..................................................... Jaarlijkse Algemene vergadering in de maand september in Café 't Hoekske ....................................................
Dit artikel kadert in een reeks van artikelen over de nieuwe wetgeving die sinds september 2010 van kracht is.
Wanneer een appartementsgebouw uit ten minste 20 kavels (zonder kelders, garages en parkeerplaatsen in rekening te brengen) bestaat dan is men bij wet verplicht een raad van mede-eigendom (vóór de wetswijziging van september 2010 werd dit Raad van Beheer genoemd) op te richten. Indien het appartementsgebouw minder kavels bevat dan is een raad van mede-eigendom optioneel. Maar wat houdt zon raad van mede-eigendom in?
Doelstelling van de Raad van Mede-Eigendom: de raad heeft als doelstelling om erop toe te zien dat de syndicus goed haar taken uitvoert. Om deze opdracht te kunnen vervullen kan de raad, na voorafgaandelijk de syndicus hiervan op de hoogte gebracht te hebben, inzage en/of kopies krijgen van alle stukken met betrekking tot het beheer van de mede-eigendom.
Rapportering door de Raad van Mede-Eigendom: de raad dient een halfjaarlijks verslag op te maken en te distribueren onder de andere mede-eigenaars met haar bevindingen m.b.t. het beheer van de syndicus.
Enkel mede-eigenaars kunnen in de raad zetelen: een raad van mede-eigendom kan enkel bestaan uit mede-eigenaars. Hoewel de wetgeving niet bepaalt uit hoeveel personen de raad van mede-eigendom moet bestaan kan men wel aannemen dat het over ten minste twee personen gaat.
Andere Verantwoordelijkheden voor de Raad van Mede-Eigendom: Het is mogelijk om tijdens de algemene vergadering (mits er ten minste een 3/4 meerderheid van de stemmen is en dat dit punt op de agenda geplaatst werd) andere opdrachten te geven aan de raad. Men kan de raad van mede-eigendom bijvoorbeeld vragen om offertes te verzamelen m.b.t. bepaalde werken die uitgevoerd moeten worden. Deze extra opdrachten mogen weliswaar de bevoegdheden van de syndicus niet ondermijnen. Verder kunnen deze verantwoordelijkheden voor een maximum van 1 jaar toegekend worden, waarna ze mits een nieuwe stemming mogelijks verlengd kunnen worden.
Aansprakelijkheid van de Raad van Mede-Eigendom: Men kan zich vragen stellen over de aansprakelijkheid wanneer men in deze raad zetelt. In ieder geval is het aan te raden om een verzekering tegen fouten te nemen.
Wanneer geen raad van mede-eigendom opgericht wordt in een gebouw met ten minste 20 kavels dan kan de vereniging van mede-eigenaars in de problemen komen. Dit kan in het bijzonder gevolgen hebben wanneer men bijvoorbeeld de syndicus in gebreke zou willen stellen omwille van het niet goed uitvoeren van haar opdracht.
De gekasseide parkeerstrook wordt gebruikt als rijstrook. raymond billen
Vanaf dinsdag is de parkeerstrook op de Kabbeekvest en de Albertvest door het verkeer ingenomen als afslagstrook.
Op dinsdag 26 augustus gaat er een nieuwe fase van start van de werken aan de Tiense Vesten.
Het verkeer wordt naar 2 x 1 rijstrook herleid en de parkeerstrook op de Kabbeekvest en de Albertvest wordt gebruikt als afslagstrook. Bewoners die normalerwijze van de parkeerstrook gebruikmaken, kunnen hun wagen straks kwijt op een tijdelijke parking achter campus Sint-Jan (Houtemstraat). Hiervoor kunnen zij een parkeerkaart aanvragen in het stadhuis.
De tijdelijke verkeerssituatie zal geëvalueerd worden. Mogelijks worden de afslagstroken nadien opnieuw ingekort zodat er opnieuw gedeeltelijk geparkeerd kan worden.
Met vragen over de werken kan men elke donderdag tussen 7.30 en 9 uur terecht in de werfkeet achter het Sociaal Huis of contact opnemen met info.tiensevesten@colas.be of het nummer
0477-71 63 57.
Zoals wij u eerder lieten weten, is de herinrichting van de Tiense Vesten gestart op maandag 4 augustus 14. In een eerste fase pakt aannemer VBG de buitenring (de weg aan de buitenkant van de Vesten) en de ventwegen tussen de Aarschotsepoort en de Oplintersepoort aan. Vanaf 26 augustus 14 gaan de werken op de Vesten zelf van start en zal er hier ook hinder merkbaar zijn.. In dit tiende voortgangsbericht vindt u vooral concrete informatie over de planning van de werken en de omleidingen, zodat u voorbereid de werken kan ingaan. Onderaan dit bericht sommen we nog eens de contactgegevens op. Aarzel niet om de werfverantwoordelijken te contacteren wanneer u vragen heeft.
Werken afgelopen weken
In de eerste twee weken zijn het vooral voorbereidende werken die uitgevoerd zijn. Er werd een tijdelijke parking aangelegd ter hoogte van Campus Sint-Jan, er werden bomen gerooid, de nodige signalisatie werd geplaatst en de asfaltverharding van de ventwegen werd afgefreesd. Ook zijn er enkele aanpassingen gebeurd aan de weginfrastructuur van de Albertvest, ter hoogte van het vroegere Lyceum. Die aanpassingen moeten het verkeer vlotter laten rijden tijdens de uitvoering van de werken.
Rioleringswerken: vanaf 18 augustus
Vanaf 18 augustus 14 zullen de rioleringswerken aanvatten in de ventwegen, tussen de Aarschotsepoort en de Oplintersepoort. Dit houdt in dat er sleuven worden gegraven voor de aanleg van rioleringsbuizen, dat de sleuven aangevuld worden en dat er een tijdelijke situatie zal zijn waarbij de bewoners, buiten de werkuren van de aannemer, over steenslag heen moeten totdat de definitieve verharding wordt aangelegd.
Werken buitenring: vanaf 26 augustus
Vanaf 26 augustus 14 zal de buitenring tussen de Aarschotsepoort en de Oplintersepoort mee in de werkzone opgenomen worden. Dit betekent dathet verkeer tussen de Aarschotsepoort en de Oplintersepoort in beide richtingen over de binnenring heen moeten. Er is dan één rijstrook per rijrichting beschikbaar. De bestaande verkeerslichten op de kruispunten met de Aarschotsepoort, de Diestsepoort en de Oplintersepoort zullen aangepast worden aan deze tijdelijke situatie. Deze werken zullen tot en met het voorjaar van 2015 in beslag nemen.
Omleiding doorgaand verkeer
Samen met de nieuwe verkeerssituatie, wordt een omleiding vanuit de buurgemeenten ingesteld voor het doorgaand verkeer. Deze omleiding wordt in beide richtingen, voorzien via de Craenenbroekstraat, de Steenbergestraat, de Butschovestraat, de Helstraat, de N223 Tiensesteenweg/Aarschotsesteenweg, de Kumtichstraat, de N3 Leuvenselaan en de Westelijke ring. Op de E314 wordt ter hoogte van de op- enafritten 22 Aarschot en 24 Bekkevoort het verkeer van +3,5 ton afgeleid naar respectievelijk de N223 en de afrit 25 Herk de Stad. De signalisatie van de omleidingen wordt deze week geplaatst. (al vragen over gekregen)
Verkeersmaatregelen plaatselijk verkeer
De Carrefour aan de Albertvest is te bereiken via de Diestsepoort. Klanten van de Carrefour die richting Diest moeten, kunnen via de route Pollepelstraat-Vogelzangstraat-Deelberg de Diestsesteenweg bereiken. Wie richting centrum moet, kan het onderste stukje van de Pollepelstraat uitrijden (parallel met de Vesten). Hier werd de rijrichting omgekeerd.
Om een gevaarlijke situatie te vermijden op het kruispunt onderaan de Vissenakenstraat, werd de rijrichting in de Vissenakenstraat tussen dit kruispunt en de Vogelzangstraat omgekeerd (richting Vissenaken). Dit voorkomt ook dat de Vissenakenstraat als sluipweg gebruikt wordt door verkeer dat het onderste gedeelte van de Diestsesteenweg wil vermijden.
In de Houtemstraat is eenrichtingsverkeer (richting rond punt) ingesteld vanaf de Diestsesteenweg tot het Rubenshof. Men kan enkel vanuit de Diestesteenweg de Houtemstraat in en dus niet omgekeerd.
Door deze maatregelen wordt het kruispunt aan de Diestsepoort wat ontlast.
Verder wordt vanaf 26 augustus 14 ook eenrichtingsverkeer ingevoerd in de Waterstraat (richting Aarschotsesteenweg) en in de Metselstraat (richting Vissenakenstraat).
Fietsers en voetgangers
Tijdens de gehele duur van de werken tussen de Aarschotsepoort en de Oplintersepoort geldt er een omleiding voor de fietsers in beide richtingen via de volgende straten: Kliniekstraat, Zegestraat, Strijdersstraat, Waaibergstraat en Veldbornstraat. Telkens kan er op de kruispunten met de Diestsepoort en de Oplintersepoort overgestoken worden(beetje overbodig dit te vermelden). Ook voetgangers kunnen veilig oversteken op deze kruispunten.
Afvalophaling
Wanneer tijdens de werken de woningen niet bereikbaar zijn voor de afvalophaaldienst, zal de aannemer VGB de afvalzakken of gft-containers naar een centrale locatie brengen die bereikbaar is.
Met vragen en/of bemerkingen m.b.t. tot de uitvoering van de werken of praktische zaken aangaande de werf kan u, tijdens de werken, elke donderdag terecht tussen 07.30 en 09.00 uur in de werfkeet achter het Sociaal Huis. U kan ook contact opnemen via info.tiensevesten@colas.be of het nummer 0477/71.63.57.
Rijverbod voor fietsers tussen de Aarschotsepoort en Oplintersepoort
Het Gewest maakt de stand van zaken op voor de herinrichting van de Vesten. Er komt, bovenop de gekende maatregelen, ook eenrichtingsverkeer in straten van Vissenaken-Sint-Maarten plus een rijverbod voor fietsers tussen Aarschotsepoort en Oplintersepoort.
De herinrichting van de Tiense Vesten gestart op maandag 4 augustus. In een eerste fase pakt de aannemer de buitenring (de weg aan de buitenkant van de Vesten) en de ventwegen tussen de Aarschotsepoort en de Oplintersepoort aan. Vanaf 26 augustus zal er ook hinder merkbaar zijn op de vesten zelf, omdat er vanaf die dag ook op de vesten zelf gewerkt zal worden. Het centrum en de Vesten blijven echter bereikbaar.
Tijdens de gehele duur van de werken tussen de Aarschotsepoort en Oplintersepoort geldt er een omleiding voor de fietsers via de volgende straten, en dit in beide richtingen: Kliniekstraat, Zegestraat, Strijdersstraat, Waaibergstraat en Veldbornstraat. Telkens kan op de kruispunten met de Diestsepoort en Oplintersepoort de Vesten overgestoken worden binnen de regeling van de aangepaste verkeerslichten. Voor de voetgangers worden binnen de regeling van de aangepaste verkeerslichten aan de Diestsepoort en Oplintersepoort veilige oversteken (zebra) van de Vesten voorzien.
Vanaf 18 augustus zullen de rioleringswerken aanvatten in de ventwegen, tussen de Aarschotsepoort en Oplintersepoort. Er worden sleuven gegraven voor de aanleg van riolering. Inwoners kunnen, buiten de werkuren van de aannemer, over steenslag rijden tot de definitieve verharding wordt gelegd.
Vanaf 26 augustus zal ook de buitenring tussen de Aarschotsepoort en Oplintersepoort mee in de werkzone opgenomen worden en zal het verkeer tussen de Aarschotsepoort en de Oplintersepoort in beide richtingen over de binnenring moeten. Er is dan één rijstrook per rijrichting beschikbaar. De bestaande verkeerslichten op de kruispunten met de Aarschotsepoort, Diestsepoort en Oplintersepoort zullen aangepast worden aan deze tijdelijke situatie. Deze werken zullen tot en met het voorjaar van 2015 in beslag nemen.
Voor het doorgaand verkeer wordt een omleiding, in beide richtingen, ingesteld over Glabbeek, Binkom, Vissenaken, Kumtich: Craenenbroekstraat, Steenbergestraat, Butschovestraat, Helstraat, de N223 Tiensesteenweg/Aarschotsesteenweg, Kumtichstraat, N3-Leuvenselaan en Westelijke ring. Op de E314 wordt thv de op/afritten 22 Aarschot en 24 Bekkevoort het verkeer +3,5 ton afgeleid naar respectievelijk de N223 en naar de afrit 25 Herk de Stad. Het eerste weekend van september kunnen op de Kumtichstraat de Vissenaakse Dorpsfeesten toch doorgaan. De 'omleidingsweg' wordt dan afgesloten.
Verder wordt vanaf 26 augustus ook eenrichtingsverkeer ingevoerd in de Waterstraat (richting Aarschotsesteenweg) en in de Metselstraat (richting Vissenakenstraat).
De Carrefour aan de Albertvest is te bereiken via de Kabbeeksepoort. Klanten van de Carrefour die richting Diest moeten, kunnen via de route Pollepelstraat-Vogelzangstraat-Deelberg de Diestsesteenweg bereiken. Wie richting centrum moet, kan het onderste stukje van de Pollepelstraat uitrijden (parallel met de Vesten). Hier werd de rijrichting omgekeerd. Om een gevaarlijke situatie te vermijden op het kruispunt onderaan de Vissenakenstraat, werd de rijrichting in de Vissenakenstraat tussen dit kruispunt en de Vogelzangstraat omgekeerd (richting Vissenaken). In de Houtemstraat is eenrichtingsverkeer (richting rond punt) ingesteld vanaf de Diestsesteenweg tot het Rubenshof. Men kan enkel vanuit de Diestesteenweg de Houtemstraat in en dus niet omgekeerd.
Hoe letterlijk is die " jaarlijks " te nemen ? Van AV tot AV of jaarlijks in de betekenis van " de duur van één jaar " d.i. 12 maanden ?
Aangesteld op 8.6.13, zou herbevestigd worden op de AV van 7.6.14 maar deze AV moest uitgesteld worden tot eind augustus.
Blijft die CVR (Commissaris van de Rekeningen) " in dienst " tot dan ?
