Door het Hof van Cassatie werd in een arrest van 24 juni 2010 een beslissing van het hof van beroep bevestigd, waarin een koopovereenkomst van een pand wordt nietig verklaard gezien het ontbreken van een bodemattest op het moment dat de onderhandse overeenkomst werd getekend. Met andere woorden, in geval van verkoop van een onroerend goed, zal de verkoper er zich voor willen behoeden dat de datum van de verkoopcompromis zich later dan wel op zijn minst op gelijke datum situeert dan deze waarop het bodemattest werd verleden.
Over de kosten die de huurder aan de verhuurders rentmeester moet voldoen, bestaat nogal eens onduidelijkheid of discussie.
Belangwekkend is volgend verschil :
* Kosten bemiddeling
Wordt voor niet geschreven gehouden, elk beding dat de kosten voor de bemiddeling door een derde voor de verhuring van het onroerend goed ten laste legt van de huurder, tenzij de huurder de opdrachtgever is van de bemiddelingsopdracht. (art. 5 ter Woninghuurwet)
* Kosten plaatsbeschrijving
De kosten van plaatsbeschrijving is door elke partij bij helften te vergoeden, zie art. art. 1730 Burgerlijk Wetboek.
1 december 2010 : VERSOEPELING BOUWVERGUNNING KLEINERE WERKEN !
Vanaf 1 december 2010 is voor een aantal kleinere werken geen bouwvergunnign meer nodig. In bepaalde gevallen volstaat het dat de werken worden gemeld aan het gemeentebestuur, deze vallen onder de zogenaamde meldingsplicht).
Voorbeelden - Geen vergunning
-- werken in de private achtertuin en aan de achterkant van de woning; voorbeelden : niet overdekt terras, zwembad of vijver met maximale oppervlakte van 80 m², ... in dat geval kan men de werken omniddellijk aanvangen.
Nieuw is wel dat sommige werken moeten worden gemeld aan de gemeente
Voorbeelden - Meldingsplicht (beschrijving aan de Gemeente overmaken van de voorgenomen werken, welke 20 dagen na de melding aangevangen kunnen worden)
-- aanbouw garage of veranda van maximum 40 m², ...
Opsomming van de "kleine werken" : www.ruimtelijkeordening.be
Wat houdt de zogenaamde wettelijke
garantie voor de consument in ?
Voor
consumptiegoederen geldt dat de consument
een wettelijke bescherming geniet voor gebreken aan een door hem aangekocht
product.
Concreet
komt het erop neer dat wanneer het product binnen de 2 jaren na de levering
ervan een gebrek vertoont, de consument kan vragen om het goed te herstellen,
dan wel te vervangen op kosten van de verkoper tenzij dit onmogelijk of buiten verhouding (onredelijk) zou zijn.
Het
behoeft geen betoog dat de invulling van de noties onmogelijk, minstens deze
van buiten verhouding, tot discussie kunnen leiden.
Alleszins,
indien er sprake is van onmogelijkheid of onredelijkheid, kan de koper om een
prijsvermindering verzoeken, hetzij doch enkel in geval van ernstige gebreken
- om de ontbinding van de koop.
Belangwekkend
is dat de termijn van twee jaren verlengd wordt met de periodes nodig voor
herstelling of vervanging van het product.
Voor
tweedehandsgoederen mag de garantie beperkt worden tot 1 jaar na levering.
Opgelet
! Binnen het kader van deze wettelijke garantie, en meer bepaald binnen de
voorgeschreven periode van 2 jaren, wordt een onderscheid gemaakt tussen de
eerste 6 maanden na levering, en de periode nadien.
Binnen
de eerste 6 maanden heeft de consument recht op zijn garantie, behoudens
tegenbewijs door de handelaar te leveren van oneigenlijk gebruik door de consument
(voorbeeld : GSM, maar deze is in de derde maand na levering op de grond
gevallen).
