Internaatdomein wordt woonzone in het groen

30-06-2014 om 20:26 geschreven door danny  

Advies en standpunt van NICM over Wetsvoorstel 52K2129 aan de Kamercommissie voor de Justitie

Naar aanleiding van de start van de besprekingen in de Commissie voor de Justitie aangaande het wetsvoorstel 53K2129 heeft het NICM uit eigen beweging een advies uitgebracht en overgemaakt aan zowel de Minister van Justitie, Mevrouw Annemie Turtelboom als aan de Voorzitster van de Kamercommissie voor de Justitie.

Dit wetsvoorstel strekt ertoe de mede-eigenaars te beschermen in het kader van fouten of andere malversaties van bepaalde syndici; daartoe wordt voorzien in een verder doorgedreven controle van de rekeningen en een betere voorlichting van de mede-eigenaars over alle financiële en boekhoudkundige handelingen in de mede-eigendom. U vindt het wetsvoorstel hier.

Mevrouw Kristien Van Vaerenbergh
Voorzitter van de Commissie voor de Justitie
Kamer van Volksvertegenwoordigers

Natieplein

1008 BRUSSEL

Vilvoorde, 4 februari 2013

Standpunt van het Nationaal Informatie Centrum voor Mede-eigenaars (NICM) met betrekking tot het wetsvoorstel tot wijziging van het Burgerlijk Wetboek, wat de mede-eigendom betreft (53K2129)

Geachte mevrouw Van Vaerenbergh,

Naar aanleiding van de start van de besprekingen in de Commissie voor de Justitie van dit wetsvoorstel wenst het NICM uit eigen beweging een advies uit te brengen.

Het NICM benadrukt dat zij zéér verheugd is om vast te stellen dat het parlement actief stappen onderneemt om de individuele mede-eigenaar en de vereniging van mede-eigenaars beter te bescherming ten opzichte van een bepaalde minderheid van syndici (professioneel dan wel occasioneel) die hun vertrouwenspositie misbruiken.

De juridische dienst van het NICM is na grondige analyse van het wetsvoorstel en de ingediende amendementen van oordeel dat de wijziging met betrekking tot verbetering van de financiële controle op de syndicus (art. 2, 1° en 4° van het wetsvoorstel), de commissaris van de rekeningen (art. 3 van het wetsvoorstel) en het vermogen van de vereniging van mede-eigenaars (art. 2, 3° van het wetsvoorstel en amendement nr. 1) om verschillende redenen indruisen tegen de belangen van de verenigingen van mede-eigenaars. Het NICM meent dat de bepalingen beter op een andere manier ingevuld kunnen worden zoals hierna wordt toegelicht.

•A.      Financiële controle op de syndicus

Het in het 4° opgenomen voorstel in art. 2 van het wetsvoorstel stelt dat een bedrijfsrevisor moet vaststellen dat "Het verslag van de commissarissen stelt dat zij geen kennis hebben gehad van overeengekomen verrichtingen, genomen beslissingen en/of van rekeningen van verenigingen van mede-eigenaars opgesteld door de syndicus in schending van deze paragraaf en/of van de basisakte en/of van het reglement van mede-eigendom van een vereniging van mede-eigenaars waarvan hij syndicus is.".

Het NICM juicht toe dat er controle is op de vennootschap van de syndicus, maar de bovenstaande zin ondergraaft volledig de werking van de toezichtsorganen die in een vereniging van mede-eigenaars aanwezig zijn. Zowel de raad van mede-eigendom (die verplicht is bij gebouwen met meer dan 20 kavels en optioneel bij de andere gebouwen) en de commissaris van de rekeningen (die altijd verplicht is) hebben tot taak om respectievelijk na te gaan of dat de syndicus zowel de wet, de basisakte, het reglement van mede-eigendom en de beslissingen van de algemene vergadering van de vereniging van mede-eigenaars respecteert. De doelstelling van de wet van 2 juni 2010 namelijk meer verantwoordelijkheidszin leggen bij de individuele mede-eigenaar wordt zo teniet gedaan.

Eveneens kan niet verwacht worden van een bedrijfsrevisor dat hij van alle gebouwen die de syndicus beheert een controle uitoefent op al deze aspecten zoals in voornoemd artikel wordt opgesomd. Mede-eigenaars kennen normaal gezien de situatie binnen hun vereniging van mede-eigenaars beter dan eender wie. Deze bepaling kan ook conflicten veroorzaken tussen een bedrijfsrevisor, de toezichtsorganen en een eventuele individuele mede-eigenaar wanneer de bedrijfsrevisor zou verklaren dat alles wettelijk in orde is en de toezichtsorganen in hun verslag verklaren dat er schendingen zijn geweest dan wel van de wet, de basisakte, het reglement van mede-eigendom of de beslissingen van de algemene vergadering van de vereniging van mede-eigenaars.

Het NICM is van mening dat de bedrijfsrevisor zich strikt moet houden aan de voorziene wettelijke controle van de vennootschap van de syndicus en zich beter niet inmengt in de controle door de wettelijke toezichtsorganen van de vereniging van mede-eigenaars.

•B.      Commissaris van de rekeningen

Het NICM wenst ook te benadrukken dat het Burgerlijk Wetboek geen handleiding is, maar een wettelijk raam omschrijft waarbinnen de vereniging van mede-eigenaars soeverein kan evolueren. Hierbij kan de algemene vergadering van mede-eigenaars ook kiezen op welke wijze zij de bovenstaande soevereiniteit uitoefent en zal de syndicus als uitvoerend orgaan van de vereniging van mede-eigenaars belast worden met de uitvoering van de beslissingen van de algemene vergadering van de vereniging van mede-eigenaars.

De wijziging van art. 577-8/2 van het Burgerlijk Wetboek is geen goede zaak voor de vereniging van mede-eigenaars. In de actuele stand van de wetgeving mag de vereniging van mede-eigenaars zelf kiezen via het reglement van mede-eigendom welke verplichtingen en bevoegdheden een commissaris van de rekeningen heeft. De verplichtingen en bevoegdheden die het NICM voorschrijft voor de commissaris van de rekeningen gaan ook veel verder en zijn veel duidelijker voor de mede-eigenaars. Als bijlage vindt u daartoe een voorbeeld van de tekst die het NICM voorstelt. Wanneer de bepaling wordt gewijzigd, wordt afbreuk gedaan aan de vrijheid die een vereniging van mede-eigenaars heeft.

Het NICM is helemaal geen voorstander van een wettelijke inmenging van een bedrijfsrevisor of een externe accountant in de financiële controle van de vereniging van mede-eigenaars. Zoals terecht reeds gesteld door het Grondwettelijk Hof in haar arrest van 15 december 2011: "Meer in het algemeen streefde de wetgever met de aanwijzing van een « commissaris van de rekeningen » een ruimere verantwoordingsplicht en een betere bescherming van de mede-eigenaars (Parl. St., Kamer, 2007-2008, DOC 52-1334/001, pp. 7 en 15), een betere controle van de rekeningen (ibid., p. 25), en de versterking van de transparantie van het financieel beleid (Parl. St., Senaat, 2009-2010, nr. 4-1409/10, p. 3) na.

De wetgever vermocht ervan uit te gaan dat het past de functie van « commissaris van de rekeningen » tevens open te stellen voor mede-eigenaars die niet noodzakelijk bedrijfsrevisor of externe accountant zijn, opdat die functie kan bijdragen tot de betere betrokkenheid van de mede-eigenaars bij het toezicht op de rekeningen van de mede-eigendom. De wetgever kon daarenboven ervan uitgaan dat de boekhouding van de mede-eigendom in de regel niet dezelfde kenmerken vertoont als de in B.7.1[1] bedoelde wettelijke bepalingen, waarin hij het optreden van een bedrijfsrevisor noodzakelijk heeft geacht.

Met de creatie van de functie van de commissaris van de rekeningen heeft de wetgever niet op onevenredige wijze afbreuk gedaan aan de rechten van de bedrijfsrevisoren en externe accountants, gelet op het beperkte karakter ervan. Zij heeft immers alleen betrekking op de verenigingen van mede-eigenaars en zij verbiedt die verenigingen niet om de functie van « commissaris van de rekeningen » aan een bedrijfsrevisor of een externe accountant toe te wijzen."

Het lijkt het NICM normaal dat het al dan niet aanwijzen van een bedrijfsrevisor of een externe accountant valt onder de residuaire bevoegdheden van de algemene vergadering van de vereniging van mede-eigenaars en hiervoor geen speciale rechtsgrond voor opgesteld moet worden. Het is bovendien ook onlogisch dat de syndicus, de commissaris van de rekeningen en de raad van mede-eigendom worden verkozen met een volstrekte meerderheid en een externe bedrijfsrevisor of een externe accountant plots met 75% moet worden verkozen.

Het NICM is van mening dat de bedrijfsrevisor zich strikt moet houden aan de voorziene wettelijke controle van de vennootschap van de syndicus zoals beschreven onder punt A en zich beter niet inmengt in de controle door de wettelijke toezichtsorganen van de vereniging van mede-eigenaars.

Het NICM pleit er dan ook voor om geen wijziging aan te brengen aan art. 577-8/2 van het Burgerlijk Wetboek met uitzondering van de benaming van de functie omdat deze inderdaad aanleiding kan geven tot verwarring als de controle op de vennootschap van de syndicus wordt goedgekeurd. Het NICM pleit evenwel voor een betere Nederlandstalige term zoals ‘financieel opzichter' of ‘inspecteur van de rekeningen'.