ANTWOORD QUIMMO:
Een CVR heeft tot opdracht de boekhouding van een bepaald jaar na te zien en wordt aangesteld voor het begin van de boekjaar, plus brengt verslag uit aan de VA na het einde van het boekjaar. Hij heeft geen mandaat van bepaalde duur maar wel een specifieke opdracht. In mijn VME heeft bvb de CVR 2012 verslag uitgebracht over de boekhouding 2012 in januari 2014, dat wegens specifieke problemen veroorzaakt door drie wijzigingen van syndicus sinds einde 2012. Pas op dat ogenblik kon de CVR 2013 in actie schieten. De CVR 2014 kan pas starten als de inventaris 2014 voorligt, wat nog niet het geval is (weigering van de syndicus 2012-2013 om de boekhouding te encoderen volgens het KB van 12.07.2012). JAV 2014 zal uitsluitsel brengen (normaal juridische actie VME tegen die syndicus 2012-2013 & aanstelling bedrijfsrevisor voor opstelling/nazicht van de inventaris 2013)
Dus voor de kleine VME (twee appartementen) kan dat betekenen voor het boekhoudingsjaar 2015 (extreem gesteld):
Aanstelling via een BAV dd. 31.12.2014
Ontvangst inventaris VME 2015 op 02.01.2016 door CVR
Verslag aan AV op 03.01.2016 overgemaakt aan syndicus
Verzending uitnodiging (inclusief verslag & inventaris 2015) op 04.01.2016
JAV op 20.01.2016
Maar voor de grote VME (2000 appartementen) kan dat betekenen voor het boekhoudingsjaar 2015 (terug extreem gesteld):
Aanstelling via een BAV dd. 31.12.2014
Ontvangst inventaris VME 2015 op 31.03.2016 door CVR
Verslag aan AV op 30.06.2016 overgemaakt aan syndicus
Verzending verslag, met de inventaris 2015, aan ME op 30.07.2016 door de syndicus
Verzending uitnodiging AV op 14.09.2016 voor een JAV 2016 op 30.09.2016
De concrete modaliteiten/schema moet vermeld worden in de statuten.
De Vlaamse dakisolatienorm die in werking treedt op 1 januari 2015, zal strafpunten toekennen aan woningen (ook appartementen!) met ontoereikende dakisolatie. Vanaf 2020 zal u zelfs niet meer mogen verhuren zonder dakisolatie. Sommigen denken dat dit enkel een probleem is voor de appartementen die zich direct onder het dak bevinden, maar niets is minder waar!
Wat is de Vlaamse dakisolatienorm?
De Vlaamse dakisolatienorm stelt dat woningen een minimale dakisolatie moeten hebben, met een R-waarde hoger dan 0,75m2K/W. Dit stemt overeen met een laag isolerend materiaal van 3 à 4 cm. Wanneer een woning hieraan niet voldoet zullen er strafpunten toegekend worden, te cumuleren met strafpunten voor andere parameters van woonkwaliteit (zie deze link). De strafpunten m.b.t. dakisolatie gaan in stijgende lijn tussen 2015 en 2020. Een woning die 15 of meer strafpunten heeft kan ongeschikt verklaard worden, waardoor ze niet meer verhuurd kan worden.
Periode + Strafpunten daken >16m2
met R-waarde lager dan
0,75 m2K/W
1/1/2015 - 31/12/2017 - 3
1/1/2018 - 31/12/2019 - 9
Vanaf 1/1/2020 - 15
In de tabel ziet u dat, vanaf 2020, appartementen zonder dakisolatie gewoon niet meer verhuurd zullen mogen worden, zelfs indien ze verder perfect uitgerust zijn.
Details over de norm vindt u op Energiesparen.be.
Toepassing op appartementen
In sommige VMEs is er in het verleden heel wat discussie geweest rond het aanbrengen van dakisolatie. Het dak behoort immers tot de gemeenschappelijke delen, zodat het aanbrengen van isolatie door de algemene vergadering gestemd moet worden en in principe door de gemeenschap betaald zal moeten worden. In veel VMEs werd dit punt daarom weggestemd, omdat men vond dat de gemeenschap van eigenaars niet moest betalen voor iets waar enkel de bewoners van de bovenste verdieping voordeel van hadden.
We kunnen deze illusie meteen de wereld uithelpen. Precies om dit soort problemen te vermijden is er beslist dat het ontbreken van dakisolatie strafpunten en een slecht EPC zal opleveren voor ALLE appartementen in het gebouw, dus ook deze van de andere verdiepingen. Indien u dus een gebouw van vijf verdiepingen heeft zonder dakisolatie, zal het appartement op gelijkvloers evenveel strafpunten krijgen als dat op de vijfde verdieping en zal het vanaf 2020 zelfs niet meer verhuurd mogen worden! Het zal dan trouwens ook erg moeilijk worden uw appartement nog te verkopen.
Veel VMEs zijn zich nog niet hiervan bewust en er kan gevreesd worden dat velen (te) laat tot de actie zullen overgaan om een project op te starten, net zoals met de modernisering van de liften het geval was. In tegenstelling tot de liften denken we echter niet dat u dit keer op uitstel zal mogen rekenen. Bovendien waren er bij de liften niet direct sancties voorzien als er geen aanpassingen gebeurden, terwijl er met de dakisolatienorm echt wel een verbod op verhuring komt!
Subsidieregeling voor de VME
De andere vraag is dan wat er gebeurt met eventuele subsidies. Simpel, als er nog subsidies voor energiebesparende maatregelen van toepassing zijn wanneer u met uw project start, zullen deze door de syndicus in naam van de vereniging van mede-eigenaars aangevraagd moeten worden.
Conclusie
Indien nog niet gebeurd, raden we ten stelligste aan te onderzoeken of uw appartement vandaag al dakisolatie heeft. Indien niet, wacht dan niet te lang met het uitwerken van een voorstel voor de algemene vergadering. Men kan vermoeden dat de aannemers het druk zullen krijgen naarmate de deadline nadert, zodat de kosten stijgen terwijl de subsidies intussen misschien weggevallen zijn (of vervangen door boetes!). Begin dan ook direct met het aanleggen van een spaarpot in de vorm van een reservefonds, zodat niet alle kosten in één jaar samen komen.
Nieuwe bedreiging voor de mede-eigenaar: Recente liften zijn wegwerpproducten geworden!
Nieuwe bedreiging voor de mede-eigenaar: Recente liften van na het jaar 2000, moeten nu al aan de lopende band vervangen worden ! Na de smartphones en de flatscreens zijn nu ook de liften echte wegwerpproducten geworden.
Liften zonder machinekamer zijn vrij complexe toestellen, zowel op elektrisch als op mechanisch vlak. Ook het werk om ze te onderhouden of om onderdelen te vervangen is vaak tijdrovend en complex. Bovendien maken de installateurs er de gewoonte van om enkel en alleen een minimale documentatie mee te leveren: summiere bouwplannen en de attesten van veiligheidscomponenten die op de checklist van de eindcontrole staan, en verder niets van waarde. Soms is er zelfs helemaal geen as-built dossier meer beschikbaar. Enkele keren waren de liften niet eens gebouwd zoals in het as-built dossier is opgetekend. Dan gaat het om veranderingen die de installateur aanbrengt nadat de liften een CE-attest verkregen hadden, en er nadien nooit meer een controle komt op de gelijkvormigheid met het fabrieksontwerp. Het is verboden, maar het gebeurt systematisch. Liften worden in bouwpakketten uit de fabriek geleverd, maar als de installateur dat pakket anders in mekaar zet, tot het werkt, is er geen enkele waarborg dat de lift veilig en duurzaam is.
Als vervolgens het boekje niet gevolgd wordt bij het onderhouden van de lift, gaat ook de slijtage zeer snel. Wanneer er dan een onderdeel kapot gaat, gooit menig onderhoudsfirma de handdoek in de ring, en moet de lift vervangen worden. Helemaal vanaf nul herbeginnen dus. Steeds opnieuw. Goedkope lift gekocht en goedkoop onderhoudscontract afgesloten..... dacht u ?
Hoe is het allemaal zo ver kunnen komen?
Daarvoor moeten we terug naar ongeveer 1998. De Finse liftenbouwer KONE lanceert als eerste op de markt een lift waar geen aparte machinekamer meer is: de Monospace. Hierbij zijn alle technieken in de schacht zelf geïntegreerd. Er is alleen een minimale toezichtfunctie voor technici via een kast op de bovenste verdieping. Voor bouwpromotoren en architecten is dit een gedroomde lift. Plots moet men zich niets meer aantrekken van de - toeval of niet - veel strenger geworden voorschriften voor machinekamers en de toegankelijkheid ervan. Een machinekamer moest sedert kort voordien een zeer ruime, goed verlichte en verluchte zaal worden, en voldoen aan de strengste eisen qua arbeidsveiligheid.
Al heel snel na de eerste, komen ook andere merken af met diverse modellen van deze machinekamerloze liften. Men propt en wurmt op alle denkbare manieren de technische boel in de liftschacht. En daar gaat het mis: De ene manier om de aandrijving in de schacht te stoppen, is niet compatibel of uitwisselbaar met enig andere. Dus als de motor kapot is, en er zijn geen wisselstukken meer, dan moet je een hele nieuwe lift kopen. Voor oude liften, met een machinekamer, kon je altijd een andere motor vinden die paste in de machinekamer en die dezelfde of betere prestaties leverde (bv stiller).
Een aantal klachten en juridische claims volgden quasi onmiddellijk, want deze liften maken meer lawaai in de liftcabine zelf en op de bovenste verdieping. Liftenbouwers houden de bui tegen met allerlei CE-attesten en blanco verslagen van keuringsorganismen, die verklaren dat het gevoelsmatige kwaliteitsgebrek niet zou wijzen op technische gebreken. Er zijn weinig gevestigde gerechtsdeskundigen die in zo'n geval ook weten waar ze moeten zoeken. De weg om gelijk te halen is in zo'n geval dus lang en lastig, en de strijd zeer ongelijk: wat stond er in uw lastenboek, mijnheer de klant ?
Wat initieel al als magere kwaliteit werd ervaren, wordt later een ramp.
Er zijn thans veel problemen met de goedkoopste liften en in het bijzonder met lfiten van enkele kleine liftenbouwers, die zeer slordig en gebrekkig werk aflever(d)en. Een aantal onder hen is al in faling gegaan, maar omdat liftinstallateur geen gereglementeerd beroep is, kunnen ze op naam van een partner vrijwel meteen opnieuw beginnen. Doorgaans op dezelfde manier. Om liften te zetten, is geen vakbekwaamheidsdiploma vereist.
Bijna alle constructeurs hebben weinig aandacht besteed aan de akoestiek en de duurzaamheid van hun ontwerp. We raden echt iedereen aan om het mooie foldertje naast zich neer te leggen, en te gaan kijken naar een recente lift die de fabrikant installeerde om zo een eerste oordeel over de kwaliteit te vormen. Ook kan je daarnaast eens een bezoek brengen aan een lift van 15 jaar oud van dezelfde installateur of hetzelfde merk.
Tweede, en soms al derde generaties van machinekamerloze liften volgen mekaar zeer snel op: Gearless machines (zonder tandwielen en zonder sneldraaiende delen), kunststof aandrijfriemen, staalkabels met een coating bij de aandrijvingen.... Steeds kleinere schakelkastjes op de verdiepingen, met steeds minder inhoud (groene printplaten), en telkens meer onderdelen op de meest ontoegankelijke plaatsen in de koker. Allen hebben ze altijd maar nieuwe en verschillende configuraties waardoor de wisselstukken niet meer compatibel zijn met de vorige generaties.
De gevolgen zijn ondertussen bekend:
Na weinige jaren zijn er al geen originele wisselstukken meer te krijgen. (Ook bij de grote merken !) Vraag minstens hoeveel jaar leveringsgarantie op ALLE onderdelen zit! Lees ook de kleine lettertjes die bepaalde -elektronische onderdelen uitsluiten van leveringsplicht. Maak, waar dit het geval is, afspraken over upgrades voor alles waar geen origineel meer voor te krijgen is ! Wie het echt goed wil doen, vraagt op voorhand een model van een handleiding voor montage, controle en onderhoud. Daar kan men terugvinden welke stukken er gevoelig zijn voor slijtage, wat de controle-intervaltijd of vervangfrequentie is, welke speciale gereedschappen er nodig zijn. Wie dat allemaal begrijpt, zal zich dan ook informeren over de prijs van die wisselstukken. Pas dan kan men oordelen of de prijs voor onderhoud overeenstemt met de onderhoudsbehoefte van de lift: een lift waar in de handleiding staat dat alles onderhoudsvrij is, moet geen 1200 per jaar kosten. Krijgt u geen informatie, of lijkt ze onvoldoende: koop die lift niet.
Terug naar de probleemgevallen:
Creatief knutselwerk om een slecht gebouwde lift alsnog aan de praat te krijgen of het geluid te verminderen, leidt tot gevaarlijke en verboden improvisatie. Een CE-conforme lift, mag men niet herstellen met niet-originele onderdelen. Het gebeurt helaas wel, omdat er in België geen echt toezicht op gehouden wordt. Mocht men dat echt willen controleren, dan zou er per lift en per dossier al gauw enkele dagen werk zijn, en daar zijn er onvoldoende geschoolde technici voor te vinden. Wie niet weet, niet deert is soms de regel, tot er een ongeval gebeurt, of er grote kosten zijn. Scheve situaties van bij de montage worden zo nadien vaak nog schever getrokken, om maar aan de 10-de verjaardag te geraken waarbij de constructeur niet meer wettelijk aansprakelijk is. De EDTC's kunnen niet anders dan door de vingers zien. De klant of de constructeur vindt momenteel altijd wel iemand die de problemen niet opmerkt (omdat het niet in zijn procedures staat) en de lift niet afkeurt.
Een schrijnend voorbeeld kent momenteel de residentie POGANO in Ledeberg (bij Gent). De residentie, die gebouwd werd in 2007, kwam eind vorig jaar al eens in het nieuws met de inbeslagname van de drie onveilige liften. (Matrix liften) Nu, bijna acht maanden later, moeten de bewoners nog steeds de trap nemen. De bouwheer, de liftenbouwer en diverse keuringsorganismen blijven mekaar de zwarte piet toeschuiven, nadat ze eerst de problemen ontkend en geminimaliseerd hadden. Gelukkig is de FOD economie tussengekomen, en voert zij een grondig strafonderzoek. Zoniet was men de fouten nog aan het ontkennen.
Oplossingen: Koop alleen liften van een groot en gekend merk. Sluit een OMNIUM onderhoudscontract af, waarbij alle kosten voor herstellingen inbegrepen zijn in het onderhoudscontract. (We slaagden er succesvol in om liften van 12 stopplaatsen van 630 kilogram, 1 meter/seconde van een omniumcontract te voorzien tegen 1700 per lift per jaar). Na 15 jaar stopt u het onderhoudscontract, en voorziet met een spaarplan in de vervanging van de lift door een nieuwe. Met wat geluk, of wat kleine kosten, kunt u deze vervanging dan nog 5 jaar uitstellen.
Een alternatief is natuurlijk om er voor te zorgen dat de eindklant zelf alle, maar dan ook alle technologische informatie en onderhoudsvoorschriften en montagevoorschriften in zijn bezit heeft, en zelf opvolgt en ter plaatse controleert of de onderhoudsfirma zijn werk naar behoren vervult. Wachten tot het breekt, en de onderhoudsfirma zelf met een offerte afkomt, of tot er een onderdeel zodanig versleten is dat het afgekeurd wordt door de EDTC, is niet aan de orde. Zelf aanschaffen van enkele kritische reserve-onderdelen en die op een veilige plaats zelf op stock houden, is soms aangewezen voor zeldzame liftenmerken, of bij (kleine) liftenbouwers die regelmatig zelf van leverancier veranderen volgens de promotieprijzen die ze zelf krijgen. Moeilijk te krijgen stukken, als ze al te vinden zijn, kunnen soms tot zes weken levertermijn hebben. Soms moet het zelfs op maat (opnieuw) gemaakt worden. In zo'n geval heeft het weinig nut dat uw liftenfirma om de hoek woont, zelf snel ter plaatse is, of met veel volk werkt, of altijd vriendelijk is.
