Rechten en plichten voor kopers die handelen op de Oximo online vastgoedmarkt.
Zoals reeds in één van mijn vorige bijdragen gesteld, organiseert men bij Oximo, dé online vastgoedmakelaar, een onderhandse verkoop met mogelijkheid tot online bieden vanaf een bepaald minimumbedrag tot en met een direct kopen prijs. Daarnaast kan de koper-bieder ook genieten van alle consumentenvoorwaarden zoals de 7 dagen bedenktijd en het voorbehoud van financiering.
Hoe wordt er in het noodzakelijke juridische kader voorzien? In het algemeen: - de Oximo gebruiksvoorwaarden staan te lezen onderaan op elke pagina van de website - bij elke registratie van een gebruiker dienen de gebruiksvoorwaarden vooraf te worden aanvaard - elke actie die de gebruiker-koper onderneemt wordt door het systeem gelogd zowel op het niveau van de website als op het niveau van de overeenstemmende bevestigingsmails
Op het niveau van de pandfiche: - door vanaf de aanvang van de aanbieding te zorgen voor een volledig online verkoopdossier met alle noodzakelijke wettelijke documenten en bijlagen - met een dubbele prijszetting namelijk een direct kopen prijs en een minimumwaarde vanaf dewelke er biedingen mogelijk zijn
Op het niveau van de biedingprocedure: - een bod is bindend onder voorbehoud tot het bekomen van een financiering. Indien de bieder geen financiering bekomt, kan hij dus afzien van aankoop. In dit geval dient de bieder er wel rekening mee te houden dat er een gebruiksvergoeding verschuldigd is aan Oximo van 1.500,- btw inclusief, dit om er voor te zorgen dat er niet zo maar nepbiedingen gebeuren.
Op het niveau van de koopprocedure: - Indien de verkoper beslist heeft om het bod te aanvaarden, verkrijgt de bieder een aankoopoptie op de woning en word hij uitgenodigd om een eerste deel van het voorschot binnen de 7 kalenderdagen te betalen. - Dit eerste deel van het voorschot wordt in mindering gebracht van het te betalen voorschot bij ondertekening van de compromis. Dit voorschot dient betaald te worden op de derdenreke-ning van Oximo. Deze derdenrekening valt onder de beroepsaansprakelijkheidsverzekering van Oximo als erkend vastgoedmakelaar met BIV nummer 504341. - Van zodra het voorschot is betaald, kan er bij de notaris(sen) worden overgegaan tot de ondertekening van de onderhandse verkoopsovereenkomst en de notariële akte.
8.3. Gebruiksvergoeding ten laste van de Koper 8.3.1. De Koper die via het Vastgoedplatform een aangeboden Pand in eigendom verwerft blijft aan Oximo geen enkele Gebruiksvergoeding verschuldigd. 8.3.2. Onverminderd zijn eventuele verplichting tot betalen van schadevergoeding aan de Verkoper of aan derden, blijft de Koper wiens Bieding door de Verkoper lopende de Toewijsperiode werd aanvaard aan Oximo van rechtswege en zonder ingebrekestelling een Gebruiksvergoeding verschuldigd van 1.500 (duizend vijfhonderd) euro, inclusief B.T.W., in ieder van de hiernavolgende gevallen: a. De Koper laat na het Eerste Deel van het Voorschot te betalen op de wijze en binnen de termijn beschreven in artikel 5.2, b. De Koper weigert zonder gegronde redenen de onderhandse verkoopovereenkomst met de Verkoper te ondertekenen binnen de maand na daartoe door de Verkoper of iedere belanghebbende derde nuttig te zijn aangemaand; c. De onderhandse verkoopovereenkomst leidt niet tot eigendomsoverdracht ingevolge omstandigheden die vreemd zijn aan de Verkoper, waaronder (maar niet beperkt tot) het gebrek aan financiering van de verkoopprijs ten belope van maximum 90% van de door hem geboden prijs en binnen een termijn van dertig dagen na datum van de ondertekening van de onderhandse verkoopovereenkomst.
Nieuwe Nederlandse website voor Vereniging van Eigenaren online
VvE-website.nl is opgezet door een bedrijf dat al meer dan tien jaar webtoepassingen ontwikkeld. Bij hen rees de vraag waarom er nog geen website is waar functies samenkomen, zodat leden van een VvE gemakkelijk onderling kunnen communiceren. De vraag werd al snel omgezet in een uitdaging en sinds twee weken is de site online.