Nadien
wordt de bewijslast omgekeerd en is het aan de consument om aan te tonen dat
het gebruik al bestond op het ogenblik van de levering. Deze bewijslast is niet
altijd evident.
De garantie in de overeenkomst ?
Tussen
de handelaar en de consument kunnen eigen garantievoorwaarden overeengekomen
worden. Let wel: deze mogen niet in gaan tegen de wettelijke garantieregeling.
Deze
contractuele garantie zal dus steeds een aanvulling zijn bovenop de wettelijke
garantieregeling.
Wat na de periode van de wettelijke
garantie, eventueel verlengd met een contractuele garantieperiode ?
Na
het verstrijken van de garantieperioden, is blijvend van toepassing dat de
verkoper de koper moet vrijwaren voor verborgen gebreken.
Bovendien
verdient de al te vaak vergeten Wet op de Productaansprakelijkheid hier enige
aandacht.
Draagt de (klein)handelaar al de
kosten van het gelag ?
Deze
kan wel degelijk kosten van herstelling, vervanging, verhalen op de
leverancier of producent.
Wat ten overstaan van een handelaar
?
De
hoger vermelde garantieregeling is niet van toepassing opzichtens de handelaar
koper. Deze moet zich vergenoegzamen met de leer der verborgen gebreken,
hetgeen niet belet dat tussen handelaars onderling een contractuele
garantieregeling wordt voorzien.
Het duolegaat is een manier om een VZW te steunen en daarenboven een fiscaal voordeel voor bepaalde erfgenamen. In het duolegaat bepaal je dat een bepaald persoon een legaat ontvangt. Bepaalde familieleden of derden (erfgenamen zonder familieband met de overledene) moeten normaliter zeer hoge successierechten moeten betalen : in geval van het duolegaat wordt ook een legaat toegekend aan een vzw, welke dat de successierechten - overigens voor wat betreft het eigen legaat tegen sterk verlaagd tarief - betaalt; de andere erfgenaam is vrijgesteld van successierechten.
Men dient een testament te verlijden, een deel van het legaat gaat naar één of meerdere erfgenamen en een tweede deel gaat naar een vzw (liefdadigheidsinstelling).
Cijfervoorbeeld Piet is een weduwnaar zonder erfgenomen. Hij stelt een testament op en laat een goede vriendin, Jeanne, een legaat van 25.000,00 EUR na. Jeanne zal naderhand 45% aan successierechten moeten betalen, en houdt op die manier 13.750,00 EUR over.
Mocht Piet nu 'slechts' 15.000,00 EUR gelegateerd hebben aan Jeanne, doch 10.000,00 EUR aan een VZW (liefdadigheidsinstelling) met uitdrukkelijke opdracht voor deze laatste om de successierechten te voldoen, gebeurt het volgende : * VZW betaalt 45% op het deel van Jeanne, dus 45% van 15.000,00 EUR = 6.750,00 EUR * VZW betaalt 8,80% op eigen deel, dus 8,80% op 10.000,00 EUR = 880,00 EUR De VZW houdt over : 2.370,00 EUR Jeanne behoudt 15.000,00 EUR, dus meer dan toen zij alleen 25.000,00 EUR kreeg toebedeeld !
Jeanne tevreden, en de VZW nuttig geholpen met een extra inkomst van 2.370,00 EUR !
De Vlaamse Regering keurde eind juli een aantal maatregelen goed ter verbetering van de kwaliteit van de huurwoningen in Vlaanderen .
Deze maatregelen betreffen onder meer :
de invoering van minimale energienormen; een verbod op het te huur stellen van verkrotte woningen (thans is enkel het verhuren van een slechte woning strafbaar. De wooninspectie zal in de toekomst zelfs kunnen optreden van het ogenblik af dat er een advertentie verschijnt of er een bordje te huur wordt geplaatst); gemeenten zullen ambtshalve een conformiteitsattest kunnen afleveren. Dit betreft dan een officiële verklaring dat de huurwoning bewoonbaar is (heden kan dergelijk attest enkel afgeleverd worden op vraag van de eigenaa zelf.); de controlecapaciteit van de Wooninspectie wordt uitgebreid.