Of deze korte levensduur van recente liften bijdraagt aan de Belgische economie is maar zeer de vraag: de afbraak van de oude, en het installeren van de nieuwe liften gebeurt in de regel door Oost- en Zuideuropese onderaannemers. De fabricage zelf gebeurt ook niet in ons land. Er komt geen woord Nederlands, Engels of Frans meer aan te pas. De werfcoördinatoren of in het voorkomende geval de public-relations-mensen die de mails en telefoon beantwoorden tijdens de werffase en de klant bezoeken in de verkoopsfase, zijn de laatste Belgen in die sector.
Wandel- en fietspaden en groen zijn er in overvloed in het gebied van zeventien hectare.
De bouwwerken voor het woonproject Anemoon op het vroegere provinciale internaatdomein in Tienen kunnen binnenkort starten. De vergunningen liggen klaar.
Burgemeester Marcel Logist (SP.A) en zijn schepenen David Geladé (SP.A) en Jos Hermans (CD&V) knipten symbolisch het lint door op de looppiste van het vroegere internaat. De piste bleef intact maar aan de kant ervan komen woningen.
Het gebied van zeventien hectare blijft het uitzicht bewaren van een park. Er is plaats voor 230 woongelegenheden: vrijstaande en halfopen woningen, rijwoningen en appartementen op plaatsen met historische namen als Abelenhof, Steenhof en Brunenshof. Voor autoverkeer is er geen plaats, wandel- en fietspaden en groen zijn er in overvloed.
Tijdens de afgelopen familienamiddag kwam veel volk lang om informatie te vragen over de koopwoningen en appartementen. De eerste verbintenissen werden al afgesloten
Bescherming van mede-eigenaars tegen fouten van syndici.
Advies en standpunt van
NICM over Wetsvoorstel 52K2129 aan de Kamercommissie voor de Justitie
Naar aanleiding van de start van de besprekingen in de Commissie voor de
Justitie aangaande het wetsvoorstel 53K2129 heeft het NICM uit eigen beweging
een advies uitgebracht en overgemaakt aan zowel de Minister van Justitie,
Mevrouw Annemie Turtelboom als aan de Voorzitster van de Kamercommissie voor de
Justitie.
Dit wetsvoorstel strekt ertoe de mede-eigenaars te beschermen in het
kader van fouten of andere malversaties van bepaalde syndici; daartoe wordt
voorzien in een verder doorgedreven controle van de rekeningen en een betere
voorlichting van de mede-eigenaars over alle financiële en boekhoudkundige
handelingen in de mede-eigendom. U vindt het wetsvoorstel hier.
Mevrouw Kristien Van Vaerenbergh
Voorzitter van de Commissie voor de Justitie
Kamer van Volksvertegenwoordigers
Natieplein
1008 BRUSSEL
Vilvoorde, 4 februari 2013
Standpunt van het Nationaal Informatie Centrum voor Mede-eigenaars
(NICM) met betrekking tot het wetsvoorstel tot wijziging van het Burgerlijk
Wetboek, wat de mede-eigendom betreft (53K2129)
Geachte mevrouw Van Vaerenbergh,
Naar aanleiding van de start van de besprekingen in de Commissie voor de
Justitie van dit wetsvoorstel wenst het NICM uit eigen beweging een advies uit
te brengen.
Het NICM benadrukt dat zij zéér verheugd is om vast te stellen dat het
parlement actief stappen onderneemt om de individuele mede-eigenaar en de
vereniging van mede-eigenaars beter te bescherming ten opzichte van een
bepaalde minderheid van syndici (professioneel dan wel occasioneel) die hun
vertrouwenspositie misbruiken.
De juridische dienst van het NICM is na grondige analyse van het
wetsvoorstel en de ingediende amendementen van oordeel dat de wijziging met
betrekking tot verbetering van de financiële controle op de syndicus (art. 2,
1° en 4° van het wetsvoorstel), de commissaris van de rekeningen (art. 3 van
het wetsvoorstel) en het vermogen van de vereniging van mede-eigenaars (art. 2,
3° van het wetsvoorstel en amendement nr. 1) om verschillende redenen indruisen
tegen de belangen van de verenigingen van mede-eigenaars. Het NICM meent dat de
bepalingen beter op een andere manier ingevuld kunnen worden zoals hierna wordt
toegelicht.
A. Financiële controle op de syndicus
Het in het 4° opgenomen voorstel in art. 2 van het wetsvoorstel stelt
dat een bedrijfsrevisor moet vaststellen dat "Het verslag van de
commissarissen stelt dat zij geen kennis hebben gehad van overeengekomen
verrichtingen, genomen beslissingen en/of van rekeningen van verenigingen van
mede-eigenaars opgesteld door de syndicus in schending van deze paragraaf en/of
van de basisakte en/of van het reglement van mede-eigendom van een vereniging
van mede-eigenaars waarvan hij syndicus is.".
Het NICM juicht toe dat er controle is op de vennootschap van de
syndicus, maar de bovenstaande zin ondergraaft volledig de werking van de
toezichtsorganen die in een vereniging van mede-eigenaars aanwezig zijn. Zowel
de raad van mede-eigendom (die verplicht is bij gebouwen met meer dan 20 kavels
en optioneel bij de andere gebouwen) en de commissaris van de rekeningen (die
altijd verplicht is) hebben tot taak om respectievelijk na te gaan of dat de
syndicus zowel de wet, de basisakte, het reglement van mede-eigendom en de
beslissingen van de algemene vergadering van de vereniging van mede-eigenaars
respecteert. De doelstelling van de wet van 2 juni 2010 namelijk meer
verantwoordelijkheidszin leggen bij de individuele mede-eigenaar wordt zo
teniet gedaan.
Eveneens kan niet verwacht worden van een bedrijfsrevisor dat hij van
alle gebouwen die de syndicus beheert een controle uitoefent op al deze
aspecten zoals in voornoemd artikel wordt opgesomd. Mede-eigenaars kennen
normaal gezien de situatie binnen hun vereniging van mede-eigenaars beter dan
eender wie. Deze bepaling kan ook conflicten veroorzaken tussen een
bedrijfsrevisor, de toezichtsorganen en een eventuele individuele mede-eigenaar
wanneer de bedrijfsrevisor zou verklaren dat alles wettelijk in orde is en de
toezichtsorganen in hun verslag verklaren dat er schendingen zijn geweest dan
wel van de wet, de basisakte, het reglement van mede-eigendom of de
beslissingen van de algemene vergadering van de vereniging van mede-eigenaars.
Het NICM is van mening dat de bedrijfsrevisor zich strikt moet houden
aan de voorziene wettelijke controle van de vennootschap van de syndicus en
zich beter niet inmengt in de controle door de wettelijke toezichtsorganen van
de vereniging van mede-eigenaars.
B. Commissaris van de rekeningen
Het NICM wenst ook te benadrukken dat het Burgerlijk Wetboek geen
handleiding is, maar een wettelijk raam omschrijft waarbinnen de vereniging van
mede-eigenaars soeverein kan evolueren. Hierbij kan de algemene vergadering van
mede-eigenaars ook kiezen op welke wijze zij de bovenstaande soevereiniteit
uitoefent en zal de syndicus als uitvoerend orgaan van de vereniging van
mede-eigenaars belast worden met de uitvoering van de beslissingen van de
algemene vergadering van de vereniging van mede-eigenaars.
De wijziging van art. 577-8/2 van het Burgerlijk Wetboek is geen goede
zaak voor de vereniging van mede-eigenaars. In de actuele stand van de
wetgeving mag de vereniging van mede-eigenaars zelf kiezen via het reglement
van mede-eigendom welke verplichtingen en bevoegdheden een commissaris van de
rekeningen heeft. De verplichtingen en bevoegdheden die het NICM voorschrijft
voor de commissaris van de rekeningen gaan ook veel verder en zijn veel
duidelijker voor de mede-eigenaars. Als bijlage vindt u daartoe een voorbeeld
van de tekst die het NICM voorstelt. Wanneer de bepaling wordt gewijzigd, wordt
afbreuk gedaan aan de vrijheid die een vereniging van mede-eigenaars heeft.
Het NICM is helemaal geen voorstander van een wettelijke inmenging van
een bedrijfsrevisor of een externe accountant in de financiële controle van de
vereniging van mede-eigenaars. Zoals terecht reeds gesteld door het
Grondwettelijk Hof in haar arrest van 15 december 2011: "Meer in het
algemeen streefde de wetgever met de aanwijzing van een « commissaris van de
rekeningen » een ruimere verantwoordingsplicht en een betere bescherming van de
mede-eigenaars (Parl. St., Kamer, 2007-2008, DOC 52-1334/001, pp. 7 en 15), een
betere controle van de rekeningen (ibid., p. 25), en de versterking van de
transparantie van het financieel beleid (Parl. St., Senaat, 2009-2010, nr.
4-1409/10, p. 3) na.
De wetgever vermocht ervan uit te gaan dat het past de functie van «
commissaris van de rekeningen » tevens open te stellen voor mede-eigenaars die
niet noodzakelijk bedrijfsrevisor of externe accountant zijn, opdat die functie
kan bijdragen tot de betere betrokkenheid van de mede-eigenaars bij het
toezicht op de rekeningen van de mede-eigendom. De wetgever kon daarenboven
ervan uitgaan dat de boekhouding van de mede-eigendom in de regel niet dezelfde
kenmerken vertoont als de in B.7.1[1] bedoelde wettelijke bepalingen, waarin
hij het optreden van een bedrijfsrevisor noodzakelijk heeft geacht.
Met de creatie van de functie van de commissaris van de rekeningen heeft
de wetgever niet op onevenredige wijze afbreuk gedaan aan de rechten van de
bedrijfsrevisoren en externe accountants, gelet op het beperkte karakter ervan.
Zij heeft immers alleen betrekking op de verenigingen van mede-eigenaars en zij
verbiedt die verenigingen niet om de functie van « commissaris van de
rekeningen » aan een bedrijfsrevisor of een externe accountant toe te wijzen."
Het lijkt het NICM normaal dat het al dan niet aanwijzen van een
bedrijfsrevisor of een externe accountant valt onder de residuaire bevoegdheden
van de algemene vergadering van de vereniging van mede-eigenaars en hiervoor
geen speciale rechtsgrond voor opgesteld moet worden. Het is bovendien ook
onlogisch dat de syndicus, de commissaris van de rekeningen en de raad van
mede-eigendom worden verkozen met een volstrekte meerderheid en een externe
bedrijfsrevisor of een externe accountant plots met 75% moet worden verkozen.
Het NICM is van mening dat de bedrijfsrevisor zich strikt moet houden
aan de voorziene wettelijke controle van de vennootschap van de syndicus zoals
beschreven onder punt A en zich beter niet inmengt in de controle door de
wettelijke toezichtsorganen van de vereniging van mede-eigenaars.
Het NICM pleit er dan ook voor om geen wijziging aan te brengen aan art.
577-8/2 van het Burgerlijk Wetboek met uitzondering van de benaming van de
functie omdat deze inderdaad aanleiding kan geven tot verwarring als de
controle op de vennootschap van de syndicus wordt goedgekeurd. Het NICM pleit
evenwel voor een betere Nederlandstalige term zoals financieel opzichter' of
inspecteur van de rekeningen'.
C. Vermogen van de vereniging van
mede-eigenaars
Art. 2, 3° van het wetsvoorstel en amendement nr. 1 wensen enerzijds
art. 577-8, §4, 17°/1 van het Burgerlijk Wetboek in te voegen en anderzijds
art. 577-8, §4, 5° van het Burgerlijk Wetboek te vervangen.
Voor beide bepalingen meent het NICM dat door de invoeging van deze
bepaling de wetgever laat uitschijnen dat syndici eigenlijk niet weten waarmee
ze bezig zijn en in een wet(!) moet omschreven worden wat syndici moeten doen
tot in het detail. Volgens het NICM is dit overbodig en ongewenst. Het is enkel
een bijkomende verplichting die de facto logisch is doordat een
vereniging van mede-eigenaars een afzonderlijke rechtspersoon is en de gelden
van de rechtspersoon enkel kunnen gebruikt worden voor het wettelijk doel van
de rechtspersoon zoals wordt omgeschreven in art. 577-5, §3 van het Burgerlijk
Wetboek. Deze paragraaf stelt dat "De vereniging van mede-eigenaars kan
geen ander vermogen hebben dan de roerende goederen nodig voor de
verwezenlijking van haar doel, dat uitsluitend bestaat in het behoud en het
beheer van het gebouw of de groep van gebouwen.".
Beide bepalingen bevatten ook de zinsnede "Er mag geen beslag
worden gelegd op de rekeningsaldi ten voordele van de schuldeisers van de
syndicus.". Niettegenstaande de memorie van toelichting geen uitleg
verschaft, vermoedt het NICM dat het hier gaat om een mogelijk beslag (zowel
bewarend als uitvoerend) door een derde voor schulden die een syndicus heeft
bij deze derde.
Het NICM is evenwel van mening dat als er iets aan misbruiken moet
gedaan worden dit beter wordt bereikt via een gelijkaardige bepaling zoals
voorzien in art. 61, §2 van het Wetboek van vennootschappen (zie punt D) en een
aanpassing van art. 492bis van het Strafwetboek.
Een vereniging van mede-eigenaars beschikt over een eigen vermogen
waarbij afzonderlijke kapitalen zijn voor het werkkapitaal als het
reservekapitaal. Zij mogen niet met elkaar vermengd worden, noch mogen zij
tezamen op één rekening terecht komen. Deze gelden mogen in geen enkele
situatie terecht komen op enige rekening van de syndicus, noch mogen deze
rekeningen op naam van de syndicus zijn. De syndicus verkrijgt enkel toegang
tot de rekeningen via een volmacht op de bankrekeningen.
Bovendien wordt het doel van zowel het werkkapitaal als het
reservekapitaal omschreven. Het werkkapitaal is overeenkomstig art. 577-11, §5,
tweede lid van het Burgerlijk Wetboek "de som van de voorschotten die
zijn betaald door de mede-eigenaars als voorziening voor het betalen van de
periodieke uitgaven, zoals de verwarmings- en verlichtingskosten van de
gemeenschappelijke delen, de beheerskosten en de uitgaven voor de huisbewaarder".
Het reservekapitaal is overeenkomstig art. 577-11, §5, derde lid van het
Burgerlijk Wetboek "de som van de periodiek ingebrachte bedragen die
zijn bestemd voor het dekken van niet-periodieke uitgaven, zoals de uitgaven
voor de vernieuwing van het verwarmingssysteem, de herstelling of de
vernieuwing van een lift, of het leggen van een nieuwe dakbedekking".
De opsommingen zijn in beide gevallen niet exhaustief.
Het is de vereniging van mede-eigenaars toegestaan om nog andere
kapitalen in te richten in uitzonderlijke situaties.
Wanneer de syndicus overgaat tot misbruik van de kapitalen stelt zich de
vraag of dit het misdrijf misbruik van vertrouwen inhoudt.