De website kent verschillende functies om online communiceren makkelijk te maken. Zo zijn er de standaardfuncties van een prikbord waar iedereen berichtjes kan posten en op elkaar kan reageren, en een mededelingenpagina waarop alleen de beheerder berichten kan posten. Maar de site gaat verder, en kent vele extra functies om informatie uit te wisselen. Zo kan de beheerder alle leden een e-mail of sms versturen. Om de site helemaal aan de moderne wensen te laten voldoen, is er ook de mogelijkheid om te site te koppelen aan social media als Facebook en Twitter. Verder is er onder andere een contactpagina, een kalender en een pagina met het huishoudelijk reglement om de informatievoorziening voor de bewoners optimaal te maken.
Toekomstige gebruikers gaan naar http://vve-website.nl/, maken daar een account aan, en zijn binnen vijf minuten online met hun eigen VvE-website. Alles is eenvoudig gehouden, zodat ook de internetleek makkelijk zijn weg kan vinden.
De site kan de eerste maand gratis uitgeprobeerd worden. Voor VvEs tot en met vijf leden blijft de site gratis. Boven dit aantal wordt er een bedrag van 0,50 per gebruiker per maand gerekend, met een maxium van 39. Er is bewust gekozen voor een betaalde dienst, zodat de site volledig onafhankelijk kan zijn van adverteerders. In tegenstelling tot andere websites krijgen gebruikers van Vve-website.nl dan ook geen ongewenste email van derden.
Zaten we al met een 3D-brilletje in de bioscoop, nu kunnen we met diezelfde bril ook woningen bekijken. Bij Woningadviseurs in Nederland hebben ze de primeur: op internet tonen ze huizen driedimensionaal. Het brilletje kun je gratis bij ze bestellen.
Hoe in de online vastgoedmarkt inspelen op de kopersmarkt?
Uit beide onderstaande berichten blijkt dat de kopers het voor het zeggen hebben op de Vlaamse (en ook de Nederlandse) woningmarkt. Steeds meer verkopers vrezen er hun gehoopte prijs niet te halen
Een kopersmarkt betekent veel verkopers en weinig kopers, hetgeen betekent dat het veeleer de kopers zijn die de uiteindelijke prijs bepalen dan de verkopers.
Hoe hier als verkoper - en als vastgoedmakelaar ervan - mee omgaan? Bij de traditionele manier van prijsvorming wordt gewerkt met een (meestal te hoge) vraagprijs, die na verloop van tijd wordt verlaagd en waarop kopers mogelijks nog kunnen afbieden. Nadeel van deze manier is dat kopers die zoeken op een bepaald budget vaak het pand niet gaan vinden vermits het boven hun budget gepubliceerd staat. Een te hoge vraagprijs in een kopersmarkt stoot dus kandidaat-kopers af.
Daarnaast kan de prijsvorming ook gebeuren via de techniek van (op)bieden. Hier wordt gepubliceerd met een merkelijk lagere prijs waardoor er automatisch meer potentiële kopers bereikt worden.
1. Ofwel werkt men dan met een openbare verkoping of vastgoedveiling met bindende opbiedingen, waarbij er gestart wordt met een lage instel- of startprijs waarop kan opgeboden worden. Op die manier wordt de prijs gevormd via opbiedingen door de kopers i.p.v. door de verkoper via zijn vraagprijs. Vermits een veiling steeds op een welbepaalde plaats en uur moet plaatsvinden en binnen een zeer kort tijdsbestek moet worden beslecht, kan het internet hiervoor een interessant instrument zijn. Vandaar het initiatief van de notarissen uit de regio Friesland met de veilingsite www.vastgoedveilingfriesland.nl. Het gaat dan om een echte veiling met de nodige rechten en plichten voor al wie er aan deelneemt, beschreven in een lastenkohier, met een duidelijke tijdslimiet en met één of andere notariële tussenkomst in het proces. Vermits de koper door elk bod gebonden moet zijn en de verkoper op zijn beurt ook gehouden moet worden bij eventuele toewijs, moeten de identiteitsgegevens van de betrokkenen op dat moment kunnen gegarandeerd worden evenals de solvabiliteit van de koper, wat in de praktijk niet steeds eenvoudig is en feitelijk niet 100% kan verzekerd worden. Zon veiling heeft evenwel ook heel wat nadelen zoals een zeer strikte timing en regelgeving, verplichte notariële tussenkomst, hogere kosten, geen consumentenvoorwaarden zoals voorbehoud van financiering noch een bedenktijd . Het is niet voor niks dat deze manier van verkopen nog steeds een grote uitzondering betreft in het totaal van de vastgoedverkopen ondanks het onmiskenbare voordeel van de opbiedingen.