Deze nieuwe regelgeving is nog niet verschenen in het Staatsblad.
WONING ONGESCHIKT OF ONBEWOONBAAR VERKLAARD ! WAT NU ???
De Vlaamse Overheid heeft zich bekommerd over het lot van woningen welke langdurig leegstaan of verwaarloosd worden, om reden dat deze door dergelijke toestand verloren dreigen te gaan voor de woningmarkt.
Om dergelijke verliezen te vermijden, inventariseert de Vlaamse Overheid deze woningen in drie lijsten :
* lijst van leegstaande woningen en gebouwen * lijst van verwaarloosde woningen en gebouwen * lijst van ongeschikte en onbewoonbare woningen
Houders van een zakelijk recht op dergelijke woningen, worden belast met een heffing. Dit moet hen ertoe aanzetten om de woning weer beschikbaar te maken voor bewoning.
De burgemeester kan een woning ongeschikt en / of onbewoonbaar verklaren, al dan niet na advies van de ambtenaar van het Vlaams Gewest. Het advies steunt op bevindingen tijdens een onderzoek van de betrokken woning. De woning zal beoordeeld worden in een technisch verslag waarin strafpunten worden toegekend.
Behaalt de woning 18 strafpunten, kan zij ongeschikt verklaard worden. Zij kan zelfs onbewoonbaar verklaard worden indien er ernstige gezondheids - en veiligheidsrisico's worden vastgesteld.
° De woning kom nadien in de inventaris terecht. Tegen deze inventarisatie kan hoger beroep worden aangetekend bij de Vlaamse Minister van Huisvesting en zulks binnen de dertig dagen.
° Als gevolg van de inventarisatie, zal de houder van het zakelijjk recht een heffng moet betalen, doch niet nadat deze een jaar de kans en gelegenheid kreeg om de woning in regel te stellen.
Opgelet ! Uiteraard betreft de opname van een woning in de betrokken inventaris een belangrijk essentieel bestanddeel in geval van verkoop. Verkoper, makelaar, notaris, ... zullen zich wat dit betreft willen vergewissen van hun belangrijke informatieverplichting ten overstaan van de koper. Niet in het minst nu de inventarisatie belangrijke gevolgen heeft (heffing, voorkooprecht).
Deze heffing bedraagt minimaal 1.980,00 EUR het eerste jaar, en wordt met de jaren vermenigvuldigt met een maximim van 5 x het bedrag van de heffing. Het is niet uitgesloten dat de gemeente nog opcentiemen heft.
° Om de schrapping uit de inventaris te bekomen, moet de houder van het zakelijk recht hierom verzoeken en daarbij aantonen dat hij de gebreken aan de woning wegwerkte.
° Vrijstelling of schorsing van heffing !
Vrijstelling : - de houder van het zakelijk recht heeft geen andere woning (aldaar gedomicilieerd doch verblijf in instelling, psychiatrie, ... door overmacht) - voor onteigening : de woning ligt in een goedgekeurd onteigeningsplan of de houder van het zakelijk recht bekomt geen vergunnig omdat een onteigeningsplan wordt voorbereid - voor monumenten en stads - en dorpsgezichten - voor woning welke door een ramp getroffen is (geldig tot twee jaar na datum van de ramp) - in bijzondere gevallen van overmacht (verzegeling), tot twee jaar na het einde van de onmogelijkheid van effectief gebruik - wegens toepassing van het sociaal beheer - wegens renovatiecontract van minimum negen jaar met de gemeente, een sociaal verhuurkantoor, een sociale huisvestingsmaatschappij of OCMW
Schorsing : - voor de NIEUWE houder van het zakelijk recht, gedurende twee jaar, op voorwaarde dat de woning binnen deze tijd niet opnieuw verkocht wordt en binnen deze twee jaar uit de inventaris wordt geschrapt, hetzij binnen deze periode een andere vrijstellings - of schorsingsgrond van toepassing wordt. Niet voor bloed - of aanverwant (tot de derde graad) of vennootschap waarin de oorspronkelijke houder van het zakelijk recht controle uitoefent.