Art. 491 van het Strafwetboek is hierbij van belang. Dit artikel bepaalt
dat "Hij die ten nadele van een ander goederen, gelden, koopwaren,
biljetten, kwijtingen, geschriften van om het even welke aard, die een
verbintenis of een schuldbevrijding inhouden of teweegbrengen en die hem
overhandigd zijn onder verplichting om ze terug te geven of ze voor een bepaald
doel te gebruiken of aan te wenden, bedrieglijk verduistert of verspilt [...]".
Zo stelde het Hof van Cassatie (Cass. 1 maart 2000, Arr.Cass.
2000, 504.) in het verleden dat "het misdrijf misbruik van vertrouwen
voltrokken is op het ogenblik dat degene aan wie onroerende zaken worden
toevertrouwd onder de verplichting om ze terug te geven of ze voor een bepaald
doel te gebruiken of aan te wenden, niet meer in de mogelijkheid verkeert ze
terug te geven of ze tot de overeengekomen overeenstemming te gebruiken of aan
te wenden".
Op het eerste zicht lijkt het misdrijf van misbruik van vertrouwen
toepasselijk te zijn, maar schijn bedriegt. Het moreel bestanddeel, namelijk
het bedrieglijk opzet ontbreekt. Zo stelde het Hof van Cassatie (Cass. 28
januari 1999, Arr.Cass. 1999, 101.) dat "het moreel bestanddeel
van het in artikel 491 van het Strafwetboek omschreven wanbedrijf bestaat in de
bedoeling van de dader om zich de hem toevertrouwde zaak toe te eigenen of ze
aan de eigenaar te ontnemen en aldus als eigenaar erover te beschikken; dat het
enkel misbruik van de gehuurde zaak niet de bedoeling om zich als zodanig te
gedragen insluit".
Wanneer de syndicus niet de bedoeling heeft om er als eigenaar over te
beschikken pleegt hij niet het misdrijf misbruik van vertrouwen. Hij
misbruikt enkel zijn bevoegdheid. Het gaat om de situatie wanneer de syndicus
tegen de belangen van de vereniging van mede-eigenaars handelt en een
bedrieglijk gebruik maakt van goederen of gelden van de vereniging van
mede-eigenaars, zonder een verduistering of verspilling te plegen zoals
voorzien in art. 491 van het Strafwetboek. Hierbij komt art. 492bis van het
Strafwetboek op de proppen. Dit artikel handelt over misbruik van
vennootschapsgoederen.
Artikel 492bis van het Strafwetboek bepaalt dat "[...] de
bestuurders, in feite of in rechte, van burgerlijke en handelsvennootschappen,
alsook van verenigingen zonder winstoogmerk, die met bedrieglijk opzet en voor
persoonlijke rechtstreekse of indirecte doeleinden gebruik hebben gemaakt van
de goederen of van het krediet van de rechtspersoon, hoewel zij wisten dat
zulks op betekenisvolle wijze in het nadeel was van de vermogensbelangen van de
rechtspersoon en van die van zijn schuldeisers of vennoten".
Opdat misbruik van de kapitalen in het nadeel van de vereniging van
mede-eigenaars door een syndicus zou kunnen bestraft worden, is het
noodzakelijk om tot een aanpassing van art. 492bis van het Strafwetboek
over te gaan.
Gelet op het specifieke karakter van een vereniging van mede-eigenaars
lijkt het opportuun om dit te vragen. Volgens het NICM mag verwacht worden dat
een vereniging van mede-eigenaars minstens dezelfde bescherming krijgt als een
vennootschap. Het bedrieglijk wanbeheer van syndici bestraffen die met misbruik
van de rechten aan hun mandaat verbonden niet het doel van de vereniging van
mede-eigenaars doch persoonlijk voordeel nastreven, is noodzakelijk.
Het NICM vraagt dan ook uitdrukkelijk om de invoering van zowel bepaling
17°/1 als de wijziging van bepaling 5° van art. 577-8, §4 van het Burgerlijk
Wetboek te beperken tot "Er mag geen beslag worden gelegd op de
rekeningsaldi ten voordele van de schuldeisers van de syndicus.".
Daarnaast vraagt het NICM ook om art. 492bis van het Strafwetboek aan te
passen.
D. Aansprakelijkheid van de syndicus
Niettemin het wetsvoorstel gericht is op een verder doorgedreven
controle van het financieel beheer opdat meer transparantie en informatie wordt
gebracht over alle in de mede-eigendom uitgevoerde financiële en
boekhoudkundige handelingen, is het aspect van de aansprakelijkheid van de
syndicus verbonden aan de drie voorgaande onderwerpen.
De syndicus treedt op als orgaan van de vereniging van mede-eigenaars
ten opzichte van derden. Volgens de klassieke orgaantheorie kan een
onrechtmatige daad van de syndicus enkel toegerekend worden aan de vereniging
van mede-eigenaars wanneer hij deze heeft gesteld in de uitoefening van zijn
bevoegdheden. Een orgaan identificeert zich beter met de rechtspersoon ten
opzichte van een lasthebber waardoor via de orgaantheorie een onrechtmatige
daad wordt toegerekend aan die van de rechtspersoon. De rechtspraak heeft deze
toerekenbaarheid verder uitgewerkt en gesteld dat het ook om de onrechtmatige
daden gaat waarvan ieder redelijk en zorgvuldig persoon kan aannemen dat die
bevoegdheid tot het orgaan behoort. Dit houdt in wanneer ieder redelijk
en zorgvuldig persoon uitgaat dat het orgaan handelt binnen de grenzen van zijn
formele bevoegdheid de onrechtmatige daad toerekenbaar is aan de rechtspersoon.
De verwachtingen van de betrokken personen gaan dus boven het belang van de
rechtspersoon. Het voorgaande doet geen afbreuk aan de persoonlijke
aansprakelijkheid van het orgaan wanneer deze een onrechtmatige daad begaat.
Anders gesteld, niet elke fout van het orgaan zal opgeslorpt worden door de
rechtspersoon via de orgaantheorie. Het orgaan kan via een buitencontractuele
vordering aansprakelijk gesteld worden. Dit is bijvoorbeeld het geval wanneer
de syndicus een misdrijf pleegt.
De bovenstaande redenering gaat perfect op wanneer de syndicus een
natuurlijk persoon is. De vraag stelt zich of de aansprakelijkheid van de
syndicus (rechtspersoon) op eenzelfde wijze in het gedrang kan komen, dan wel
dat er hierbij bijkomende hinderpalen zijn.
Zoals voor de vereniging van mede-eigenaar geldt, geldt ook voor de
vennootschap die als syndicus functioneert dat zij enkel kan optreden door
middel van haar organen. De personen die als orgaan van de vennootschap van de
syndicus optreden hebben geen enkele band met de vereniging van mede-eigenaars.
Met andere woorden deze is helemaal niet verantwoordelijk voor de wijze waarop
de rechtspersoon zijn mandaat vervult in de vereniging van
mede-eigenaars. De persoon die te werk is gesteld achter de rechtspersoon
is alleen verantwoordelijk voor de goede uitoefening van zijn functie binnen de
rechtspersoon en niet binnen de vereniging van mede-eigenaars.
Dit heeft vergaande gevolgen. Wanneer het orgaan van de syndicus
(rechtspersoon) een fout maakt die verwijtbaar is aan de syndicus (rechtspersoon)
dan heeft de vereniging van mede-eigenaars nog altijd geen rechtstreekse band
met het orgaan waardoor zij geen vordering kan instellen tegen dit orgaan, maar
enkel ten opzichte van de syndicus (rechtspersoon). Vervolgens kan de
vereniging van mede-eigenaars ook bijna niet het orgaan aanspreken omwille van
de theorie van de quasi-immuniteit van het orgaan. Ook voor derden is het veel
moeilijker om de persoon achter de syndicus (rechtspersoon) aansprakelijk te
stellen. Zij moeten enerzijds de buitencontractuele aansprakelijkheid van de
persoon bewijzen en anderzijds dat het om een persoonlijke fout gaat in de
uitoefening van zijn functie binnen de rechtspersoon-syndicus.
Er is dus een groot verschil in de rechtspositie van de syndicus
(natuurlijk persoon) en de syndicus (rechtspersoon).
De vraag kan gesteld worden of er geen nood is aan een vaste
vertegenwoordiger zoals voorzien in art. 61, §2 van het Wetboek van
vennootschappen[2] wanneer er een syndicus (rechtspersoon)
wordt benoemd. Zeker wanneer de doelstelling van de wetgever is dat de
aansprakelijkheid zoveel mogelijk persoonlijk moet worden uitgeoefend. De
vereniging van mede-eigenaars heeft evenwel geen invloed op welke persoon
binnen de syndicus (rechtspersoon) het beheer zal waarnemen.
Het NICM wijst ter zijde dat een vereniging van mede-eigenaars onder de
strafrechtelijke verantwoordelijkheid valt van art. 5 van het Strafwetboek.
Hierbij is het wederom een verschil of de syndicus al dan niet optreedt als
natuurlijk persoon.
Er is geen band met het orgaan of aangestelde van de syndicus
(rechtspersoon) en de vereniging van mede-eigenaars. Hieruit volgt niet dat de
vereniging van mede-eigenaars niet strafrechtelijk aansprakelijk kan gesteld
worden voor een misdrijf van een orgaan of aanstelde van de syndicus
(rechtspersoon).
De wetgever heeft niet geoordeeld om categorieën te specifiëren waarvoor
de rechtspersoon strafrechtelijk aansprakelijk kan zijn omdat dit leidt tot een
beperking van de aansprakelijkheid. Daaruit volgt dat ook de vereniging van
mede-eigenaars aansprakelijk kan gesteld worden wanneer er voldaan wordt aan de
voorwaarden van art. 5 Sw.. Zelfs in het geval de aangestelde of het orgaan van
de syndicus (rechtspersoon) geen rechtstreekse band heeft met de vereniging van
mede-eigenaars. Een gepleegd feit door een orgaan dan wel werknemer van de
syndicus (rechtspersoon) geeft dus ook niet automatisch aanleiding tot de
betrokkenheid van de syndicus (rechtspersoon).
Dit kan leiden tot de situatie waarbij zowel de syndicus
(rechtspersoon), als de vereniging van mede-eigenaars als het orgaan of de
aangestelde van de syndicus (rechtspersoon) strafrechtelijk vervolgd worden
voor een misdrijf. In welke mate dit leidt tot de aansprakelijkheid van alle
drie dan wel een of twee, is een feitenkwestie waarover de rechter oordeelt.
Het NICM heeft hier geen problemen mee. Maar verwacht toch enigszins een
evenwicht ten opzichte van de zijde van de burgerrechtelijke aansprakelijkheid
van de syndicus.
Het NICM pleit dan ook voor de invoering van een gelijkaardige regeling
zoals voorzien in art. 61, §2 van het Wetboek van vennootschappen. Het NICM
vermoedt dat dergelijke regeling tezamen met een aanpassing van art. 492bis
van het Strafwetboek meer indruk zal maken op syndici die het niet goed menen
met de vereniging van mede-eigenaars.
Tot slot is het NICM altijd bereid om haar standpunten via een
hoorzitting in de Commissie voor de Justitie verder toe te lichten.
Met vriendelijke groet,
Marc André
Voorzitter vzw NICM
[1] GwH 15 december
2011, nr. 187/2011: "B.7.1. De verzoekende partijen verwijzen naar de
artikelen 4, 9, 10 en 17 van de wet van 27 juni 1921 betreffende de
verenigingen zonder winstoogmerk, de internationale verenigingen zonder
winstoogmerk en de stichtingen, naar artikel 10 van de wet van 11 januari 1993
tot voorkoming van het gebruik van het financiële stelsel voor het witwassen
van geld en de financiering van terrorisme, naar artikel 25 van de wet van 21
maart 1991 betreffende de hervorming van sommige economische
overheidsbedrijven, naar de artikelen 130 tot 143 en 526ter van het Wetboek van
vennootschappen, naar boek III van het koninklijk besluit van 30 januari 2001
tot uitvoering van het Wetboek van vennootschappen, en naar artikel 45 van het
decreet van de Franse Gemeenschap van 9 januari 2003 betreffende de doorzichtigheid,
de autonomie en de controle in verband met de overheidsinstellingen, de
maatschappijen voor schoolgebouwen en de maatschappijen voor vermogensbeheer
die onder de Franse Gemeenschap ressorteren, teneinde te staven dat de wetgever
sedert 21 februari 1985 de titel « commissaris van de rekeningen » steeds heeft
voorbehouden aan het beroep van bedrijfsrevisor."
[2] Art. 61, §2
W.Venn: "Wanneer een rechtspersoon aangewezen wordt tot bestuurder,
zaakvoerder of lid van het directiecomité, van de directieraad of van de raad
van toezicht, benoemt deze onder zijn vennoten, zaakvoerders, bestuurders,
leden van de directieraad, of werknemers een vaste vertegenwoordiger die belast
wordt met de uitvoering van de opdracht in naam en voor rekening van de
rechtspersoon. Deze vertegenwoordiger moet aan dezelfde voorwaarden voldoen en
is burgerrechtelijk en strafrechtelijk aansprakelijk alsof hij zelf de
betrokken opdracht in eigen naam en voor eigen rekening zou volbrengen,
onverminderd de hoofdelijke aansprakelijkheid van de rechtspersoon die hij
vertegenwoordigt. Deze laatste mag zijn vertegenwoordiger niet ontslaan zonder
tegelijk een opvolger te benoemen.
Voor de benoeming en beëindiging van de opdracht van de vaste
vertegenwoordiger gelden dezelfde regels van openbaarmaking alsof hij deze
opdracht in eigen naam en voor eigen rekening zou vervullen.
De vaste vertegenwoordiger van de
rechtspersoon die bestuurder of zaakvoerder en vennoot is in een vennootschap
onder firma, een commanditaire vennootschap, een coöperatieve vennootschap met
onbeperkte aansprakelijkheid of in een commanditaire vennootschap op aandelen
is evenwel niet persoonlijk verbonden voor de verbintenissen van de vennootschap
waarin de rechtspersoon bestuurder of zaakvoerder en vennoot is."
HET PLEKJE Tienen - Rondom wijst u de weg in eigen streek
Heldensquare
Naast de O.-L.-V.-ten-Poelkerk eert de Heldensquare de oorlogsslachtoffers van de Belgische Onafhankelijkheid en van de Eerste en de Tweede Wereldoorlog.
De Heldensquare werd als herinneringssite aangelegd op het noordoostelijke deel van de Grote Markt, waar tot het begin van de 18de eeuw een poel was. Als het hevig regent op het plein, ontstaat er een grote plas, verwijzend naar de vroegere poel.
Het monument ziet eruit als een tempelruïne, met zuilen, inscripties, een offeraltaar en vloermozaïek in de vorm van de kaart van België. Het monument rechts bestaat uit vijf rechthoekige zuilen met de symbolische afbeelding van de soldaten, de weerstanders, de politieke gevangenen, de burgerlijke slachtoffers en de weggevoerden. Daartussen staat een koepel in brons met vier stenen waarop de plaatsnamen Dachau, Zwickau, Stalag IA en Breendonk staan, waarvan grond in urnen mee naar Tienen werd gebracht.
INFO: De Heldensquare bevindt zich links van de O.-L.-V.-ten-Poelkerk.
