Uit beide onderstaande berichten blijkt dat de kopers het voor het zeggen hebben op de Vlaamse (en ook de Nederlandse) woningmarkt. Steeds meer verkopers vrezen er hun gehoopte prijs niet te halen…

Een kopersmarkt betekent veel verkopers en weinig kopers, hetgeen betekent dat het veeleer de kopers zijn die de uiteindelijke prijs bepalen dan de verkopers.

Hoe hier als verkoper - en als vastgoedmakelaar ervan - mee omgaan?
Bij de traditionele manier van prijsvorming wordt gewerkt met een (meestal te hoge) vraagprijs, die na verloop van tijd wordt verlaagd en waarop kopers mogelijks nog kunnen afbieden. Nadeel van deze manier is dat kopers die zoeken op een bepaald budget vaak het pand niet gaan vinden vermits het boven hun budget gepubliceerd staat. Een te hoge vraagprijs in een kopersmarkt stoot dus kandidaat-kopers af.

Daarnaast kan de prijsvorming ook gebeuren via de techniek van (op)bieden. Hier wordt gepubliceerd met een merkelijk lagere prijs waardoor er automatisch meer potentiële kopers bereikt worden.

1. Ofwel werkt men dan met een openbare verkoping of vastgoedveiling met bindende opbiedingen, waarbij er gestart wordt met een lage instel- of startprijs waarop kan opgeboden worden. Op die manier wordt de prijs gevormd via opbiedingen door de kopers i.p.v. door de verkoper via zijn vraagprijs. Vermits een veiling steeds op een welbepaalde plaats en uur moet plaatsvinden en binnen een zeer kort tijdsbestek moet worden beslecht, kan het  internet hiervoor een interessant instrument zijn. Vandaar het initiatief van de notarissen uit de regio Friesland met de veilingsite www.vastgoedveilingfriesland.nl.
Het gaat dan om een echte veiling met de nodige rechten en plichten voor al wie er aan deelneemt, beschreven in een “lastenkohier“, met een duidelijke  tijdslimiet en met één of andere notariële tussenkomst in het proces. Vermits de koper door elk bod gebonden moet zijn en de verkoper op zijn beurt ook gehouden moet worden bij eventuele toewijs, moeten de identiteitsgegevens van de betrokkenen op dat moment kunnen gegarandeerd worden evenals de solvabiliteit van de koper, wat in de praktijk niet steeds eenvoudig is en feitelijk niet 100% kan verzekerd worden.
Zo’n veiling heeft evenwel ook heel wat nadelen zoals een zeer strikte  timing en regelgeving, verplichte notariële tussenkomst, hogere kosten, geen consumentenvoorwaarden zoals voorbehoud van financiering noch een bedenktijd . Het is niet voor niks dat deze manier van verkopen nog steeds een grote uitzondering betreft in het totaal van de vastgoedverkopen ondanks het onmiskenbare voordeel van de opbiedingen.

2. Ofwel werkt men met een pseudoveiling – concept zoals www.nationaleveiling.nl, www.eenmaal-andermaal.be of www.veilingvastgoed.be waarbij ook hier de prijsvorming gebeurt door (schijn-) opbiedingen, doch de bieders noch de verkopers gebonden zijn door het proces zelf en dus op het einde ervan toch nog kunnen afhaken. Wat meteen de vraag stelt naar de meerwaarde ervan.

3. Ofwel organiseert men een onderhandse verkoop met mogelijkheid tot online bieden vanaf een bepaald minimumbedrag, tot en met een direct kopen prijs, voor wie vooraf zeker wilt zijn dat zijn bod zal worden aanvaard, zoals Oximo, dé online vastgoedmakelaar: http://www.oximo.be/nl/te-koop/p/details/29129259. In feite is dit systeem gebaseerd op de praktijk van de traditionele immobilien makelaars die hun klanten-kopers op papier een aanbod tot aankoop doen tekenen, dat ze dan nadien met hun opdrachtgever kunnen bespreken voor verder gevolg, maar dan allemaal online georganiseerd op een transparante, veilige en juridisch bindende manier. Het voordeel van deze manier is dat er  publiciteit gevoerd wordt met deze minimumwaarde waardoor er meer potentiele  kopers bereikt worden. Daarnaast kan de koper-bieder ook genieten van alle consumentenvoorwaarden zoals de 7 dagen bedenktijd en het voorbehoud van financiering. Meer informatie over de werking voor kopers kan men hier terugvinden: http://www.oximo.be/nl/over-oximo/werking/voor-kopers.

Bijlagen:
http://www.directmakelaar.be/NieuwsDetail.aspx?nieuwsId=55   
http://www.standaard.be/artikel/detail.aspx?artikelid=LI37MUP2