie alsook de biedingen worden aanzien als informatief en zijn in geen enkel geval bindend, noch voor de koper noch de verkoper en dat De bieder geeft toestemming aan VeilingVastGoed gcv om zijn gegevens door de geven aan het erkende immobiliënkantoor die de bieding organiseert, teneinde een eventuele koopovereenkomst te onderhandelen. Dit heeft men er uiteraard aan toegevoegd om zich te wapenen tegen een eventuele klacht van het notariaat door te stellen dat de biedingen uiteindelijk toch niet bindend zijn en dus dat het niet om een verboden openbare verkoop gaat. Hoe kan men dan spreken van een veiling, veilingmeester, rouwkoopkosten, registratie-gegevens, rechten en plichten enz als finaal alle biedingen de verkoper noch de koper binden? Van een tegenstrijdigheid gesproken! Men doet alsof het om een bindende (per definitie) veiling gaat terwijl het helemaal niet zo is volgens de kleine letters. Of hoe men probeert de geit en de kool te sparen in online immo veilingland
Benieuwd om te zien wat de consument hiervan zal vinden
Bijna 7 Belgen op 10 zoeken online naar immobiliën
Om beter in te spelen op de behoeften van de markt kondigen zoekertjessites Kapaza! en ImmoVast.be hun samenwerking aan. Voortaan wordt de categorie "immo" op Kapaza.be uitgebreid met zoekertjes van vastgoedmakelaars. De samenwerking biedt een totaaloplossing voor de Belgische vastgoedmakelaars op het gebied van management en promotie van woningzoekertjes.
"Uit onze consumentenbarometer blijkt dat 69% van de mensen die op zoek zijn naar een woning hiervoor gebruik maken van zoekertjessites of websites van makelaars. Door deze unieke en exclusieve samenwerking kunnen wij vastgoedmakelaars een totaal oplossing aanbieden. Dankzij Immovast beschikken we over technologie waardoor de zoekertjes van makelaars automatisch op Kapaza kunnen geplaatst worden. Op deze manier wordt hun woningaanbod - zonder dat zij bijkomende acties moeten ondernemen - volledig gepubliceerd in de rubriek "immo" van Kapaza. De gegevens blijven bijzonder actueel, omdat alles dagelijks wordt bijgewerkt. Bovendien zorgen wij voor de nodige aandacht van de zoekertjes, zodat de makelaar ook verzekerd is van de juiste publiciteit rond zijn aanbod." stelt Perry Koorevaar, Algemeen Directeur Kapaza Belgium.
Beetjehulp.nl helpt bij het beter verkopen van woningen
NVM makelaar beetjehulp.nl wil nieuwe klanten helpen met het beter verkopen van de woning. Daarom biedt zij gratis een 3D plattegrond aan tot 15 april 2011. Hiermee kunnen bezoekers op funda.nl de woning van alle kanten driedimensionaal bekijken. Maar er kan meer met de plattegrond. Bezoekers kunnen ook de woning virtueel inrichten en zelfs muren verplaatsen. Het is dus heel gemakkelijk om door het huidige interieur en indeling te kijken. Dat is een enorm voordeel voor iedere woning die te koop staat.
"Eenmaal-andermaal" organiseert geen openbare verkoop
De 'Nationale Kamer van Notarissen' en het 'Genootschap van Notarissen van de Provincie Antwerpen' hadden een geding aangespannen tegen de website www.eenmaal-andermaal.be. De notarissen wilden een verkoop per opbod via het Internet laten verbieden omdat het zou ingaan tegen de belangen van de kandidaat-kopers van vastgoed. Vorige maand werd de zaak behandeld en op vrijdag 11/03/2011 viel de uitspraak: de Antwerpse strafrechter volgt de stelling van de verdediging dat de kandidaat-kopers in het biedingsproces geen aanbod uitbrengen, maar een voorstel doen van een prijs of een uitnodiging tot aanbieding. 'Eenmaal-Andermaal organiseert dus geen openbare verkoop en vormt dus geen oneerlijke concurrentie voor het monopolie van het notariaat. De openbaar aanklager had een principiële minimale straf gevorderd voor 'inmenging in het openbaar ambt'.
Online bieding Vorig jaar hielden de Nederlander Paul Voerman (38) uit Wilrijk en Schotenaar Frank Vanleeuwe (35) hun bvba 'Eenmaal-Andermaal' boven de doopvont, een initiatief van Antwerpse makelaars. Het systeem is eenvoudig: verkopers en kopers van vastgoed bieden zich aan via de website. 'Eenmaal-andermaal' organiseert dan op een bepaalde dag en uur een online bieding. Een makelaar neemt daarna contact op met de hoogste bieder om tot een overeenkomst te komen. Al 59 panden veranderden op die manier van eigenaar. De reactie van de notarissen bleef niet uit. Ze dienden een klacht in. Hun advocaten, onder wie stafhouder Grootjans, verwezen naar de oorsprong van de huidige wetgeving. "Vroeger gebeurden bij de organisatie van openbare verkopen zoveel onregelmatigheden dat de organisatie en de controle werd toevertrouwd aan de notarissen. Dit nieuwe systeem opent de weg voor misbruiken. De verkoper kan bijvoorbeeld vrienden mobiliseren om de prijs de hoogte in te jagen. Bijkomend, notarissen zien toe op de bescherming van de koper. Ze kijken bijvoorbeeld na of het pand al dan niet in een zone ligt, die in aanmerking komt voor onteigening."