Energiekosten zijn een belangrijke wederkerende kost voor particulieren en de VME. In 2014 zijn er enkele belangrijke wijzigingen. vanaf 1 april 2014
Vanaf 1 april 2014 tot 31 december 2015 wordt de btw op elektriciteit verlaagd van 21% naar 6%. De maatregel wordt tegen 1 september 2015 opnieuw geëvalueerd. Pas daarna valt de beslissing of de verlaging ook daarna verlengd wordt. Toch is er nog wat onduidelijkheid over deze nieuwe maatregel. Op 21 januari 2014 stelde Willem-Frederik Schiltz (Open Vld) in de commissie voor financiën en begroting aan Minister Koen Geens (CD&V) de vraag op welke btw-basis de jaarlijkse afrekening van de energiefactuur zal moeten gebeuren. Indien de lagere btw immers van toepassing zal zijn op de effectieve stroomconsumptie vanaf 1 april, dan moeten op die dag de meterstanden van alle consumenten worden opgenomen. Dit is uiteraard onbegonnen werk, dat aanleiding kan geven tot fraude wanneer mensen hun meterstanden zelf doorgeven. Minister Koen Geens antwoordde hierop dat opname van alle meterstanden op 31 maart 2014 uiteraard geen optie is maar dat het wel de bedoeling is om in de mate van het mogelijke het verlaagd btw-tarief van 6 % toe te passen op het effectieve verbruik vanaf 1 april 2014. De praktische uitwerking van deze maatregel, onder meer wat betreft de voorschotfacturen en de eindafrekening, wordt momenteel met de sector besproken. Elke wijziging van het btw-tarief gebeurt bij een in Ministerraad overlegd koninklijk besluit dat nadien moet worden bekrachtigd door het Parlement. Wordt dus vervolgd...
Premies van de netbeheerders voor dak-, zoldervloer-, vloer-, spouwmuur- en buitenmuurisolatie
In 2014 gelden voor de premies van de netbeheerders voor dak-, zoldervloer-, vloer-, spouwmuur- en buitenmuurisolatie en voor hoogrendementsbeglazing geen maximale bedragen meer. Voor meer informatie contacteert u best uw netbeheerder.
En misschien later dit jaar nog een aanpassing van het distributienettarief
De distributienetbeheerder Eandis en Infrax sloten afgelopen maand een akkoord over een eengemaakt distributienettarief in heel Vlaanderen. Eandis en Infrax wensen binnen hun structuren een performant energielandschap uit te bouwen in Vlaanderen waar door innovatie en efficiëntie een kwaliteitsvol netwerk wordt uitgebouwd met een lage kostprijs en waarbij de klant centraal staat. Momenteel gebeurt de verdeling van gas en elektriciteit door 11 intercommunales met elk hun eigen distributienettarief. Nu wil men overstappen naar een eenheidstarief dat waarschijnlijk gebaseerd zal worden op een gewogen gemiddelde. Sommige regio's zullen meer moeten betalen, andere regio's minder. Limburgse gemeenten en stad Antwerpen en randgemeenten lijken met dit akkoord meer te zullen moeten gaan betalen. Het distributietarief staat voor ongeveer 40% van de totale elektriciteitsfactuur. Ook zal er werk gemaakt worden van een gelijkschakeling van allerlei heffingen (o.a. zonnepanelen, isolatiepremies). Het akkoord treedt pas in werking als alle intercommunales het hebben goedgekeurd en pas nadat Vlaanderen de volledige bevoegdheid heeft om te beslissen over distributietarieven (6de staaatshervorming, nu bevoegdheid van de CREG, nadien VREG) en de nodige decreetwijzigingen heeft gedaan. Het akkoord tussen Eandis en Infrax sluit aan bij eerdere plannen die Vlaams Minister van Energie Freya Van den Bossche (sp.a) voor ogen had maar volgt niet haar wens van een volledige fusie van de intercommunales.
Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (BIV) zet zijn storende
Voorzitter met vragen over rechtmatigheid contracten, af!
Verleden week werd de storende voorzitter, de heer Michel Dussart, afgezet als voorzitter van het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (BIV). Dit omwille van vragen door de heer Michel Dussart over de al dan niet rechtmatigheid en mogelijke belangenvermenging bij bepaalde contracten met informaticabedrijven. Het gaat om BIV-mandatarissen die eveneens over een bestuursmandaat blijken te beschikken in de bestuursraden van deze dienstverlenende bedrijven of leveranciers waarmee het BIV contracten afsloot.
Het dossier werd door het kabinet van Laruelle prompt overgemaakt aan het parket.
Mededeling van BIV zwijgt in alle talen over deze contracten
De officiële mededeling van het BIV heeft het slechts over een unanieme beslissing door de Nationale Raad waarbij afscheid werd genomen van de heer Michel Dussart als Voorzitter omdat volgens het BIV deze laatste niet meer dezelfde visie deelde.
Nochtans gaat het volgens de oud-voorzitter om veel zwaardere feiten, in het bijzonder gaat het in principe om de onrechtmatige contracten aangegaan via leden van het Bureau. Onregelmatigheden waardoor de regeringscommissaris bij het BIV verplicht was om een klacht neer te leggen bij het parket.
Mededeling van oud-voorzitter Michel Dussart wenst transparantie
In de krant lEcho van 11 oktober 2013 werd een officiële mededeling van de oud-voorzitter de heer Michel Dussart gepubliceerd.
De redactie van het NICM vertaald vrij deze mededeling voor haar lezers:
Op 8 oktober laatstleden werd ik afgezet uit mijn functie van Voorzitter van het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (BIV) door de Nationale Raad van het instituut.
Deze afzetting was het gevolg van verschillende vragen die ik aanhaalde met betrekking op de rechtmatigheid van bepaalde daden die voor mijn benoeming tot Voorzitter werden gesteld. Met name, vanaf het ogenblik van mijn aantreden in mijn functie, kreeg ik kennis van bepaalde contracten afgesloten door het Bureau van het BIV (dat tevens belast is met het dagelijks bestuur NVDR) die problemen stelden ten aanzien van onze deontologische code en meer in het bijzonder ten aanzien van onze plicht van eerlijkheid en tegenover uitgevaardigde regels om elke mogelijke belangenvermenging uit te sluiten.
Als reactie, hebben verschillende leden van de Nationale Raad de bijeenroeping van een buitengewone Nationale Raad gevraagd met het doel te beslissen over mijn afzetting als Voorzitter van het BIV. De aangehaalde reden om een dergelijke aanvraag te verrechtvaardigen was een vertrouwensbreuk en mijn visie over de samenwerking tussen de Franstaligen en Nederlandstaligen binnen ons instituut.
Doch, in werkelijkheid, is het wel degelijk de open vraagstelling omtrent de al dan niet rechtmatigheid van bepaalde contracten die aan de basis ligt van dit verzoek tot afzetting. Als bewijs verwijs ik naar de Nationale Raad van 8 oktober 2013 waarbij ik voorstelde aan de Nationale Raad om:
- Onafhankelijke en externe raadgevers van buiten het BIV te raadplegen om advies in te winnen over de rechtmatigheid van de betwiste contracten;
- Een binnen het BIV een commissie op te richten, belast met het verzamelen van alle informatie om vervolgens verslag te kunnen uitbrengen aan de Nationale Raad;
- Een code van goede praktijken en management binnen het BIV te installeren om naar de toekomst toe, onder andere, situaties van belangenvermenging te voorkomen.
Niettegenstaande hebben de leden van de Nationale Raad geweigerd over deze punten te stemmen door te beslissen om over te gaan tot mijn afzetting. Een dergelijke houding doet vragen rijzen, waarvoor dergelijke praktijken die ik meldde, het kabinet van de voogdijminister, Sabine Laruelle, een klacht neerlegde in de handen van de Procureur des Konings via de regeringscommissaris die haar vertegenwoordigd binnen het beroepsinstituut.
Ondanks het feit dat ik betreur dat de leden van de Nationale Raad het niet opportuun achtten om over mijn vastgestelde problemen te oordelen, heb ik des te meer geen spijt van mijn pogingen om te trachten de deontologische code te doen respecteren, en voor het beste in het belang van ons beroep te hebben gehandeld.
Het NICM verwacht een hard optreden vanuit politieke hoek
Het wordt nu stillaan tijd dat ook de politieke wereld in België haar verantwoordelijkheid neemt ten aanzien van het instituut BIV.
Eigenaars en mede-eigenaars geloven al lang niet meer in een efficiënt functioneren van het BIV. Het is duidelijk dat een controle-instituut dat langs Vlaamse kant enkel bemand is door één enkel beroepsorganisatie, dit de transparantie of neutraliteit van het instituut wel eens in de weg zou kunnen liggen. Daarbij kan men zich de vraag stellen of de volledige sector wel correct wordt vertegenwoordigd binnen dit instituut.
Er dient door de politiek nu maar eens een grootschalig onderzoek te gebeuren waarbij elke mogelijke betrokkenheid van iedere mandataris binnen het BIV zwaar gestraft dient te worden door de bevoegde rechtbanken als blijkt dat men misbruik maakte van de lidgelden binnen het BIV voor eigenbelang.
Alleen een grondig onderzoek zal dit kunnen uitwijzen.
Een nieuw Instituut voor Syndici, Rentmeesters en (mede-)eigenaars zou al veel oplossen
Voor de volksvertegenwoordigers ligt er een wetsvoorstel klaar voor de oprichting van een nieuw Instituut, paritair samengesteld uit Syndici, Rentmeesters en (mede-)eigenaars. Het wordt tijd dat alle professionele syndici en rentmeesters definitief worden weggehaald uit het BIV daar deze beroepen totaal verschillend zijn van het beroep van vastgoedmakelaar.
De overgrote meerderheid, zelfs binnen de vastgoedsector via beroepsorganisaties, zijn absoluut te vinden voor een totale vernieuwing en verbetering van de controle op vastgoedbeheerders.
Ook voor de vele duizenden mede-eigenaars zou een dergelijk nieuw instituut soelaas brengen en een betere garantie bieden wanneer zij op zoek gaan naar een nieuwe syndicus.
En 'lost but not least', dit nieuw Instituut zou de kans tot mogelijke partijdigheid, belangenvermenging of corruptie, praktisch onmogelijk maken.
NICM waarschuwt VMEs
voor syndici met dienstenpakketten of promotiepakketten
Het is duidelijk dat de crisis binnen de vastgoedsector heel wat
vastgoedmakelaars-syndici treft. Grotere vastgoedkantoren proberen door fusie
met andere syndicikantoren het hoofd boven het water te houden en de
syndicusmarkt te veroveren. En sommigen onder hen gaan nog een stap verder door
in hun prijsofferte voor een syndicusdienst enkele aanlokkelijke of
aantrekkelijke, maar evenzeer misleidende of onrechtmatige voorstellen op te
nemen. Het is de hoofdtaak van het NICM om dergelijke praktijken te melden aan
de vele duizenden mede-eigenaars en Verenigingen van Mede-eigenaars om hen te
behoeden van heel ernstige problemen later indien zij dergelijke voorstellen
aanvaarden.
De keuze maken tussen
totale zekerheid', zekerheid' of geen zekerheid' over de kostprijs van
de syndicusprestatie...
Het lijkt ongelofelijk maar er zijn vastgoedmakelaars-syndici die een keuze in verschillende dienstenpakketten voor het syndicusbeheer voorleggen aan VME's. Opmerkelijk toch, nu de nieuwe wet van 2010 op de gedwongen mede-eigendom zeer duidelijk vooropstelt welke de minimale verplichtte wettelijke taken zijn van een syndicus. De wet op de mede-eigendom stelt ook duidelijk dat taken niet kunnen worden doorgegeven behoudens expliciet akkoord en beslissing door de algemene vergadering en beperkt in tijd.
Recent ontving het NICM een vraag over een syndicuskantoor dat een keuze voorlegde aan de VME voor het syndicusbeheer in het bijzonder de keuze tussen: een Dynamische Pakket', een Comfort Pakket' of een Premium Pakket'.
Bij een analyse van deze dienstenpakketten blijkt dat dit syndicuskantoor voor het dynamische pakket 'geen zekerheid' biedt voor de kostprijs van de syndicusprestaties, die opgesteld worden op forfaitaire basis, zowel voor de basisprestaties als voor de bijkomende prestaties!
Voor het comfort pakket daarentegen biedt men een zekerheid' aan voor de kostprijs van de syndicusprestaties, die opgesteld worden op forfaitaire basis, zowel voor de basisprestaties als voor de bijkomende prestaties.
Maar verderop in de beschrijving van de dienstenpakketten staat er, dat voor het premium pakket men een totale zekerheid' aanbiedt voor de kostprijs van de syndicusprestaties, die opgesteld worden op forfaitaire basis, zowel voor de basisprestaties als voor de bijkomende prestaties. De prijzen zouden schommelen naargelang de keuze tussen 14 en 28 .
Andere misleidende voorstellen hebben betrekking op het deels delegeren door dit syndicuskantoor van haar bevoegdheden en het al dan niet inzage verlenen in de administratie van het gebouw aan de Raad van Mede-eigendom.
Nochtans ook over de toezichtfunctie van een Raad van Mede-eigendom is de nieuwe wet op de mede-eigendom zeer duidelijk.
Kiest de VME voor de duurste formule (Premium Pakket) dan kan dit syndicuskantoor de Raad van Mede-eigendom een volledige gemoedsrust' aanbieden over de controle van de algemene staat van het gebouw door alle documenten en verslagen voor te bereiden die de Raad verplicht moet bezorgen aan de mede-eigenaars.
Kiest de VME echter voor de formule Comfort Pakket, dan wordt deze gemoedsrust niet meer aangeboden maar zal de Raad van Mede-eigendom mee betrokken worden bij het dagelijks bestuur van de mede-eigendom door mee te werken aan de controle van de algemene staat van het gebouw, door mee te beslissen over de opportuniteit van de uitgaven en eventueel te ondernemen stappen. Dit zijn nochtans wettelijke taken verplicht opgelegd aan de syndicus en waarvoor uitsluitend hij verantwoordelijk is!
Bij de goedkoopste formule (Dynamische Pakket) is het hek helemaal van de dam. Door deze formule te kiezen, kiest de VME eigenlijk voor een syndicus die de Raad van Mede-eigendom betrekt bij het dagelijks beheer van de mede-eigendom door zelf in te staan voor de aanbestedingen, evaluatie en mededingingsprocedure van leveranciers. Eigenlijk kiest men hier een syndicus die zo goed als niets doet en alles overlaat aan de Raad van Mede-eigendom.
En dit blijkt ook uit een laatste belangrijke vaststelling die het NICM maakte tijdens de analyse van dit pakkettenaanbod door dit syndicuskantoor. Slechts wanneer de VME opteert of kiest voor de (duurste) formule Premium Pakket' dan zal dit syndicuskantoor ervoor zorgen dat de beheerder van het gebouw regelmatig langskomt. Voor alle andere formules mag de VME van zijn syndicus als het ware dromen'!