•C.      Vermogen van de vereniging van mede-eigenaars

Art. 2, 3° van het wetsvoorstel en amendement nr. 1 wensen enerzijds art. 577-8, §4, 17°/1 van het Burgerlijk Wetboek in te voegen en anderzijds art. 577-8, §4, 5° van het Burgerlijk Wetboek te vervangen.

Voor beide bepalingen meent het NICM dat door de invoeging van deze bepaling de wetgever laat uitschijnen dat syndici eigenlijk niet weten waarmee ze bezig zijn en in een wet(!) moet omschreven worden wat syndici moeten doen tot in het detail. Volgens het NICM is dit overbodig en ongewenst. Het is enkel een bijkomende verplichting die de facto logisch is doordat een vereniging van mede-eigenaars een afzonderlijke rechtspersoon is en de gelden van de rechtspersoon enkel kunnen gebruikt worden voor het wettelijk doel van de rechtspersoon zoals wordt omgeschreven in art. 577-5, §3 van het Burgerlijk Wetboek. Deze paragraaf stelt dat "De vereniging van mede-eigenaars kan geen ander vermogen hebben dan de roerende goederen nodig voor de verwezenlijking van haar doel, dat uitsluitend bestaat in het behoud en het beheer van het gebouw of de groep van gebouwen.".

Beide bepalingen bevatten ook de zinsnede "Er mag geen beslag worden gelegd op de rekeningsaldi ten voordele van de schuldeisers van de syndicus.". Niettegenstaande de memorie van toelichting geen uitleg verschaft, vermoedt het NICM dat het hier gaat om een mogelijk beslag (zowel bewarend als uitvoerend) door een derde voor schulden die een syndicus heeft bij deze derde.

Het NICM is evenwel van mening dat als er iets aan misbruiken moet gedaan worden dit beter wordt bereikt via een gelijkaardige bepaling zoals voorzien in art. 61, §2 van het Wetboek van vennootschappen (zie punt D) en een aanpassing van art. 492bis van het Strafwetboek.

Een vereniging van mede-eigenaars beschikt over een eigen vermogen waarbij afzonderlijke kapitalen zijn voor het werkkapitaal als het reservekapitaal. Zij mogen niet met elkaar vermengd worden, noch mogen zij tezamen op één rekening terecht komen.  Deze gelden mogen in geen enkele situatie terecht komen op enige rekening van de syndicus, noch mogen deze rekeningen op naam van de syndicus zijn. De syndicus verkrijgt enkel toegang tot de rekeningen via een volmacht op de bankrekeningen.

Bovendien wordt het doel van zowel het werkkapitaal als het reservekapitaal omschreven. Het werkkapitaal is overeenkomstig art. 577-11, §5, tweede lid van het Burgerlijk Wetboek "de som van de voorschotten die zijn betaald door de mede-eigenaars als voorziening voor het betalen van de periodieke uitgaven, zoals de verwarmings- en verlichtingskosten van de gemeenschappelijke delen, de beheerskosten en de uitgaven voor de huisbewaarder". Het reservekapitaal is overeenkomstig art. 577-11, §5, derde lid van het Burgerlijk Wetboek "de som van de periodiek ingebrachte bedragen die zijn bestemd voor het dekken van niet-periodieke uitgaven, zoals de uitgaven voor de vernieuwing van het verwarmingssysteem, de herstelling of de vernieuwing van een lift, of het leggen van een nieuwe dakbedekking". De opsommingen zijn in beide gevallen niet exhaustief.

Het is de vereniging van mede-eigenaars toegestaan om nog andere kapitalen in te richten in uitzonderlijke situaties.

Wanneer de syndicus overgaat tot misbruik van de kapitalen stelt zich de vraag of dit het misdrijf misbruik van vertrouwen inhoudt.

Art. 491 van het Strafwetboek is hierbij van belang. Dit artikel bepaalt dat "Hij die ten nadele van een ander goederen, gelden, koopwaren, biljetten, kwijtingen, geschriften van om het even welke aard, die een verbintenis of een schuldbevrijding inhouden of teweegbrengen en die hem overhandigd zijn onder verplichting om ze terug te geven of ze voor een bepaald doel te gebruiken of aan te wenden, bedrieglijk verduistert of verspilt [...]".

Zo stelde het Hof van Cassatie (Cass. 1 maart 2000, Arr.Cass. 2000, 504.) in het verleden dat "het misdrijf misbruik van vertrouwen voltrokken is op het ogenblik dat degene aan wie onroerende zaken worden toevertrouwd onder de verplichting om ze terug te geven of ze voor een bepaald doel te gebruiken of aan te wenden, niet meer in de mogelijkheid verkeert ze terug te geven of ze tot de overeengekomen overeenstemming te gebruiken of aan te wenden".

Op het eerste zicht lijkt het misdrijf van misbruik van vertrouwen toepasselijk te zijn, maar schijn bedriegt. Het moreel bestanddeel, namelijk het bedrieglijk opzet ontbreekt. Zo stelde het Hof van Cassatie (Cass. 28 januari 1999, Arr.Cass. 1999, 101.) dat "het moreel bestanddeel van het in artikel 491 van het Strafwetboek omschreven wanbedrijf bestaat in de bedoeling van de dader om zich de hem toevertrouwde zaak toe te eigenen of ze aan de eigenaar te ontnemen en aldus als eigenaar erover te beschikken; dat het enkel misbruik van de gehuurde zaak niet de bedoeling om zich als zodanig te gedragen insluit".

Wanneer de syndicus niet de bedoeling heeft om er als eigenaar over te beschikken pleegt hij niet het misdrijf misbruik van vertrouwen. Hij misbruikt enkel zijn bevoegdheid. Het gaat om de situatie wanneer de syndicus tegen de belangen van de vereniging van mede-eigenaars handelt en een bedrieglijk gebruik maakt van goederen of gelden van de vereniging van mede-eigenaars, zonder een verduistering of verspilling te plegen zoals voorzien in art. 491 van het Strafwetboek. Hierbij komt art. 492bis van het Strafwetboek op de proppen. Dit artikel handelt over misbruik van vennootschapsgoederen.

Artikel 492bis van het Strafwetboek bepaalt dat "[...] de bestuurders, in feite of in rechte, van burgerlijke en handelsvennootschappen, alsook van verenigingen zonder winstoogmerk, die met bedrieglijk opzet en voor persoonlijke rechtstreekse of indirecte doeleinden gebruik hebben gemaakt van de goederen of van het krediet van de rechtspersoon, hoewel zij wisten dat zulks op betekenisvolle wijze in het nadeel was van de vermogensbelangen van de rechtspersoon en van die van zijn schuldeisers of vennoten".

Opdat misbruik van de kapitalen in het nadeel van de vereniging van mede-eigenaars door een syndicus zou kunnen bestraft worden, is het noodzakelijk om tot een aanpassing van art. 492bis van het Strafwetboek over te gaan.

Gelet op het specifieke karakter van een vereniging van mede-eigenaars lijkt het opportuun om dit te vragen. Volgens het NICM mag verwacht worden dat een vereniging van mede-eigenaars minstens dezelfde bescherming krijgt als een vennootschap. Het bedrieglijk wanbeheer van syndici bestraffen die met misbruik van de rechten aan hun mandaat verbonden niet het doel van de vereniging van mede-eigenaars doch persoonlijk voordeel nastreven, is noodzakelijk.

Het NICM vraagt dan ook uitdrukkelijk om de invoering van zowel bepaling 17°/1 als de wijziging van bepaling 5° van art. 577-8, §4 van het Burgerlijk Wetboek te beperken tot "Er mag geen beslag worden gelegd op de rekeningsaldi ten voordele van de schuldeisers van de syndicus.". Daarnaast vraagt het NICM ook om art. 492bis van het Strafwetboek aan te passen.

•D.      Aansprakelijkheid van de syndicus

Niettemin het wetsvoorstel gericht is op een verder doorgedreven controle van het financieel beheer opdat meer transparantie en informatie wordt gebracht over alle in de mede-eigendom uitgevoerde financiële en boekhoudkundige handelingen, is het aspect van de aansprakelijkheid van de syndicus verbonden aan de drie voorgaande onderwerpen.

De syndicus treedt op als orgaan van de vereniging van mede-eigenaars ten opzichte van derden. Volgens de klassieke orgaantheorie kan een onrechtmatige daad van de syndicus enkel toegerekend worden aan de vereniging van mede-eigenaars wanneer hij deze heeft gesteld in de uitoefening van zijn bevoegdheden. Een orgaan identificeert zich beter met de rechtspersoon ten opzichte van een lasthebber waardoor via de orgaantheorie een onrechtmatige daad wordt toegerekend aan die van de rechtspersoon. De rechtspraak heeft deze toerekenbaarheid verder uitgewerkt en gesteld dat het ook om de onrechtmatige daden gaat waarvan ieder redelijk en zorgvuldig persoon kan aannemen dat die bevoegdheid tot het orgaan behoort.  Dit houdt in wanneer ieder redelijk en zorgvuldig persoon uitgaat dat het orgaan handelt binnen de grenzen van zijn formele bevoegdheid de onrechtmatige daad toerekenbaar is aan de rechtspersoon. De verwachtingen van de betrokken personen gaan dus boven het belang van de rechtspersoon. Het voorgaande doet geen afbreuk aan de persoonlijke aansprakelijkheid van het orgaan wanneer deze een onrechtmatige daad begaat. Anders gesteld, niet elke fout van het orgaan zal opgeslorpt worden door de rechtspersoon via de orgaantheorie. Het orgaan kan via een buitencontractuele vordering aansprakelijk gesteld worden. Dit is bijvoorbeeld het geval wanneer de syndicus een misdrijf pleegt.