Opgelet : schorsing van heffing betekent dat de heffingen vooralsnog retroactief kunnen worden geïnd.
- Schorsing voor renovatiewerken Gedurende 4 jaren kan de houder van een zakelijk recht van dergelijke schorsing genieten, op voorwaarde van voorlegging van een goedgekeurde bouwvergunning of ontvangstbewijs van aanvraag van dergelijke vergunning (op risico van latere weigering van deze aanvraag), hetzij na voorlegging van een concreet renovatieschema (geplande werken, korte beschrijving van deze werken, raming van de kosten, foto's, ...) Op het einde van de 4 jaren moeten de geplande werken beëindigd zijn !
Na renovatie staat de woning misschien nog leeg, en staat zij dus nog op de inventaris leegstand; de houder van het zakelijk recht krijgt twee jaren vrijstelling in afwachting van heringebruikname.
In Vlaanderen krijgt "elke plek" een bestemming : groen, wonen, bedrijven, landbouw, ... Deze bestemmingen worden toegewezen in plannen van aanleg. Deze plannen van aanleg worden op verschillende niveau's uitgewerkt : gewestelijk, of in bijzondere plannen van aanleg (provinciaal, gemeentelijk).
Het komt voor dat een eerder toegewezen bestemming gewijzigd wordt. Er is dan sprake van een bestemmingswijziging welke alleen kan doorgevoerd worden in een Ruimtelijk Uitvoeringsplan (RUP). Onnodig aan te geven dat dit de waarde van de betrokken "plek" (grond) kan beïnvloeden met een waardevermindering of waardevermeerdering tot gevolg.
In geval van waardevermindering zal de eigenaar van de betrokken grond niet gelukkig zijn, hij ondervindt immers schade. Nu de bestemmingswijziging geschiedt door toedoen van de overheid, is van haar kant uit voorzien in een financiële compensatieregeling (bestemingswijzigingscompensatieregeling of planschade).
* Bestemmingswijzigingscompensatie : vergoedingsregeling voor eigenaars van landbouwgrond die een groene bestemming krijgt en daarmee in waarde vermindert. Vergoeding bedraagt 80% van de waardevermindering en men bekomt deze vergoeding op na aanvraag bij de Vlaamse Landmaatschappij binnen één jaar na inwerkingtreding van het plan. Het perceel moet minstens 1ha groot zijn en geregistreerd zijn in het Geïntegreerd Beheers - en Controlesysteem van de landbouwadministratie.
* Planschade : vergoedingsregeling voor eigenaars van gronden die door bestemmingswijziging minder waard worden, in het bijzonder bestemmingswijzigingen waarbij de grond voor wijziging bebouwbaar of verkavelbaar was, en na wijziging niet meer. De vergoeding bedraagt 80% van de waardevermindering en men bekomt deze vergoeding mits het instellen van een planschadevordering voor de Rechtbank van Eerste Aanleg, welke zal oordelen over de gerechtigdheid op deze vergoeding. De planschadeaanvraag moet ingediend binnen het jaar na verkoop van de grond, weigering van vergunning, of aflevering van negatief stedebouwkundig attest. De planschadevordering verjaart vijf jaren na inwerkingtreding van het wijzigende plan.
In geval van waardevermeerdering, zal de overheid in sommige gevallen op haar beurt niet nalaten om de eigenaar te belasten op de meerwaarde die zijn eigendom verkreeg, deze gegenereerde meerwaarde noemt men planbaten. De kwestieuze belasting betreft dan ook een planbatenheffing.