U merkt het dat sommige syndicikantoren er niet om verlegen zijn om bij hun prijsvoorstellen valkuilen te plaatsen waar heel waarschijnlijk goedgelovige mede-eigenaars zullen in tuimelen. Voorgaande bewijst nog maar eens dat een VME in haar zoektocht naar een nieuwe syndicus zich niet enkel mag focussen op de beheersvergoeding of op verleidelijke formules. De VME die toch enkel de syndicusvergoeding als basis gebruikt in haar keuze zal vroeg of laat geconfronteerd worden met hiaten in het beheer. Dergelijke formules bieden dit syndicuskantoor de mogelijkheid om zich alsnog te distantiëren van bepaalde wettelijke taken of verplichtingen en door de prijs te verminderen verleid ze de VME om mee in het illegale te gaan.
Een syndicuskantoor die 3 maanden gratis beheer' aanbiedt...of de eerste 3 maanden gratis haar kuisdienst...
Ook dit zijn middelen die aangewend worden om in een harde concurrerende syndicussector alsnog gebouwen trachten binnen te rijven.
Elke verstandige persoon zal zich onmiddellijk de wenkbrauwen fronzen wanneer een syndicuskantoor in de running voor het syndicusschap, met dergelijke voorstellen op de proppen komt. Maar blijkbaar moet het aanslaan bij sommige VME's vermits er syndicuskantoren zijn die zich zo aanbieden op de syndicusmarkt.
De vraag is of de VME's die overhaalt raken om een dergelijk aanbod te ondertekenen, zich wel degelijk bewust zijn van het feit dat een gezond syndicuskantoor elke maand over inkomsten dient te beschikken om zijn eigen werkingskosten te dekken en te overleven. En dus dit tekort aan inkomsten zal heel waarschijnlijk gecompenseerd moeten worden via andere nevenactiviteiten. Verder is het aanbieden van een eigen kuisbedrijf door het syndicuskantoor een goede reden om waakzaam te blijven en de voorwaarden grondig na te lezen alvorens zomaar in zee te gaan met een leverancier van de syndicus zelf.
Het lijken allemaal aantrekkelijke voorstellen, maar de VME's doen er beter aan om niet in te gaan op dergelijke voorstellen en deze syndici vriendelijk te bedanken voor deze bijzondere promotie aanbiedingen.
Het NICM biedt de ideale oplossing aan om niet beetgenomen te worden
Kan een VME zich eigenlijk optimaal beschermen tegen deze vorm van verkooptechnieken waarbij de VME heel waarschijnlijk de verliezer' is wanneer zij ingaat op dergelijk voorstellen?
Het NICM biedt een oplossing aan die zeer eenvoudig maar doeltreffend is
Wanneer de VME op zoek gaat naar een nieuwe syndicus dan dient zij vooraf enkele belangrijke documenten klaar te maken die zij dan kan overmaken aan alle kandidaten syndici.
Afb.: modeldocument informatieblad
Afb.: modeldocument lastenboek
Afb.: modeldocument syndicuscontract
Het NICM biedt verschillende documenten aan. Zo dient de VME vooreerst zelf een document in te vullen waarin alle belangrijkste gegevens van haar gebouw worden opgenomen (aantal kavels, garages, enz.) Deze informatieblad wordt aan alle kandidaten syndici overgemaakt. Op basis van deze gegevens dienen zij het volgende document te beantwoorden.
Daarnaast kan de VME een soort van lastenboek gebruiken waarop alle kandidaten syndici hun prijzen dienen te geven. Het gaat om een document met zeer gerichte vragen van de kostprijs niet alleen voor de wettelijke verplichte opdrachten van een syndicus maar eveneens voor specifieke diensten eventueel aangevraagd door de VME.
Ook is het sterk aangewezen dat de VME zelf een syndicuscontract voorlegt. Ook hier helpt het NICM de VME's door een juridisch evenwichtig opgesteld syndicuscontract aan te bieden. Dit contract kan net zoals voorgaande documenten steeds aangepast worden door de VME's op basis van de resultaten van de onderhandelingen tussen VME en syndicus.
Start op een stevige en goede basis de onderhandelingen met de kandidaat syndicus
Wanneer een VME deze drie documenten die vooraf werden toegelicht gebruikt, start ze op een zeer sterke en goede basis de onderhandeling met de kandidaten syndici. Ook de kandidaten syndici zullen onmiddellijk beseffen dat ze te maken hebben met een VME die zich goed voorbereid, informeert en handelt met kennis van zaken.
Op 1 januari 2013 telde België 11.099.554 wettelijk geregistreerde inwoners.
Tussen 1 januari 2012 en 1 januari 2013 kwamen er 63.606 inwoners bij, goed voor een groei van 0,6 procent. Dat blijkt uit nieuwe cijfers van de Algemene Directie Statistiek en Economische Informatie.
De bevolkingsgroei is iets minder sterk dan die van de laatste vijf jaar, maar is toch niet onbelangrijk, aldus de FOD Economie.
Op nationaal niveau is de groei voor iets meer dan een kwart toe te schrijven aan de natuurlijke loop van de bevolking, of het overschot van de geboortes op de overlijdens.
Het aantal geboortes is in 2012 opnieuw lichtjes gedaald, terwijl het aantal overlijdens voor het eerst sinds 2003 aanzienlijk is gestegen: 109.034 overlijdens in 2012 tegenover 104.247 in 2011.
De FOD Economie wijst daarbij naar de zeer strenge winter, met een sterke toename van het aantal overlijdens in februari en maart 2012.
In Vlaanderen steeg de bevolking met 31.094, in Wallonië met 16.731 en in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest met 15.781.
Met 44.365 inwoners blijft Internationale migratie de belangrijkste oorzaak van de totale bevolkingsgroei, maar het gewicht ervan neemt niet langer toe.
Internationale migratie vertegenwoordigt iets meer dan de helft (54,2 procent) van de totale bevolkingsgroei in het Vlaams Gewest, terwijl de andere helft door de natuurlijke bevolkingsgroei (23,9 procent) en interne migratie (21,8 procent) wordt ingenomen.
Bekijk hieronder de cijfers van Tienen:
Aangroei bevolking: Inwoners 2012: 32.987
Inwoners 2013: 33.233
Aantal geboorten/overlijdens:
Geboren: 352
Overleden: 452 Hoeveel inwoners zijn er verhuisd:
Inwijking: 1.680
Uitwijking: 1.370
Internationale migraties:
Inwijking: 184
Uitwijking: 85
Hoeveel inwoners zijn er van nationaliteit veranderd:
Vreemde in Belg: 101
Belg in vreemde: 0
Bij een drieste overval in een woning aan de Houtemstraat in
Sint-Margriete-Houtem (Tienen) is donderdagmiddag een 79-jarige man gewond
geraakt. Slachtoffer Hector Tor Baeken kreeg rake klappen van enkele
nepagenten die het geld van de man stalen.
De overval deed zich donderdagmiddag omstreeks 12.30 uur voor. De
alleenstaande Hector Baeken - die in december 80 jaar wordt - was net
boodschappen gaan doen in de Carrefour op de Albertvest. Thuis stopte hij de
etenswaren in de koelkast toen er plots op de achterdeur werd geklopt. Hector
dacht dat het om mensen uit de buurt ging en zei dat ze mochten binnen komen.
Toen niemand reageerde, deed hij zelf de deur open. De bejaarde man kwam oog in
oog te staan met twee Franstalige mannen. Eén van hen pakte Hector meteen vast.
De andere zei Police en liet vluchtig iets zien. Als snel werd duidelijk dat
de overvallers uit waren op geld. Over wat er zich vervolgens precies heeft
afgespeeld is geen duidelijkheid.
We vermoeden dat Hector zich aanvankelijk hevig heeft verzet in een
poging de overvallers zelf buiten te werken, doet broer Achiel het verhaal.
Vermoedelijk heeft hij daarbij rake klappen gekregen in het gezicht met
kneuzingen, blauwe plekken en een bloedneus tot gevolg. Ze hebben hem
uiteindelijk in de kelder opgesloten en iets op het valluik geplaatst.
Vervolgens hebben die dieven het huis doorzocht en overhoop gehaald. Mogelijks
zijn ze zelfs een halfuur binnen geweest. Aanvankelijk werd gedacht dat ze
naast de portefeuilles en waardevolle spullen ook de auto uit de garage hadden
gestolen. Dat bleek uiteindelijk niet het geval. Wel is er een aanzienlijke som
geld verdwenen, aldus Achiel. Zijn gewonde broer Hector probeerde eerst de
aandacht van voorbijgangers of buren te trekken door te roepen door de kleine
kelderraampjes. Uiteindelijk slaagde hij er in het luik van de kelder toch te
openen en bij de buurvrouw alarm te slaan.
De bewoner werd overgebracht naar het Heilig Hartziekenhuis in Tienen en
moet daar voorlopig blijven. De politie opende een onderzoek naar de feiten.
Een uitgebreid verhoor van het slachtoffer moest nog gebeuren. Het labo van de
federale politie werd ingeschakeld voor een sporenonderzoek. Concrete aanwijzingen
naar de daders zijn er voorlopig niet. De familieleden van Hector zijn alvast
opgelucht dat de overval nog min of meer goed is afgelopen.Wat als hij niet
uit de kelder was geraakt? Of ten val was gekomen op de steile keldertrap? We
hopen alvast dat hij er snel weer bovenop is. We zijn allemaal best onder de
indruk, want zoiets verwacht je niet, klinkt het bij de familie.
Begin juni publiceerde het NICM een
lijvig rapport n.a.v. de overname van de Brusselse vastgoedgroep Trevi door de
Franse syndicusgroep Foncia. Nu de wittebroodsweken voorbij zijn acht het NICM
de tijd rijp om een update te geven over de grootste syndicusgroep in dit land.
Het is opvallend vast te stellen dat
nog steeds velen (mede-eigenaars, profesionelen vooral uit Franstalig België,
en journalisten) geloven dat Trevi de Belgische activiteiten van Foncia heeft
overgenomen. Het volstaat via de neergelegde publicatie in het staatsblad te
lezen om vast te stellen dat het de Franse syndicusgroep Foncia is die een
participatie heeft verworven in de moedermaatschappij boven Trevi,nl. de
moedervennootschap CPM Holding N.V..
Maar ook de altijd loslippige
investment managers van Eurazeo hebben nog recent in augustus medegedeeld welke
prijs Foncia betaalde voor haar acquisities die ze sinds begin 2013
realiseerde. Het NICM kan enkel zeggen dat het verkopende zittende management
van Trevi, maar ook het personeel hard zullen moeten werken om die prijs te
verantwoorden.
Men is
Foncia of men is het niet?
In haar dossier NICM n° 5 van juni 'Fusieverhaal TREVI-FONCIA doorprikt !' deelde het NICM toen al mee dat de Foncia agentschappen in België de
commerciële naam van Trevi gingen aannemen. Midden juli was dit een feit. Op
onderstaande foto ziet u Dhr. E.V., gedelegeerde bestuurder van Trevi, die
hoogstpersoonlijk in Antwerpen de restyling komt controleren. Naast hem dhr.
W.C. als directeur Vlaanderen voor Trevi-Foncia.
Dhr. W.C. (Directeur Trevi Vlaanderen - gedelegeerd bestuurder Foncia Belgium N.V.) en Dhr. E.V. (Bestuurder Trevi) kijken toe naar de venieuwing van de voorgevel van het Antwerpse Foncia kantoor dat wordt herschilderd in Trevi kleuren- Bron: Facebookpagina Trevi - 12 juli 2013
Maar niet enkel de façade werd onder handen genomen. Ook de operationele vennootschap Foncia AB N.V. wijzigde haar naam in Trevi AB N.V.. Het is duidelijk, men wil op alle mogelijke manieren elke band met de groep Foncia onzichtbaar maken naar de buitenwereld. Is men dan niet meer fier te willen zeggen dat men Foncia is?
Zeer opmerkelijk als de commerciële slogan van Foncia On est Foncia, ou on ne l'est pas' (Men is Foncia of men is het niet) op haar thuismarkt is.
Grootst bedrijfsverlies ooit van een syndicusgroep in België in 2012
Toen Foncia en Trevi hun huwelijk aankondigden in mei schreef de krant De Tijd op basis van verworven informatie van het Trevi management dat Foncia in 2012 op een omzet van 5 miljoen EUR een winst realiseerde van 100.000 EUR. Op dat moment was de jaarrekening 2012 nog niet neergelegd bij de nationale bank. Eind augustus was dit wel zo en bleek er van winst helemaal geen sprake te zijn.
Zo publiceerde de operationele vennootschap Foncia AB N.V. (het nu herdoopte Trevi AB N.V.) het grootste bedrijfsverlies dat een Belgisch syndicus ooit realiseerde, nl. een verlies van 709.496 EUR op een omzet van 4.627.197 EUR en dit als gevolg van verlies van syndicusklanten. In 2008 was het bedrijfsverlies nog hoger, maar dit was toen het gevolg van een uitzonderlijke kost die gerealiseerd werd door de geruisloze fusie met haar dochterondernemingen.
Grootst personeelsverloop ooit van een syndicusgroep in België in 2012
Reeds in ons eerste NICM dossier van mei 2011 'Syndicus Foncia verkocht!' n.a.v. de overname van syndicusgroep Foncia door private equity fondsen schreef het NICM dat het personeel zware tijden tegemoet ging gaan.
In haar NICM dossier n° 4 Foncia zoekt muppets' publiceerde het NICM het personeelsverloop van Foncia de afgelopen 5 jaar. Een hoog personeelsverloop zegt veel over het engagement van medewerkers, het geloof in de onderneming en haar product en de kwaliteit van het leiderschap. Maar in de sociale balans van haar jaarrekening 2012 breekt Foncia AB alle records. Op een gemiddelde personeelsbestand van 47,6 voltijdse equivalenten voor het boekjaar 2012 verlieten 39 voltijdse equivalenten (waarvan 12,6 via afdanking) de onderneming! Een hoog personeelsverloop staat automatisch garant voor een groot verlies op investeringen in human capital, ervaring en kwaliteit.
Wanneer men geen lange termijnrelatie kan opbouwen met een vaste en bekwame syndicusbeheerder in een gebouw, kiest men beter voor een andere syndicus waar men wel over het engagement' van een vaste toegewezen syndicusbeheerder aan de VME kan beschikken en die het VME-dossier en haar historiek kent. Er gaan te grote sommen geld rond in de VME om dit telkens door andere personen te laten beheren die zich iedere keer opnieuw moeten inwerken, de historiek en technische eigenschappen van het gebouw moeten leren kennen. Op deze manier worden er fouten gemaakt waar uiteindelijk de mede-eigenaars de dupe zijn van dit falend management- en HR-beleid.
Herstructurering voorzien voor 2013 en einde samenwerking Directeur Vlaanderen
Met bovenstaande verliescijfers in omzet, winst en hoog personeelsverloop is het duidelijk dat er nood is aan een herstructurering bij Foncia AB (nu Trevi AB). Het jaarverslag 2012 van Foncia AB maakt duidelijk dat Foncia Groupe een herstructurering voorziet in 2013. Een voorziening van 115.000 EUR voor te maken herstructureringskosten werd aangelegd.
In ons dossier Fusieverhaal Foncia-Trevi doorprikt!' maakten we al melding dat Dhr. E.V., de gedelegeerde bestuurder van Trevi, in een interview meldde op zoek te zijn naar een nieuwe Vlaamse topmanager.