De bovenstaande redenering gaat perfect op wanneer de syndicus een natuurlijk persoon is. De vraag stelt zich of de aansprakelijkheid van de syndicus (rechtspersoon) op eenzelfde wijze in het gedrang kan komen, dan wel dat er hierbij bijkomende hinderpalen zijn.

Zoals voor de vereniging van mede-eigenaar geldt, geldt ook voor de vennootschap die als syndicus functioneert dat zij enkel kan optreden door middel van haar organen. De personen die als orgaan van de vennootschap van de syndicus optreden hebben geen enkele band met de vereniging van mede-eigenaars. Met andere woorden deze is helemaal niet verantwoordelijk voor de wijze waarop de rechtspersoon zijn mandaat vervult in de vereniging van mede-eigenaars.  De persoon die te werk is gesteld achter de rechtspersoon is alleen verantwoordelijk voor de goede uitoefening van zijn functie binnen de rechtspersoon en niet binnen de vereniging van mede-eigenaars.

Dit heeft vergaande gevolgen. Wanneer het orgaan van de syndicus (rechtspersoon) een fout maakt die verwijtbaar is aan de syndicus (rechtspersoon) dan heeft de vereniging van mede-eigenaars nog altijd geen rechtstreekse band met het orgaan waardoor zij geen vordering kan instellen tegen dit orgaan, maar enkel ten opzichte van de syndicus (rechtspersoon). Vervolgens kan de vereniging van mede-eigenaars ook bijna niet het orgaan aanspreken omwille van de theorie van de quasi-immuniteit van het orgaan. Ook voor derden is het veel moeilijker om de persoon achter de syndicus (rechtspersoon) aansprakelijk te stellen. Zij moeten enerzijds de buitencontractuele aansprakelijkheid van de persoon bewijzen en anderzijds dat het om een persoonlijke fout gaat in de uitoefening van zijn functie binnen de rechtspersoon-syndicus.

Er is dus een groot verschil in de rechtspositie van de syndicus (natuurlijk persoon) en de syndicus (rechtspersoon).

De vraag kan gesteld worden of er geen nood is aan een vaste vertegenwoordiger zoals voorzien in art. 61, §2 van het Wetboek van vennootschappen[2] wanneer er een syndicus (rechtspersoon) wordt benoemd. Zeker wanneer de doelstelling van de wetgever is dat de aansprakelijkheid zoveel mogelijk persoonlijk moet worden uitgeoefend. De vereniging van mede-eigenaars heeft evenwel geen invloed op welke persoon binnen de syndicus (rechtspersoon) het beheer zal waarnemen.

Het NICM wijst ter zijde dat een vereniging van mede-eigenaars onder de strafrechtelijke verantwoordelijkheid valt van art. 5 van het Strafwetboek. Hierbij is het wederom een verschil of de syndicus al dan niet optreedt als natuurlijk persoon.

Er is geen band met het orgaan of aangestelde van de syndicus (rechtspersoon) en de vereniging van mede-eigenaars. Hieruit volgt niet dat de vereniging van mede-eigenaars niet strafrechtelijk aansprakelijk kan gesteld worden voor een misdrijf van een orgaan of aanstelde van de syndicus (rechtspersoon).

De wetgever heeft niet geoordeeld om categorieën te specifiëren waarvoor de rechtspersoon strafrechtelijk aansprakelijk kan zijn omdat dit leidt tot een beperking van de aansprakelijkheid. Daaruit volgt dat ook de vereniging van mede-eigenaars aansprakelijk kan gesteld worden wanneer er voldaan wordt aan de voorwaarden van art. 5 Sw.. Zelfs in het geval de aangestelde of het orgaan van de syndicus (rechtspersoon) geen rechtstreekse band heeft met de vereniging van mede-eigenaars. Een gepleegd feit door een orgaan dan wel werknemer van de syndicus (rechtspersoon) geeft dus ook niet automatisch aanleiding tot de betrokkenheid van de syndicus (rechtspersoon).

Dit kan leiden tot de situatie waarbij zowel de syndicus (rechtspersoon), als de vereniging van mede-eigenaars als het orgaan of de aangestelde van de syndicus (rechtspersoon) strafrechtelijk vervolgd worden voor een misdrijf. In welke mate dit leidt tot de aansprakelijkheid van alle drie dan wel een of twee, is een feitenkwestie waarover de rechter oordeelt.

Het NICM heeft hier geen problemen mee. Maar verwacht toch enigszins een evenwicht ten opzichte van de zijde van de burgerrechtelijke aansprakelijkheid van de syndicus.

Het NICM pleit dan ook voor de invoering van een gelijkaardige regeling zoals voorzien in art. 61, §2 van het Wetboek van vennootschappen. Het NICM vermoedt dat dergelijke regeling tezamen met een aanpassing van art. 492bis van het Strafwetboek meer indruk zal maken op syndici die het niet goed menen met de vereniging van mede-eigenaars.

Tot slot is het NICM altijd bereid om haar standpunten via een hoorzitting in de Commissie voor de Justitie verder toe te lichten.

Met vriendelijke groet,

Marc André

Voorzitter vzw NICM

[1] GwH 15 december 2011, nr. 187/2011: "B.7.1. De verzoekende partijen verwijzen naar de artikelen 4, 9, 10 en 17 van de wet van 27 juni 1921 betreffende de verenigingen zonder winstoogmerk, de internationale verenigingen zonder winstoogmerk en de stichtingen, naar artikel 10 van de wet van 11 januari 1993 tot voorkoming van het gebruik van het financiële stelsel voor het witwassen van geld en de financiering van terrorisme, naar artikel 25 van de wet van 21 maart 1991 betreffende de hervorming van sommige economische overheidsbedrijven, naar de artikelen 130 tot 143 en 526ter van het Wetboek van vennootschappen, naar boek III van het koninklijk besluit van 30 januari 2001 tot uitvoering van het Wetboek van vennootschappen, en naar artikel 45 van het decreet van de Franse Gemeenschap van 9 januari 2003 betreffende de doorzichtigheid, de autonomie en de controle in verband met de overheidsinstellingen, de maatschappijen voor schoolgebouwen en de maatschappijen voor vermogensbeheer die onder de Franse Gemeenschap ressorteren, teneinde te staven dat de wetgever sedert 21 februari 1985 de titel « commissaris van de rekeningen » steeds heeft voorbehouden aan het beroep van bedrijfsrevisor."

[2] Art. 61, §2 W.Venn: "Wanneer een rechtspersoon aangewezen wordt tot bestuurder, zaakvoerder of lid van het directiecomité, van de directieraad of van de raad van toezicht, benoemt deze onder zijn vennoten, zaakvoerders, bestuurders, leden van de directieraad, of werknemers een vaste vertegenwoordiger die belast wordt met de uitvoering van de opdracht in naam en voor rekening van de rechtspersoon. Deze vertegenwoordiger moet aan dezelfde voorwaarden voldoen en is burgerrechtelijk en strafrechtelijk aansprakelijk alsof hij zelf de betrokken opdracht in eigen naam en voor eigen rekening zou volbrengen, onverminderd de hoofdelijke aansprakelijkheid van de rechtspersoon die hij vertegenwoordigt. Deze laatste mag zijn vertegenwoordiger niet ontslaan zonder tegelijk een opvolger te benoemen.

Voor de benoeming en beëindiging van de opdracht van de vaste vertegenwoordiger gelden dezelfde regels van openbaarmaking alsof hij deze opdracht in eigen naam en voor eigen rekening zou vervullen.

De vaste vertegenwoordiger van de rechtspersoon die bestuurder of zaakvoerder en vennoot is in een vennootschap onder firma, een commanditaire vennootschap, een coöperatieve vennootschap met onbeperkte aansprakelijkheid of in een commanditaire vennootschap op aandelen is evenwel niet persoonlijk verbonden voor de verbintenissen van de vennootschap waarin de rechtspersoon bestuurder of zaakvoerder en vennoot is."

20-02-2014 om 09:22 geschreven door danny  

HET PLEKJE Tienen - Rondom wijst u de weg in eigen streek

Heldensquare

12-02-2014 om 09:49 geschreven door danny  

Energiekosten
 
Wijzigingen in 2014

Energiekosten zijn een belangrijke wederkerende kost voor particulieren en de VME. In 2014 zijn er enkele belangrijke wijzigingen. vanaf 1 april 2014 Vanaf 1 april 2014 tot 31 december 2015 wordt de btw op elektriciteit verlaagd van 21% naar 6%.
De maatregel wordt tegen 1 september 2015 opnieuw geëvalueerd. Pas daarna valt de beslissing of de verlaging ook daarna verlengd wordt. Toch is er nog wat onduidelijkheid over deze nieuwe maatregel.
Op 21 januari 2014 stelde Willem-Frederik Schiltz (Open Vld) in de commissie voor financiën en begroting aan Minister Koen Geens (CD&V) de vraag op welke btw-basis de jaarlijkse afrekening van de energiefactuur zal moeten gebeuren. Indien de lagere btw immers van toepassing zal zijn op de effectieve stroomconsumptie vanaf 1 april, dan moeten op die dag de meterstanden van alle consumenten worden opgenomen. Dit is uiteraard onbegonnen werk, dat aanleiding kan geven tot fraude wanneer mensen hun meterstanden zelf doorgeven. Minister Koen Geens antwoordde hierop dat opname van alle meterstanden op 31 maart 2014 uiteraard geen optie is maar dat het wel de bedoeling is om in de mate van het mogelijke het verlaagd btw-tarief van 6 % toe te passen op het effectieve verbruik vanaf 1 april 2014. De praktische uitwerking van deze maatregel, onder meer wat betreft de voorschotfacturen en de eindafrekening, wordt momenteel met de sector besproken. Elke wijziging van het btw-tarief gebeurt bij een in Ministerraad overlegd koninklijk besluit dat nadien moet worden bekrachtigd door het Parlement. Wordt dus vervolgd... 

