door Jan De Brabandere, dé online vastgoedmakelaar
16-03-2011
"Eenmaal-andermaal" organiseert geen openbare verkoop
De 'Nationale Kamer van Notarissen' en het 'Genootschap van Notarissen van de Provincie Antwerpen' hadden een geding aangespannen tegen de website www.eenmaal-andermaal.be. De notarissen wilden een verkoop per opbod via het Internet laten verbieden omdat het zou ingaan tegen de belangen van de kandidaat-kopers van vastgoed. Vorige maand werd de zaak behandeld en op vrijdag 11/03/2011 viel de uitspraak: de Antwerpse strafrechter volgt de stelling van de verdediging dat de kandidaat-kopers in het biedingsproces geen aanbod uitbrengen, maar een voorstel doen van een prijs of een uitnodiging tot aanbieding. 'Eenmaal-Andermaal organiseert dus geen openbare verkoop en vormt dus geen oneerlijke concurrentie voor het monopolie van het notariaat. De openbaar aanklager had een principiële minimale straf gevorderd voor 'inmenging in het openbaar ambt'.
Online bieding Vorig jaar hielden de Nederlander Paul Voerman (38) uit Wilrijk en Schotenaar Frank Vanleeuwe (35) hun bvba 'Eenmaal-Andermaal' boven de doopvont, een initiatief van Antwerpse makelaars. Het systeem is eenvoudig: verkopers en kopers van vastgoed bieden zich aan via de website. 'Eenmaal-andermaal' organiseert dan op een bepaalde dag en uur een online bieding. Een makelaar neemt daarna contact op met de hoogste bieder om tot een overeenkomst te komen. Al 59 panden veranderden op die manier van eigenaar. De reactie van de notarissen bleef niet uit. Ze dienden een klacht in. Hun advocaten, onder wie stafhouder Grootjans, verwezen naar de oorsprong van de huidige wetgeving. "Vroeger gebeurden bij de organisatie van openbare verkopen zoveel onregelmatigheden dat de organisatie en de controle werd toevertrouwd aan de notarissen. Dit nieuwe systeem opent de weg voor misbruiken. De verkoper kan bijvoorbeeld vrienden mobiliseren om de prijs de hoogte in te jagen. Bijkomend, notarissen zien toe op de bescherming van de koper. Ze kijken bijvoorbeeld na of het pand al dan niet in een zone ligt, die in aanmerking komt voor onteigening."
Second opinion via beroep ? Meester Len Augustyns pleitte in deze zaak voor 'Eenmaal-Andermaal'. "We zouden ons schuldig maken aan inmenging in het openbaar ambt, maar dat klopt niet. Eenmaal-andermaal organiseert alleen online biedingen en die zijn niet bindend. De hoogste bieder wordt uitgenodigd om te zien of de verkoop kan doorgaan. En dat gebeurt door een erkend makelaar, los van de website." De advocaat weerlegde ook het argument van het misbruik. "Het gevaar dat iemand de prijs de hoogte in jaagt, bestaat nu ook. Dat gevaar is niet groter op de website." Augustyns sprak de vrees uit dat de notarissen het monopolie op de openbare verkopen willen uitbreiden naar het internet. "Dit is de testcase voor de notarissen", aldus Augustyns. In eerste aanleg heeft hij de testcase in een principieel vonnis gewonnen. Het is nu afwachten of parket en/of de burger-lijke partijen een 'second opinion' willen vragen door in beroep te gaan
De verkoper moet een exclusief verkoopmandaat tekenen met de notaris. De gebruikers - kopers dienen na de bezichtiging van het pand en de controle van hun identiteit door diezelfde notaris formeel toegelaten te worden tot het platform aan de hand van een persoonlijke toegangscode die hen wordt bezorgd.
Na het verstrijken van de periode van publiciteit van zon 5 weken, start een periode van 36 uur tijdens dewelke eenieder die werd toegelaten kan bieden.