Voor het NICM was het toen al duidelijk dat de dagen van dhr. W.C., de gedelegeerde bestuurder van Foncia Belgium die bij de naamsverandering de titel directeur Trevi Vlaanderen aannam, geteld waren. Eind september werd dhr. W.C. bedankt voor bewezen diensten. Het NICM werd al daags nadien hiervan geïnformeerd en verschillende bronnen bevestigden ons de informatie. Ook dhr. W.C. bevestigde op een indirecte wijze deze informatie door zijn status op Linkedin te wijzigen naar 'werkzoekend' om het kortelings nadien te veranderen in consultant van zijn Eigen managementvennootschap.
Dhr. W.C. werd begin september 2011 aangesteld als gedelegeerde bestuurder bij Foncia Belgium en hoewel hij vele problemen erfde van zijn voorganger miste hij de unieke kans bij vele dossiers naar een oplossing te werken en liet de zaken te veel op hun beloop waardoor deze zaken verder escaleerden. Als manager is het de taak ervoor te zorgen dat eerst je eigen huis perfect is alvorens anderen te gaan onderrichten. Zo gaje ondermeer geen ronde van Vlaanderen organiseren bij syndici om hen over nieuwe boekhoudregels te onderrichtten als je zelf aan klanten mede-eigenaars in een Antwerpse VME een balans ter goedkeuring voorlegt waar activa niet gelijk is aan passiva en gedurende meerdere jaren het verkeerde werkingskapitaal hebt opgevraagd en uitgekeerd.
Het NICM roept het huidige vernieuwde management van Foncia Belgium / Trevi op de banden met alle historische aandeelhouders en bestuurders van Algemeen Beheer door te knippen en dit op commercieel vlak alsook op gebied van personeel indien zij 100% hun volledige stempel willen drukken op het beleid.
Dringend nood aan een quality manager
De nieuwe Belgische directie heeft een zware taak. Enerzijds moeten ze hun financiële aandeelhouders tevreden stellen en tonen dat wat hun voorgangers beloofden maar niet konden realiseren wel realiseerbaar is. Anderzijds zijn er mede-eigenaars die verwachten dat hun syndicusbeheerder een beheer voert gericht op waardebehoud en geen verkoper is à la Theofiel Boemerang, de opdringerige buur van Suske en Wiske die zijn procentje nam op alles wat hij verkocht want Kleine percentjes maken rijke ventjes'. Deze twee partijen tevreden stemmen is niet mogelijk tenzij je enkel muppets' kan bedienen. Voor meer informatie over de term muppets' verwijzen we naar ons dossier Foncia op zoek naar muppets' van augustus 2012.
Voor het NICM is het duidelijk, het herdoopte Trevi AB heeft dringend nood aan één of meer quality managers die ten dienste staat van de klant en de problemen oplost en niet op zijn beloop laat gaan of volledig laat verrotten, met als eindresultaat ontevreden klanten en klantenverlies en personeel dat er de brui aan geeft. Maar deze quality manager zal ook hard moeten werken aan de vakkennis van zijn collega's gezien het hoge personeelsverloop.
Voor verkoopscursussen is er helemaal geen plaats.
Ook zal deze quality manager en het vernieuwde top-management van Foncia-Trevi moeten leren aanvaarden dat wanneer klanten (de basis van hun broodwinning voor het geval ze het moesten vergeten zijn) hen attent maken op fouten en onregelmatigheden in hun beheer deze onverwijld worden onderzocht en verbeterd. Het voorgaande management van Foncia gebruikte hier nogal een bizare manier van handelen.
Een voorbeeld. Zo besliste een voormalige gedelegeerde bestuurder van Foncia Belgium in 2010 een mede-eigenaar die verschillende beheersfouten en onregelmatigheden vaststelde strafrechterlijk te vervolgen tot tweemaal toe. Gelukkig stelde de rechter syndicus Foncia tweemaal in het ongelijk want deze mede-eigenaar stelde vele fouten met de nodige onderbouwde bewijsstukken vast maar sommige zaken mochten absoluut niet in het publiek domein komen. Het NICM gaat later nog uitgebreid berichtten over dit dossier.
Foncia groep wil die vele euro's in de Vlaamse mede-eigendommen niet loslaten...
Het is opvallend hoe halstarrig de Franse syndicusgroep Foncia toch probeert door te breken op de Vlaamse markt. De afgelopen jaren werden er meermaals kapitaalverhogingen doorgevoerd om de gemaakte verliezen bij de Belgische dochter aan te zuiveren. Een mogelijke verklaring waarom Foncia groep nog steeds voor zichzelf een rooskleurige toekomst ziet voor haar activiteiten in Vlaanderen is omdat het één van de rijkste regio's is in Europa, dichtbevolkt, een tekort aan bouwgronden heeft en een verouderende bevolking heeft die steeds meer in appartementen gaat wonen. Maar voor het Franse syndicusmodel dat volledig gericht is op zoveel mogelijk poenpakkerij binnen de VME bij haar mede-eigenaars en zelfs huurders is er geen plaats.
Een mede-eigenaar verwacht van zijn syndicusbeheerder dat hij zijn VME behoorlijk beheert en meedenkt aan het waardebehoud van zijn VME (en dus zijn vastgoedpatrimonium) en niet beschouwd wordt als een geldmachine die men moet uitmelken via verschillende kanalen en vele producten.
Zolang syndicusgroep Trevi Foncia de druk ondergaat van haar private-equity aandeelhouders Eurazeo en Bridgepoint en moet zorgen dat de opgelegde cijfers (winst, cashflow, omzet) hoe dan ook gehaald worden handhaaft het NICM dan ook haar advies syndicusgroep TREVI FONCIA en haar dochteronderneming Insurance Brokers & Partners NV (welke optreedt als verzekeringsmakelaar) niet aan te stellen, noch te weerhouden als syndicus en verzekeringsmakelaar binnen de VME.
Foncia kantoren van Hasselt - Gent - Antwerpen voortaan in Trevi kleuren (Bron: Facebook pagina Trevi)
Een derde van de
mede-eigenaars krijgt geen adresgegevens van hun syndicus
De wet op de mede-eigendom van 2010 had tot doel de rechten van de mede-eigenaars beter te beschermen. Om hen toe te laten zich te verenigen en zelf een vergadering samen te roepen, is het nodig dat ze aan elkaars contactgegevens kunnen geraken. Daarom stelde de wet nog eens heel expliciet dat deze gegevens op eenvoudig verzoek door de syndicus aan de mede-eigenaars bezorgd moeten worden.
Welnu, drie jaar na het ingaan van de wet krijgt meer dan een derde van de eigenaars die er om vragen nog steeds geen adresgegevens van hun syndicus!
In het verleden was de wet misschien niet duidelijk genoeg en beriepen veel syndici zich op het recht op privacy om geen adressen van eigenaars aan anderen te bezorgen (alhoewel de privacy commissie zich vroeger al positief hierover uitgesproken had). Daardoor waren de mede-eigenaars volledig overgeleverd aan de goodwill van hun syndicus want, indien hij weigerde om een buitengewone algemene vergadering samen te roepen, konden ze deze ook niet zelf organiseren. Zo hielden sommige syndici een VME volledig in hun greep.
Daarom zegt de wet van 2010 nu heel expliciet dat de syndicus ...de mede-eigenaars op hun eerste verzoek ... de naam, het adres, de gedeelten en de referenties van de kavels van de andere mede-eigenaars moet bezorgen. Zelf hebben we nooit problemen gehad om adressen te krijgen bij de syndici die we kennen, maar dat is nog geen statistiek.
We hebben dan ook een kleine enquête gedaan bij onze lezers. Zeventig antwoorden is nog niet erg veel maar, gezien het resultaat na 10 stemmen altijd boven de 33% is blijven schommelen, maken we ons sterk dat dit vrij nauwkeurig is (rechts kunt u nog stemmen). Groot is onze verbazing nu we zien dat na drie jaar nog steeds meer dan een derde van eigenaars die adresgegevens opvragen, gewoon wandelen worden gestuurd door hun syndicus. Deze syndici leggen de wet dus gewoon naast zich neer (de syndici die de adressen wel doorgeven zijn waarschijnlijk diegenen die het voor de nieuwe wet ook al deden). Deze mede-eigenaars blijven dus volledig in de greep van sommige onwillige syndici en kunnen zich niet organiseren. Ook een stemming op de gewone algemene vergadering om de syndicus te vervangen maakt weinig kans als deze zich dominant opstelt en de eigenaars elkaar op voorhand niet hebben kunnen spreken. Verdeel en heers, als het ware.
Het stadsbestuur
kon het sluikstorten niet langer negeren en legde bij monde van schepen van
milieu David Geladé een stoere verklaring af: de pest van het sluikstorten kost
de Tiense gemeenschap ieder jaar 500.000 euro en dat moet maar eens gauw gedaan
zijn.
De politie zal vanaf nu een oogje in het zeil houden en wie gepakt wordt heeft
meteen een zware boete aan zijn of haar broek.
Wat verandert er nu? De politie heeft al altijd getracht om sluikstorters te
betrappen en dat lukte de ene keer al wat beter dan de andere keer. En wie
gesnapt werd, kreeg een boete. Niet nieuws dus.
Dat politiemensen in burger de plaatsen waar gesluikstort wordt intens zullen
gaan bewaken, moeten we wellicht met een korrel zout nemen. In Tienen heeft de
politie andere prioriteiten, vooral 's avonds en 's nachts wanneer er sowieso
minder manschappen beschikbaar zijn.
Zolang de procedure om huisafval op te halen niet wordt gewijzigd, zal
sluikstorten een probleem blijven.( Het is niet alleen in de omgeving van Zuchero;
school, scouts en rond de Molok. De studiedienst van de 'partij van de
inwoners' werkt daarom in alle stilte aan een protocol dat heel wat voorstellen
zal bevatten om de procedure klantvriendelijker, efficiënter en duurzamer te
maken. Nog even geduld...
- Jong VLD pleit voor een autovrije markt en autoluwe straten in de
Tiense binnenstad.
De jonge liberalen stellen: 'Steeds meer steden te lande trekken
de kaart van de zwakke weggebruiker en geven hun centrum een autoluwe en vooral
groene inkleding.
Tienen hinkt op dat vlak, net als op vele andere vlakken,
achterop.
Jong VLD Tienen vraagt dan ook aan het stadsbestuur om werk te maken
van een nieuwe invulling van het stadscentrum.'
'Als Tienen een rol als centrumstad wil blijven spelen moet ook zij
investeren in een duurzaam omgevingsbeheer', aldus voorzitter Joris Vanlessen.
'Tienen heeft de troef over enkele grote parkeerterreinen net buiten de
stadskern te beschikken: de parking aan het station, de kazerneparking, de
Alexianenparking.
De stad speelt deze troeven echter niet uit en houdt vast aan
het parkeerterrein op de Grote Markt en een handvol parkeerplaatsen in de
winkelstraten.
Een verkeersvrije Grote Markt en winkelstraten en een
autoluwe binnenstad zou de leefbaarheid van Tienen ten goede komen.'
Horeca Hageland en de Tiense Suikerraffinaderij stellen de nieuwe versie van de brochure 'Sweet Moments in Tienen' voor.
Deze brochure geeft een overzicht van horecagelegenheden die een arrangement rond Tiense suiker aanbieden.
De brochure werd vorig jaar voor de eerste keer uitgegeven naar aanleiding van de campagne 'Vlaanderen Lekker Land'. Tot eind 2014 mag Tienen immers de titel 'Laureaat ambassadeur Vlaanderen Lekker Land' dragen. 36 horecazaken werden bereid gevonden mee te werken aan de nieuwe editie. Zij ondertekenden een oorkonde waarmee ze zich engageren om Tienen op culinair vlak te promoten. De brochures werd, met de steun van de Tiense Suikerraffinaderij, op 3.000 exemplaren gedrukt en is verkrijgbaar bij de deelnemende horecazaken en in de Streekshop/Toeristisch infokantoor op de Grote Markt.
De werkzaamheden op het
Industriepark, met gevolgen op de Oplintersesteenweg, worden deze en volgende
maand afgerond.
De stad Tienen,
Aquafin, Infrax en AWV voeren momenteel grootschalige riolerings- en
wegeniswerken uit in de buurt van het Industriepark. Volgende week worden
de rioleringswerken aan de parking ter hoogte van het bedrijf Sylvania afgerond.
Het plaatsen van de toplaag in asfalt over het volledige industriegebied is
voorzien op zaterdag 19 of zaterdag 26 oktober, afhankelijk van de
weersomstandigheden. Nadien zal de wegmarkering en de nodige
verkeerssignalisatie aangebracht worden. Na openstelling van het Industriepark
zal er opnieuw verkeer in twee richtingen worden toegelaten op de
Oplintersesteenweg.
Nieuwe Vesten krijgen
intelligente verkeerslichten
Voor vlot verkeer na de vernieuwing van de Tiense
Vesten krijgen de kruispunten intelligente verkeerslichten. Deze laten het
groen of rood licht langer of korter branden, al naargelang de verkeersdrukte.
Verkeersdeskundige Roger Bouvrie woont aan de
Sliksteenvest. Hij heeft zo zijn bedenkingen over de lichten. Ze zijn alleen
intelligent of slim als ze ook correct geprogrammeerd zijn, meent hij. Als
dat zo is, verwacht ik geen problemen. Het verkeer zal wel minder snel verlopen
en dat is dan weer positief voor de omwonenden. Langzamer verkeer betekent
immers minder geluidshinder. Wellicht zullen de automobilisten die elders wonen
minder opgetogen zijn met de herleiding van de vesten tot één rijvak en
ventwegen.
Bouvrie haalt voorbeelden aan van slecht
functionerende slimme lichten in zijn buurt: Aan het kruispunt van de Invalsweg
en de Getestraat worden de pijlen groen voor links afslaand verkeer als zelfs
op dat rijvak geen auto staat. Dat komt ofwel door een slechte afstelling van
de detector, ofwel doordat het gaat om een verouderd toestel. Eenzelfde
probleem stelt zich aan het kruispunt van de Moespik- en Vinckenboschvest met
de Bostsepoort. Het licht springt op de Vesten soms al terug op rood na de
passage van slechts drie autos. Een lange file moet dan voorrang geven aan
soms maar een enkel voertuig dat uit de Bostsestraat komt. Als dat ook het
geval is met de lichten op de Vesten, vrees ik het ergste.
Dit gaat over het redden van een mensenleven met de
letters P.L.A.T.
Een voorbeeld: tijdens een BBQ feestje struikelde een
vrouw en viel. Ze verzekerde iedereen dat ze zich niet bezeerd had en wees medische
hulp van de hand. Volgens eigen zeggen was ze gestruikeld over een steentje
vanwege haar nieuwe schoenen.
Ze hebben haar een beetje gefatsoeneerd en een nieuw
bord met eten gegeven. Hoewel ze een beetje ontdaan was heeft ze zichzelf goed
geamuseerd de rest van de avond.
De man van Jane echter belde na de BBQ iedereen met de
mededeling dat zijn vrouw naar het ziekenhuis was gebracht. Om 06.00 uur stierf
Jane.
Ze had een herseninfarct gehad tijdens de BBQ. Als zij
geweten hadden wat de signalen van een infarct zijn, zou Jane misschien vandaag
nog bij ons zijn geweest. Sommigen sterven echter niet, maar worden invalide;
hulpeloos en hopeloos.