Premies van de netbeheerders voor dak-, zoldervloer-, vloer-, spouwmuur- en buitenmuurisolatie

In 2014 gelden voor de premies van de netbeheerders voor dak-, zoldervloer-, vloer-, spouwmuur- en buitenmuurisolatie en voor hoogrendementsbeglazing geen maximale bedragen meer. Voor meer informatie contacteert u best uw netbeheerder.
En misschien later dit jaar nog een aanpassing van het distributienettarief
De distributienetbeheerder Eandis en Infrax sloten afgelopen maand een akkoord over een eengemaakt distributienettarief in heel Vlaanderen. Eandis en Infrax wensen binnen hun structuren een performant energielandschap uit te bouwen in Vlaanderen waar door innovatie en efficiëntie een kwaliteitsvol netwerk wordt uitgebouwd met een lage kostprijs en waarbij de klant centraal staat. Momenteel gebeurt de verdeling van gas en elektriciteit door 11 intercommunales met elk hun eigen distributienettarief. Nu wil men overstappen naar een eenheidstarief dat waarschijnlijk gebaseerd zal worden op een gewogen gemiddelde. Sommige regio's zullen meer moeten betalen, andere regio's minder. Limburgse gemeenten en stad Antwerpen en randgemeenten lijken met dit akkoord meer te zullen moeten gaan betalen. Het distributietarief staat voor ongeveer 40% van de totale elektriciteitsfactuur. Ook zal er werk gemaakt worden van een gelijkschakeling van allerlei heffingen (o.a. zonnepanelen, isolatiepremies).
Het akkoord treedt pas in werking als alle intercommunales het hebben goedgekeurd en pas nadat Vlaanderen de volledige bevoegdheid heeft om te beslissen over distributietarieven (6de staaatshervorming, nu bevoegdheid van de CREG, nadien VREG) en de nodige decreetwijzigingen heeft gedaan. Het akkoord tussen Eandis en Infrax sluit aan bij eerdere plannen die Vlaams Minister van Energie Freya Van den Bossche (sp.a) voor ogen had maar volgt niet haar wens van een volledige fusie van de intercommunales.

10-02-2014 om 12:03 geschreven door danny  

Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (BIV) zet zijn ‘storende’ Voorzitter met vragen over rechtmatigheid contracten, af!

Verleden week werd de ‘storende’ voorzitter, de heer Michel Dussart, afgezet als voorzitter van het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (BIV). Dit omwille van vragen door de heer Michel Dussart over de al dan niet rechtmatigheid en mogelijke belangenvermenging bij bepaalde contracten met informaticabedrijven. Het gaat om BIV-mandatarissen die eveneens over een bestuursmandaat blijken te beschikken in de bestuursraden van deze dienstverlenende bedrijven of leveranciers waarmee het BIV contracten afsloot.

Het dossier werd door het kabinet van Laruelle prompt overgemaakt aan het parket.

Mededeling van BIV zwijgt in alle talen over deze contracten De officiële mededeling van het BIV heeft het slechts over een unanieme beslissing door de Nationale Raad waarbij afscheid werd genomen van de heer Michel Dussart als Voorzitter omdat volgens het BIV deze laatste niet meer dezelfde visie deelde. Nochtans gaat het volgens de oud-voorzitter om veel zwaardere feiten, in het bijzonder gaat het in principe om de onrechtmatige contracten aangegaan via leden van het Bureau. Onregelmatigheden waardoor de regeringscommissaris bij het BIV verplicht was om een klacht neer te leggen bij het parket.

Mededeling van oud-voorzitter Michel Dussart wenst transparantie In de krant l’Echo van 11 oktober 2013 werd een officiële mededeling van de oud-voorzitter de heer Michel Dussart gepubliceerd.

De redactie van het NICM vertaald vrij deze mededeling voor haar lezers: Op 8 oktober laatstleden werd ik afgezet uit mijn functie van Voorzitter van het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (BIV) door de Nationale Raad van het instituut. Deze afzetting was het gevolg van verschillende vragen die ik aanhaalde met betrekking op de rechtmatigheid van bepaalde daden die voor mijn benoeming tot Voorzitter werden gesteld. Met name, vanaf het ogenblik van mijn aantreden in mijn functie, kreeg ik kennis van bepaalde contracten afgesloten door het Bureau van het BIV (dat tevens belast is met het dagelijks bestuur NVDR) die problemen stelden ten aanzien van onze deontologische code en meer in het bijzonder ten aanzien van onze plicht van eerlijkheid en tegenover uitgevaardigde regels om elke mogelijke belangenvermenging uit te sluiten. Als reactie, hebben verschillende leden van de Nationale Raad de bijeenroeping van een buitengewone Nationale Raad gevraagd met het doel te beslissen over mijn afzetting als Voorzitter van het BIV. De aangehaalde reden om een dergelijke aanvraag te verrechtvaardigen was een “vertrouwensbreuk” en mijn visie over de samenwerking tussen de Franstaligen en Nederlandstaligen binnen ons instituut. Doch, in werkelijkheid, is het wel degelijk de open vraagstelling omtrent de al dan niet rechtmatigheid van bepaalde contracten die aan de basis ligt van dit verzoek tot afzetting. Als bewijs verwijs ik naar de Nationale Raad van 8 oktober 2013 waarbij ik voorstelde aan de Nationale Raad om: - Onafhankelijke en externe raadgevers van buiten het BIV te raadplegen om advies in te winnen over de rechtmatigheid van de betwiste contracten; - Een binnen het BIV een commissie op te richten, belast met het verzamelen van alle informatie om vervolgens verslag te kunnen uitbrengen aan de Nationale Raad; - Een code van goede praktijken en management binnen het BIV te installeren om naar de toekomst toe, onder andere, situaties van belangenvermenging te voorkomen. Niettegenstaande hebben de leden van de Nationale Raad geweigerd over deze punten te stemmen door te beslissen om over te gaan tot mijn afzetting. Een dergelijke houding doet vragen rijzen, waarvoor dergelijke praktijken die ik meldde, het kabinet van de voogdijminister, Sabine Laruelle, een klacht neerlegde in de handen van de Procureur des Konings via de regeringscommissaris die haar vertegenwoordigd binnen het beroepsinstituut. Ondanks het feit dat ik betreur dat de leden van de Nationale Raad het niet opportuun achtten om over mijn vastgestelde problemen te oordelen, heb ik des te meer geen spijt van mijn pogingen om te trachten de deontologische code te doen respecteren, en voor het beste in het belang van ons beroep te hebben gehandeld.

  Het NICM verwacht een hard optreden vanuit politieke hoek

Het wordt nu stillaan tijd dat ook de politieke wereld in België haar verantwoordelijkheid neemt ten aanzien van het instituut BIV.

Eigenaars en mede-eigenaars geloven al lang niet meer in een efficiënt functioneren van het BIV. Het is duidelijk dat een controle-instituut dat langs Vlaamse kant enkel bemand is door één enkel beroepsorganisatie, dit de transparantie of neutraliteit van het instituut wel eens in de weg zou kunnen liggen. Daarbij kan men zich de vraag stellen of de volledige sector wel correct wordt vertegenwoordigd binnen dit instituut. Er dient door de politiek nu maar eens een grootschalig onderzoek te gebeuren waarbij elke mogelijke betrokkenheid van iedere mandataris binnen het BIV zwaar gestraft dient te worden door de bevoegde rechtbanken als blijkt dat men misbruik maakte van de lidgelden binnen het BIV voor eigenbelang. Alleen een grondig onderzoek zal dit kunnen uitwijzen.

Een nieuw Instituut voor Syndici, Rentmeesters en (mede-)eigenaars zou al veel oplossen Voor de volksvertegenwoordigers ligt er een wetsvoorstel klaar voor de oprichting van een nieuw Instituut, paritair samengesteld uit Syndici, Rentmeesters en (mede-)eigenaars. Het wordt tijd dat alle professionele syndici en rentmeesters definitief worden weggehaald uit het BIV daar deze beroepen totaal verschillend zijn van het beroep van vastgoedmakelaar. De overgrote meerderheid, zelfs binnen de vastgoedsector via beroepsorganisaties, zijn absoluut te vinden voor een totale vernieuwing en verbetering van de controle op vastgoedbeheerders. Ook voor de vele duizenden mede-eigenaars zou een dergelijk nieuw instituut soelaas brengen en een betere garantie bieden wanneer zij op zoek gaan naar een nieuwe syndicus. En 'lost but not least', dit nieuw Instituut zou de kans tot mogelijke partijdigheid, belangenvermenging of corruptie, praktisch onmogelijk maken.

