|
Nu er minder woningen worden verkocht en de huizenprijs
daalt, worden de WOZ waarderingen onbetrouwbaarder. Bezwaar woz maken kan lonend
zijn...
De jaarlijkse aanslag voor de onroerendezaakbelasting (ozb) leidt in veel
Nederlandse huishoudens tot een storm van verontwaardiging. Honderdduizenden
huizenbezitters nemen de moeite een bezwaarschrift in te dienen, ook al is de
kans nihil dat daarnaar wordt geluisterd. De waarde van het eigen huis blijkt
zeer gevoelige materie.
Neem de Rotterdammer X. De gemeente beweerde dat zijn huis 99 duizend
euro waard was. Volgens X moest dat 95 duizend zijn. Toen de gemeente weigerde
de beschikking aan te passen procedeerde hij door tot aan de Hoge Raad.
Mogelijke winst: hooguit een paar tientjes.
Dit jaar zal dat niet anders zijn. Integendeel. Nu de huizenprijzen voor het
eerst in decennia dalen, zullen verbazing en woede alleen maar groeien. In de
eerste plaats omdat de WOZ-waarde, waarop de aanslag gebaseerd is, op 1 januari
2009 is bepaald. Sindsdien zijn de huizenprijzen in Nederland 5 procent omlaag
gegaan, volgens het Centraal Bureau voor de Statistiek. Veel huizenbezitters
zullen daardoor het gevoel hebben dat hun woning te hoog gewaardeerd is.
Er is meer. De WOZ-waarde speelt een steeds belangrijker rol bij het
vaststellen van uiteenlopende (belasting)heffingen. De bezwaar WOZ-waarde is niet
alleen van belang voor de onroerendezaakbelasting, maar ook voor de
waterschapsomslag en het eigen woningforfait (hoe hoger dit forfait, des te
minder hypotheekrente een huizenbezitter mag aftrekken).
Sinds 1 januari is daar de erfbelasting nog bijgekomen. Hoe hoger de
WOZ-waarde van het huis van de overledene des te meer erfbelasting de
erfgenamen moeten betalen.
Tegelijkertijd neemt de betrouwbaarheid van de WOZ-waarderingen af, nu de
huizenmarkt op zijn gat ligt. Elke gemeente heeft een computersysteem waarmee
de waarde van alle woningen wordt bepaald. Als invoer dienen de
woningtransacties die in de gemeente zijn gesloten. Zolang het aantal
transacties hoog genoeg is, is de waardebepaling redelijk accuraat.
Sinds het uitbreken van de kredietcrisis in het najaar van 2008 is het
aantal transacties dramatisch gedaald. Sommige woningen blijken onverkoopbaar.
De waardebepaling wordt dus steeds onbetrouwbaarder, zeker in de hogere
prijsklassen waar nog maar weinig woningen worden verkocht.
Ze gebruiken heel vaak een maatpand, zegt Terence Vink van
advocatenkantoor Russo Van der Waal. Een huis dat onlangs in de buurt is
verkocht. Maar als dat voor de crisis is verkocht dan is die waarde niet
representatief.
Als er geen nieuwe woningen in dezelfde omgeving worden verkocht, dan wordt
de waardering van het maatpand verhoogd of verlaagd met het gemiddelde
percentage in de gemeente. Vink: De fout die in het begin is gemaakt wordt
daardoor verder versterkt.
Volgens makelaarsvereniging houden veel huizenverkopers op dit moment vast
aan een te hoge prijs. Zolang zij dit doen, zullen er in sommige buurten geen
transacties plaatsvinden en zal de waarde van de omringende huizen op peil
blijven. Dit effect wordt versterkt doordat gemeenten bij het vaststellen van
de bezwaar WOZ waarde ook de vraagprijzen meewegen.
Als de huizenmarkt niet snel aantrekt, neemt de kans op foute
WOZ-waarderingen dus alleen maar toe. Valt daar iets tegen te doen? Terence
Vink meent van wel, zeker nadat de advocaat-generaal onlangs een belangrijk
advies heeft uitgebracht. De X waarmee dit verhaal begon, lijkt daarmee in het
gelijk te worden gesteld. Het bezwaar van X kon door de gemeente tot nu toe
terzijde worden gelegd vanwege de zogenaamde Fierens-drempel, vernoemd naar
Thea Fierens, oud-Kamerlid van de PvdA. Als het verschil tussen de WOZ-waarde
en de werkelijke waarde niet meer bedraagt dan 2 à 5 procent (het percentage verschilt
per prijsklasse), dan mag de gemeente het bezwaarschrift zonder verdere
motivatie afwijzen.
De advocaat-generaal schrijft nu in zijn advies aan de Hoge Raad. dat de
Fierens-drempel in strijd is met het Europees Verdrag voor de Rechten van de
Mens. Iedereen heeft er volgens dit verdrag recht op dat zijn bezittingen
eerlijk gewaardeerd worden. De bedragen die op het spel staan, zijn volgens de
advocaat-generaal klein, maar niet onbeduidend te noemen. Er worden
jaarlijks vele duizenden belastingprocedures gevoerd om dezelfde geringe
bedragen.
Als de Hoge Raad het advies van de advocaat-generaal overneemt dan kunnen de
gemeenten de stroom WOZ-bezwaarschriften straks niet meer klakkeloos terzijde
schuiven. Er dreigt een enorme hoeveelheid werk voor de gemeentelijke
bureaucratie. De instanties maken zich nog niet druk. We wachten de uitspraak
van de Hoge raad af, zegt een woordvoerder van de Vereniging Nederlandse
Gemeenten (VNG). Die volgt naar verwachting over een maand.
|