De heffing zal gebeuren in geval van bestemmingswijzigingen waarbij onbebouwbare gronden herbestemd worden als woon-, bedrijfs-, of recreatiezone. De heffing bedraagt tussen de 1% en 30% van de geschatte meerwaarde van het perceel (systeem van schijven).
De Vlaamse Belastingdienst zal een aanslagbiljet verzenden. Men kan zich de vraag stellen wat er gebeurt indien de eigenaar, welke plots geconfronteerd wordt met in se een "heugelijke" waardevermeerdering, het bedrag van de heffing niet kan voldoen bij gebrek aan voldoende liquide middelen. Evenwel geldt dat de heffing maar zal gebeuren op het ogenblik dat de meerwaarde gerealiseerd wordt. Wél kan de eigenaar welke vroeger betaalt, rekeningen op een vermindering.
De Advocaat
Bron : Folder Vlaamse Overheid, Departement RWO : "Planbaten, planschade en bestemmingswijzigingscompensatie".
Alle woningen in Vlaanderen moetenvoldoen aan minimale kwaliteitsnormen. Deze normen zijn getoetst aan basiscomfort, veiligheid en gezondheid.
Wanneer een woning niet aan deze normen voldoet, kan zij ongeschikt of onbewoonbaar worden verklaard.
Een gevolg van dergelijke ongeschikt - of onbewoonbaarverklaring, is onder meer de jaarlijkse heffing die de eigenaar dan zal moeten betalen.
Een greep uit de kwaliteitsnormen :
* zware gebreken : ernstige risico's op electrocutie, brand, ontploffing en CO2 vergiftiging. Deze gebreken leiden zonder meer tot de niet aflevering van een conformiteitsattest. * lichte gebreken : beperkte vochtschade, verweerder ramen en deuren, onvoldoende verluchting en beschadigingen aan het pleisterwerk. Deze gebreken leiden niet vanzelfsprekend tot de weigering van overlegging van een conformiteitsattest, doch in combinatie met andere gebreken kan dit wel het geval zijn.
Een zelfstandige woning, d.i. een woning welke minstens beschikt over een eigen toilet, een eigen wasgelegenheid en een eigen kookgelegenheid, moet onder meer aan de volgende belangrijke normen
in de categorie zware gebreken voldoen :
* minstens aanwezigheid van gootsteen, lig - , zit - of stortbad en een toilet * de woning moet natuurlijk licht binnenlaten (die kan via doorzichtige ramen of koepels) * de totale vloeroppervlakte van alle slaapkamers, kook - en leefruimtes moet minstens 18m² bedragen
in de categorie lichte gebreken :
* in de keuken of kookhoek moeten minstens twee stopcontacten aanwezig zijn * de woning moet afsluitbaar zijn * de hoofdkraan van de waterleiding moet toegankelijk zijn voor alle bewoners van het gebouw * in de leefkamer moet er minstens een afvoer voor een vast verwarmingsapparaat aanwezig zijn, een aparte stroomkring voor electrische verwarmingstoestellen
Ook kamers - daarin ontbreken toilet, wasgelegenheid of kookgelegenheid en moet de bewoner minstens beroep doen op een gemeenschappelijke voorziening in het gebouw - dienen te voldoen aan een aantal kwaliteitsnormen,
in de categorie zware gebreken :
* de kamer moet natuurlijk licht binnenlaten via doorzichtige ramen of koepels * in de kamer moet er minstens een afvoer voor een vast verwarmingsapparaat aanwezig zijn, een aparte stroomkring voor electrische verwarmingstoestellen Gastoestellen voor de verwarming van de kamer moeten vanaf 01.02.2008 luchtdicht zijn met gevel - of schoorsteenafvoer.