Redactie vzw NICM

28-10-2013 om 17:34 geschreven door danny  

NICM waarschuwt VME’s voor syndici met ‘dienstenpakketten’ of ‘promotiepakketten’

Het is duidelijk dat de crisis binnen de vastgoedsector heel wat vastgoedmakelaars-syndici treft. Grotere vastgoedkantoren proberen door fusie met andere syndicikantoren het hoofd boven het water te houden en de syndicusmarkt te veroveren. En sommigen onder hen gaan nog een stap verder door in hun prijsofferte voor een syndicusdienst enkele aanlokkelijke of aantrekkelijke, maar evenzeer misleidende of onrechtmatige voorstellen op te nemen. Het is de hoofdtaak van het NICM om dergelijke praktijken te melden aan de vele duizenden mede-eigenaars en Verenigingen van Mede-eigenaars om hen te behoeden van heel ernstige problemen later indien zij dergelijke voorstellen aanvaarden.

Afb.: modeldocument informatieblad

Afb.: modeldocument lastenboek

                                                                            Afb.: modeldocument syndicuscontract

Het NICM biedt verschillende documenten aan. Zo dient de VME vooreerst zelf een document in te vullen waarin alle belangrijkste gegevens van haar gebouw worden opgenomen (aantal kavels, garages, enz.) Deze informatieblad wordt aan alle kandidaten syndici overgemaakt. Op basis van deze gegevens dienen zij het volgende document te beantwoorden.

Daarnaast kan de VME een soort van lastenboek gebruiken waarop alle kandidaten syndici hun prijzen dienen te geven. Het gaat om een document met zeer gerichte vragen van de kostprijs niet alleen voor de wettelijke verplichte opdrachten van een syndicus maar eveneens voor specifieke diensten eventueel aangevraagd door de VME.

Ook is het sterk aangewezen dat de VME zelf een syndicuscontract voorlegt. Ook hier helpt het NICM de VME's door een juridisch evenwichtig opgesteld syndicuscontract aan te bieden. Dit contract kan net zoals voorgaande documenten steeds aangepast worden door de VME's op basis van de resultaten van de onderhandelingen tussen VME en syndicus. Start op een stevige en goede basis de onderhandelingen met de kandidaat syndicus

Wanneer een VME deze drie documenten die vooraf werden toegelicht gebruikt, start ze op een zeer sterke en goede basis de onderhandeling met de kandidaten syndici. Ook de kandidaten syndici zullen onmiddellijk beseffen dat ze te maken hebben met een VME die zich goed voorbereid, informeert en handelt met kennis van zaken.

Verkooptrucjes zullen in dit geval niet baten.

MA - Redactie vzw NICM

14-10-2013 om 15:47 geschreven door danny  

11-10-2013 om 16:29 geschreven door danny  

Man (79) overvallen door twee nepagenten

Bij een drieste overval in een woning aan de Houtemstraat in Sint-Margriete-Houtem (Tienen) is donderdagmiddag een 79-jarige man gewond geraakt. Slachtoffer Hector ‘Tor’ Baeken kreeg rake klappen van enkele nepagenten die het geld van de man stalen.

De overval deed zich donderdagmiddag omstreeks 12.30 uur voor. De alleenstaande Hector Baeken - die in december 80 jaar wordt - was net boodschappen gaan doen in de Carrefour op de Albertvest. Thuis stopte hij de etenswaren in de koelkast toen er plots op de achterdeur werd geklopt. Hector dacht dat het om mensen uit de buurt ging en zei dat ze mochten binnen komen. Toen niemand reageerde, deed hij zelf de deur open. De bejaarde man kwam oog in oog te staan met twee Franstalige mannen. Eén van hen pakte Hector meteen vast. De andere zei ‘Police’ en liet vluchtig iets zien. Als snel werd duidelijk dat de overvallers uit waren op geld. Over wat er zich vervolgens precies heeft afgespeeld is geen duidelijkheid.

‘We vermoeden dat Hector zich aanvankelijk hevig heeft verzet in een poging de overvallers zelf buiten te werken’, doet broer Achiel het verhaal. ‘Vermoedelijk heeft hij daarbij rake klappen gekregen in het gezicht met kneuzingen, blauwe plekken en een bloedneus tot gevolg. Ze hebben hem uiteindelijk in de kelder opgesloten en iets op het valluik geplaatst. Vervolgens hebben die dieven het huis doorzocht en overhoop gehaald. Mogelijks zijn ze zelfs een halfuur binnen geweest. Aanvankelijk werd gedacht dat ze naast de portefeuilles en waardevolle spullen ook de auto uit de garage hadden gestolen. Dat bleek uiteindelijk niet het geval. Wel is er een aanzienlijke som geld verdwenen’, aldus Achiel. Zijn gewonde broer Hector probeerde eerst de aandacht van voorbijgangers of buren te trekken door te roepen door de kleine kelderraampjes. Uiteindelijk slaagde hij er in het luik van de kelder toch te openen en bij de buurvrouw alarm te slaan.

De bewoner werd overgebracht naar het Heilig Hartziekenhuis in Tienen en moet daar voorlopig blijven. De politie opende een onderzoek naar de feiten. Een uitgebreid verhoor van het slachtoffer moest nog gebeuren. Het labo van de federale politie werd ingeschakeld voor een sporenonderzoek. Concrete aanwijzingen naar de daders zijn er voorlopig niet. De familieleden van Hector zijn alvast opgelucht dat de overval nog min of meer goed is afgelopen.‘Wat als hij niet uit de kelder was geraakt? Of ten val was gekomen op de steile keldertrap? We hopen alvast dat hij er snel weer bovenop is. We zijn allemaal best onder de indruk, want zoiets verwacht je niet’, klinkt het bij de familie.

04-10-2013 om 10:00 geschreven door danny  

FONCIA & TREVI, de wittebroodsweken voorbij

Begin juni publiceerde het NICM een lijvig rapport n.a.v. de overname van de Brusselse vastgoedgroep Trevi door de Franse syndicusgroep Foncia. Nu de wittebroodsweken voorbij zijn acht het NICM de tijd rijp om een update te geven over de grootste syndicusgroep in dit land.

Het is opvallend vast te stellen dat nog steeds velen (mede-eigenaars, profesionelen vooral uit Franstalig België, en journalisten) geloven dat Trevi de Belgische activiteiten van Foncia heeft overgenomen. Het volstaat via de neergelegde publicatie in het staatsblad te lezen om vast te stellen dat het de Franse syndicusgroep Foncia is die een participatie heeft verworven in de moedermaatschappij boven Trevi,nl. de moedervennootschap CPM Holding N.V..

Maar ook de altijd loslippige investment managers van Eurazeo hebben nog recent in augustus medegedeeld welke prijs Foncia betaalde voor haar acquisities die ze sinds begin 2013 realiseerde. Het NICM kan enkel zeggen dat het verkopende zittende management van Trevi, maar ook het personeel hard zullen moeten werken om die prijs te verantwoorden.

Men is Foncia of men is het niet?

Met bovenstaande verliescijfers in omzet, winst en hoog personeelsverloop is het duidelijk dat er nood is aan een herstructurering bij Foncia AB (nu Trevi AB). Het jaarverslag 2012 van Foncia AB maakt duidelijk dat Foncia Groupe een herstructurering voorziet in 2013. Een voorziening van 115.000 EUR voor te maken herstructureringskosten werd aangelegd. In ons dossier ‘Fusieverhaal Foncia-Trevi doorprikt!' maakten we al melding dat Dhr. E.V., de gedelegeerde bestuurder van Trevi, in een interview meldde op zoek te zijn naar een nieuwe Vlaamse topmanager.

Voor het NICM was het toen al duidelijk dat de dagen van dhr. W.C., de gedelegeerde bestuurder van Foncia Belgium die bij de naamsverandering de titel directeur Trevi Vlaanderen aannam, geteld waren. Eind september werd dhr. W.C. bedankt voor bewezen diensten. Het NICM werd al daags nadien hiervan geïnformeerd en verschillende bronnen bevestigden ons de informatie. Ook dhr. W.C. bevestigde op een indirecte wijze deze informatie door zijn status op Linkedin te wijzigen naar 'werkzoekend' om het kortelings nadien te veranderen in consultant van zijn Eigen managementvennootschap.

Dhr. W.C. werd begin september 2011 aangesteld als gedelegeerde bestuurder bij Foncia Belgium en hoewel hij vele problemen erfde van zijn voorganger miste hij de unieke kans bij vele dossiers naar een oplossing te werken en liet de zaken te veel op hun beloop waardoor deze zaken verder escaleerden. Als manager is het de taak ervoor te zorgen dat eerst je eigen huis perfect is alvorens anderen te gaan onderrichten. Zo gaje ondermeer geen ronde van Vlaanderen organiseren bij syndici om hen over nieuwe boekhoudregels te onderrichtten als je zelf aan klanten mede-eigenaars in een Antwerpse VME een balans ter goedkeuring voorlegt waar activa niet gelijk is aan passiva en gedurende meerdere jaren het verkeerde werkingskapitaal hebt opgevraagd en uitgekeerd. Het NICM roept het huidige vernieuwde management van Foncia Belgium / Trevi op de banden met alle historische aandeelhouders en bestuurders van Algemeen Beheer door te knippen en dit op commercieel vlak alsook op gebied van personeel indien zij 100% hun volledige stempel willen drukken op het beleid.

