|
FONCIA & TREVI, de
wittebroodsweken voorbij
Begin juni publiceerde het NICM een
lijvig rapport n.a.v. de overname van de Brusselse vastgoedgroep Trevi door de
Franse syndicusgroep Foncia. Nu de wittebroodsweken voorbij zijn acht het NICM
de tijd rijp om een update te geven over de grootste syndicusgroep in dit land.
Het is opvallend vast te stellen dat
nog steeds velen (mede-eigenaars, profesionelen vooral uit Franstalig België,
en journalisten) geloven dat Trevi de Belgische activiteiten van Foncia heeft
overgenomen. Het volstaat via de neergelegde publicatie in het staatsblad te
lezen om vast te stellen dat het de Franse syndicusgroep Foncia is die een
participatie heeft verworven in de moedermaatschappij boven Trevi,nl. de
moedervennootschap CPM Holding N.V..
Maar ook de altijd loslippige
investment managers van Eurazeo hebben nog recent in augustus medegedeeld welke
prijs Foncia betaalde voor haar acquisities die ze sinds begin 2013
realiseerde. Het NICM kan enkel zeggen dat het verkopende zittende management
van Trevi, maar ook het personeel hard zullen moeten werken om die prijs te
verantwoorden.
Men is
Foncia of men is het niet?
In haar dossier NICM n° 5 van juni 'Fusieverhaal TREVI-FONCIA doorprikt !' deelde het NICM toen al mee dat de Foncia agentschappen in België de
commerciële naam van Trevi gingen aannemen. Midden juli was dit een feit. Op
onderstaande foto ziet u Dhr. E.V., gedelegeerde bestuurder van Trevi, die
hoogstpersoonlijk in Antwerpen de restyling komt controleren. Naast hem dhr.
W.C. als directeur Vlaanderen voor Trevi-Foncia.
Dhr. W.C. (Directeur Trevi Vlaanderen - gedelegeerd bestuurder Foncia Belgium N.V.) en Dhr. E.V. (Bestuurder Trevi) kijken toe naar de venieuwing van de voorgevel van het Antwerpse Foncia kantoor dat wordt herschilderd in Trevi kleuren- Bron: Facebookpagina Trevi - 12 juli 2013
Maar niet enkel de façade werd onder handen genomen. Ook de operationele vennootschap Foncia AB N.V. wijzigde haar naam in Trevi AB N.V.. Het is duidelijk, men wil op alle mogelijke manieren elke band met de groep Foncia onzichtbaar maken naar de buitenwereld. Is men dan niet meer fier te willen zeggen dat men Foncia is?
Zeer opmerkelijk als de commerciële slogan van Foncia On est Foncia, ou on ne l'est pas' (Men is Foncia of men is het niet) op haar thuismarkt is.
Grootst bedrijfsverlies ooit van een syndicusgroep in België in 2012
Toen Foncia en Trevi hun huwelijk aankondigden in mei schreef de krant De Tijd op basis van verworven informatie van het Trevi management dat Foncia in 2012 op een omzet van 5 miljoen EUR een winst realiseerde van 100.000 EUR. Op dat moment was de jaarrekening 2012 nog niet neergelegd bij de nationale bank. Eind augustus was dit wel zo en bleek er van winst helemaal geen sprake te zijn.
Zo publiceerde de operationele vennootschap Foncia AB N.V. (het nu herdoopte Trevi AB N.V.) het grootste bedrijfsverlies dat een Belgisch syndicus ooit realiseerde, nl. een verlies van 709.496 EUR op een omzet van 4.627.197 EUR en dit als gevolg van verlies van syndicusklanten. In 2008 was het bedrijfsverlies nog hoger, maar dit was toen het gevolg van een uitzonderlijke kost die gerealiseerd werd door de geruisloze fusie met haar dochterondernemingen.
Grootst personeelsverloop ooit van een syndicusgroep in België in 2012
Reeds in ons eerste NICM dossier van mei 2011 'Syndicus Foncia verkocht!' n.a.v. de overname van syndicusgroep Foncia door private equity fondsen schreef het NICM dat het personeel zware tijden tegemoet ging gaan.