Elk goed wordt aangeboden met een valeur de presentation, die ongeveer een 20 tot 30% onder de geschatte waarde ligt. Indien op het einde van die 36 uur het hoogste bod lager blijkt te zijn dan deze waarde, dan kan de verkoper deze toch nog aanvaarden of weigeren. Indien het hoogste bod gelijk of hoger is dan deze waarde, dan laat de gemandateerde notaris hiervan een avant-contrat de vente tekenen.
Volgende voordelen worden met deze werkwijze beoogd: de vrijheid en de mogelijkheden van het internet zonder extra verplaatsingen, gecombineerd met de veiligheid van de notariële tussenkomst vermits het ganse proces onder toezicht van de notaris staat die werd gelast met de tekoopstelling. Daarnaast gebeurt alles zeer transparant: de kopers zien alle concurrentiële biedingen en kunnen tijdens die 36 uren opbieden; de verkopers daarentegen kunnen op hun beurt ook alle biedingen volgen, kennen op voorhand de verkooptermijn en hebben kans op een nog hogere verkoopprijs.
Nederlandse notarissen introduceren het begrip âinternetbieden â samen met de oprichting van regionale executieveilingen.
Eén gezamenlijke regionale veiling Om executieveilingen voor particuliere kopers aantrekkelijker te maken heeft een twintigtal Friese notarissen besloten de krachten te bundelen. Zij hebben daarvoor de Stichting Friese Vastgoed Veiling opgericht die de executieveilingen van deze notarissen centraal organiseert, zodat er meer aandacht kan worden besteed aan de toegankelijkheid en aantrekkelijkheid van executieveilingen voor particuliere kopers. Daarnaast leidt een centrale organisatie natuurlijk ook tot lagere kosten, wat ten goede komt aan de eigenaar wiens woning gedwongen wordt verkocht. Op die manier snijdt het mes aan twee kanten. Door het organiseren van één regionale veiling, worden vaak meerdere panden in een zitting geveild. De regionale veilingen worden op een vast tijdstip en een vaste plaats georganiseerd.
Verantwoordelijkheid bij individuele notaris Vellinga Wiersma Netwerk Notarissen te Drachten coördineert deze regionale veiling, onder verantwoordelijkheid van de Stichting Friese Vastgoedveiling. Vellinga Wiersma Netwerk Notarissen regelt een aantal operationele zaken. De verantwoordelijkheid over elke individuele veiling blijft bij de notaris die staat vermeld bij elk afzonderlijk veilingobject. Informatie over het te veilen object en over de veilingvoorwaarden, staat vermeld op de website bij het betreffende te veilen object.
Internetbieden Vanaf maart 2011 kan bij de Vastgoedveiling Friesland en Utrechtgooi via internet geboden worden, zowel via opbod als via afslag.
Uit dit artikel blijkt dat de notarissen in Nederland al veel verder gevorderd zijn in het proces van samenwerking en efficiëntieverbetering bij de organisatie van openbare verkopingen. Het is evident dat de volgende stap zal zijn dat de regionale veilingen op hun beurt zullen samensmelten tot een nog groter geheel om uiteindelijk te komen tot één enkel Nederlands notarieel veilingplatform, waar zowel de belangen en het gebruiksgemak van koper als verkoper aan bod komen.
Vanaf wanneer mogen we van het Belgisch notariaat een soortgelijk initiatief verwachten? Er zijn geruchten dat dit voor heel binnenkort is Wij zijn alvast benieuwd!
Uit onderstaand artikel blijkt dat de gekende internationale vastgoedbroker Jones Lang Lasalle op de speciaal ingerichte website www.internetpropertysales.nl meer en meer commercieel vastgoed op internet veilt omdat het hem toelaat op deze manier de serieuze eindgebruiker te bereiken. Het blijkt dat juist de eindgebruikers de beste prijzen betalen op de online-veilingen. Daarbij is het essentieel dat bieders over volledige informatie over het biedproces en het gewenste pand kunnen beschikken.