Neem even één minuut om het onderstaande tot je
te nemen
Een neuroloog zegt dat als een slachtoffer van een
beroerte binnen 3 uur bij hem is dat hij de effecten van een attack volledig
ongedaan kan maken.
Volgens hem is de truc om de signalen te herkennen en
vast te stellen en dan de patiënt binnen 3 uur de nodige zorg te laten
ontvangen.
Soms is het moeilijk om te zien dat het om een
hersenaandoening gaat. Helaas, het resultaat is een ramp. Het slachtoffer kan
ernstige hersenbeschadiging hebben opgelopen als omstanders niet in staat zijn
om de symptomen te herkennen.
Lees dit en leer het van
buiten!
Omstanders kunnen een infarct herkennen door slechts
vier simpele opdrachten te geven:
P: Praten; laat de persoon
een simpele zin uitspreken
L: Lachen; Vraag het
slachtoffer te lachen
A: Armen omhoog; laat de
persoon beide armen tegelijk omhoogsteken
T: Tong; vraag om de tong uit
te steken.
Als hij of zij moeite heeft met één van deze
opdrachten bel dan onmiddellijk 112 en beschrijf de symptomen aan de
telefonist(e).
Zal de
wijziging van 2 x 2 rijstroken naar 2 x 1 rijstrook niet voor verkeersproblemen
zorgen?
Het Agentschap voor Wegen en Verkeer (AWV) zorgt
ervoor dat de doorstroming op de Noordelijke Vesten zoveel mogelijk behouden
blijft. Vooral ter hoogte van de kruispunten worden de opstelstroken zodanig
ingetekend en worden de verkeerslichten zodanig afgesteld dat de doorstroming
op het kruispunt ook in de ochtend- en avondspits vlot kan verlopen.
Dat betekent concreet dat het verkeer dat van
buiten Tienen komt en de Vesten links wil oprijden, een eigen opstelstrook
krijgt en een eigen groentijd. Die linksafslagstroken zijn cruciaal voor de
vlotte doorstroming, tonen de analyses aan. Op de kruispunten van de
Aarschotsesteenweg, de Diestsesteenweg, de Oplintersesteenweg en de
Aandorenstraat is er voldoende ruimte om deze stroken aan te leggen.
Op de kruispunten kan er op twee rijstroken
rechtdoor gereden worden. Nadien voegt de rechtse rijstrook in de linkse
rijstrook in. Bij het ontwerp van de kruispunten is rekening gehouden met een
groei van het verkeer met 10 %. Ook dan nog zal het verkeer tijdens de ochtend-
en avondspits vlot kunnen doorstromen, zij het met een beperkte (normale)
wachttijd. Op het hele traject wordt een snelheidsbeperking van 50 km/uur van
kracht, zodat er een gelijkmatige doorstroming van het verkeer is.
Zal het pijlensysteem op de
verkeerslichten aan de Diestse- en Oplintersepoort aangepast worden?
Het verkeer dat van buiten Tienen komt en de
Vesten links wil oprijden, krijgt een eigen opstelstrook op de kruispunten van
de Aarschotsesteenweg, de Diestsesteenweg, de Oplintersesteenweg en de
Aandorenstraat. In de andere rijrichting (verkeer dat vanuit het centrum komt)
zijn dergelijke linksafslagstroken enkel op het kruispunt van de Oude
Leuvensestraat voorzien. Op de overige kruispunten is er geen ruimte om
afslagstroken aan te leggen.
Hoe zullen de bewoners op de hoogte
gehouden worden over de herinrichting van de Vesten?
Tijdens de uitvoering worden om de twee à drie
weken elektronische voortgangsberichten verzonden door AWV. Je kan nu al
inschrijven voor deze digitale berichten door een e-mail te sturen naar wegen.vlaamsbrabant@vlaanderen.be
met als onderwerp Voortgangsbericht Tiense Vesten.
Bij de aanvang van belangrijke fases zullen de
stad Tienen en het Agentschap Wegen en Verkeer een bewonersbrief verspreiden
naar de omwonenden. Bij lokale wijzigingen in de planning of de
verkeerssituatie, zal de aannemer de bewoners, aangelanden en handelaars
verwittigen.
Het Agentschap Wegen en Verkeer, de stad Tienen
en Infrax organiseerden eind mei/begin juni een reeks infomomenten met een
bijhorende infotentoonstelling, waarop het project aan alle geïnteresseerden en
de omwonenden werd toegelicht.
Welke aanpassingen zullen er gebeuren om
de verkeersveiligheid te verbeteren?
Het wegbeeld van de Vesten zal grondig
veranderen en zal aangepast zijn aan het nieuwe snelheidsregime van 50 km/uur:
de linksafslagstroken op de kruispunten krijgen een
conflictvrije regeling;
linksafslagstroken op de kruispunten krijgen een conflictvrije
regeling, m.a.w. het verkeer dat linksaf slaat, krijgt groen licht terwijl
het verkeer in de tegenoverliggende rijrichting rood licht heeft;
er wordt een veilig dubbelrichtings fietspad aangelegd van 2,5 meter breed;
de nieuwe trottoirs zullen minimum 1,5 meter breed
zijn;
er komen uitgebouwde oversteekplaatsen voor voetgangers en
fietsers buiten de kruispunten:
Albertvest ter hoogte van oud Lyceum/Carrefour;
Kabbeekvest ter hoogte van Ijzerstraat (enkel voetgangers);
Generaal Guffenstraat / Hoveniersbaantje;
Residentie Beatrijs;
op de hoofdweg zal voortaan enkel doorgaand verkeer rijden,
de ventwegen zorgen voor de veilige toegankelijkheid van de aangelanden.
Zal de snelheid op de Vesten
teruggebracht worden tot 50 km/uur?
De snelheidsbeperking op de hoofdweg wordt 50
km/uur. Op de ventwegen wordt een snelheidsbeperking van 30 km/uur van kracht.
Wanneer zullen de werken aan de Vesten
precies van start gaan?
De werken zullen aanvatten in het voorjaar
2014.
In welke fases zullen de werken
uitgevoerd worden?
De werken worden gefaseerd uitgevoerd om de
hinder te beperken. De aannemer zal waarschijnlijk starten ter hoogte van de
Generaal Guffenstraat om zo in de richting van de Aarschotsepoort te werken.
Daarna wordt er gewerkt vanaf de Generaal Guffenstraat in de richting van de
Aandorenstraat. Eerst worden de werken op de buitenring uitgevoerd. Nadien
volgt de binnenring. Zo wordt er kruispunt per kruispunt verder gewerkt en
zullen er nooit twee nabijgelegen kruispunten tegelijkertijd aangepakt worden.
De kruispunten in de werfzone behouden tijdens de werken zoveel mogelijk
capaciteit. Tenzij het niet anders kan, wordt steeds een voorkeursrichting
(d.i. de belangrijkste rijrichting) opengehouden. Deze voorkeursrichting wordt
bepaald door AWV in samenspraak met de stad Tienen en de politie. Het verkeer
op de Vesten zal tijdens (net zoals na de werken) over één rijstrook per
rijrichting beschikken.
Bij de werken aan de buitenring (dus niet de
kant van het centrum) zal er steeds een verbinding zijn tussen de buitenring en
de zijstraten naar het centrum van de stad, echter in bepaalde gevallen slechts
in één richting. Bij de werken aan de binnenring wordt, waar dat enigszins
mogelijk is, de verbinding met het centrum onderbroken. Dat wordt gedaan om de
werken sneller vooruit te laten gaan. Als een verbinding met het centrum
afgesloten wordt, blijft het centrum bereikbaar via een voorgaande of volgende
toegangsweg. Dit zal met werfborden aangegeven worden.
Om de doorstroming optimaal te laten verlopen,
wordt voor de toegang richting centrum gekozen voor een lussysteem. Wanneer het
verkeer bv. van op de Vesten de Kapucijnenstraat niet in zal kunnen rijden,
wordt er een lus gecreëerd via de Beauduinstraat naar de Kapucijnenstraat.
Wordt de Kapucijnenstraat voor korte tijd volledig afgesloten, dan worden er
verbindingen binnen het centrumgebied gemaakt.
Voor de fietsers wordt het bestaande fietspad op
de buitenring zo lang mogelijk behouden. Tijdens de aanleg van het dubbelrichtings
fietspad op de buitenring, zullen de fietsers gebruik kunnen maken van de
ventweg. Wanneer het dubbelrichtings fietspad op de binnenring aangelegd wordt,
zullen de fietsers kunnen beschikken over het reeds afgewerkte dubbelrichtings fietspad
op de buitenring.
Bij aanvang van de werken zal er meer
gedetailleerde informatie gegeven worden.
Hoe lang zullen de werken duren?
Voor de uitvoering van de heraanleg wordt
gerekend op 750 werkdagen. De werken zullen uitgevoerd worden in de periode
2014-2016.
Zijn er plannen beschikbaar met de in- en
uitritten van de parallelwegen?
De plannen worden weldra toegevoegd op deze
website. Je kan ze t/m 12 februari '13 ook inkijken bij de dienst ruimtelijke
ordening in het stadhuis.
Om detailplannen van de herinrichting te kunnen
raadplegen, kan je een e-mail sturen naar wegen.vlaamsbrabant@vlaanderen.be
of bellen naar Wegen en Verkeer Vlaams-Brabant (tel 016 66 57 50). Vervolgens
kan je een afspraak maken of worden de gevraagde plannen je bezorgd. Geef aan
wat je betrokkenheid is, zodat AWV je gericht kan verder helpen.
Zal het effect van de herinrichting op
het aantal ongevallen geëvalueerd worden?
AWV verwacht dat het aantal ongevallen zal
dalen zoals bij de meeste gevaarlijke punten in Vlaanderen. Van de 800
gevaarlijke kruispunten die zich in Vlaanderen bevonden, heeft het Agentschap
Wegen en Verkeer er de voorbije jaren 590 heringericht. Momenteel zijn er nog
ongeveer 60 in
uitvoering. Minister Crevits wil dat de resterende 160 punten in het komende anderhalf
jaar worden aanbesteed.
Een onderzoek van 134 reeds heringerichte
kruispunten toonde recent aan dat de heraanleg van gevaarlijke kruispunten een
significante daling van het aantal ongevallen tot gevolg had. Het aantal
letselongevallen daalde met minstens 24 %. Voor de ernstige ongevallen was er
een afname van minstens 40% en in sommige gevallen tot 52 %. Het rapport van de
evaluatie is beschikbaar op www.steunpuntverkeersveiligheid.be.
Wat zal er gebeuren met de oude platanen
langs de Vesten?
De oude platanen langs de Vesten worden waar
mogelijk behouden. Ook de bestaande lindebomen op de bermen worden maximaal
behouden. In de toekomst zullen er ook nieuwe platanen en linden aangeplant
worden.
In hoeverre zullen de Vesten de nieuwe
groene long van Tienen worden?
De oude platanen langs de Vesten worden waar
mogelijk behouden. Dit geldt ook voor de bestaande lindebomen op de bermen. Een
belangrijke doelstelling van het project is om van de Vesten een aantrekkelijke
en groene omgeving te maken. Daarom zullen er ook nieuwe platanen en linden
geplant worden.
De hoofdweg wordt afgescheiden van de ventweg met
een groenstrook. Afhankelijk van de beschikbare ruimte zal die 1,20 tot 6,40 m meten.
Verder wordt er hier en daar nog extra groen
voorzien:
de toegang tot het Hoveniersbaantje, ter hoogte van de
oversteek aan de Generaal Guffenstraat, wordt aangekondigd door bomen
die de link maken met het achterliggende groene gebied;
het voetpad/fietspad tussen de bomen ter hoogte van
Albertvest/Kabbeekvest wordt volledig heraangelegd;
langs de Vesten worden geregeld rust- en
zitplaatsen voorzien om iedereen de gelegenheid te geven van het groen te
genieten.
Het Gewest stelt Tom Buntinx aan als bereikbaarheidsadviseur voor de duur van de werken aan de Vesten. Die zal advies geven i.v.m. minderhinder-maatregelen en met infoavonden, bewonersbrieven en digitale voortgangsberichten voor alle weggebruikers en zeker ook de handelaars.
Het Agentschap Wegen en Verkeer (AWV) gaf maandag uitleg aan handelaars, zelfstandigen en ondernemers uit Tienen en de omliggende regio over de herinrichting van de Tiense Vesten. De vraag daartoe kwam van Unizo. Door een slimme fasering en uitvoering van de werken zullen de handelaars en de omwonenden maximaal bereikbaar blijven, aldus AWV. De dienst stelt ook de bereikbaarheidsadviseur aan voor de duur van de werken. Die zal advies geven i.v.m. minderhinder-maatregelen en met infoavonden, bewonersbrieven en digitale voortgangsberichten alle belanghebbenden zo goed mogelijk informeren.
In mei 2012 organiseerde AWV samen met de stad Tienen een infotentoonstelling waarop iedereen uitgenodigd was. In januari van dit jaar werd naar aanleiding van het openbaar onderzoek opnieuw een infoavond georganiseerd. AWV zal ook geregeld voortgangsberichten verspreiden i.v.m. de vooruitgang van de werken. Geïnteresseerden kunnen zich inschrijven op de voortgangsberichten op www.wegenenverkeer.be/tiense-vesten.
Bereikbaarheidsadviseur Tom Buntinx wordt speciaal op dit project ingezet om de bereikbaarheid van winkels en ondernemingen maar ook woningen zo veel mogelijk te verzekeren tijdens de uitvoering van de werken. Als tussenpersoon tussen AWV en de betrokken handelaars en omwonenden, gaat hij op zoek naar oplossingen om de impact van de werken zo laag mogelijk te houden.
Het verkeer op de Tiense Vesten zal nagenoeg de hele tijd in de twee rijrichtingen kunnen blijven rijden, en ook de kruispunten op de Vesten worden zo veel mogelijk opengehouden. Enkel op momenten waarop het echt niet anders kan (bijv. bij de laatste asfalteringswerken in een bepaalde zone) zal er volledig afgesloten worden. De werken worden gefaseerd uitgevoerd (in stukken over de lengte van de Vesten) om de hinder zo lokaal mogelijk te houden.
Deze zomer al werken door Eandis
In juli en augustus zal Eandis al enkele werken uitvoeren ter hoogte van het nieuwbouwproject aan de Raeymaeckersvest. Hoewel deze werken niet meteen voor hinder zullen zorgen op de Tiense Vesten, vormen zij een voorbereiding voor de eigenlijke herinrichtingwerken, die in het voorjaar van 2014 zullen starten. (Raymond Billen)
In de Hoegaardenstraat kreeg de Waalse eigenaar van een onbewoonbaar pand in juli 2012 een vergunning om te slopen. Echter, het pand staat er nog steeds en geen mens weet wat er mee gebeurt.
Aan het Torsinplein is de woning waar vroeger een drogisterij was gevestigd al jaren aan het verkrotten.
Even verder aan de Grote Bergstraat een winkel die al tien jaar of langer leegstaat en die de buurt ontsiert omdat er nooit gepoetst wordt.
Wat onderneemt dit stadsbestuur om te verhinderen dat Tienen helemaal een spookstad wordt?