Dringend nood aan een quality manager De nieuwe Belgische directie heeft een zware taak. Enerzijds moeten ze hun financiële aandeelhouders tevreden stellen en tonen dat wat hun voorgangers beloofden maar niet konden realiseren wel realiseerbaar is. Anderzijds zijn er mede-eigenaars die verwachten dat hun syndicusbeheerder een beheer voert gericht op waardebehoud en geen verkoper is à la Theofiel Boemerang, de opdringerige buur van Suske en Wiske die zijn procentje nam op alles wat hij verkocht want ‘Kleine percentjes maken rijke ventjes'. Deze twee partijen tevreden stemmen is niet mogelijk tenzij je enkel ‘muppets' kan bedienen. Voor meer informatie over de term ‘muppets' verwijzen we naar ons dossier ‘Foncia op zoek naar muppets' van augustus 2012.

Voor het NICM is het duidelijk, het herdoopte Trevi AB heeft dringend nood aan één of meer quality managers die ten dienste staat van de klant en de problemen oplost en niet op zijn beloop laat gaan of volledig laat verrotten, met als eindresultaat ontevreden klanten en klantenverlies en personeel dat er de brui aan geeft. Maar deze quality manager zal ook hard moeten werken aan de vakkennis van zijn collega's gezien het hoge personeelsverloop.

Voor verkoopscursussen is er helemaal geen plaats. Ook zal deze quality manager en het vernieuwde top-management van Foncia-Trevi moeten leren aanvaarden dat wanneer klanten (de basis van hun broodwinning voor het geval ze het moesten vergeten zijn) hen attent maken op fouten en onregelmatigheden in hun beheer deze onverwijld worden onderzocht en verbeterd. Het voorgaande management van Foncia gebruikte hier nogal een bizare manier van handelen.

Een voorbeeld. Zo besliste een voormalige gedelegeerde bestuurder van Foncia Belgium in 2010 een mede-eigenaar die verschillende beheersfouten en onregelmatigheden vaststelde strafrechterlijk te vervolgen tot tweemaal toe. Gelukkig stelde de rechter syndicus Foncia tweemaal in het ongelijk want deze mede-eigenaar stelde vele fouten met de nodige onderbouwde bewijsstukken vast maar sommige zaken mochten absoluut niet in het publiek domein komen. Het NICM gaat later nog uitgebreid berichtten over dit dossier. Foncia groep wil die vele euro's in de Vlaamse mede-eigendommen niet loslaten...

Het is opvallend hoe halstarrig de Franse syndicusgroep Foncia toch probeert door te breken op de Vlaamse markt. De afgelopen jaren werden er meermaals kapitaalverhogingen doorgevoerd om de gemaakte verliezen bij de Belgische dochter aan te zuiveren. Een mogelijke verklaring waarom Foncia groep nog steeds voor zichzelf een rooskleurige toekomst ziet voor haar activiteiten in Vlaanderen is omdat het één van de rijkste regio's is in Europa, dichtbevolkt, een tekort aan bouwgronden heeft en een verouderende bevolking heeft die steeds meer in appartementen gaat wonen. Maar voor het Franse syndicusmodel dat volledig gericht is op zoveel mogelijk poenpakkerij binnen de VME bij haar mede-eigenaars en zelfs huurders is er geen plaats. Een mede-eigenaar verwacht van zijn syndicusbeheerder dat hij zijn VME behoorlijk beheert en meedenkt aan het waardebehoud van zijn VME (en dus zijn vastgoedpatrimonium) en niet beschouwd wordt als een geldmachine die men moet uitmelken via verschillende kanalen en vele producten.
 
Zolang syndicusgroep Trevi Foncia de druk ondergaat van haar private-equity aandeelhouders Eurazeo en Bridgepoint en moet zorgen dat de opgelegde cijfers (winst, cashflow, omzet) hoe dan ook gehaald worden handhaaft het NICM dan ook haar advies syndicusgroep TREVI FONCIA en haar dochteronderneming Insurance Brokers & Partners NV (welke optreedt als verzekeringsmakelaar) niet aan te stellen, noch te weerhouden als syndicus en verzekeringsmakelaar binnen de VME.

Foncia kantoren van Hasselt - Gent - Antwerpen voortaan in Trevi kleuren (Bron: Facebook pagina Trevi)

30-09-2013 om 14:10 geschreven door danny  

Een derde van de mede-eigenaars krijgt geen adresgegevens van hun syndicus


De wet op de mede-eigendom van 2010 had tot doel de rechten van de mede-eigenaars beter te beschermen. Om hen toe te laten zich te verenigen en zelf een vergadering samen te roepen, is het nodig dat ze aan elkaars contactgegevens kunnen geraken.
Daarom stelde de wet nog eens heel expliciet dat deze gegevens op eenvoudig verzoek door de syndicus aan de mede-eigenaars bezorgd moeten worden.


Welnu, drie jaar na het ingaan van de wet krijgt meer dan een derde van de eigenaars die er om vragen nog steeds geen adresgegevens van hun syndicus! In het verleden was de wet misschien niet duidelijk genoeg en beriepen veel syndici zich op het recht op privacy om geen adressen van eigenaars aan anderen te bezorgen (alhoewel de privacy commissie zich vroeger al positief hierover uitgesproken had). Daardoor waren de mede-eigenaars volledig overgeleverd aan de goodwill van hun syndicus want, indien hij weigerde om een buitengewone algemene vergadering samen te roepen, konden ze deze ook niet zelf organiseren. Zo hielden sommige syndici een VME volledig in hun greep.

Daarom zegt de wet van 2010 nu heel expliciet dat de syndicus “...de mede-eigenaars op hun eerste verzoek ... de naam, het adres, de gedeelten en de referenties van de kavels van de andere mede-eigenaars moet bezorgen”. Zelf hebben we nooit problemen gehad om adressen te krijgen bij de syndici die we kennen, maar dat is nog geen statistiek.
We hebben dan ook een kleine enquête gedaan bij onze lezers. Zeventig antwoorden is nog niet erg veel maar, gezien het resultaat na 10 stemmen altijd boven de 33% is blijven schommelen, maken we ons sterk dat dit vrij nauwkeurig is (rechts kunt u nog stemmen). Groot is onze verbazing nu we zien dat na drie jaar nog steeds meer dan een derde van eigenaars die adresgegevens opvragen, gewoon wandelen worden gestuurd door hun syndicus. Deze syndici leggen de wet dus gewoon naast zich neer (de syndici die de adressen wel doorgeven zijn waarschijnlijk diegenen die het voor de nieuwe wet ook al deden).
Deze mede-eigenaars blijven dus volledig in de greep van sommige onwillige syndici en kunnen zich niet organiseren. Ook een stemming op de gewone algemene vergadering om de syndicus te vervangen maakt weinig kans als deze zich dominant opstelt en de eigenaars elkaar op voorhand niet hebben kunnen spreken. Verdeel en heers, als het ware.

25-09-2013 om 11:53 geschreven door danny  

20-09-2013 om 09:55 geschreven door danny  

Sluikstorten blijft een plaag

Het stadsbestuur kon het sluikstorten niet langer negeren en legde bij monde van schepen van milieu David Geladé een stoere verklaring af: de pest van het sluikstorten kost de Tiense gemeenschap ieder jaar 500.000 euro en dat moet maar eens gauw gedaan zijn.

De politie zal vanaf nu een oogje in het zeil houden en wie gepakt wordt heeft meteen een zware boete aan zijn of haar broek.

Wat verandert er nu? De politie heeft al altijd getracht om sluikstorters te betrappen en dat lukte de ene keer al wat beter dan de andere keer. En wie gesnapt werd, kreeg een boete. Niet nieuws dus.

Dat politiemensen in burger de plaatsen waar gesluikstort wordt intens zullen gaan bewaken, moeten we wellicht met een korrel zout nemen. In Tienen heeft de politie andere prioriteiten, vooral 's avonds en 's nachts wanneer er sowieso minder manschappen beschikbaar zijn.

Zolang de procedure om huisafval op te halen niet wordt gewijzigd, zal sluikstorten een probleem blijven.( Het is niet alleen in de omgeving van ‘Zuchero’; school, scouts en rond de ‘Molok’. De studiedienst van de 'partij van de inwoners' werkt daarom in alle stilte aan een protocol dat heel wat voorstellen zal bevatten om de procedure klantvriendelijker, efficiënter en duurzamer te maken. Nog even geduld...

20-09-2013 om 09:46 geschreven door danny  

Jonge politici voor autovrije Grote Markt

"Raymond Billen"

- Jong VLD pleit voor een autovrije markt en autoluwe straten in de Tiense binnenstad.

  De jonge liberalen stellen: 'Steeds meer steden te lande trekken de kaart van de zwakke weggebruiker en geven hun centrum een autoluwe en vooral groene inkleding.

Tienen hinkt op dat vlak, net als op vele andere vlakken, achterop.

Jong VLD Tienen vraagt dan ook aan het stadsbestuur om werk te maken van een nieuwe invulling van het stadscentrum.'

 'Als Tienen een rol als centrumstad wil blijven spelen moet ook zij investeren in een duurzaam omgevingsbeheer', aldus voorzitter Joris Vanlessen.

'Tienen heeft de troef over enkele grote parkeerterreinen net buiten de stadskern te beschikken: de parking aan het station, de kazerneparking, de Alexianenparking.

De stad speelt deze troeven echter niet uit en houdt vast aan het parkeerterrein op de Grote Markt en een handvol parkeerplaatsen in de winkelstraten. 