Wie het aanbod op deze site bekijkt, ziet dat er online echt geveild kan worden via opbod en afslag, maar dat ook de mogelijkheid bestaat om online tenders te organiseren. Volgens JLL houden beide systemen qua gebruik elkaar in evenwicht. Het zijn vooral gemeenten en grote corporates (zoals TNT) die online hun panden via een digitale tender aanbieden. Een online tender is eigenlijk niet meer dan een online bod dat ofwel wordt geplaatst in een zogenaamde digitale kluis ofwel ten kantore van de betreffende notaris die voor deze procedure is ingeschakeld.
Om een online bod te kunnen doen moet men zich eerst registeren op de website, het ingevulde registratieformulier ondertekenen en dit samen met een kopie van een geldig legitimatiebewijs laten legaliseren door een notaris. Dit moet dan allemaal samen met een origineel uittreksel van de Kamer van Koophandel per post worden bezorgd aan JLL. De gebruiker moet zich dus eerst off line identificeren vooraleer er kan geboden worden, hetgeen toch een zekere drempel inhoudt qua procedure.
Dat Nederland al veel verder staat met het verkopen van immobiliën via internet, bewijst onderstaand bericht. Hierin wordt vermeldt dat de Nederlandse minister van Veiligheid en Justitie een wetsvoorstel heeft ingediend dat het particulieren gemakkelijker moet maken om mee te bieden op vastgoed dat gedwongen wordt verkocht (de zogenaamde executieveilingen via internet).
Opmerkelijk is ook om vast te stellen waarom de minister dit voorstel doe, namelijk omdat: 1. gedwongen verkopen via de klassieke openbare verkoping tot 30% minder opbrengen dan bij een onderhandse verkoop 2. de minister blijkbaar oordeelt dat een tekoopstelling via internet een grotere garantie geeft voor de best mogelijke prijs en voor een zo ruim mogelijke bereikbaarheid naar het publiek toe
Daarnaast betekent het ook dat in de Nederlandse samenleving in het algemeen niet alleen het principe van de online vastgoedmarkt al veel ruimer bekend en aanvaard is bij het publiek, maar dat het zelfs als een verbetering wordt beschouwd voor het functioneren van de markt zelf, zowel voor de verkopers als de kopers.
In het artikel dat Trends publiceerde, is te lezen dat Antwerpse notarissen, die openbare vastgoedverkopen moeten organiseren, de website eenmaal-andermaal.be signaleerden aan het parket. Eenmaal-andermaal.be organiseert internetbiedingen op vastgoed: kopers kunnen er interactief tegen elkaar opbieden voor een woning. Het parket stelde een inbreuk vast op het eeuwenoude verbod op de inmenging in openbare ambten, waarop tot 2 jaar gevangenisstraf staat. De rechtbank moet nu oordelen of de feitelijke inbreuk op het monopolie van notarissen ook een misdrijf is.
Het is duidelijk dat het Belgisch notariaat zeer kritisch staat tegenover allerlei nieuwe online concepten voor de verkoop van vastgoed.Zeker als die dan opbiedingen organiseren via internetbiedingen of met andere woorden als het dan gaat over een online vastgoedveiling. Naast het feit dat het om een aantasting gaat van hun wettelijk monopolie is er ook de terechte bekommernis dat de prijsvorming door het spel van bod en tegenbod en dus van opbieden zou kunnen gemanipuleerd worden, hetgeen natuurlijk onaanvaardbaar is.
Het argument van eenmaal-andermaal.be dat het enkel om vrijblijvende biedingen gaat, die dus op geen enkele manier bindend zijn voor de partijen, legt de kern van het probleem bloot. Namelijk ofwel zijn de (op)biedingen wel bindend en dan zijn ze een feitelijke inbreuk op het monopolie van de notarissen ofwel zijn ze het niet en dan kan je je afvragen wat ze dan nog waard zijn. Feit is dat men minstens wel de indruk wil wekken dat ze bindend zijn om juist het effect van opbieden te kunnen uitspelen terwijl het in rechte zo niet is
Over Jan De Brabandere: Zaakvoerder Oximo Licentiaat Rechten Licentiaat Notariaat Graduaat vastgoedkunde Lid programmacomité K.U. Leuven Graduaat Fiscale wetenschappen 16 jaar notaris BIV 504341