2. Ofwel werkt men met een pseudoveiling concept zoals www.nationaleveiling.nl, www.eenmaal-andermaal.be of www.veilingvastgoed.be waarbij ook hier de prijsvorming gebeurt door (schijn-) opbiedingen, doch de bieders noch de verkopers gebonden zijn door het proces zelf en dus op het einde ervan toch nog kunnen afhaken. Wat meteen de vraag stelt naar de meerwaarde ervan.
3. Ofwel organiseert men een onderhandse verkoop met mogelijkheid tot online bieden vanaf een bepaald minimumbedrag, tot en met een direct kopen prijs, voor wie vooraf zeker wilt zijn dat zijn bod zal worden aanvaard, zoals Oximo, dé online vastgoedmakelaar: http://www.oximo.be/nl/te-koop/p/details/29129259. In feite is dit systeem gebaseerd op de praktijk van de traditionele immobilien makelaars die hun klanten-kopers op papier een aanbod tot aankoop doen tekenen, dat ze dan nadien met hun opdrachtgever kunnen bespreken voor verder gevolg, maar dan allemaal online georganiseerd op een transparante, veilige en juridisch bindende manier. Het voordeel van deze manier is dat er publiciteit gevoerd wordt met deze minimumwaarde waardoor er meer potentiele kopers bereikt worden. Daarnaast kan de koper-bieder ook genieten van alle consumentenvoorwaarden zoals de 7 dagen bedenktijd en het voorbehoud van financiering. Meer informatie over de werking voor kopers kan men hier terugvinden: http://www.oximo.be/nl/over-oximo/werking/voor-kopers.
Op 4 september 2010 werd er door Han Tuttel voor gepleit om de organisatie van de immo bezichtigingen ook online mogelijk te maken, voor alle immo of vastgoed te koop.
Hoe moeilijk kan dat zijn? vroeg hij zich af.
De schrijver is duidelijk geen informaticus, want om dit mogelijk te maken is heel wat programmeerwerk nodig, gestoeld op een totaal en geïntegreerd online concept.
Maar voor huizen te koop is het als idee zeker de moeite waard om bij stil te staan, want zon online module brengt ons in elk geval een stap dichter bij de nieuwe betekenis van wat een vastgoedwebsite vandaag zou kunnen (moeten) zijn. Met name een platform waar je als koper kan kiezen uit een ruim aanbod van immobiliën, waarvan de pandfiche ruimschoots voldoet aan de informatieverplichting van de verkoper, met een module om zich online in te schrijven voor een immo bezichtiging van bv. een huis te koop, tot en met de mogelijkheid om op een veilige en rechtszekere manier online te kunnen bieden en kopen op vastgoed.
De module ivm de bezichtiging voor huizen te koop werd er recent vernieuwd zodat er voortaan op elk moment van de week kan bezichtigd worden (en dus niet enkel in de weekend) mits beschikbaarheid van de verkoper.
Daarnaast kan de plaats van bezichtiging elders zijn dan waar het pand is gelegen. Bv. als het gaat over een project dat nog moet gebouwd worden, kan de kijkdag doorgaan op het kantoor van de bouwpromotor waar alle plannen zich bevinden, eventuele maquettes enz
HuiZ-online: de regionale internetmakelaar in Nederland, naar 35 tussenpersonen
De formule is gestart in oktober 2010 en richt zich specifiek naar financiële tussenpersonen, hetgeen in Nederland wettelijk mogelijk is vermits er geen erkenningsvereisten bestaan voor vastgoedmakelaars, in tegenstelling tot België waar vooralsnog een wettelijk erkenning bij het BIV wel verplicht is om als vastgoedmakelaar actief te mogen zijn.