Second opinion via beroep ? Meester Len Augustyns pleitte in deze zaak voor 'Eenmaal-Andermaal'. "We zouden ons schuldig maken aan inmenging in het openbaar ambt, maar dat klopt niet. Eenmaal-andermaal organiseert alleen online biedingen en die zijn niet bindend. De hoogste bieder wordt uitgenodigd om te zien of de verkoop kan doorgaan. En dat gebeurt door een erkend makelaar, los van de website." De advocaat weerlegde ook het argument van het misbruik. "Het gevaar dat iemand de prijs de hoogte in jaagt, bestaat nu ook. Dat gevaar is niet groter op de website." Augustyns sprak de vrees uit dat de notarissen het monopolie op de openbare verkopen willen uitbreiden naar het internet. "Dit is de testcase voor de notarissen", aldus Augustyns. In eerste aanleg heeft hij de testcase in een principieel vonnis gewonnen. Het is nu afwachten of parket en/of de burger-lijke partijen een 'second opinion' willen vragen door in beroep te gaan
De verkoper moet een exclusief verkoopmandaat tekenen met de notaris. De gebruikers - kopers dienen na de bezichtiging van het pand en de controle van hun identiteit door diezelfde notaris formeel toegelaten te worden tot het platform aan de hand van een persoonlijke toegangscode die hen wordt bezorgd.
Na het verstrijken van de periode van publiciteit van zon 5 weken, start een periode van 36 uur tijdens dewelke eenieder die werd toegelaten kan bieden.
Elk goed wordt aangeboden met een valeur de presentation, die ongeveer een 20 tot 30% onder de geschatte waarde ligt. Indien op het einde van die 36 uur het hoogste bod lager blijkt te zijn dan deze waarde, dan kan de verkoper deze toch nog aanvaarden of weigeren. Indien het hoogste bod gelijk of hoger is dan deze waarde, dan laat de gemandateerde notaris hiervan een avant-contrat de vente tekenen.
Volgende voordelen worden met deze werkwijze beoogd: de vrijheid en de mogelijkheden van het internet zonder extra verplaatsingen, gecombineerd met de veiligheid van de notariële tussenkomst vermits het ganse proces onder toezicht van de notaris staat die werd gelast met de tekoopstelling. Daarnaast gebeurt alles zeer transparant: de kopers zien alle concurrentiële biedingen en kunnen tijdens die 36 uren opbieden; de verkopers daarentegen kunnen op hun beurt ook alle biedingen volgen, kennen op voorhand de verkooptermijn en hebben kans op een nog hogere verkoopprijs.
Nederlandse notarissen introduceren het begrip âinternetbieden â samen met de oprichting van regionale executieveilingen.
Eén gezamenlijke regionale veiling Om executieveilingen voor particuliere kopers aantrekkelijker te maken heeft een twintigtal Friese notarissen besloten de krachten te bundelen. Zij hebben daarvoor de Stichting Friese Vastgoed Veiling opgericht die de executieveilingen van deze notarissen centraal organiseert, zodat er meer aandacht kan worden besteed aan de toegankelijkheid en aantrekkelijkheid van executieveilingen voor particuliere kopers. Daarnaast leidt een centrale organisatie natuurlijk ook tot lagere kosten, wat ten goede komt aan de eigenaar wiens woning gedwongen wordt verkocht. Op die manier snijdt het mes aan twee kanten. Door het organiseren van één regionale veiling, worden vaak meerdere panden in een zitting geveild. De regionale veilingen worden op een vast tijdstip en een vaste plaats georganiseerd.
Verantwoordelijkheid bij individuele notaris Vellinga Wiersma Netwerk Notarissen te Drachten coördineert deze regionale veiling, onder verantwoordelijkheid van de Stichting Friese Vastgoedveiling. Vellinga Wiersma Netwerk Notarissen regelt een aantal operationele zaken. De verantwoordelijkheid over elke individuele veiling blijft bij de notaris die staat vermeld bij elk afzonderlijk veilingobject. Informatie over het te veilen object en over de veilingvoorwaarden, staat vermeld op de website bij het betreffende te veilen object.
Internetbieden Vanaf maart 2011 kan bij de Vastgoedveiling Friesland en Utrechtgooi via internet geboden worden, zowel via opbod als via afslag.
Uit dit artikel blijkt dat de notarissen in Nederland al veel verder gevorderd zijn in het proces van samenwerking en efficiëntieverbetering bij de organisatie van openbare verkopingen. Het is evident dat de volgende stap zal zijn dat de regionale veilingen op hun beurt zullen samensmelten tot een nog groter geheel om uiteindelijk te komen tot één enkel Nederlands notarieel veilingplatform, waar zowel de belangen en het gebruiksgemak van koper als verkoper aan bod komen.