Een verkeersvrije Grote Markt en winkelstraten en een autoluwe binnenstad zou de leefbaarheid van Tienen ten goede komen.'

20-09-2013 om 09:17 geschreven door danny  

19-09-2013 om 10:17 geschreven door danny  

De werkzaamheden op het Industriepark, met gevolgen op de Oplintersesteenweg, worden deze en volgende maand afgerond.

 De stad Tienen, Aquafin, Infrax en AWV voeren momenteel grootschalige riolerings- en wegeniswerken uit in de buurt van het Industriepark.
Volgende week worden de rioleringswerken aan de parking ter hoogte van het bedrijf Sylvania afgerond.
Het plaatsen van de toplaag in asfalt over het volledige industriegebied is voorzien op zaterdag 19 of zaterdag 26 oktober, afhankelijk van de weersomstandigheden.
Nadien zal de wegmarkering en de nodige verkeerssignalisatie aangebracht worden.
Na openstelling van het Industriepark zal er opnieuw verkeer in twee richtingen worden toegelaten op de Oplintersesteenweg. 

19-09-2013 om 10:06 geschreven door danny  

De tijd van toen!

07-08-2013 om 19:06 geschreven door danny  

Nieuwe Vesten krijgen ‘intelligente’ verkeerslichten

Voor vlot verkeer na de vernieuwing van de Tiense Vesten krijgen de kruispunten ‘intelligente’ verkeerslichten. Deze laten het groen of rood licht langer of korter branden, al naargelang de verkeersdrukte.

Verkeersdeskundige Roger Bouvrie woont aan de Sliksteenvest. Hij heeft zo zijn bedenkingen over de lichten. ‘Ze zijn alleen intelligent of slim als ze ook correct geprogrammeerd zijn’, meent hij. ‘Als dat zo is, verwacht ik geen problemen. Het verkeer zal wel minder snel verlopen en dat is dan weer positief voor de omwonenden. Langzamer verkeer betekent immers minder geluidshinder. Wellicht zullen de automobilisten die elders wonen minder opgetogen zijn met de herleiding van de vesten tot één rijvak en ventwegen.’

Bouvrie haalt voorbeelden aan van slecht functionerende slimme lichten in zijn buurt: ‘Aan het kruispunt van de Invalsweg en de Getestraat worden de pijlen groen voor links afslaand verkeer als zelfs op dat rijvak geen auto staat. Dat komt ofwel door een slechte afstelling van de detector, ofwel doordat het gaat om een verouderd toestel. Eenzelfde probleem stelt zich aan het kruispunt van de Moespik- en Vinckenboschvest met de Bostsepoort. Het licht springt op de Vesten soms al terug op rood na de passage van slechts drie auto’s. Een lange file moet dan voorrang geven aan soms maar een enkel voertuig dat uit de Bostsestraat komt. Als dat ook het geval is met de lichten op de Vesten, vrees ik het ergste.’

05-07-2013 om 08:45 geschreven door danny  

Hoe herken je een Hersenbloeding?

Een voorbeeld: tijdens een BBQ feestje struikelde een vrouw en viel. Ze verzekerde iedereen dat ze zich niet bezeerd had en wees medische hulp van de hand. Volgens eigen zeggen was ze gestruikeld over een steentje vanwege haar nieuwe schoenen.

Ze hebben haar een beetje gefatsoeneerd en een nieuw bord met eten gegeven. Hoewel ze een beetje ontdaan was heeft ze zichzelf goed geamuseerd de rest van de avond.

De man van Jane echter belde na de BBQ iedereen met de mededeling dat zijn vrouw naar het ziekenhuis was gebracht. Om 06.00 uur stierf Jane.

Ze had een herseninfarct gehad tijdens de BBQ. Als zij geweten hadden wat de signalen van een infarct zijn, zou Jane misschien vandaag nog bij ons zijn geweest. Sommigen sterven echter niet, maar worden invalide; hulpeloos en hopeloos.

 Neem even één minuut om het onderstaande tot je te nemen…

Een neuroloog zegt dat als een slachtoffer van een beroerte binnen 3 uur bij hem is dat hij de effecten van een attack volledig ongedaan kan maken.

Volgens hem is de truc om de signalen te herkennen en vast te stellen en dan de patiënt binnen 3 uur de nodige zorg te laten ontvangen.

Soms is het moeilijk om te zien dat het om een hersenaandoening gaat. Helaas, het resultaat is een ramp. Het slachtoffer kan ernstige hersenbeschadiging hebben opgelopen als omstanders niet in staat zijn om de symptomen te herkennen.

Lees dit en leer het van buiten!

Omstanders kunnen een infarct herkennen door slechts vier simpele opdrachten te geven:

 P: Praten; laat de persoon een simpele zin uitspreken

L: Lachen; Vraag het slachtoffer te lachen

A: Armen omhoog; laat de persoon beide armen tegelijk omhoogsteken

T: Tong; vraag om de tong uit te steken.

Als hij of zij moeite heeft met één van deze opdrachten bel dan onmiddellijk 112 en beschrijf de symptomen aan de telefonist(e).

03-07-2013 om 13:50 geschreven door danny  

Veelgestelde vragen herinrichting Vesten

Zal de wijziging van 2 x 2 rijstroken naar 2 x 1 rijstrook niet voor verkeersproblemen zorgen?

Het Agentschap voor Wegen en Verkeer (AWV) zorgt ervoor dat de doorstroming op de Noordelijke Vesten zoveel mogelijk behouden blijft. Vooral ter hoogte van de kruispunten worden de opstelstroken zodanig ingetekend en worden de verkeerslichten zodanig afgesteld dat de doorstroming op het kruispunt ook in de ochtend- en avondspits vlot kan verlopen.

Dat betekent concreet dat het verkeer dat van buiten Tienen komt en de Vesten links wil oprijden, een eigen opstelstrook krijgt en een eigen ‘groentijd’. Die linksafslagstroken zijn cruciaal voor de vlotte doorstroming, tonen de analyses aan. Op de kruispunten van de Aarschotsesteenweg, de Diestsesteenweg, de Oplintersesteenweg en de Aandorenstraat is er voldoende ruimte om deze stroken aan te leggen.

Op de kruispunten kan er op twee rijstroken rechtdoor gereden worden. Nadien voegt de rechtse rijstrook in de linkse rijstrook in. Bij het ontwerp van de kruispunten is rekening gehouden met een groei van het verkeer met 10 %. Ook dan nog zal het verkeer tijdens de ochtend- en avondspits vlot kunnen doorstromen, zij het met een beperkte (normale) wachttijd. Op het hele traject wordt een snelheidsbeperking van 50 km/uur van kracht, zodat er een gelijkmatige doorstroming van het verkeer is.

Zal het pijlensysteem op de verkeerslichten aan de Diestse- en Oplintersepoort aangepast worden?

Het verkeer dat van buiten Tienen komt en de Vesten links wil oprijden, krijgt een eigen opstelstrook op de kruispunten van de Aarschotsesteenweg, de Diestsesteenweg, de Oplintersesteenweg en de Aandorenstraat. In de andere rijrichting (verkeer dat vanuit het centrum komt) zijn dergelijke linksafslagstroken enkel op het kruispunt van de Oude Leuvensestraat voorzien. Op de overige kruispunten is er geen ruimte om afslagstroken aan te leggen.

Hoe zullen de bewoners op de hoogte gehouden worden over de herinrichting van de Vesten?

Tijdens de uitvoering worden om de twee à drie weken elektronische ‘voortgangsberichten’ verzonden door AWV. Je kan nu al inschrijven voor deze digitale berichten door een e-mail te sturen naar wegen.vlaamsbrabant@vlaanderen.be met als onderwerp ‘Voortgangsbericht Tiense Vesten’.

Bij de aanvang van belangrijke fases zullen de stad Tienen en het Agentschap Wegen en Verkeer een bewonersbrief verspreiden naar de omwonenden. Bij lokale wijzigingen in de planning of de verkeerssituatie, zal de aannemer de bewoners, aangelanden en handelaars verwittigen.

Het Agentschap Wegen en Verkeer, de stad Tienen en Infrax organiseerden eind mei/begin juni een reeks infomomenten met een bijhorende infotentoonstelling, waarop het project aan alle geïnteresseerden en de omwonenden werd toegelicht.

Welke aanpassingen zullen er gebeuren om de verkeersveiligheid te verbeteren?

Het ‘wegbeeld’ van de Vesten zal grondig veranderen en zal aangepast zijn aan het nieuwe snelheidsregime van 50 km/uur:

• de linksafslagstroken op de kruispunten krijgen een conflictvrije regeling;
• linksafslagstroken op de kruispunten krijgen een conflictvrije regeling, m.a.w. het verkeer dat linksaf slaat, krijgt groen licht terwijl het verkeer in de tegenoverliggende rijrichting rood licht heeft;
• er wordt een veilig dubbelrichtings fietspad aangelegd van 2,5 meter breed;
• de nieuwe trottoirs zullen minimum 1,5 meter breed zijn;
• er komen uitgebouwde oversteekplaatsen voor voetgangers en fietsers buiten de kruispunten:
• Albertvest – ter hoogte van oud Lyceum/Carrefour;
• Kabbeekvest – ter hoogte van Ijzerstraat (enkel voetgangers);
• Generaal Guffenstraat / Hoveniersbaantje;
• Residentie Beatrijs;
• op de ‘hoofdweg’ zal voortaan enkel doorgaand verkeer rijden, de ventwegen zorgen voor de veilige toegankelijkheid van de aangelanden.