De site toont te koop staande huizen van de aangesloten kantoren, die worden doorgeplaatst op woningsites als Funda, Jaap en Zuka. "De tussenpersoon betaalt alleen als hij zelf geld gaat verdienen, dus geen maandelijkse fee, zoals bij alle andere internetconcepten wel het geval is." De aan- en verkoopbemiddeling verloopt altijd via het intermediair. Huizenverkopers betalen 995 voor de makelaarsdiensten en kopers betalen 695.
Wat komen wij nog zoal te weten over deze regionale internetmakelaar uit Nederland? Naar eigen zeggen is: HuiZ-online een landelijke organisatie die zich focust op internetmakelaardij met een persoonlijke tint. De HuiZ-online makelaar is een professioneel financieel dienstverlener die de verkoop/aankoop en/of verhuur van uw woning deskundig en betrouwbaar begeleidt van A tot Z. Omdat we een landelijk concept uitdragen, is er altijd wel een HuiZ-online makelaar bij u in de regio. De bij ons aangesloten tussenpersonen, dienen aan de verplichte AFM - vergunningseisen te voldoen. Zij dienen jaarlijks hun diploma te onderhouden door cursussen en trainingen. Hierdoor is de deskundigheid en kwaliteit gewaarborgd. Het voordeel van het samenwerken met intermediairs is dat u als consument te maken heeft met uw eigen vertrouwde tussenpersoon, die uw persoonlijke en financiële situatie kent en u dus optimaal kan begeleiden."
Ziehier de meerwaarden volgens de initiatiefnemers van het platform:
1. Unieke marketingtool voor makelaars De verkoop van woningen stagneert. Reden voor makelaars om nieuwe verkoopkanalen en -methoden aan te boren.
De trend: vrijwillige veiling van woningen via internet!
Merkt u dat uw verkopen stagneren? Maak gebruik van Nationalewoningveiling.nl. Wij zoeken samenwerkingen met makelaars om woningen te veilen. U heeft de contacten met de verkoper en de koper en handelt de transactie af. Wij faciliteren het veilingsysteem.
Veilen via Nationalewoningveiling geeft u de volgende mogelijkheden: · Samenwerking in een snelle verkoop van de woningen. · Een eigen veilingsite geïntegreerd in uw website. · U stelt zelf de minimumverkoopprijs vast. · Korte doorlooptijd van de veiling. · Transparant verkoopsysteem. · Ondersteuning in de promotie. · Mogelijkheid voor onbeperkt aantal woning te veilen tegen zeer lage kosten.
Kortom, een unieke marketingtool om uzelf te onderscheiden van uw collega makelaars.
Een abonnement voor het onbeperkt veilen van woningen gedurende een periode van 12 maanden of het verzoek tot het organiseren van één veiling wordt aangevraagd door invulling, ondertekening en indiening van een aanvraag- cq. Contractformulier. Het aanvraag- cq. contractformulier moet worden ondertekend door een daartoe (statutair) bevoegde vertegenwoordiger van de rechtspersoon.
2. Voordelen voor de particulieren die een woning kopen via een woningveiling. Woningen staan momenteel langer te koop. Hierdoor dalen de vraagprijzen en kunt u voor een goede prijs een woning kopen. De startprijs van de woningen op Nationalewoningveiling.nl ligt ver onder de vraagprijs. Hierdoor is het zeer interessant om via Nationalewoningveiling.nl te kopen. De startprijs is niet de minimum verkoopprijs van de woning. Als de minimumprijs (die door de verkopende partij wordt bepaald) gehaald is, komt dit duidelijk zichtbaar in beeld.
Kopen op Nationalewoningveiling.nl biedt u de volgende voordelen: · U kunt alle informatie over de te veilen woning inwinnen bij de makelaar van de verkoper. · U ziet welke biedingen worden uitgebracht en u kunt - zonder tussenkomst van een makelaar direct uw bod verhogen. · Alle deelnemers hebben gelijke kansen. · Zodra de minimumverkoopprijs is bereikt, wordt daar duidelijk zichtbaar melding van gedaan. · Geen startkosten en bieden is gratis! · Alleen serieuze kopers. Om te voorkomen dat nep-biedingen worden gedaan, dient iedereen die aan de veiling deelneemt zich vooraf te registreren via "Registreer u hier als bieder". · De koopovereenkomst die door de makelaar wordt opgemaakt is een gewone koopovereenkomst onder consumentenvoorwaarden met alle gangbare bescherming van verkoper en koper.