In haar NICM dossier n° 4 Foncia zoekt muppets' publiceerde het NICM het personeelsverloop van Foncia de afgelopen 5 jaar. Een hoog personeelsverloop zegt veel over het engagement van medewerkers, het geloof in de onderneming en haar product en de kwaliteit van het leiderschap. Maar in de sociale balans van haar jaarrekening 2012 breekt Foncia AB alle records. Op een gemiddelde personeelsbestand van 47,6 voltijdse equivalenten voor het boekjaar 2012 verlieten 39 voltijdse equivalenten (waarvan 12,6 via afdanking) de onderneming! Een hoog personeelsverloop staat automatisch garant voor een groot verlies op investeringen in human capital, ervaring en kwaliteit.
Wanneer men geen lange termijnrelatie kan opbouwen met een vaste en bekwame syndicusbeheerder in een gebouw, kiest men beter voor een andere syndicus waar men wel over het engagement' van een vaste toegewezen syndicusbeheerder aan de VME kan beschikken en die het VME-dossier en haar historiek kent. Er gaan te grote sommen geld rond in de VME om dit telkens door andere personen te laten beheren die zich iedere keer opnieuw moeten inwerken, de historiek en technische eigenschappen van het gebouw moeten leren kennen. Op deze manier worden er fouten gemaakt waar uiteindelijk de mede-eigenaars de dupe zijn van dit falend management- en HR-beleid.
Herstructurering voorzien voor 2013 en einde samenwerking Directeur Vlaanderen
Met bovenstaande verliescijfers in omzet, winst en hoog personeelsverloop is het duidelijk dat er nood is aan een herstructurering bij Foncia AB (nu Trevi AB). Het jaarverslag 2012 van Foncia AB maakt duidelijk dat Foncia Groupe een herstructurering voorziet in 2013. Een voorziening van 115.000 EUR voor te maken herstructureringskosten werd aangelegd.
In ons dossier Fusieverhaal Foncia-Trevi doorprikt!' maakten we al melding dat Dhr. E.V., de gedelegeerde bestuurder van Trevi, in een interview meldde op zoek te zijn naar een nieuwe Vlaamse topmanager.
Voor het NICM was het toen al duidelijk dat de dagen van dhr. W.C., de gedelegeerde bestuurder van Foncia Belgium die bij de naamsverandering de titel directeur Trevi Vlaanderen aannam, geteld waren. Eind september werd dhr. W.C. bedankt voor bewezen diensten. Het NICM werd al daags nadien hiervan geïnformeerd en verschillende bronnen bevestigden ons de informatie. Ook dhr. W.C. bevestigde op een indirecte wijze deze informatie door zijn status op Linkedin te wijzigen naar 'werkzoekend' om het kortelings nadien te veranderen in consultant van zijn Eigen managementvennootschap.
Dhr. W.C. werd begin september 2011 aangesteld als gedelegeerde bestuurder bij Foncia Belgium en hoewel hij vele problemen erfde van zijn voorganger miste hij de unieke kans bij vele dossiers naar een oplossing te werken en liet de zaken te veel op hun beloop waardoor deze zaken verder escaleerden. Als manager is het de taak ervoor te zorgen dat eerst je eigen huis perfect is alvorens anderen te gaan onderrichten. Zo gaje ondermeer geen ronde van Vlaanderen organiseren bij syndici om hen over nieuwe boekhoudregels te onderrichtten als je zelf aan klanten mede-eigenaars in een Antwerpse VME een balans ter goedkeuring voorlegt waar activa niet gelijk is aan passiva en gedurende meerdere jaren het verkeerde werkingskapitaal hebt opgevraagd en uitgekeerd.
Het NICM roept het huidige vernieuwde management van Foncia Belgium / Trevi op de banden met alle historische aandeelhouders en bestuurders van Algemeen Beheer door te knippen en dit op commercieel vlak alsook op gebied van personeel indien zij 100% hun volledige stempel willen drukken op het beleid.