Zal de snelheid op de Vesten teruggebracht worden tot 50 km/uur?

De snelheidsbeperking op de hoofdweg wordt 50 km/uur. Op de ventwegen wordt een snelheidsbeperking van 30 km/uur van kracht.

Wanneer zullen de werken aan de Vesten precies van start gaan?

De werken zullen aanvatten in het voorjaar 2014.

In welke fases zullen de werken uitgevoerd worden?

De werken worden gefaseerd uitgevoerd om de hinder te beperken. De aannemer zal waarschijnlijk starten ter hoogte van de Generaal Guffenstraat om zo in de richting van de Aarschotsepoort te werken. Daarna wordt er gewerkt vanaf de Generaal Guffenstraat in de richting van de Aandorenstraat. Eerst worden de werken op de buitenring uitgevoerd. Nadien volgt de binnenring. Zo wordt er kruispunt per kruispunt verder gewerkt en zullen er nooit twee nabijgelegen kruispunten tegelijkertijd aangepakt worden. De kruispunten in de werfzone behouden tijdens de werken zoveel mogelijk capaciteit. Tenzij het niet anders kan, wordt steeds een ‘voorkeursrichting’ (d.i. de belangrijkste rijrichting) opengehouden. Deze voorkeursrichting wordt bepaald door AWV in samenspraak met de stad Tienen en de politie. Het verkeer op de Vesten zal tijdens (net zoals na de werken) over één rijstrook per rijrichting beschikken.

Bij de werken aan de ‘buitenring’ (dus niet de kant van het centrum) zal er steeds een verbinding zijn tussen de buitenring en de zijstraten naar het centrum van de stad, echter in bepaalde gevallen slechts in één richting. Bij de werken aan de binnenring wordt, waar dat enigszins mogelijk is, de verbinding met het centrum onderbroken. Dat wordt gedaan om de werken sneller vooruit te laten gaan. Als een verbinding met het centrum afgesloten wordt, blijft het centrum bereikbaar via een voorgaande of volgende toegangsweg. Dit zal met werfborden aangegeven worden.

Om de doorstroming optimaal te laten verlopen, wordt voor de toegang richting centrum gekozen voor een lussysteem. Wanneer het verkeer bv. van op de Vesten de Kapucijnenstraat niet in zal kunnen rijden, wordt er een lus gecreëerd via de Beauduinstraat naar de Kapucijnenstraat. Wordt de Kapucijnenstraat voor korte tijd volledig afgesloten, dan worden er verbindingen binnen het centrumgebied gemaakt.

Voor de fietsers wordt het bestaande fietspad op de buitenring zo lang mogelijk behouden. Tijdens de aanleg van het dubbelrichtings fietspad op de buitenring, zullen de fietsers gebruik kunnen maken van de ventweg. Wanneer het dubbelrichtings fietspad op de binnenring aangelegd wordt, zullen de fietsers kunnen beschikken over het reeds afgewerkte dubbelrichtings fietspad op de buitenring.

Bij aanvang van de werken zal er meer gedetailleerde informatie gegeven worden.

Hoe lang zullen de werken duren?

Voor de uitvoering van de heraanleg wordt gerekend op 750 werkdagen. De werken zullen uitgevoerd worden in de periode 2014-2016.

Zijn er plannen beschikbaar met de in- en uitritten van de parallelwegen?

De plannen worden weldra toegevoegd op deze website. Je kan ze t/m 12 februari '13 ook inkijken bij de dienst ruimtelijke ordening in het stadhuis.

Om detailplannen van de herinrichting te kunnen raadplegen, kan je een e-mail sturen naar wegen.vlaamsbrabant@vlaanderen.be of bellen naar Wegen en Verkeer Vlaams-Brabant (tel 016 66 57 50). Vervolgens kan je een afspraak maken of worden de gevraagde plannen je bezorgd. Geef aan wat je betrokkenheid is, zodat AWV je gericht kan verder helpen.  

Zal het effect van de herinrichting op het aantal ongevallen geëvalueerd worden?

AWV verwacht dat het aantal ongevallen zal dalen zoals bij de meeste gevaarlijke punten in Vlaanderen. Van de 800 gevaarlijke kruispunten die zich in Vlaanderen bevonden, heeft het Agentschap Wegen en Verkeer er de voorbije jaren 590 heringericht. Momenteel zijn er nog ongeveer 60 in uitvoering. Minister Crevits wil dat de resterende 160 punten in het komende anderhalf jaar worden aanbesteed.

Een onderzoek van 134 reeds heringerichte kruispunten toonde recent aan dat de heraanleg van gevaarlijke kruispunten een significante daling van het aantal ongevallen tot gevolg had. Het aantal letselongevallen daalde met minstens 24 %. Voor de ernstige ongevallen was er een afname van minstens 40% en in sommige gevallen tot 52 %. Het rapport van de evaluatie is beschikbaar op www.steunpuntverkeersveiligheid.be.

Wat zal er gebeuren met de oude platanen langs de Vesten?

De oude platanen langs de Vesten worden waar mogelijk behouden. Ook de bestaande lindebomen op de bermen worden maximaal behouden. In de toekomst zullen er ook nieuwe platanen en linden aangeplant worden.

In hoeverre zullen de Vesten de nieuwe groene long van Tienen worden?

De oude platanen langs de Vesten worden waar mogelijk behouden. Dit geldt ook voor de bestaande lindebomen op de bermen. Een belangrijke doelstelling van het project is om van de Vesten een aantrekkelijke en groene omgeving te maken. Daarom zullen er ook nieuwe platanen en linden geplant worden.

De hoofdweg wordt afgescheiden van de ventweg met een groenstrook. Afhankelijk van de beschikbare ruimte zal die 1,20 tot 6,40 m meten.

Verder wordt er hier en daar nog extra groen voorzien:

• de toegang tot het Hoveniersbaantje, ter hoogte van de oversteek aan de Generaal Guffenstraat, wordt ‘aangekondigd’ door bomen die de link maken met het achterliggende groene gebied;
• het voetpad/fietspad tussen de bomen ter hoogte van Albertvest/Kabbeekvest wordt volledig heraangelegd;

langs de Vesten worden geregeld rust- en zitplaatsen voorzien om iedereen de gelegenheid te geven van het groen te genieten.

Contact: wegen.vlaamsbrabant@vlaanderen.be

01-07-2013 om 10:44 geschreven door danny  

Deze zomer al werken door Eandis aan de Vesten

Tom Buntinx - http://www.madeinlimburg.be/

Het Gewest stelt Tom Buntinx aan als bereikbaarheidsadviseur voor de duur van de werken aan de Vesten. Die zal advies geven i.v.m. minderhinder-maatregelen en met infoavonden, bewonersbrieven en digitale voortgangsberichten voor alle weggebruikers en zeker ook de handelaars.

Het Agentschap Wegen en Verkeer (AWV) gaf maandag uitleg aan handelaars, zelfstandigen en ondernemers uit Tienen en de omliggende regio over de herinrichting van de Tiense Vesten. De vraag daartoe kwam van Unizo. Door een slimme fasering en uitvoering van de werken zullen de handelaars en de omwonenden maximaal bereikbaar blijven, aldus AWV. De dienst stelt ook de bereikbaarheidsadviseur aan voor de duur van de werken. Die zal advies geven i.v.m. minderhinder-maatregelen en met infoavonden, bewonersbrieven en digitale voortgangsberichten alle belanghebbenden zo goed mogelijk informeren.

In mei 2012 organiseerde AWV samen met de stad Tienen een infotentoonstelling waarop iedereen uitgenodigd was. In januari van dit jaar werd naar aanleiding van het openbaar onderzoek opnieuw een infoavond georganiseerd. AWV zal ook geregeld ‘voortgangsberichten’ verspreiden i.v.m. de vooruitgang van de werken. Geïnteresseerden kunnen zich inschrijven op de voortgangsberichten op www.wegenenverkeer.be/tiense-vesten.

Bereikbaarheidsadviseur Tom Buntinx wordt speciaal op dit project ingezet om de bereikbaarheid van winkels en ondernemingen maar ook woningen zo veel mogelijk te verzekeren tijdens de uitvoering van de werken. Als tussenpersoon tussen AWV en de betrokken handelaars en omwonenden, gaat hij op zoek naar oplossingen om de impact van de werken zo laag mogelijk te houden.

Het verkeer op de Tiense Vesten zal nagenoeg de hele tijd in de twee rijrichtingen kunnen blijven rijden, en ook de kruispunten op de Vesten worden zo veel mogelijk opengehouden. Enkel op momenten waarop het echt niet anders kan (bijv. bij de laatste asfalteringswerken in een bepaalde zone) zal er volledig afgesloten worden. De werken worden gefaseerd uitgevoerd (in stukken over de lengte van de Vesten) om de hinder zo lokaal mogelijk te houden.

Deze zomer al werken door Eandis

In juli en augustus zal Eandis al enkele werken uitvoeren ter hoogte van het nieuwbouwproject aan de Raeymaeckersvest. Hoewel deze werken niet meteen voor hinder zullen zorgen op de Tiense Vesten, vormen zij een voorbereiding voor de eigenlijke herinrichtingwerken, die in het voorjaar van 2014 zullen starten. (Raymond Billen)

19-06-2013 om 10:15 geschreven door danny