Een huis kopen via Nationalewoningveiling.nl betekent dat u voor de beste marktprijs een huis koopt. Door middel van onze vrijwillige huizenveiling bepaalt u zelf uw prijs voor uw nieuwe huis. Zowel nieuwbouwwoningen als bestaande woningen veilen wij via ons online veilingsysteem.
Google Real Estate is eigenlijk een aanvulling op Google Maps. Sinds juli 2009 was het mogelijk om via een extra zoekoptie te zoeken naar huizen op Google Maps, als experiment gestart in Amerika, Australië, Nieuw-Zeeland, Groot-Brittannië en Japan. De hele wereld zat er op te wachten, in Nederland zou dit de concurrent voor Funda worden. In België o.a. voor Immoweb. Maar zover is het dus niet gekomen.
De stekker er (voorlopig) uit Eind januari 2011 maakte Google via hun eigen blog bekend dat ze vanaf 10 februari er mee stoppen. Er wordt te weinig gebruik van gemaakt en er zijn te veel goede andere zoekmogelijkheden naar huizen op woningwebsites. Ook het onderhouden van de API, de interface voor het aanleveren van huizen aan de Google database bracht meer problemen en vergde meer onderhoud dan voorzien. Google zelf zegt daarover: Yet we recognize that there might be better, more effective ways to help people find local real estate information than the current feature makes possible. Well continue to explore this area Eigenlijk is dit een compliment naar de grote woningwebsites in de proeflanden. Die zijn de uitdaging met Google aangegaan door een dusdanig zoekgemak aan consumenten aan te bieden, dat Google Real Estate niet genoeg van de grond is gekomen. In normaal Nederlands: de concurentie doet het beter, dus we stoppen er maar mee Althans voorlopig want Google heeft aangegeven meer vertrouwen te hebben in de gewone Google zoekmachine. Die zal beter geschikt worden gemaakt om huizen te zoeken
Zoekmachines voor alle vastgoed in België of Nederland
In Belgie kan je via www.zimmo.be al het koop- en huurdersaanbod terugvinden op één advertentieplatform. Zimmo.be speurt daarvoor alle websites met vastgoed af zodat de huizenzoekers makkelijk hun weg vinden op het web. Zimmo.be stuurt diezelfde geïnteresseerde surfer met 1 muisklik door naar de oorspronkelijke detailfiche van het pand. Via Mijn Zimmo kunnen de zoekopdrachten van de gebruiker integraal bewaard worden onder de naam die men verkiest terwijl men aan het zoeken is. Alle nieuwe panden van deze zoekopdracht kunnen ook dagelijks worden opgestuurd via email.
In Nederland kan je via www.huizenzoeker.nl het ganse aanbod terugvinden van zowel koop- als huurwoningen, aangevuld met een module over cijfers en trends uit de woningmarkt in Nederland, uitgesplitst per gemeente indien gewenst. Zo blijkt bv. dat het aantal te koop staande woningen in januari 2011 is gedaald met 1,75% naar 178.359 woningen. De mediaan vraagprijs is iets gestegen naar 250.777.
Beide platformen zijn eigenlijk vastgoed koepelsites van de nieuwste generatie waarbij het gehele online advertentieaanbod van het betreffende land wordt gecentraliseerd op één plaats en aangevuld met ruime zoekfuncties. Daarentegen blijft het beperkt tot een zoekplatform voor de geïnteresseerde gebruiker op zoek naar een geschikt pand. Vermits het platform zelf zich beperkt tot publiciteit van het beschikbare aanbod kunnen er dus ook geen waarborgen worden gegeven over de juistheid en de volledigheid van de gegevens van het pand, de prijszetting ervan, de afspraken met de eigenaar qua bezichtiging, noch over de mogelijkheid tot veilig online bieden of kopen van het pand.
Over Jan De Brabandere: Zaakvoerder Oximo Licentiaat Rechten Licentiaat Notariaat Graduaat vastgoedkunde Lid programmacomité K.U. Leuven Graduaat Fiscale wetenschappen 16 jaar notaris BIV 504341