Dringend nood aan een quality manager
De nieuwe Belgische directie heeft een zware taak. Enerzijds moeten ze hun financiële aandeelhouders tevreden stellen en tonen dat wat hun voorgangers beloofden maar niet konden realiseren wel realiseerbaar is. Anderzijds zijn er mede-eigenaars die verwachten dat hun syndicusbeheerder een beheer voert gericht op waardebehoud en geen verkoper is à la Theofiel Boemerang, de opdringerige buur van Suske en Wiske die zijn procentje nam op alles wat hij verkocht want Kleine percentjes maken rijke ventjes'. Deze twee partijen tevreden stemmen is niet mogelijk tenzij je enkel muppets' kan bedienen. Voor meer informatie over de term muppets' verwijzen we naar ons dossier Foncia op zoek naar muppets' van augustus 2012.
Voor het NICM is het duidelijk, het herdoopte Trevi AB heeft dringend nood aan één of meer quality managers die ten dienste staat van de klant en de problemen oplost en niet op zijn beloop laat gaan of volledig laat verrotten, met als eindresultaat ontevreden klanten en klantenverlies en personeel dat er de brui aan geeft. Maar deze quality manager zal ook hard moeten werken aan de vakkennis van zijn collega's gezien het hoge personeelsverloop.
Voor verkoopscursussen is er helemaal geen plaats.
Ook zal deze quality manager en het vernieuwde top-management van Foncia-Trevi moeten leren aanvaarden dat wanneer klanten (de basis van hun broodwinning voor het geval ze het moesten vergeten zijn) hen attent maken op fouten en onregelmatigheden in hun beheer deze onverwijld worden onderzocht en verbeterd. Het voorgaande management van Foncia gebruikte hier nogal een bizare manier van handelen.
Een voorbeeld. Zo besliste een voormalige gedelegeerde bestuurder van Foncia Belgium in 2010 een mede-eigenaar die verschillende beheersfouten en onregelmatigheden vaststelde strafrechterlijk te vervolgen tot tweemaal toe. Gelukkig stelde de rechter syndicus Foncia tweemaal in het ongelijk want deze mede-eigenaar stelde vele fouten met de nodige onderbouwde bewijsstukken vast maar sommige zaken mochten absoluut niet in het publiek domein komen. Het NICM gaat later nog uitgebreid berichtten over dit dossier.
Foncia groep wil die vele euro's in de Vlaamse mede-eigendommen niet loslaten...
Het is opvallend hoe halstarrig de Franse syndicusgroep Foncia toch probeert door te breken op de Vlaamse markt. De afgelopen jaren werden er meermaals kapitaalverhogingen doorgevoerd om de gemaakte verliezen bij de Belgische dochter aan te zuiveren. Een mogelijke verklaring waarom Foncia groep nog steeds voor zichzelf een rooskleurige toekomst ziet voor haar activiteiten in Vlaanderen is omdat het één van de rijkste regio's is in Europa, dichtbevolkt, een tekort aan bouwgronden heeft en een verouderende bevolking heeft die steeds meer in appartementen gaat wonen. Maar voor het Franse syndicusmodel dat volledig gericht is op zoveel mogelijk poenpakkerij binnen de VME bij haar mede-eigenaars en zelfs huurders is er geen plaats.
Een mede-eigenaar verwacht van zijn syndicusbeheerder dat hij zijn VME behoorlijk beheert en meedenkt aan het waardebehoud van zijn VME (en dus zijn vastgoedpatrimonium) en niet beschouwd wordt als een geldmachine die men moet uitmelken via verschillende kanalen en vele producten.
Zolang syndicusgroep Trevi Foncia de druk ondergaat van haar private-equity aandeelhouders Eurazeo en Bridgepoint en moet zorgen dat de opgelegde cijfers (winst, cashflow, omzet) hoe dan ook gehaald worden handhaaft het NICM dan ook haar advies syndicusgroep TREVI FONCIA en haar dochteronderneming Insurance Brokers & Partners NV (welke optreedt als verzekeringsmakelaar) niet aan te stellen, noch te weerhouden als syndicus en verzekeringsmakelaar binnen de VME.
Foncia kantoren van Hasselt - Gent - Antwerpen voortaan in Trevi kleuren (Bron: Facebook pagina Trevi)
30-09-2013 om 14:10
geschreven door danny 
Categorie:JURIDISCH FORUM
|