Vanaf wanneer mogen we van het Belgisch notariaat een soortgelijk initiatief verwachten? Er zijn geruchten dat dit voor heel binnenkort is Wij zijn alvast benieuwd!
Uit onderstaand artikel blijkt dat de gekende internationale vastgoedbroker Jones Lang Lasalle op de speciaal ingerichte website www.internetpropertysales.nl meer en meer commercieel vastgoed op internet veilt omdat het hem toelaat op deze manier de serieuze eindgebruiker te bereiken. Het blijkt dat juist de eindgebruikers de beste prijzen betalen op de online-veilingen. Daarbij is het essentieel dat bieders over volledige informatie over het biedproces en het gewenste pand kunnen beschikken.
Wie het aanbod op deze site bekijkt, ziet dat er online echt geveild kan worden via opbod en afslag, maar dat ook de mogelijkheid bestaat om online tenders te organiseren. Volgens JLL houden beide systemen qua gebruik elkaar in evenwicht. Het zijn vooral gemeenten en grote corporates (zoals TNT) die online hun panden via een digitale tender aanbieden. Een online tender is eigenlijk niet meer dan een online bod dat ofwel wordt geplaatst in een zogenaamde digitale kluis ofwel ten kantore van de betreffende notaris die voor deze procedure is ingeschakeld.
Om een online bod te kunnen doen moet men zich eerst registeren op de website, het ingevulde registratieformulier ondertekenen en dit samen met een kopie van een geldig legitimatiebewijs laten legaliseren door een notaris. Dit moet dan allemaal samen met een origineel uittreksel van de Kamer van Koophandel per post worden bezorgd aan JLL. De gebruiker moet zich dus eerst off line identificeren vooraleer er kan geboden worden, hetgeen toch een zekere drempel inhoudt qua procedure.
Dat Nederland al veel verder staat met het verkopen van immobiliën via internet, bewijst onderstaand bericht. Hierin wordt vermeldt dat de Nederlandse minister van Veiligheid en Justitie een wetsvoorstel heeft ingediend dat het particulieren gemakkelijker moet maken om mee te bieden op vastgoed dat gedwongen wordt verkocht (de zogenaamde executieveilingen via internet).
Opmerkelijk is ook om vast te stellen waarom de minister dit voorstel doe, namelijk omdat: 1. gedwongen verkopen via de klassieke openbare verkoping tot 30% minder opbrengen dan bij een onderhandse verkoop 2. de minister blijkbaar oordeelt dat een tekoopstelling via internet een grotere garantie geeft voor de best mogelijke prijs en voor een zo ruim mogelijke bereikbaarheid naar het publiek toe
Daarnaast betekent het ook dat in de Nederlandse samenleving in het algemeen niet alleen het principe van de online vastgoedmarkt al veel ruimer bekend en aanvaard is bij het publiek, maar dat het zelfs als een verbetering wordt beschouwd voor het functioneren van de markt zelf, zowel voor de verkopers als de kopers.
In het artikel dat Trends publiceerde, is te lezen dat Antwerpse notarissen, die openbare vastgoedverkopen moeten organiseren, de website eenmaal-andermaal.be signaleerden aan het parket. Eenmaal-andermaal.be organiseert internetbiedingen op vastgoed: kopers kunnen er interactief tegen elkaar opbieden voor een woning. Het parket stelde een inbreuk vast op het eeuwenoude verbod op de inmenging in openbare ambten, waarop tot 2 jaar gevangenisstraf staat. De rechtbank moet nu oordelen of de feitelijke inbreuk op het monopolie van notarissen ook een misdrijf is.
Het is duidelijk dat het Belgisch notariaat zeer kritisch staat tegenover allerlei nieuwe online concepten voor de verkoop van vastgoed.Zeker als die dan opbiedingen organiseren via internetbiedingen of met andere woorden als het dan gaat over een online vastgoedveiling. Naast het feit dat het om een aantasting gaat van hun wettelijk monopolie is er ook de terechte bekommernis dat de prijsvorming door het spel van bod en tegenbod en dus van opbieden zou kunnen gemanipuleerd worden, hetgeen natuurlijk onaanvaardbaar is.
Het argument van eenmaal-andermaal.be dat het enkel om vrijblijvende biedingen gaat, die dus op geen enkele manier bindend zijn voor de partijen, legt de kern van het probleem bloot. Namelijk ofwel zijn de (op)biedingen wel bindend en dan zijn ze een feitelijke inbreuk op het monopolie van de notarissen ofwel zijn ze het niet en dan kan je je afvragen wat ze dan nog waard zijn. Feit is dat men minstens wel de indruk wil wekken dat ze bindend zijn om juist het effect van opbieden te kunnen uitspelen terwijl het in rechte zo niet is
Over Jan De Brabandere: Zaakvoerder Oximo Licentiaat Rechten Licentiaat Notariaat Graduaat vastgoedkunde Lid programmacomité K.U. Leuven Graduaat Fiscale wetenschappen 16 jaar notaris BIV 504341