in de categorie lichte gebreken :
* extra geaard stopcontact voor kookgelegenheid in de kamer. * de kamer moet afsluitbaar zijn * de hoofdkraan van de waterleiding moet toegankelijk zijn voor alle bewoners van alle kamers * een gootsteen op de kamer moet voorzien zijn van een aanvoer van koud en warm water * als er een toilet op de kamer is, moet dit degelijk afgescheiden zijn van de woon - en kookruimte
De gemeenschappelijke delen van de kamers die op gemeenschappelijke voorzieningen aangewezen zijn, moeten voldoen aan volgende eisen :
* indien een gemeenschappelijke douche een risico op CO2 vergiftiging oplevert, zullen alle kamers zonder eigen douche ongeschikt verklaard worden.
In de categorie lichte gebreken geldt voor de gemeenschappelijke delen :
* een gemeenschappelijke badkamer of douche moet beschikken over aanvoer van koud en warm water, vorstvrij zijn en afsluitbaar * een gemeenschappelijke kookgelegenheid moet een gootsteen met koud en warm water hebben. Er moet minstens een afvoer voor een vast verwarmingsapparaat aanwezig zijn, of een aparte stroomkring voor electrische verwarmingstoestellen. * minstens twee geaarde stopcontacten, een aanrecht, een kookfornuis of kookplaten, een koelkast, voldoende natuurlijke lichtinval (minstens een koepel). * afsluitbaar toilet
Vereisten gekoppeld aan de oppervlakte en het aantal bewoners :
* per tien bewoners die geen eigen wasgelegenheid bezitten, moet er een gemeenschappelijk lig-, zit-, of stortbad aanwezig zijn. * per zes bewoners die geen toilet op de kamer hebben, moet er een gemeenschappelijk toilet zijn. * de vloeroppervlakte van de gemeenschappelijke keuken moet per bewoner minstens 1.5 m² bedragen.
Bron : brochure Agentschap Wonen - Vlaanderen, Koning Albert-II-Laan 20 bus 7 , 1000 BRUSSEL
Vanaf 01.09.2010 zal de vernieuwde wet op de mede - eigendom van toepassing zijn.
De wetgever heeft opgelegd dat alle statuten dienen te worden gecoördineerd !
De coördinatie van de statuten zal impliceren dat de bestaande statuten worden aan gepast aan de nieuwe appartementswet. Daarmee worden alle strijdige bepalingen gewist en vervangen door nieuwe bepalingen.De strijdige bepalingen dienen, dit is van dwingend recht, immers vervangen te worden door met de wet overeenstemmende bepalingen.
Voor zover er aan de basisakte zelf geen wijzigingen worden toegebracht, is geen notariële tussenkomst vereist voor de coördinatie van de statuten. Dit is zo door de wetgever voorzien, en betreft dus inderaad een uitzondering op het principe dat voor elke wijziging aan de statuten een beroep moet worden gedaan op een notaris. De gecoördineerde statuten moeten wel goedgekeurd worden op de eerstkomende algemene vergadering, en zulks met gewone meerderheid.
Ons kantoor kan u het volgende aanbieden :
·Controle van de basisakte, gebeurlijk voorstel van wijzigingen, met eventueel het advies om deze te wijzigen met notariële tussenkomst;
·Vervanging van oude bepalingen uit het reglement van mede eigendom door nieuwe bepalingen.
Alle in Limburg gevestigde ondernemers die minder dan 3 jaar zijn ingescheven in de Kruispuntbank voor Ondernemingen, kunnen éénmalig gratis adviescheques t.w.v. 900.00 EUR bekomen via de Startersservice van UNIZO LIMBURG. Hiermee kunnen zij terecht bij verschillende experts voor het inwinnen van advies.
Voor gratis juridisch advies ter waarde van 900.00 euro kunt u bij ons terecht !
Meer info : www.unizo.be/limburg Aanvraag cheques gratis advies:
